Les charges déductibles des revenus locatifs portugais pour les bailleurs

Au Portugal, l’impôt sur les loyers de longue durée porte sur le montant net : les loyers perçus dans l’année, moins les charges effectivement payées pour les obtenir. Parmi les frais déductibles figurent l’IMI, les charges de copropriété, les réparations et l’entretien, l’assurance loyers impayés, le droit de timbre sur le bail, le certificat énergétique et les honoraires d’agence de location. Vous ne pouvez pas déduire les intérêts d’emprunt, les amortissements, le mobilier, l’électroménager, la décoration ni l’AIMI. Les règles sont les mêmes pour les propriétaires résidant au Portugal et à l’étranger, et elles s’appliquent aussi bien au taux de 10 % qu’à celui de 25 %.

La règle de base

Les revenus locatifs sont des rendimentos prediais (revenus fonciers, « catégorie F »). L’article 41 du Code de l’IRS (CIRS) vous permet de déduire, pour chaque bien, « toutes les dépenses effectivement supportées et payées » pour obtenir ou garantir le loyer. Quatre conditions s’appliquent :

• Vous l’avez payée. Une dépense payée par le locataire ou par la copropriété ne compte pas, pas plus qu’une dépense facturée mais non encore réglée.
• Elle se rapporte à ce bien. Les charges se calculent bien par bien, et pour chaque lot distinct (fração).
• Elle relève de la bonne année. Vous déduisez une dépense l’année où vous la payez, pour la période pendant laquelle le bien est loué.
• Vous pouvez la justifier. L’article 41(9) exige un justificatif, normalement une facture (fatura) établie à votre numéro fiscal (NIF).

Deux exclusions sont inscrites dans la loi. D’une part, les frais de financement, les amortissements, ainsi que le mobilier, l’électroménager et les objets de confort ou de décoration. D’autre part, l’AIMI (adicional ao IMI, l’impôt foncier supplémentaire sur les patrimoines importants).

Ce que vous pouvez déduire

Quelques remarques sur ces postes :

• IMI. Dans le rescrit 1115/2017, l’Autoridade Tributária (administration fiscale, AT) a admis l’IMI et les charges de copropriété de l’année entière pour un appartement loué à partir d’octobre. Elle ne les a pas réduits aux seuls mois de location. L’IMI payé au titre d’une année où le bien n’a produit aucun loyer imposable n’est pas déductible.
• Charges de copropriété. Si vous possédez plusieurs appartements dans le même immeuble, les charges communes sont réparties selon la permilagem (quote-part de propriété) figurant dans l’acte de copropriété.
• Assurance. L’assurance de l’immeuble rendue obligatoire par la loi est déductible. Pour les appartements, il s’agit de l’assurance incendie. L’assurance loyers impayés l’est également. Dans le rescrit 1115/2017, l’AT a refusé une assurance multirisque habitation facultative, au motif qu’elle est optionnelle. Attendez-vous à ce que la prime d’une telle couverture soit contestée.
• Réparations et entretien. L’AT considère comme travaux de conservation tous ceux qui maintiennent l’immeuble dans son état existant : restauration, réparation et nettoyage. L’entretien comprend les ascenseurs, le gardiennage, le nettoyage, l’éclairage et le chauffage central des parties communes, ainsi que les primes d’assurance de l’immeuble. Dans le rescrit 4074/2017, l’AT a admis le remplacement d’une cuvette de WC et un contrôle de sécurité gaz de la plaque de cuisson et de la chaudière. Dans le rescrit 1115/2017, elle a admis la réparation ou le remplacement de portes intérieures, de fenêtres, de placards intégrés et de plans de travail de cuisine.

Ce que vous ne pouvez pas déduire

• Les intérêts d’emprunt et frais bancaires. Ce sont des frais de financement, expressément exclus. Cela surprend de nombreux propriétaires venant de pays où les intérêts constituent la principale déduction.
• Le mobilier, l’électroménager et la décoration. Ils sont exclus même si le logement est loué meublé. L’AT a refusé une plaque de cuisson au gaz neuve, un four encastrable, des ampoules LED et la réparation d’un chauffe-eau existant, un chauffe-eau étant considéré comme un appareil électroménager.
• L’amortissement de l’immeuble ou de son contenu.
• L’AIMI. Il n’est pas déductible des loyers. Vous pouvez toutefois l’imputer sur l’impôt lui-même (voir ci-dessous).
• Les améliorations. Les travaux qui apportent une plus-value ou modernisent le bien ne sont pas des réparations. Dans le rescrit 23775 (décembre 2023), l’AT a considéré des panneaux solaires comme une amélioration, et non comme de l’entretien. Ces frais peuvent en revanche réduire l’impôt sur la plus-value lors de la vente, s’ils ont été engagés dans les 12 années précédant la vente (CIRS art. 51).
• Le raccordement aux réseaux (eau, électricité, gaz) avant l’arrivée du locataire. L’AT a refusé ces frais dans le rescrit 4074/2017.
• Les dépenses relatives à un bien sous-loué. Un sous-bailleur ne peut rien déduire (art. 41(6)).

Pour certains frais, nous n’avons trouvé aucune position claire de l’AT. C’est le cas de l’eau, de l’électricité ou d’internet que vous payez en vertu du contrat, des honoraires comptables, des honoraires d’un représentant fiscal et des frais de justice engagés pour recouvrer des loyers. Certains conseillers admettent les consommations lorsque le contrat les met à la charge du bailleur et que la refacturation est déclarée comme loyer. Conservez la facture et vérifiez auprès de votre comptable avant de les déduire.

Calendrier : avant le premier loyer et après la fin du bail

• La règle des 24 mois. Vous pouvez également déduire les travaux de réparation et d’entretien payés dans les 24 mois précédant le début d’un bail, à condition que le bien n’ait servi à rien d’autre qu’à la location entre-temps (art. 41(7)). Cette règle ne couvre que les travaux de conservation et d’entretien. Elle ne couvre pas l’IMI ni les charges de copropriété antérieurs à la location. Vous déduisez ces frais l’année du début du bail, dans des colonnes distinctes de l’Anexo F qui demandent le mois de début et le mois du premier paiement. Seuls les frais payés après le 1er janvier 2015 sont admis.
• Pendant la location. Les instructions de l’Anexo F limitent les déductions aux frais payés « pour la période pendant laquelle le bien a été loué ».
• Entre deux locataires et après la fin du bail. Aucune règle spécifique ne vise les travaux effectués après le départ d’un locataire. Si vous relouez, les travaux réalisés dans l’intervalle relèvent des 24 mois précédant le nouveau bail. Si vous cessez définitivement de louer, pour vendre ou pour vous y installer, les frais ultérieurs ne sont plus des charges de catégorie F.
• Si vous vivez ailleurs. Depuis septembre 2024 (décret-loi 57/2024), vous pouvez, dans certains cas, déduire le loyer que vous payez pour votre propre logement. Cela s’applique lorsque le bien que vous louez désormais a été votre résidence permanente pendant au moins 12 mois, que vous avez déménagé à plus de 100 km et que les deux baux sont enregistrés auprès de l’AT (art. 41(8)).

Factures avec votre NIF et e-Fatura

Chaque dépense doit être justifiée par une facture ou un reçu valable. Demandez à vos fournisseurs de faire figurer votre NIF portugais sur chaque facture. Demandez-leur aussi d’indiquer l’adresse du bien, ou le bien lui-même. Dans le rescrit 1115/2017, l’AT a refusé une facture de peinture parce qu’elle ne mentionnait que l’adresse personnelle du propriétaire et n’identifiait pas l’appartement repeint. Pour un bien détenu par une succession indivise (herança indivisa), les factures doivent être établies au nom de la succession à l’adresse du bien, la dépense étant ensuite répartie entre les héritiers (rescrit 661/2018).

Les factures établies à votre NIF apparaissent dans l’espace e-Fatura du Portal das Finanças. Servez-vous-en pour vérifier que chaque facture y figure et qu’elle est correcte. L’Anexo F ne pré-remplit pas ces frais : c’est à vous d’en faire le total et de le saisir. Conservez les justificatifs aussi longtemps que l’AT peut contrôler la déclaration, et plus longtemps encore si vous reportez une perte.

Saisir les charges dans l’Anexo F

Vous déclarez chaque année les loyers et les charges dans la déclaration d’IRS Modelo 3, Anexo F, entre le 1er avril et le 30 juin de l’année suivante. Chaque bien et chaque bail a sa propre ligne. Dans le formulaire en vigueur depuis janvier 2025, les colonnes de charges sont les suivantes :

1. Conservation et entretien (conservação e manutenção)
2. Copropriété (condomínio)
3. IMI, tel que payé dans l’année
4. Droit de timbre (imposto do selo)
5. Taxes municipales (taxas autárquicas)
6. Autres (outros), pour les autres charges admises par l’art. 41, comme l’assurance loyers, les honoraires d’agence et le certificat énergétique
7. Travaux antérieurs à la location, au titre de la règle des 24 mois : le mois de début du bail, le mois du premier paiement et le total

Si vous avez payé l’AIMI sur des biens loués, indiquez-le séparément au Quadro 9. L’AT l’imputera sur votre impôt (CIMI art. 135-I), dans la limite de la part de l’impôt afférente à vos revenus locatifs. Cela vaut que vous soyez imposé à un taux forfaitaire ou que vous optiez pour l’englobamento (imposition au barème progressif).

La déclaration 2026 (déposée en 2027) sera la première à intégrer le nouveau taux de 10 %. Le formulaire pourrait changer ; consultez donc les instructions dès leur publication.

Taux forfaitaires, englobamento et non-résidents

Le taux de 10 % prévu à l’article 45-C de l’Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut des avantages fiscaux) s’applique de 2026 à 2029. Il ne modifie que le taux, et non le mode de calcul de l’assiette imposable. Il en va de même pour le taux de 25 %, les taux réduits applicables aux baux de longue durée et l’englobamento. Dans tous les cas, le taux s’applique aux loyers diminués des charges de l’art. 41. À 10 %, chaque tranche de 100 € de frais déductibles vous fait économiser 10 € d’impôt ; à 25 %, elle vous en fait économiser 25 €.

Les non-résidents peuvent déduire exactement les mêmes charges. L’article 41 ne fait aucune distinction selon la résidence, et les non-résidents déposent le même Anexo F. Les affirmations selon lesquelles les non-résidents n’ont « aucune déduction » confondent deux choses. Les crédits d’impôt personnels (pour la santé, l’éducation et frais similaires) sont en général réservés aux résidents. Les charges foncières décrites dans ce guide ne sont pas des crédits d’impôt personnels.

Les pertes et leur report

Si vos charges dépassent vos loyers au cours d’une année, par exemple en raison de grosses réparations ou d’une année passée entre deux locataires, la catégorie F présente un résultat négatif. En vertu de l’art. 55 du CIRS, vous pouvez reporter cette perte sur les six années suivantes. Elle ne peut être imputée que sur les revenus futurs de catégorie F, et vous n’avez pas besoin d’opter pour l’englobamento pour cela. Vous perdez ce droit si les biens concernés ne produisent pas de revenus locatifs pendant au moins 36 mois, consécutifs ou non, au cours des cinq années suivant l’année de la dépense.

Un exemple chiffré

Vous vivez à l’étranger et louez un appartement à Porto 1 200 € par mois dans le cadre d’un bail exclusivement à usage d’habitation. Cela représente 14 400 € pour 2026, imposés à 10 %.

Le loyer net imposable s’élève à 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. L’impôt à 10 % est de 1 093 €, contre 1 440 € si vous ne déduisiez rien. Si le loyer était imposé à 25 %, les mêmes charges réduiraient l’impôt de 3 600 € à 2 733 €.

Liste de contrôle

• Demandez à chaque fournisseur une facture comportant votre NIF et l’adresse du bien.
• Conservez les factures par bien et par année. Vérifiez-les dans e-Fatura.
• Distinguez les réparations des améliorations et de l’électroménager.
• Notez la date de tous les travaux réalisés avant le début d’un bail, pour la règle des 24 mois.
• Conservez vos justificatifs de paiement de l’IMI, du droit de timbre et de l’AIMI.
• Déposez le Modelo 3 avec l’Anexo F entre le 1er avril et le 30 juin. Reportez toute perte et surveillez la limite de six ans.