Spese deducibili dai redditi da locazione in Portogallo per i proprietari

L'imposta portoghese sugli affitti a lungo termine si applica all'importo netto: gli affitti percepiti nell'anno meno le spese effettivamente pagate per ottenerli. Tra i costi deducibili rientrano l'IMI, le spese condominiali, le riparazioni e la manutenzione, l'assicurazione contro la morosità, l'imposta di bollo sul contratto, il certificato energetico e le provvigioni dell'agenzia immobiliare. Non può dedurre gli interessi del mutuo, gli ammortamenti, i mobili, gli elettrodomestici, gli elementi decorativi né l'AIMI. Le regole sono le stesse per i proprietari residenti in Portogallo e all'estero, e si applicano sia con l'aliquota del 10% sia con quella del 25%.

La regola di base

Il reddito da locazione rientra nei rendimentos prediais (redditi fondiari, "Categoria F"). L'articolo 41 del Codice IRS (CIRS) consente di dedurre, per ciascun immobile, "tutte le spese effettivamente sostenute e pagate" per ottenere o garantire l'affitto. Valgono quattro condizioni:

• L'ha pagata Lei. Un costo pagato dall'inquilino o dal condominio non conta, così come uno che Le è stato fatturato ma che non ha ancora pagato.
• Riguarda quell'immobile. Le spese si calcolano immobile per immobile, e per ciascuna unità autonoma (fração).
• Rientra nell'anno giusto. Un costo si deduce nell'anno in cui lo paga, per il periodo in cui l'immobile è locato.
• Può dimostrarla. L'articolo 41(9) richiede una prova documentale, di norma una fattura (fatura) intestata al Suo codice fiscale (NIF).

La legge prevede espressamente due esclusioni. In primo luogo, gli oneri finanziari, gli ammortamenti e i mobili, gli elettrodomestici e gli articoli di comfort o decorazione. In secondo luogo, l'AIMI (adicional ao IMI, l'imposta aggiuntiva sui grandi patrimoni immobiliari).

Cosa può dedurre

Alcune note su queste voci:

• IMI. Nel parere 1115/2017 l'Autoridade Tributária (amministrazione fiscale, AT) ha accettato l'IMI e le spese condominiali dell'intero anno per un appartamento locato da ottobre. Non le ha ridotte ai soli mesi di locazione. L'IMI pagata in un anno in cui l'immobile non ha prodotto affitti imponibili non è deducibile.
• Spese condominiali. Se possiede più appartamenti nello stesso edificio, le spese comuni si ripartiscono secondo la permilagem (quota millesimale) indicata nell'atto costitutivo del condominio.
• Assicurazione. Conta l'assicurazione dell'edificio resa obbligatoria dalla legge. Per gli appartamenti si tratta dell'assicurazione contro l'incendio. Conta anche l'assicurazione contro la morosità. Nel parere 1115/2017 l'AT ha rifiutato una polizza multirischio abitazione volontaria, in quanto facoltativa. Si aspetti che il premio per questo tipo di copertura venga contestato.
• Riparazioni e manutenzione. L'AT considera conservazione qualsiasi intervento che mantenga l'edificio nelle condizioni esistenti: ripristino, riparazione e pulizia. La manutenzione comprende ascensori, portineria, pulizia, illuminazione e riscaldamento centralizzato delle parti comuni, nonché i premi assicurativi dell'edificio. Nel parere 4074/2017 l'AT ha accettato la sostituzione di un WC e un controllo di sicurezza del gas del piano cottura e della caldaia. Nel parere 1115/2017 ha accettato la riparazione o sostituzione di porte interne, finestre, armadi a muro e piani di lavoro della cucina.

Cosa non può dedurre

• Interessi del mutuo e spese bancarie. Sono oneri finanziari, esclusi espressamente. Questo sorprende molti proprietari di Paesi in cui gli interessi sono la deduzione più importante.
• Mobili, elettrodomestici e decorazioni. Sono esclusi anche se l'abitazione è locata arredata. L'AT ha rifiutato un nuovo piano cottura a gas, un forno da incasso, lampadine LED e la riparazione di uno scaldabagno esistente, poiché lo scaldabagno è considerato un elettrodomestico.
• Ammortamento dell'edificio o del suo contenuto.
• AIMI. Non può essere dedotta dall'affitto. Può però essere scomputata dall'imposta stessa (vedi sotto).
• Migliorie. Gli interventi che aggiungono valore o migliorano l'immobile non sono riparazioni. Nel parere 23775 (dicembre 2023) l'AT ha considerato i pannelli solari una miglioria, non manutenzione. Questi costi possono invece ridurre l'imposta sulle plusvalenze al momento della vendita, se sostenuti nei 12 anni precedenti la vendita (CIRS art. 51).
• Allacciamento delle utenze prima dell'ingresso dell'inquilino. L'AT ha rifiutato questi costi nel parere 4074/2017.
• Spese su immobili sublocati. Il sublocatore non può dedurre nulla (art. 41(6)).

Per alcuni costi non abbiamo trovato una posizione chiara dell'AT. Tra questi, acqua, elettricità o internet pagati in base al contratto, gli onorari del commercialista, i compensi di un rappresentante fiscale e le spese legali per recuperare l'affitto. Alcuni consulenti ammettono le utenze quando il contratto le pone a carico del locatore e il riaddebito è dichiarato come affitto. Conservi la fattura e verifichi con il Suo commercialista prima di dedurle.

Tempistiche: prima del primo affitto e dopo la fine della locazione

• La regola dei 24 mesi. Può dedurre anche i lavori di riparazione e manutenzione pagati nei 24 mesi precedenti l'inizio di una locazione, purché nel frattempo l'immobile non sia stato utilizzato per scopi diversi dalla locazione (art. 41(7)). Questa regola riguarda solo i lavori di conservazione e manutenzione. Non copre l'IMI né le spese condominiali precedenti alla locazione. Questi costi si deducono nell'anno di inizio della locazione, in colonne separate dell'Anexo F che richiedono il mese di inizio e il mese del primo pagamento. Sono ammessi solo i costi pagati dopo il 1° gennaio 2015.
• Durante la locazione. Le istruzioni dell'Anexo F limitano le deduzioni ai costi pagati "per il periodo in cui l'immobile è stato locato".
• Tra un inquilino e l'altro e dopo la fine della locazione. Nessuna regola specifica riguarda i lavori eseguiti dopo l'uscita di un inquilino. Se loca nuovamente, i lavori nell'intervallo rientrano nei 24 mesi precedenti la nuova locazione. Se smette definitivamente di locare, per vendere o per andarci a vivere, i costi successivi non sono più spese della Categoria F.
• Vivere altrove. Da settembre 2024 (Decreto-Lei 57/2024) può, in alcuni casi, dedurre l'affitto che paga per la propria abitazione. Ciò vale se l'immobile che ora loca è stato la Sua abitazione permanente per almeno 12 mesi, Lei si è trasferito a più di 100 km di distanza ed entrambi i contratti sono registrati presso l'AT (art. 41(8)).

Fatture con il Suo NIF ed e-Fatura

Ogni spesa richiede una fattura o una ricevuta valida. Chieda ai fornitori di indicare il Suo NIF portoghese su ogni fattura. Chieda anche di indicare l'indirizzo dell'immobile, o l'immobile stesso. Nel parere 1115/2017 l'AT ha rifiutato una fattura di tinteggiatura perché riportava solo l'indirizzo di residenza del proprietario e non identificava l'appartamento tinteggiato. Per un immobile detenuto da un'eredità indivisa (herança indivisa), le fatture dovrebbero essere intestate all'eredità all'indirizzo dell'immobile, e il costo viene poi ripartito tra gli eredi (parere 661/2018).

Le fatture intestate al Suo NIF compaiono nell'area e-Fatura del Portal das Finanças. La usi per verificare che ogni fattura sia presente e corretta. L'Anexo F non compila automaticamente questi costi, quindi deve sommarli e inserire Lei i totali. Conservi i documenti finché l'AT può controllare la dichiarazione, e più a lungo se sta riportando una perdita.

Inserire le spese nell'Anexo F

Affitti e spese si dichiarano ogni anno nella dichiarazione IRS Modelo 3, Anexo F, tra il 1° aprile e il 30 giugno dell'anno successivo. Ogni immobile e contratto ha una propria riga. Nel modulo in uso da gennaio 2025, le colonne delle spese sono:

1. Conservazione e manutenzione (conservação e manutenção)
2. Condominio (condomínio)
3. IMI, come pagata nell'anno
4. Imposta di bollo (imposto do selo)
5. Tasse municipali (taxas autárquicas)
6. Altre (outros), per le altre spese ammesse dall'art. 41, come l'assicurazione dell'affitto, le provvigioni d'agenzia e il certificato energetico
7. Lavori precedenti alla locazione, secondo la regola dei 24 mesi: il mese di inizio della locazione, il mese del primo pagamento e il totale

Se ha pagato l'AIMI su immobili locati, la indichi separatamente nel Quadro 9. L'AT la scomputerà dalla Sua imposta (CIMI art. 135-I), fino alla parte dell'imposta relativa ai redditi da locazione. Ciò vale sia con la tassazione ad aliquota fissa sia se opta per l'englobamento (tassazione ad aliquote progressive).

La dichiarazione 2026 (presentata nel 2027) sarà la prima a includere la nuova aliquota del 10%. Il modulo potrebbe cambiare, quindi consulti le istruzioni quando saranno pubblicate.

Aliquote fisse, englobamento e non residenti

L'aliquota del 10% prevista dall'articolo 45-C dell'Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statuto dei benefici fiscali) si applica dal 2026 al 2029. Cambia solo l'aliquota. Non cambia il modo in cui si calcola l'imponibile. Lo stesso vale per l'aliquota del 25%, per le aliquote ridotte per le locazioni lunghe e per l'englobamento. In ogni caso l'aliquota si applica all'affitto meno le spese dell'art. 41. Al 10%, ogni 100 € di costo deducibile Le fa risparmiare 10 € di imposta; al 25% ne risparmia 25 €.

I non residenti possono dedurre esattamente le stesse spese. L'articolo 41 non fa distinzioni in base alla residenza e i non residenti presentano lo stesso Anexo F. Le affermazioni secondo cui i non residenti "non hanno deduzioni" confondono due cose. Le detrazioni personali d'imposta (per spese sanitarie, d'istruzione e simili) spettano in genere ai residenti. Le spese immobiliari di questa guida non sono detrazioni personali.

Le perdite e il loro riporto

Se in un anno le spese superano gli affitti, ad esempio per grandi riparazioni o per un anno trascorso tra un inquilino e l'altro, la Categoria F presenta un risultato negativo. Ai sensi dell'art. 55 CIRS può riportare tale perdita nei sei anni successivi. Può essere compensata solo con futuri redditi della Categoria F, e non è necessario optare per l'englobamento. Perde il diritto se gli immobili interessati non producono redditi da locazione per almeno 36 mesi, consecutivi o meno, nei cinque anni successivi all'anno della spesa.

Un esempio pratico

Lei vive all'estero e loca un appartamento a Porto per 1.200 € al mese con un contratto a uso esclusivamente abitativo. Sono 14.400 € per il 2026, tassati al 10%.

L'affitto netto imponibile è 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. L'imposta al 10% è di 1.093 €, contro 1.440 € se non deducesse nulla. Se l'affitto fosse tassato al 25%, le stesse spese ridurrebbero l'imposta da 3.600 € a 2.733 €.

Lista di controllo

• Chieda a ogni fornitore una fattura con il Suo NIF e l'indirizzo dell'immobile.
• Conservi le fatture per ciascun immobile e ciascun anno. Le verifichi in e-Fatura.
• Tenga separate le riparazioni dalle migliorie e dagli elettrodomestici.
• Annoti la data di eventuali lavori eseguiti prima dell'inizio di una locazione, per la regola dei 24 mesi.
• Conservi le prove di pagamento di IMI, imposta di bollo e AIMI.
• Presenti il Modelo 3 con l'Anexo F tra il 1° aprile e il 30 giugno. Riporti eventuali perdite e tenga conto del limite di sei anni.