Portugali üüritulust mahaarvatavad kulud üürileandjatele

Portugali maks pikaajaliselt üürilt arvutatakse netosummalt: aasta jooksul saadud üür, millest on maha arvatud kulud, mida Te selle teenimiseks tegelikult maksite. Mahaarvatavate kulude hulka kuuluvad IMI, korteriühistu maksed, remont ja hooldus, üüri maksmata jätmise kindlustus, üürilepingu tempelmaks, energiamärgis ja üürivahendaja tasud. Te ei saa maha arvata hüpoteegiintresse, amortisatsiooni, mööblit, kodumasinaid, sisustust ega AIMI-t. Reeglid on samad nii Portugalis kui ka välismaal elavatele omanikele ning kehtivad nii 10% kui ka 25% määra puhul.

Põhireegel

Üüritulu on rendimentos prediais (kinnisvaratulu, „kategooria F“). IRS-i seadustiku (CIRS) artikkel 41 lubab iga kinnisvaraobjekti puhul maha arvata „kõik tegelikult kantud ja makstud kulud“, mis on tehtud üüri saamiseks või tagamiseks. Kehtivad neli tingimust:

• Teie maksite selle. Kulu, mille maksis üürnik või korteriühistu, ei lähe arvesse, nagu ka kulu, mille kohta on Teile arve esitatud, kuid mida Te pole veel tasunud.
• See on seotud selle kinnisvaraga. Kulud arvestatakse objekti kaupa ja iga eraldi üksuse (fração) kohta.
• See kuulub õigesse aastasse. Kulu arvatakse maha selle tasumise aastal, ajavahemiku eest, mil kinnisvara on välja üüritud.
• Te saate seda tõendada. Artikli 41 lõige 9 nõuab dokumentaalset tõendit, tavaliselt Teie maksukohustuslase numbrile (NIF) väljastatud arvet (fatura).

Seaduses on sätestatud kaks välistust. Esiteks finantseerimiskulud, amortisatsioon ning mööbel, kodumasinad ja mugavus- või sisustusesemed. Teiseks AIMI (adicional ao IMI, suurte kinnisvaraportfellide lisamaks).

Mida saate maha arvata

Mõned märkused nende kirjete kohta:

• IMI. Otsuses 1115/2017 aktsepteeris Autoridade Tributária (maksuamet, AT) oktoobrist välja üüritud korteri puhul kogu aasta IMI-d ja korteriühistu makseid. Ta ei vähendanud neid nende kuudeni, mil korter oli välja üüritud. Aastal, mil kinnisvara maksustatavat üüri ei toonud, makstud IMI-d maha arvata ei saa.
• Korteriühistu maksed. Kui omate samas hoones mitut korterit, jagatakse ühiskulud korteriomandi akti permilagem'i (omandiosa) järgi.
• Kindlustus. Arvesse läheb seadusega kohustuslikuks tehtud hoonekindlustus. Korterite puhul on see tulekindlustus. Arvesse läheb ka üüri maksmata jätmise kindlustus. Otsuses 1115/2017 keeldus AT vabatahtlikust koduse kogumikindlustuse polisist, sest see on valikuline. Arvestage, et sellise kaitse kindlustusmakse võidakse vaidlustada.
• Remont ja hooldus. AT loeb korrashoiuks iga tööd, mis hoiab hoonet selle olemasolevas seisukorras: taastamine, remont ja puhastamine. Hoolduse hulka kuuluvad liftid, majahoidja, koristamine, valgustus ja keskküte ühisruumides ning hoonekindlustuse maksed. Otsuses 4074/2017 aktsepteeris AT tualettpoti vahetamist ning pliidi ja boileri gaasiohutuse kontrolli. Otsuses 1115/2017 aktsepteeris see siseuste, akende, sisseehitatud kappide ja köögitööpindade parandamist või vahetamist.

Mida Te ei saa maha arvata

• Hüpoteegiintressid ja pangatasud. Need on finantseerimiskulud, mis on nimeliselt välistatud. See üllatab paljusid omanikke riikidest, kus intress on suurim mahaarvamine.
• Mööbel, kodumasinad ja sisustus. Need on välistatud isegi siis, kui kodu üüritakse välja möbleerituna. AT on keeldunud uuest gaasipliidist, sisseehitatud ahjust, LED-pirnidest ja olemasoleva veeboileri parandamisest, sest veeboilerit loetakse kodumasinaks.
• Hoone või selle sisustuse amortisatsioon.
• AIMI. Seda ei saa üürist maha arvata. Küll aga saate selle tasaarvestada maksuga endaga (vt allpool).
• Parendused. Töö, mis lisab väärtust või uuendab kinnisvara, ei ole remont. Otsuses 23775 (detsember 2023) käsitles AT päikesepaneele parendusena, mitte hooldusena. Sellised kulud võivad hoopis vähendada kapitalikasumi maksu müümisel, kui need tehti müügile eelnenud 12 aasta jooksul (CIRS art. 51).
• Kommunaalteenuste liitumine enne üürniku sissekolimist. AT keeldus nendest kuludest otsuses 4074/2017.
• Allüüritud kinnisvara kulud. Allüürileandja ei saa midagi maha arvata (art. 41(6)).

Mõne kulu kohta ei leidnud me AT selget seisukohta. Nende hulka kuuluvad vesi, elekter või internet, mida maksate lepingu alusel, raamatupidamistasud, maksuesindaja tasud ja õigusabikulud üüri sissenõudmiseks. Mõned nõustajad aktsepteerivad kommunaalkulusid, kui leping paneb need üürileandjale ja edasiarveldamine deklareeritakse üürina. Hoidke arve alles ja kontrollige enne nende mahaarvamist oma raamatupidajaga.

Ajastus: enne esimest üüri ja pärast üürilepingu lõppu

• 24 kuu reegel. Samuti saate maha arvata remondi- ja hooldustööd, mis on makstud 24 kuu jooksul enne üürilepingu algust, tingimusel et kinnisvara ei kasutatud vahepeal muuks kui väljaüürimiseks (art. 41(7)). See reegel hõlmab ainult korrashoiu- ja hooldustöid. See ei hõlma enne väljaüürimist makstud IMI-d ega korteriühistu makseid. Neid kulusid taotlete üürilepingu alguse aastal Anexo F eraldi veergudes, kus küsitakse alguskuud ja esimese makse kuud. Arvesse lähevad ainult pärast 1. jaanuari 2015 makstud kulud.
• Ajal, mil kinnisvara on välja üüritud. Anexo F juhised piiravad mahaarvamised kuludega, mis on makstud „ajavahemiku eest, mil kinnisvara oli välja üüritud“.
• Üürnike vahel ja pärast üürilepingu lõppu. Pärast üürniku lahkumist tehtud tööde kohta eraldi reeglit ei ole. Kui üürite uuesti välja, jäävad vaheajal tehtud tööd uue üürilepingu eelsesse 24 kuusse. Kui lõpetate väljaüürimise lõplikult, et müüa või ise sisse kolida, ei ole hilisemad kulud enam kategooria F kulud.
• Elamine mujal. Alates 2024. aasta septembrist (Decree-Law 57/2024) saate teatud juhtudel maha arvata oma kodu eest makstava üüri. See kehtib, kui praegu välja üüritud kinnisvara oli vähemalt 12 kuud Teie alaline kodu, Te kolisite üle 100 km kaugusele ja mõlemad üürilepingud on AT-s registreeritud (art. 41(8)).

Arved Teie NIF-iga ja e-Fatura

Iga kulu jaoks on vaja kehtivat arvet või kviitungit. Paluge tarnijatel märkida igale arvele Teie Portugali NIF. Paluge neil ka märkida kinnisvara aadress või kinnisvara ise. Otsuses 1115/2017 keeldus AT maalritööde arvest, sest sellel oli ainult omaniku kodune aadress ega olnud märgitud korterit, mis värviti. Jagamata pärandvara (herança indivisa) kinnisvara puhul tuleks arved väljastada pärandvarale kinnisvara aadressil ja kulu jagatakse seejärel pärijate vahel (otsus 661/2018).

Teie NIF-ile väljastatud arved ilmuvad Portal das Finanças e-Fatura alasse. Kasutage seda, et kontrollida, kas iga arve on olemas ja õige. Anexo F ei täida neid kulusid Teie eest, seega liidate ja sisestate kogusummad ise. Hoidke dokumente alles nii kaua, kui AT saab deklaratsiooni kontrollida, ja kauem, kui kannate kahjumit edasi.

Kulude sisestamine Anexo F-i

Üüri ja kulud deklareerite igal aastal IRS-i tuludeklaratsiooni Modelo 3 lisas Anexo F järgmise aasta 1. aprillist 30. juunini. Igal kinnisvaraobjektil ja üürilepingul on oma rida. Alates 2025. aasta jaanuarist kasutusel oleval vormil on kuluveerud järgmised:

1. Korrashoid ja hooldus (conservação e manutenção)
2. Korteriühistu (condomínio)
3. IMI, nagu aasta jooksul makstud
4. Tempelmaks (imposto do selo)
5. Kohalikud tasud (taxas autárquicas)
6. Muu (outros), muude art. 41 alusel lubatud kulude jaoks, nagu üürikindlustus, vahendustasud ja energiamärgis
7. Väljaüürimise eelsed tööd 24 kuu reegli alusel: üürilepingu alguskuu, esimese makse kuu ja kogusumma

Kui maksite välja üüritud kinnisvara eest AIMI-t, sisestage see eraldi Quadro 9-sse. AT arvestab selle Teie maksust maha (CIMI art. 135-I) kuni Teie üüritulule vastava maksu osani. See kehtib olenemata sellest, kas Teid maksustatakse kindla määraga või valite englobamento (maksustamine progresseeruvate määradega).

Esimene deklaratsioon, mis sisaldab uut 10% määra, on 2026. aasta deklaratsioon (esitatakse 2027. aastal). Vorm võib muutuda, seega kontrollige juhiseid, kui need avaldatakse.

Kindlad määrad, englobamento ja mitteresidendid

Maksusoodustuste seaduse (Estatuto dos Benefícios Fiscais) artikli 45-C 10% määr kehtib aastatel 2026–2029. See muudab ainult määra. See ei muuda maksustatava summa arvutamise viisi. Sama kehtib 25% määra, pikkade üürilepingute madalamate määrade ja englobamento kohta. Igal juhul rakendatakse määra üürile, millest on maha arvatud art. 41 kulud. 10% määra puhul säästab iga 100 € mahaarvatavat kulu Teile 10 € maksu, 25% määra puhul 25 €.

Mitteresidendid saavad maha arvata täpselt samu kulusid. Artikkel 41 ei tee residentsuse alusel vahet ja mitteresidendid esitavad sama Anexo F. Väited, et mitteresidendid ei saa „mingeid mahaarvamisi“, ajavad segi kaks asja. Isiklikud maksukrediidid (tervishoiu, hariduse ja sarnaste kulude eest) on üldjuhul residentidele. Selles juhendis käsitletud kinnisvarakulud ei ole isiklikud maksukrediidid.

Kahjumid ja nende edasikandmine

Kui Teie kulud on aasta jooksul suuremad kui üür, näiteks suurte remonttööde või üürnike vahel möödunud aasta tõttu, näitab kategooria F negatiivset tulemust. CIRS art. 55 alusel saate selle kahjumi edasi kanda järgmiseks kuueks aastaks. Seda saab tasaarvestada ainult tulevase kategooria F tuluga ja selleks ei pea Te valima englobamento't. Õigus kaob, kui asjaomased kinnisvaraobjektid ei too kulu tegemise aastale järgneva viie aasta jooksul üüritulu vähemalt 36 kuu jooksul, järjestikku või mitte.

Arvutusnäide

Elate välismaal ja üürite Portos välja korterit 1200 € eest kuus ainult elamiseks mõeldud üürilepinguga. See teeb 2026. aastaks 14 400 €, mida maksustatakse 10% määraga.

Maksustatav puhasüür on 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. Maks 10% määraga on 1093 €, võrreldes 1440 €-ga, kui Te midagi maha ei arvaks. Kui üüri maksustataks 25% määraga, vähendaksid samad kulud maksu 3600 €-lt 2733 €-ni.

Kontrollnimekiri

• Küsige igalt tarnijalt arvet Teie NIF-i ja kinnisvara aadressiga.
• Hoidke arveid iga kinnisvaraobjekti ja iga aasta kohta. Kontrollige neid e-Faturas.
• Hoidke remont lahus parendustest ja kodumasinatest.
• Märkige üles enne üürilepingu algust tehtud tööde kuupäev 24 kuu reegli jaoks.
• Hoidke alles oma IMI, tempelmaksu ja AIMI maksetõendid.
• Esitage Modelo 3 koos Anexo F-iga 1. aprillist 30. juunini. Kandke kahjum edasi ja jälgige kuueaastast tähtaega.