Εκπιπτόμενες δαπάνες από πορτογαλικό εισόδημα ενοικίων για εκμισθωτές

Ο πορτογαλικός φόρος επί μακροχρόνιων μισθώσεων επιβάλλεται στο καθαρό ποσό: το ενοίκιο που εισπράξατε μέσα στο έτος μείον τις δαπάνες που πράγματι καταβάλατε για να το αποκτήσετε. Στις εκπιπτόμενες δαπάνες περιλαμβάνονται ο IMI, τα κοινόχρηστα, οι επισκευές και η συντήρηση, η ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου, το τέλος χαρτοσήμου επί της μίσθωσης, το ενεργειακό πιστοποιητικό και οι αμοιβές του μεσιτικού γραφείου. Δεν μπορείτε να αφαιρέσετε τόκους στεγαστικού δανείου, αποσβέσεις, έπιπλα, οικιακές συσκευές, διακόσμηση ή τον AIMI. Οι κανόνες είναι ίδιοι για ιδιοκτήτες που ζουν στην Πορτογαλία και στο εξωτερικό και ισχύουν τόσο με τον συντελεστή 10% όσο και με τον συντελεστή 25%.

Ο βασικός κανόνας

Το εισόδημα από ενοίκια είναι rendimentos prediais (εισόδημα από ακίνητα, «Κατηγορία F»). Το άρθρο 41 του Κώδικα IRS (CIRS) σας επιτρέπει να αφαιρείτε, για κάθε ακίνητο, «όλες τις δαπάνες που πράγματι βαρύνουν τον φορολογούμενο και καταβλήθηκαν» για την απόκτηση ή τη διασφάλιση του ενοικίου. Ισχύουν τέσσερις προϋποθέσεις:

• Την καταβάλατε εσείς. Μια δαπάνη που κατέβαλε ο μισθωτής ή η διαχείριση της πολυκατοικίας δεν μετράει, ούτε μια δαπάνη για την οποία έχετε τιμολογηθεί αλλά δεν την έχετε ακόμη εξοφλήσει.
• Αφορά το συγκεκριμένο ακίνητο. Οι δαπάνες υπολογίζονται ανά ακίνητο και για κάθε χωριστή μονάδα (fração).
• Ανήκει στο σωστό έτος. Αφαιρείτε μια δαπάνη στο έτος που την καταβάλλετε, για την περίοδο κατά την οποία το ακίνητο είναι μισθωμένο.
• Μπορείτε να την αποδείξετε. Το άρθρο 41(9) απαιτεί έγγραφη απόδειξη, συνήθως τιμολόγιο (fatura) που εκδίδεται στον αριθμό φορολογικού μητρώου σας (NIF).

Δύο εξαιρέσεις προβλέπονται ρητά στον νόμο. Πρώτον, το κόστος χρηματοδότησης, οι αποσβέσεις, καθώς και τα έπιπλα, οι οικιακές συσκευές και τα είδη άνεσης ή διακόσμησης. Δεύτερον, ο AIMI (adicional ao IMI, ο πρόσθετος φόρος ακινήτων για μεγάλα χαρτοφυλάκια).

Τι μπορείτε να αφαιρέσετε

Ορισμένες σημειώσεις για τα στοιχεία αυτά:

• IMI. Στην απόφαση 1115/2017 η Autoridade Tributária (φορολογική αρχή, AT) δέχθηκε τον IMI και τα κοινόχρηστα ολόκληρου του έτους για διαμέρισμα που μισθώθηκε από τον Οκτώβριο. Δεν τα περιόρισε στους μήνες μίσθωσης του διαμερίσματος. Ο IMI που καταβλήθηκε σε έτος κατά το οποίο το ακίνητο δεν απέφερε φορολογητέο ενοίκιο δεν εκπίπτει.
• Κοινόχρηστα. Όταν έχετε περισσότερα διαμερίσματα στο ίδιο κτίριο, οι κοινές δαπάνες κατανέμονται σύμφωνα με την permilagem (ποσοστό συνιδιοκτησίας) της πράξης σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας.
• Ασφάλιση. Μετράει η ασφάλιση κτιρίου που επιβάλλει ο νόμος. Για τα διαμερίσματα αυτή είναι η ασφάλιση πυρός. Μετράει επίσης η ασφάλιση έναντι μη καταβολής ενοικίου. Στην απόφαση 1115/2017 η AT απέρριψε προαιρετικό ασφαλιστήριο πολλαπλών κινδύνων κατοικίας, επειδή είναι προαιρετικό. Να αναμένετε ότι ασφάλιστρο για τέτοια κάλυψη θα αμφισβητηθεί.
• Επισκευές και συντήρηση. Η AT θεωρεί διατήρηση κάθε εργασία που διατηρεί το κτίριο στην υφιστάμενη κατάστασή του: αποκατάσταση, επισκευή και καθαρισμό. Η συντήρηση περιλαμβάνει ανελκυστήρες, θυρωρό, καθαριότητα, φωτισμό και κεντρική θέρμανση στους κοινόχρηστους χώρους, καθώς και ασφάλιστρα κτιρίου. Στην απόφαση 4074/2017 η AT δέχθηκε την αντικατάσταση λεκάνης τουαλέτας και τον έλεγχο ασφαλείας αερίου της εστίας και του λέβητα. Στην απόφαση 1115/2017 δέχθηκε την επισκευή ή αντικατάσταση εσωτερικών θυρών, παραθύρων, εντοιχισμένων ντουλαπιών και πάγκων κουζίνας.

Τι δεν μπορείτε να αφαιρέσετε

• Τόκοι στεγαστικού δανείου και τραπεζικές χρεώσεις. Πρόκειται για κόστος χρηματοδότησης, που εξαιρείται ρητά. Αυτό εκπλήσσει πολλούς ιδιοκτήτες από χώρες όπου οι τόκοι αποτελούν τη μεγαλύτερη έκπτωση.
• Έπιπλα, οικιακές συσκευές και διακόσμηση. Εξαιρούνται ακόμη κι αν η κατοικία μισθώνεται επιπλωμένη. Η AT έχει απορρίψει νέα εστία αερίου, εντοιχισμένο φούρνο, λαμπτήρες LED και την επισκευή υπάρχοντος θερμοσίφωνα, επειδή ο θερμοσίφωνας θεωρείται οικιακή συσκευή.
• Αποσβέσεις του κτιρίου ή του περιεχομένου του.
• AIMI. Δεν μπορεί να αφαιρεθεί από το ενοίκιο. Μπορείτε όμως να τον συμψηφίσετε με τον ίδιο τον φόρο (βλ. παρακάτω).
• Βελτιώσεις. Μια εργασία που προσθέτει αξία ή αναβαθμίζει το ακίνητο δεν είναι επισκευή. Στην απόφαση 23775 (Δεκέμβριος 2023), η AT χαρακτήρισε τα ηλιακά πάνελ βελτίωση και όχι συντήρηση. Τέτοιες δαπάνες μπορεί αντ' αυτού να μειώσουν τον φόρο υπεραξίας κατά την πώληση, εφόσον πραγματοποιήθηκαν τα 12 έτη πριν από την πώληση (CIRS άρθρο 51).
• Σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφέλειας πριν από την εγκατάσταση του μισθωτή. Η AT απέρριψε αυτές τις δαπάνες στην απόφαση 4074/2017.
• Δαπάνες για ακίνητο σε υπομίσθωση. Ο υπεκμισθωτής δεν μπορεί να αφαιρέσει τίποτα (άρθρο 41(6)).

Για ορισμένες δαπάνες δεν βρήκαμε σαφή θέση της AT. Σε αυτές περιλαμβάνονται το νερό, το ρεύμα ή το διαδίκτυο που πληρώνετε βάσει της σύμβασης, οι αμοιβές λογιστή, οι αμοιβές φορολογικού εκπροσώπου και τα νομικά έξοδα για την είσπραξη ενοικίων. Ορισμένοι σύμβουλοι δέχονται τις δαπάνες κοινής ωφέλειας όταν η σύμβαση τις αναθέτει στον εκμισθωτή και η ανάκτησή τους από τον μισθωτή δηλώνεται ως ενοίκιο. Φυλάξτε το τιμολόγιο και επιβεβαιώστε με τον λογιστή σας πριν τις δηλώσετε.

Χρονισμός: πριν από το πρώτο ενοίκιο και μετά τη λήξη της μίσθωσης

• Ο κανόνας των 24 μηνών. Μπορείτε επίσης να αφαιρέσετε εργασίες επισκευής και συντήρησης που καταβλήθηκαν τους 24 μήνες πριν από την έναρξη μιας μίσθωσης, εφόσον το ακίνητο δεν χρησιμοποιήθηκε στο μεταξύ για κάτι άλλο πέραν της μίσθωσης (άρθρο 41(7)). Ο κανόνας αυτός καλύπτει μόνο εργασίες διατήρησης και συντήρησης. Δεν καλύπτει τον IMI ή τα κοινόχρηστα πριν από τη μίσθωση. Δηλώνετε αυτές τις δαπάνες στο έτος έναρξης της μίσθωσης, σε χωριστές στήλες του Anexo F που ζητούν τον μήνα έναρξης και τον μήνα της πρώτης πληρωμής. Πληρούν τις προϋποθέσεις μόνο δαπάνες που καταβλήθηκαν μετά την 1η Ιανουαρίου 2015.
• Όσο το ακίνητο είναι μισθωμένο. Οι οδηγίες του Anexo F περιορίζουν τις εκπτώσεις σε δαπάνες που καταβλήθηκαν «για την περίοδο κατά την οποία το ακίνητο ήταν μισθωμένο».
• Μεταξύ μισθωτών και μετά τη λήξη της μίσθωσης. Δεν υπάρχει χωριστός κανόνας για εργασίες που γίνονται αφού αποχωρήσει ένας μισθωτής. Αν το μισθώσετε ξανά, οι εργασίες στο ενδιάμεσο εμπίπτουν στους 24 μήνες πριν από τη νέα μίσθωση. Αν σταματήσετε οριστικά να το μισθώνετε, για να το πουλήσετε ή να μετακομίσετε σε αυτό, οι μεταγενέστερες δαπάνες δεν είναι πλέον δαπάνες της Κατηγορίας F.
• Αν ζείτε αλλού. Από τον Σεπτέμβριο του 2024 (Decreto-Lei 57/2024) μπορείτε, σε ορισμένες περιπτώσεις, να αφαιρέσετε το ενοίκιο που πληρώνετε για τη δική σας κατοικία. Αυτό ισχύει όταν το ακίνητο που μισθώνετε τώρα ήταν η μόνιμη κατοικία σας για τουλάχιστον 12 μήνες, μετακομίσατε σε απόσταση άνω των 100 km και αμφότερες οι μισθώσεις είναι καταχωρισμένες στην AT (άρθρο 41(8)).

Τιμολόγια με το NIF σας και e-Fatura

Κάθε δαπάνη χρειάζεται έγκυρο τιμολόγιο ή απόδειξη. Ζητήστε από τους προμηθευτές να αναγράφουν το πορτογαλικό σας NIF σε κάθε τιμολόγιο. Ζητήστε τους επίσης να αναφέρουν τη διεύθυνση του ακινήτου ή το ίδιο το ακίνητο. Στην απόφαση 1115/2017 η AT απέρριψε τιμολόγιο βαψίματος επειδή ανέγραφε μόνο τη διεύθυνση κατοικίας του ιδιοκτήτη και δεν προσδιόριζε το διαμέρισμα που βάφτηκε. Για ακίνητο που ανήκει σε αδιανέμητη κληρονομιά (herança indivisa), τα τιμολόγια πρέπει να εκδίδονται στην κληρονομιά με τη διεύθυνση του ακινήτου και η δαπάνη κατανέμεται στη συνέχεια μεταξύ των κληρονόμων (απόφαση 661/2018).

Τα τιμολόγια που εκδίδονται στο NIF σας εμφανίζονται στην περιοχή e-Fatura του Portal das Finanças. Χρησιμοποιήστε την για να ελέγξετε ότι κάθε τιμολόγιο υπάρχει και είναι σωστό. Το Anexo F δεν συμπληρώνει αυτόματα αυτές τις δαπάνες, οπότε αθροίζετε και καταχωρίζετε μόνοι σας τα σύνολα. Φυλάξτε τα έγγραφα για όσο διάστημα η AT μπορεί να ελέγξει τη δήλωση, και για περισσότερο όσο μεταφέρετε ζημία.

Καταχώριση των δαπανών στο Anexo F

Δηλώνετε κάθε χρόνο το ενοίκιο και τις δαπάνες στη δήλωση IRS Modelo 3, Anexo F, από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου του επόμενου έτους. Κάθε ακίνητο και κάθε μίσθωση έχει δική του γραμμή. Στο έντυπο που χρησιμοποιείται από τον Ιανουάριο του 2025, οι στήλες δαπανών είναι:

1. Διατήρηση και συντήρηση (conservação e manutenção)
2. Κοινόχρηστα (condomínio)
3. IMI, όπως καταβλήθηκε μέσα στο έτος
4. Τέλος χαρτοσήμου (imposto do selo)
5. Δημοτικά τέλη (taxas autárquicas)
6. Λοιπά (outros), για άλλες δαπάνες που επιτρέπει το άρθρο 41, όπως η ασφάλιση ενοικίου, οι αμοιβές μεσιτών και το ενεργειακό πιστοποιητικό
7. Εργασίες πριν από τη μίσθωση, βάσει του κανόνα των 24 μηνών: ο μήνας έναρξης της μίσθωσης, ο μήνας της πρώτης πληρωμής και το σύνολο

Αν καταβάλατε AIMI για μισθωμένα ακίνητα, καταχωρίστε τον χωριστά στο Quadro 9. Η AT θα τον συμψηφίσει με τον φόρο σας (CIMI άρθρο 135-I), έως το μέρος του φόρου που αντιστοιχεί στο εισόδημά σας από ενοίκια. Αυτό ισχύει είτε φορολογείστε με ενιαίο συντελεστή είτε επιλέγετε englobamento (φορολόγηση με προοδευτικούς συντελεστές).

Η δήλωση του 2026 (που υποβάλλεται το 2027) θα είναι η πρώτη που θα περιλαμβάνει τον νέο συντελεστή 10%. Το έντυπο μπορεί να αλλάξει, οπότε ελέγξτε τις οδηγίες όταν δημοσιευθούν.

Ενιαίοι συντελεστές, englobamento και μη κάτοικοι

Ο συντελεστής 10% του άρθρου 45-C του Estatuto dos Benefícios Fiscais (Κώδικας Φορολογικών Κινήτρων) ισχύει από το 2026 έως το 2029. Αλλάζει μόνο τον συντελεστή. Δεν αλλάζει τον τρόπο υπολογισμού του φορολογητέου ποσού. Το ίδιο ισχύει για τον συντελεστή 25%, τους χαμηλότερους συντελεστές για μακροχρόνιες μισθώσεις και το englobamento. Σε κάθε περίπτωση ο συντελεστής εφαρμόζεται στο ενοίκιο μείον τις δαπάνες του άρθρου 41. Με 10%, κάθε 100 € εκπιπτόμενης δαπάνης σας εξοικονομεί 10 € φόρου· με 25% σας εξοικονομεί 25 €.

Οι μη κάτοικοι μπορούν να αφαιρέσουν ακριβώς τις ίδιες δαπάνες. Το άρθρο 41 δεν κάνει διάκριση με βάση την κατοικία και οι μη κάτοικοι υποβάλλουν το ίδιο Anexo F. Οι ισχυρισμοί ότι οι μη κάτοικοι «δεν έχουν εκπτώσεις» συγχέουν δύο πράγματα. Οι προσωπικές φορολογικές πιστώσεις (για υγεία, εκπαίδευση και παρόμοιες δαπάνες) αφορούν γενικά τους κατοίκους. Οι δαπάνες ακινήτου του παρόντος οδηγού δεν είναι προσωπικές φορολογικές πιστώσεις.

Ζημίες και μεταφορά τους

Αν οι δαπάνες σας υπερβαίνουν το ενοίκιο σε ένα έτος, για παράδειγμα λόγω μεγάλων επισκευών ή ενός έτους μεταξύ μισθωτών, η Κατηγορία F εμφανίζει αρνητικό αποτέλεσμα. Σύμφωνα με το άρθρο 55 του CIRS μπορείτε να μεταφέρετε τη ζημία αυτή στα επόμενα έξι έτη. Μπορεί να συμψηφιστεί μόνο με μελλοντικό εισόδημα της Κατηγορίας F και δεν χρειάζεται να επιλέξετε englobamento για αυτό. Χάνετε το δικαίωμα αν τα σχετικά ακίνητα δεν αποφέρουν εισόδημα από ενοίκια για τουλάχιστον 36 μήνες, συνεχόμενους ή μη, μέσα στα πέντε έτη μετά το έτος της δαπάνης.

Ένα αναλυτικό παράδειγμα

Ζείτε στο εξωτερικό και μισθώνετε ένα διαμέρισμα στο Πόρτο έναντι 1.200 € τον μήνα με μίσθωση αποκλειστικά για κατοικία. Αυτό σημαίνει 14.400 € για το 2026, που φορολογούνται με 10%.

Το καθαρό φορολογητέο ενοίκιο είναι 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Ο φόρος με 10% είναι 1.093 €, έναντι 1.440 € αν δεν δηλώνατε καμία δαπάνη. Αν το ενοίκιο φορολογούνταν με 25%, οι ίδιες δαπάνες θα μείωναν τον φόρο από 3.600 € σε 2.733 €.

Λίστα ελέγχου

• Ζητήστε από κάθε προμηθευτή τιμολόγιο με το NIF σας και τη διεύθυνση του ακινήτου.
• Φυλάξτε τα τιμολόγια ανά ακίνητο και ανά έτος. Ελέγξτε τα στο e-Fatura.
• Διαχωρίστε τις επισκευές από τις βελτιώσεις και τις οικιακές συσκευές.
• Σημειώστε την ημερομηνία κάθε εργασίας που γίνεται πριν από την έναρξη μιας μίσθωσης, για τον κανόνα των 24 μηνών.
• Φυλάξτε τα αποδεικτικά πληρωμής του IMI, του τέλους χαρτοσήμου και του AIMI.
• Υποβάλετε τη Modelo 3 με το Anexo F από 1 Απριλίου έως 30 Ιουνίου. Μεταφέρετε τυχόν ζημία και παρακολουθείτε το όριο των έξι ετών.