Avdragsgilla kostnader för hyresinkomster i Portugal för hyresvärdar

Portugisisk skatt på långtidsuthyrning tas ut på nettobeloppet: den hyra du har fått under året minus de kostnader du faktiskt har betalat för att få in den. Avdragsgilla kostnader är bland annat IMI, samfällighetsavgifter, reparationer och underhåll, försäkring mot uteblivna hyresbetalningar, stämpelskatt på hyresavtalet, energicertifikatet och arvoden till uthyrningsförmedlare. Du kan inte dra av bolåneränta, avskrivningar, möbler, vitvaror, inredning eller AIMI. Reglerna är desamma för ägare som bor i Portugal och utomlands, och de gäller både vid skattesatsen 10 % och 25 %.

Grundregeln

Hyresinkomster är rendimentos prediais (fastighetsinkomster, ”kategori F”). Artikel 41 i IRS-lagen (CIRS) låter dig för varje fastighet dra av ”alla kostnader som faktiskt har burits och betalats” för att erhålla eller säkerställa hyran. Fyra villkor gäller:

• Du har betalat den. En kostnad som hyresgästen eller samfälligheten har betalat räknas inte, och inte heller en kostnad som du har fakturerats för men ännu inte betalat.
• Den avser just den fastigheten. Kostnaderna beräknas fastighet för fastighet, och för varje separat enhet (fração).
• Den hör till rätt år. Du drar av en kostnad det år du betalar den, för den period fastigheten är uthyrd.
• Du kan styrka den. Artikel 41(9) kräver skriftligt underlag, normalt en faktura (fatura) utställd på ditt skattenummer (NIF).

Två undantag står uttryckligen i lagen. För det första finansieringskostnader, avskrivningar samt möbler, vitvaror och föremål för komfort eller dekoration. För det andra AIMI (adicional ao IMI, den extra fastighetsskatten på stora bestånd).

Vad du kan dra av

Några kommentarer till dessa poster:

• IMI. I förhandsbesked 1115/2017 godtog Autoridade Tributária (skattemyndigheten, AT) hela årets IMI och samfällighetsavgifter för en lägenhet som hyrdes ut från oktober. Den begränsade dem inte till de månader lägenheten var uthyrd. IMI som betalats ett år då fastigheten inte gav någon skattepliktig hyra kan inte dras av.
• Samfällighetsavgifter. Om du äger flera lägenheter i samma byggnad fördelas gemensamma avgifter enligt permilagem (ägarandel) i samfällighetens stadgar.
• Försäkring. Den byggnadsförsäkring som lagen gör obligatorisk räknas. För lägenheter är detta brandförsäkring. Försäkring mot uteblivna hyresbetalningar räknas också. I förhandsbesked 1115/2017 underkände AT en frivillig hemförsäkring av allrisktyp, eftersom den är valfri. Räkna med att en premie för den typen av skydd ifrågasätts.
• Reparationer och underhåll. AT räknar som bevarande allt arbete som håller byggnaden i dess befintliga skick: restaurering, reparation och rengöring. Underhåll omfattar hissar, fastighetsskötare, städning, belysning och centralvärme i gemensamma utrymmen samt premier för byggnadsförsäkring. I förhandsbesked 4074/2017 godtog AT byte av en toalett och en säkerhetskontroll av gashäll och varmvattenberedare. I förhandsbesked 1115/2017 godtog den reparation eller byte av innerdörrar, fönster, inbyggda skåp och köksbänkar.

Vad du inte kan dra av

• Bolåneränta och bankavgifter. Dessa är finansieringskostnader och uttryckligen undantagna. Detta överraskar många ägare från länder där räntan är det största avdraget.
• Möbler, vitvaror och inredning. Dessa är undantagna även om bostaden hyrs ut möblerad. AT har underkänt en ny gashäll, en inbyggd ugn, LED-lampor och reparation av en befintlig varmvattenberedare, eftersom en varmvattenberedare räknas som en vitvara.
• Avskrivningar på byggnaden eller dess inventarier.
• AIMI. Den kan inte dras av från hyran. Du kan däremot kvitta den mot själva skatten (se nedan).
• Förbättringar. Arbeten som höjer värdet eller rustar upp fastigheten är inte reparationer. I förhandsbesked 23775 (december 2023) behandlade AT solpaneler som en förbättring, inte som underhåll. Sådana kostnader kan i stället minska kapitalvinstskatten när du säljer, om de har gjorts under de 12 åren före försäljningen (CIRS art. 51).
• Anslutning av el, vatten och liknande innan hyresgästen flyttar in. AT underkände dessa kostnader i förhandsbesked 4074/2017.
• Kostnader för andrahandsuthyrd fastighet. Den som hyr ut i andra hand kan inte dra av någonting (art. 41(6)).

För vissa kostnader har vi inte hittat någon tydlig ståndpunkt från AT. Det gäller bland annat vatten, el eller internet som du betalar enligt avtalet, arvoden till revisor eller redovisningskonsult, arvoden till ett skatteombud och rättegångskostnader för att driva in hyra. Vissa rådgivare godtar driftskostnader när avtalet lägger dem på hyresvärden och vidaredebiteringen deklareras som hyra. Spara fakturan och stäm av med din redovisningskonsult innan du yrkar avdrag för dem.

Tidpunkt: före den första hyran och efter att hyresavtalet upphört

• 24-månadersregeln. Du kan också dra av reparations- och underhållsarbeten som betalats under de 24 månaderna innan ett hyresavtal börjar löpa, förutsatt att fastigheten inte har använts till något annat än uthyrning under tiden (art. 41(7)). Regeln omfattar endast bevarande- och underhållsarbeten. Den omfattar inte IMI eller samfällighetsavgifter före uthyrningen. Du yrkar dessa kostnader det år hyresavtalet börjar, i separata kolumner i Anexo F där startmånaden och månaden för den första betalningen efterfrågas. Endast kostnader som betalats efter den 1 januari 2015 kvalificerar.
• Medan fastigheten är uthyrd. Anvisningarna till Anexo F begränsar avdragen till kostnader som betalats ”för den period då fastigheten var uthyrd”.
• Mellan hyresgäster och efter att hyresavtalet upphört. Det finns ingen särskild regel för arbeten som utförs efter att en hyresgäst flyttat ut. Om du hyr ut igen faller arbeten under mellanperioden inom de 24 månaderna före det nya hyresavtalet. Om du slutar hyra ut för gott, för att sälja eller flytta in själv, är senare kostnader inte längre kostnader i kategori F.
• Om du bor någon annanstans. Sedan september 2024 (Decreto-Lei 57/2024) kan du i vissa fall dra av den hyra du betalar för din egen bostad. Det gäller när den fastighet du nu hyr ut var din permanenta bostad i minst 12 månader, du har flyttat mer än 100 km bort och båda hyresavtalen är registrerade hos AT (art. 41(8)).

Fakturor med ditt NIF och e-Fatura

Varje kostnad kräver en giltig faktura eller ett kvitto. Be leverantörerna att ange ditt portugisiska NIF på varje faktura. Be dem också att ange fastighetens adress, eller själva fastigheten. I förhandsbesked 1115/2017 underkände AT en målningsfaktura eftersom den bara visade ägarens hemadress och inte identifierade den lägenhet som hade målats. För fastigheter som ägs av ett oskiftat dödsbo (herança indivisa) bör fakturorna ställas ut på dödsboet med fastighetens adress, och kostnaden fördelas sedan mellan arvingarna (förhandsbesked 661/2018).

Fakturor som utfärdas på ditt NIF syns i e-Fatura-delen av Portal das Finanças. Använd den för att kontrollera att varje faktura finns där och är korrekt. Anexo F fyller inte i dessa kostnader åt dig, så du summerar och anger totalbeloppen själv. Spara underlagen så länge AT kan granska deklarationen, och längre om du rullar ett underskott framåt.

Så redovisar du kostnaderna i Anexo F

Du deklarerar hyra och kostnader varje år i IRS-deklarationen Modelo 3, Anexo F, mellan den 1 april och den 30 juni året därpå. Varje fastighet och hyresavtal har en egen rad. I den blankett som används sedan januari 2025 är kostnadskolumnerna:

1. Bevarande och underhåll (conservação e manutenção)
2. Samfällighet (condomínio)
3. IMI, så som den betalats under året
4. Stämpelskatt (imposto do selo)
5. Kommunala avgifter (taxas autárquicas)
6. Övrigt (outros), för andra kostnader som är tillåtna enligt art. 41, till exempel hyresförsäkring, förmedlingsarvoden och energicertifikatet
7. Arbeten före uthyrningen, enligt 24-månadersregeln: hyresavtalets startmånad, månaden för den första betalningen och totalbeloppet

Om du har betalat AIMI på uthyrda fastigheter anger du den separat i Quadro 9. AT kvittar den mot din skatt (CIMI art. 135-I), upp till den del av skatten som hänför sig till dina hyresinkomster. Detta gäller oavsett om du beskattas med en schablonsats eller väljer englobamento (beskattning enligt progressiva skattesatser).

Deklarationen för 2026 (som lämnas 2027) blir den första som omfattar den nya skattesatsen 10 %. Blanketten kan ändras, så kontrollera anvisningarna när de publiceras.

Schablonsatser, englobamento och personer bosatta utomlands

Skattesatsen 10 % enligt artikel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (lagen om skatteförmåner) gäller från 2026 till 2029. Den ändrar endast skattesatsen. Den ändrar inte hur det skattepliktiga beloppet beräknas. Detsamma gäller skattesatsen 25 %, de lägre satserna för långa hyresavtal och englobamento. I samtliga fall tillämpas skattesatsen på hyran minus kostnader enligt art. 41. Vid 10 % sparar varje 100 € i avdragsgill kostnad 10 € i skatt; vid 25 % sparar den 25 €.

Personer bosatta utomlands kan dra av exakt samma kostnader. Artikel 41 gör ingen skillnad utifrån hemvist, och personer bosatta utomlands lämnar samma Anexo F. Påståenden om att personer bosatta utomlands ”inte får några avdrag” blandar ihop två saker. Personliga skattereduktioner (för hälso- och sjukvård, utbildning och liknande kostnader) gäller i regel personer bosatta i Portugal. Fastighetskostnaderna i denna guide är inte personliga skattereduktioner.

Underskott och att rulla dem framåt

Om dina kostnader under ett år är högre än din hyra, till exempel på grund av stora reparationer eller ett år mellan hyresgäster, visar kategori F ett negativt resultat. Enligt CIRS art. 55 kan du rulla det underskottet framåt under de följande sex åren. Det kan endast kvittas mot framtida inkomster i kategori F, och du behöver inte välja englobamento för att göra det. Du förlorar rätten om de berörda fastigheterna inte ger hyresinkomst under minst 36 månader, i följd eller inte, under de fem åren efter det år då kostnaden uppstod.

Ett räkneexempel

Du bor utomlands och hyr ut en lägenhet i Porto för 1 200 € i månaden med ett hyresavtal som enbart avser bostad. Det blir 14 400 € för 2026, beskattat med 10 %.

Den skattepliktiga nettohyran är 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Skatten med 10 % blir 1 093 €, jämfört med 1 440 € om du inte yrkade några avdrag. Om hyran beskattades med 25 % skulle samma kostnader sänka skatten från 3 600 € till 2 733 €.

Checklista

• Be varje leverantör om en faktura med ditt NIF och fastighetens adress.
• Spara fakturorna för varje fastighet och varje år. Kontrollera dem i e-Fatura.
• Håll isär reparationer, förbättringar och vitvaror.
• Notera datumet för arbeten som utförs innan ett hyresavtal börjar, för 24-månadersregeln.
• Spara dina betalningsbevis för IMI, stämpelskatt och AIMI.
• Lämna Modelo 3 med Anexo F mellan den 1 april och den 30 juni. Rulla eventuella underskott framåt och håll koll på sexårsgränsen.