Spejjeż deduċibbli fuq id-dħul mill-kiri Portugiż għas-sidien

It-taxxa Portugiża fuq kera fit-tul tiġi imposta fuq l-ammont nett: il-kera li rċevejtu matul is-sena nieqes l-ispejjeż li attwalment ħallastu biex taqilgħuha. L-ispejjeż deduċibbli jinkludu l-IMI, il-ħlasijiet tal-kondominju, it-tiswijiet u l-manutenzjoni, l-assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera, it-taxxa tal-bolla fuq il-kuntratt, iċ-ċertifikat tal-enerġija u l-miżati tal-aġenzija tal-kiri. Ma tistgħux tnaqqsu l-imgħax fuq l-ipoteka, id-deprezzament, l-għamara, l-apparat domestiku, id-dekorazzjoni jew l-AIMI. Ir-regoli huma l-istess għas-sidien li jgħixu fil-Portugall u barra, u japplikaw kemm taħt ir-rata ta' 10% kif ukoll taħt dik ta' 25%.

Ir-regola bażika

Id-dħul mill-kiri huwa rendimentos prediais (dħul mill-proprjetà, "Kategorija F"). L-artikolu 41 tal-Kodiċi tal-IRS (CIRS) jippermettilkom tnaqqsu, għal kull proprjetà, "l-ispejjeż kollha attwalment sostnuti u mħallsa" biex tinkiseb jew tiġi żgurata l-kera. Japplikaw erba' kundizzjonijiet:

• Ħallastuha intom. Spiża li ħallsu l-inkwilin jew il-kondominju ma tgħoddx, u lanqas waħda li ġejtu ffatturati għaliha iżda għadkom ma ħallastuhiex.
• Tirrigwarda dik il-proprjetà. L-ispejjeż jiġu kkalkulati proprjetà b'proprjetà, u għal kull unità separata (fração).
• Taqa' fis-sena t-tajba. Tnaqqsu spiża fis-sena li fiha tħallsuha, għall-perjodu li fih il-proprjetà tkun mikrija.
• Tistgħu tippruvawha. L-artikolu 41(9) jeħtieġ prova dokumentarja, normalment fattura (fatura) maħruġa fuq in-numru tat-taxxa tagħkom (NIF).

Żewġ esklużjonijiet huma miktuba fil-liġi. L-ewwel, l-ispejjeż tal-finanzjament, id-deprezzament, u l-għamara, l-apparat domestiku u l-oġġetti ta' kumdità jew dekorazzjoni. It-tieni, l-AIMI (adicional ao IMI, it-taxxa addizzjonali fuq il-proprjetà għal portafolli kbar).

X'tistgħu tnaqqsu

Xi noti dwar dawn l-elementi:

• IMI. Fid-deċiżjoni 1115/2017 l-Autoridade Tributária (l-awtorità tat-taxxa, AT) aċċettat l-IMI u l-ħlasijiet tal-kondominju tas-sena kollha għal appartament mikri minn Ottubru. Ma naqqsithomx għax-xhur li fihom l-appartament kien mikri. L-IMI mħallsa f'sena li fiha l-proprjetà ma pproduċiet l-ebda kera taxxabbli ma tistax titnaqqas.
• Ħlasijiet tal-kondominju. Fejn tippossjedu diversi appartamenti fl-istess bini, il-ħlasijiet komuni jinqasmu skont il-permilagem (is-sehem tas-sjieda) fl-att tal-kondominju.
• Assigurazzjoni. L-assigurazzjoni tal-bini li l-liġi tagħmel obbligatorja tgħodd. Għall-appartamenti din hija l-assigurazzjoni kontra n-nar. L-assigurazzjoni kontra n-nuqqas ta' ħlas tal-kera tgħodd ukoll. Fid-deċiżjoni 1115/2017 l-AT irrifjutat polza volontarja multi-riskju għad-dar, għax hija fakultattiva. Stennew li primjum għal kopertura ta' dak it-tip jiġi kkontestat.
• Tiswijiet u manutenzjoni. L-AT tqis bħala konservazzjoni kwalunkwe xogħol li jżomm il-bini fil-kundizzjoni eżistenti tiegħu: restawr, tiswija u tindif. Il-manutenzjoni tinkludi lifts, kustodju, tindif, dawl u tisħin ċentrali fil-partijiet komuni, u primjums tal-assigurazzjoni tal-bini. Fid-deċiżjoni 4074/2017 l-AT aċċettat is-sostituzzjoni ta' tojlit u spezzjoni tas-sigurtà tal-gass tal-hob u tal-boiler. Fid-deċiżjoni 1115/2017 aċċettat it-tiswija jew is-sostituzzjoni ta' bibien interni, twieqi, armarji mibnija u wiċċ tal-kċina.

X'ma tistgħux tnaqqsu

• Imgħax fuq l-ipoteka u ħlasijiet bankarji. Dawn huma spejjeż ta' finanzjament, esklużi b'isimhom. Dan jissorprendi lil ħafna sidien minn pajjiżi fejn l-imgħax huwa l-akbar tnaqqis.
• Għamara, apparat domestiku u dekorazzjoni. Dawn huma esklużi anke jekk id-dar tinkera mgħammra. L-AT irrifjutat hob tal-gass ġdid, forn mibni, bozoz LED u t-tiswija ta' heater tal-ilma eżistenti, għax heater tal-ilma jgħodd bħala apparat domestiku.
• Deprezzament tal-bini jew tal-kontenut tiegħu.
• AIMI. Ma tistax titnaqqas mill-kera. Madankollu, tistgħu tpaċuha kontra t-taxxa nnifisha (ara hawn taħt).
• Titjib. Xogħol li jżid il-valur jew jaġġorna l-proprjetà mhuwiex tiswija. Fid-deċiżjoni 23775 (Diċembru 2023), l-AT ittrattat il-pannelli solari bħala titjib, mhux manutenzjoni. Spejjeż bħal dawn jistgħu minflok inaqqsu t-taxxa fuq il-qligħ kapitali meta tbigħu, jekk saru fit-12-il sena qabel il-bejgħ (CIRS art. 51).
• Il-konnessjoni tal-utilitajiet qabel ma l-inkwilin jidħol joqgħod. L-AT irrifjutat dawn l-ispejjeż fid-deċiżjoni 4074/2017.
• Spejjeż fuq proprjetà sottomikrija. Sottokerrej ma jista' jnaqqas xejn (art. 41(6)).

Xi spejjeż m'għandhom l-ebda pożizzjoni ċara tal-AT li stajna nsibu. Dawn jinkludu l-ilma, l-elettriku jew l-internet li tħallsu taħt il-kuntratt, il-miżati tal-kontabilità, il-miżati ta' rappreżentant fiskali, u l-ispejjeż legali biex tiġi rkuprata l-kera. Xi konsulenti jaċċettaw l-utilitajiet meta l-kuntratt jitfagħhom fuq is-sid u l-ħlas lura jiġi ddikjarat bħala kera. Żommu l-fattura u kkonfermaw mal-accountant tagħkom qabel ma titolbuhom.

Iż-żmien: qabel l-ewwel kera u wara li jintemm il-kiri

• Ir-regola tal-24 xahar. Tistgħu tnaqqsu wkoll xogħlijiet ta' tiswija u manutenzjoni mħallsa fl-24 xahar qabel ma jibda kiri, sakemm il-proprjetà ma ntużatx għal xi ħaġa oħra għajr il-kiri f'dan il-perjodu (art. 41(7)). Din ir-regola tkopri biss xogħlijiet ta' konservazzjoni u manutenzjoni. Ma tkoprix l-IMI jew il-ħlasijiet tal-kondominju ta' qabel il-kiri. Titolbu dawn l-ispejjeż fis-sena li fiha jibda l-kiri, f'kolonni separati tal-Anexo F li jitolbu x-xahar tal-bidu u x-xahar tal-ewwel ħlas. Jikkwalifikaw biss spejjeż imħallsa wara l-1 ta' Jannar 2015.
• Waqt li l-proprjetà tkun mikrija. L-istruzzjonijiet tal-Anexo F jillimitaw it-tnaqqisiet għal spejjeż imħallsa "għall-perjodu li fih il-proprjetà kienet mikrija".
• Bejn inkwilin u ieħor u wara li jintemm il-kiri. L-ebda regola separata ma tkopri xogħlijiet magħmula wara li inkwilin jitlaq. Jekk terġgħu tikru, xogħlijiet fil-perjodu ta' bejn waqgħu fl-24 xahar qabel il-kiri l-ġdid. Jekk tieqfu tikru għal dejjem, biex tbigħu jew biex tmorru toqogħdu fiha, spejjeż ta' wara ma jibqgħux spejjeż tal-Kategorija F.
• Tgħixu x'imkien ieħor. Minn Settembru 2024 (Digriet-Liġi 57/2024) tistgħu, f'xi każijiet, tnaqqsu l-kera li tħallsu għad-dar tagħkom stess. Dan japplika meta l-proprjetà li issa qed tikru kienet id-dar permanenti tagħkom għal mill-inqas 12-il xahar, mortu tgħixu aktar minn 100 km 'il bogħod, u ż-żewġ kuntratti ta' kiri huma rreġistrati mal-AT (art. 41(8)).

Fatturi bin-NIF tagħkom u l-e-Fatura

Kull spiża teħtieġ fattura jew irċevuta valida. Itolbu lill-fornituri jpoġġu n-NIF Portugiż tagħkom fuq kull fattura. Itolbuhom ukoll isemmu l-indirizz tal-proprjetà, jew il-proprjetà nnifisha. Fid-deċiżjoni 1115/2017 l-AT irrifjutat fattura ta' żebgħa għax uriet biss l-indirizz tad-dar tas-sid u ma identifikatx l-appartament li ġie miżbugħ. Għal proprjetà miżmuma minn wirt mhux maqsum (herança indivisa), il-fatturi għandhom jinħarġu fuq il-wirt fl-indirizz tal-proprjetà, u l-ispiża mbagħad tinqasam bejn il-werrieta (deċiżjoni 661/2018).

Il-fatturi maħruġa fuq in-NIF tagħkom jidhru fiż-żona e-Fatura tal-Portal das Finanças. Użawha biex tivverifikaw li kull fattura tinsab hemm u hija korretta. L-Anexo F ma jimlilkomx dawn l-ispejjeż awtomatikament, għalhekk intom stess tgħoddu u ddaħħlu t-totali. Żommu d-dokumenti sakemm l-AT tista' tirrevedi d-dikjarazzjoni, u aktar fit-tul waqt li qed iġġorru telf 'il quddiem.

Kif iddaħħlu l-ispejjeż fl-Anexo F

Tiddikjaraw il-kera u l-ispejjeż kull sena fid-dikjarazzjoni tal-IRS Modelo 3, Anexo F, bejn l-1 ta' April u t-30 ta' Ġunju tas-sena ta' wara. Kull proprjetà u kuntratt għandhom il-linja tagħhom. Fil-formola użata minn Jannar 2025, il-kolonni tal-ispejjeż huma:

1. Konservazzjoni u manutenzjoni (conservação e manutenção)
2. Kondominju (condomínio)
3. IMI, kif imħallsa matul is-sena
4. Taxxa tal-bolla (imposto do selo)
5. Tariffi muniċipali (taxas autárquicas)
6. Oħrajn (outros), għal spejjeż oħra permessi mill-art. 41, bħall-assigurazzjoni tal-kera, il-miżati tal-aġenzija u ċ-ċertifikat tal-enerġija
7. Xogħlijiet ta' qabel il-kiri, taħt ir-regola tal-24 xahar: ix-xahar tal-bidu tal-kiri, ix-xahar tal-ewwel ħlas, u t-total

Jekk ħallastu l-AIMI fuq proprjetajiet mikrija, daħħluha separatament fil-Quadro 9. L-AT tikkreditaha kontra t-taxxa tagħkom (CIMI art. 135-I), sal-parti tat-taxxa li tirrigwarda d-dħul mill-kiri tagħkom. Dan japplika kemm jekk tiġu intaxxati b'rata fissa kif ukoll jekk tagħżlu l-englobamento (tassazzjoni b'rati progressivi).

Id-dikjarazzjoni tal-2026 (ippreżentata fl-2027) se tkun l-ewwel waħda li tinkludi r-rata l-ġdida ta' 10%. Il-formola tista' tinbidel, għalhekk iċċekkjaw l-istruzzjonijiet meta jiġu ppubblikati.

Rati fissi, englobamento u mhux residenti

Ir-rata ta' 10% taħt l-artikolu 45-C tal-Estatuto dos Benefícios Fiscais (l-Istatut tal-Benefiċċji Fiskali) tapplika mill-2026 sal-2029. Tbiddel ir-rata biss. Ma tbiddilx il-mod kif jiġi kkalkulat l-ammont taxxabbli. L-istess jgħodd għar-rata ta' 25%, għar-rati aktar baxxi għal kirjiet twal, u għall-englobamento. F'kull każ ir-rata tiġi applikata għall-kera nieqes l-ispejjeż tal-art. 41. B'10%, kull €100 ta' spiża deduċibbli jiffrankawlkom €10 taxxa; b'25% jiffrankawlkom €25.

Dawk mhux residenti jistgħu jnaqqsu eżattament l-istess spejjeż. L-artikolu 41 ma jagħmel l-ebda distinzjoni skont ir-residenza, u dawk mhux residenti jippreżentaw l-istess Anexo F. L-affermazzjonijiet li dawk mhux residenti "ma jieħdu l-ebda tnaqqis" iħawdu żewġ affarijiet. Il-krediti fiskali personali (għal spejjeż tas-saħħa, l-edukazzjoni u simili) ġeneralment huma għar-residenti. L-ispejjeż tal-proprjetà f'din il-gwida mhumiex krediti fiskali personali.

It-telf u kif jinġarr 'il quddiem

Jekk l-ispejjeż tagħkom ikunu ogħla mill-kera f'sena, pereżempju minħabba tiswijiet kbar jew sena mgħoddija bejn inkwilin u ieħor, il-Kategorija F turi riżultat negattiv. Taħt l-art. 55 CIRS tistgħu ġġorru dak it-telf 'il quddiem għas-sitt snin ta' wara. Jista' jitpaċa biss kontra dħul futur tal-Kategorija F, u m'għandkomx għalfejn tagħżlu l-englobamento biex tagħmlu dan. Titilfu d-dritt jekk il-proprjetajiet ikkonċernati ma jipproduċux dħul mill-kiri għal mill-inqas 36 xahar, konsekuttivi jew le, fil-ħames snin ta' wara s-sena tal-ispiża.

Eżempju maħdum

Tgħixu barra u tikru appartament f'Porto għal €1,200 fix-xahar b'kuntratt għall-abitazzjoni biss. Dan jagħmel €14,400 għall-2026, intaxxati b'10%.

Il-kera taxxabbli netta hija €14,400 − €3,467 = €10,933. It-taxxa b'10% hija €1,093, meta mqabbla ma' €1,440 kieku ma tlabtu xejn. Kieku l-kera kienet intaxxata b'25%, l-istess spejjeż kienu jnaqqsu t-taxxa minn €3,600 għal €2,733.

Lista ta' kontroll

• Itolbu lil kull fornitur fattura bin-NIF tagħkom u bl-indirizz tal-proprjetà.
• Żommu l-fatturi għal kull proprjetà u għal kull sena. Ivverifikawhom fl-e-Fatura.
• Żommu t-tiswijiet separati mit-titjib u mill-apparat domestiku.
• Innotaw id-data ta' kwalunkwe xogħol magħmul qabel ma jibda kiri, għar-regola tal-24 xahar.
• Żommu l-provi tal-ħlas tal-IMI, tat-taxxa tal-bolla u tal-AIMI.
• Ippreżentaw il-Modelo 3 bl-Anexo F bejn l-1 ta' April u t-30 ta' Ġunju. Ġorru kwalunkwe telf 'il quddiem u segwu l-limitu ta' sitt snin.