Frádráttarbær kostnaður á móti portúgölskum leigutekjum fyrir leigusala

Portúgalskur skattur á langtímaleigu reiknast af nettófjárhæðinni: leigunni sem þú fékkst á árinu að frádregnum kostnaði sem þú greiddir í raun til að afla hennar. Frádráttarbær kostnaður er meðal annars IMI, húsfélagsgjöld, viðgerðir og viðhald, trygging gegn vanefndum leigu, stimpilgjald af leigusamningnum, orkuvottorð og þóknun leigumiðlara. Þú getur ekki dregið frá vexti af húsnæðislánum, afskriftir, húsgögn, heimilistæki, skreytingar eða AIMI. Reglurnar eru þær sömu fyrir eigendur sem búa í Portúgal og erlendis, og þær gilda bæði um 10% og 25% hlutfallið.

Grunnreglan

Leigutekjur eru rendimentos prediais (eignatekjur, „flokkur F“). 41. gr. tekjuskattslaganna (CIRS) heimilar þér að draga frá, fyrir hverja eign, „allan kostnað sem raunverulega er borinn og greiddur“ til að afla eða tryggja leiguna. Fjögur skilyrði gilda:

• Þú greiddir hann. Kostnaður sem leigjandinn eða húsfélagið greiddi telst ekki með, og ekki heldur kostnaður sem þú hefur fengið reikning fyrir en ekki enn greitt.
• Hann tengist þeirri eign. Kostnaður er reiknaður eign fyrir eign og fyrir hverja sérstaka einingu (fração).
• Hann fellur á rétt ár. Þú dregur kostnað frá á því ári sem þú greiðir hann, fyrir það tímabil sem eignin er í útleigu.
• Þú getur sannað hann. 9. mgr. 41. gr. krefst skjalfestrar sönnunar, venjulega reiknings (fatura) sem gefinn er út á skattnúmerið þitt (NIF).

Tvær undantekningar eru skráðar í lögin. Í fyrsta lagi fjármagnskostnaður, afskriftir og húsgögn, heimilistæki og munir til þæginda eða skrauts. Í öðru lagi AIMI (adicional ao IMI, viðbótarfasteignaskattur á stór eignasöfn).

Hvað þú getur dregið frá

Nokkrar athugasemdir um þessa liði:

• IMI. Í úrskurði 1115/2017 samþykkti Autoridade Tributária (skattyfirvöld, AT) IMI og húsfélagsgjöld fyrir heilt ár vegna íbúðar sem var leigð út frá október. Það lækkaði þau ekki í samræmi við þá mánuði sem íbúðin var í leigu. IMI sem greitt er á ári þar sem eignin skilaði engri skattskyldri leigu er ekki frádráttarbært.
• Húsfélagsgjöld. Ef þú átt nokkrar íbúðir í sama húsi er sameiginlegum gjöldum skipt samkvæmt permilagem (eignarhlut) í eignaskiptayfirlýsingu húsfélagsins.
• Tryggingar. Húseigendatrygging sem lög gera að skyldu telst með. Fyrir íbúðir er það brunatrygging. Trygging gegn vanefndum leigu telst einnig með. Í úrskurði 1115/2017 hafnaði AT valfrjálsri heimilistryggingu (multi-risk) vegna þess að hún er valkvæð. Búast má við að iðgjaldi fyrir slíka vernd verði mótmælt.
• Viðgerðir og viðhald. AT telur til viðhalds hvers kyns verk sem heldur byggingunni í núverandi ástandi: endurbætur í fyrra horf, viðgerðir og þrif. Viðhald nær til lyftna, húsvarðar, þrifa, lýsingar og miðstöðvarhitunar í sameign, sem og iðgjalda húseigendatrygginga. Í úrskurði 4074/2017 samþykkti AT að skipt væri um salerni og gasöryggisskoðun á helluborði og katli. Í úrskurði 1115/2017 samþykkti það viðgerð eða endurnýjun innihurða, glugga, innbyggðra skápa og eldhúsborðplatna.

Hvað þú getur ekki dregið frá

• Vextir af húsnæðislánum og bankagjöld. Þetta er fjármagnskostnaður sem er sérstaklega undanskilinn. Þetta kemur mörgum eigendum á óvart sem koma frá löndum þar sem vextir eru stærsti frádrátturinn.
• Húsgögn, heimilistæki og skreytingar. Þau eru undanskilin jafnvel þótt íbúðin sé leigð út með húsgögnum. AT hefur hafnað nýju gashelluborði, innbyggðum ofni, LED-perum og viðgerð á núverandi vatnshitara, því vatnshitari telst heimilistæki.
• Afskriftir af byggingunni eða innbúi hennar.
• AIMI. Það er ekki hægt að draga það frá leigunni. Þú getur hins vegar dregið það frá sjálfum skattinum (sjá hér að neðan).
• Endurbætur. Verk sem auka verðgildi eða bæta eignina eru ekki viðgerðir. Í úrskurði 23775 (desember 2023) fór AT með sólarsellur sem endurbót, ekki viðhald. Slíkur kostnaður getur í staðinn lækkað fjármagnstekjuskatt við sölu, ef til hans var stofnað á 12 árum fyrir söluna (51. gr. CIRS).
• Tenging veitna áður en leigjandinn flytur inn. AT hafnaði þessum kostnaði í úrskurði 4074/2017.
• Kostnaður vegna framleigðrar eignar. Framleigusali getur ekkert dregið frá (6. mgr. 41. gr.).

Um suman kostnað höfum við ekki fundið skýra afstöðu AT. Þar á meðal er vatn, rafmagn eða internet sem þú greiðir samkvæmt samningnum, bókhaldsþóknun, þóknun skattfulltrúa og lögfræðikostnaður við innheimtu leigu. Sumir ráðgjafar samþykkja veitukostnað þegar samningurinn leggur hann á leigusalann og endurkrafan er talin fram sem leiga. Geymdu reikninginn og staðfestu við bókarann þinn áður en þú krefst frádráttar.

Tímasetning: fyrir fyrstu leigu og eftir lok leigusamnings

• 24 mánaða reglan. Þú getur einnig dregið frá viðgerðar- og viðhaldsverk sem greidd voru á 24 mánuðum áður en leigusamningur hefst, svo framarlega sem eignin var ekki notuð til annars en útleigu í millitíðinni (7. mgr. 41. gr.). Þessi regla nær aðeins til viðhalds- og viðgerðarverka. Hún nær ekki til IMI eða húsfélagsgjalda fyrir útleigu. Þú krefst þessa kostnaðar á því ári sem leigusamningurinn hefst, í sérstökum dálkum Anexo F þar sem spurt er um upphafsmánuð og mánuð fyrstu greiðslu. Aðeins kostnaður sem greiddur var eftir 1. janúar 2015 kemur til greina.
• Á meðan eignin er í útleigu. Leiðbeiningar með Anexo F takmarka frádrátt við kostnað sem greiddur er „fyrir það tímabil sem eignin var í útleigu“.
• Milli leigjenda og eftir lok leigusamnings. Engin sérstök regla nær til verka sem unnin eru eftir að leigjandi flytur út. Ef þú leigir aftur út falla verk í millitíðinni innan 24 mánaðanna fyrir nýja leigusamninginn. Ef þú hættir útleigu fyrir fullt og allt, til að selja eða flytja inn, telst síðari kostnaður ekki lengur kostnaður í flokki F.
• Búseta annars staðar. Frá september 2024 (Decree-Law 57/2024) geturðu í sumum tilvikum dregið frá leiguna sem þú greiðir fyrir eigið heimili. Þetta á við þegar eignin sem þú leigir nú út var fast heimili þitt í minnst 12 mánuði, þú fluttir meira en 100 km í burtu og báðir leigusamningarnir eru skráðir hjá AT (8. mgr. 41. gr.).

Reikningar með NIF-númerinu þínu og e-Fatura

Hver kostnaðarliður þarf gildan reikning eða kvittun. Biddu birgja um að setja portúgalska NIF-númerið þitt á alla reikninga. Biddu þá einnig um að tilgreina heimilisfang eignarinnar eða eignina sjálfa. Í úrskurði 1115/2017 hafnaði AT reikningi fyrir málningarvinnu vegna þess að á honum var aðeins heimilisfang eigandans og ekki tilgreint hvaða íbúð var máluð. Fyrir eignir í óskiptu dánarbúi (herança indivisa) ætti að gefa reikninga út á dánarbúið með heimilisfangi eignarinnar, og kostnaðinum er síðan skipt milli erfingja (úrskurður 661/2018).

Reikningar sem gefnir eru út á NIF-númerið þitt birtast á e-Fatura-svæðinu á Portal das Finanças. Notaðu það til að ganga úr skugga um að hver reikningur sé þar og réttur. Anexo F fyllir þennan kostnað ekki út fyrir þig, svo þú leggur saman og færir inn heildartölurnar sjálf(ur). Geymdu gögnin eins lengi og AT getur endurskoðað framtalið, og lengur á meðan þú flytur tap fram.

Kostnaður færður í Anexo F

Þú telur fram leigu og kostnað ár hvert á IRS-framtalinu Modelo 3, Anexo F, á tímabilinu 1. apríl til 30. júní árið eftir. Hver eign og hver leigusamningur fær sína línu. Í eyðublaðinu sem notað hefur verið frá janúar 2025 eru kostnaðardálkarnir:

1. Viðhald og viðgerðir (conservação e manutenção)
2. Húsfélag (condomínio)
3. IMI, eins og það var greitt á árinu
4. Stimpilgjald (imposto do selo)
5. Gjöld sveitarfélaga (taxas autárquicas)
6. Annað (outros), fyrir annan kostnað sem 41. gr. heimilar, svo sem leigutryggingu, þóknun miðlara og orkuvottorð
7. Verk fyrir útleigu, samkvæmt 24 mánaða reglunni: upphafsmánuður leigusamnings, mánuður fyrstu greiðslu og heildarfjárhæð

Ef þú greiddir AIMI af eignum í útleigu skaltu færa það sérstaklega í Quadro 9. AT dregur það frá skattinum þínum (135. gr. I CIMI), að hámarki þeim hluta skattsins sem tengist leigutekjunum þínum. Þetta gildir hvort sem þú ert skattlagður/skattlögð með föstu hlutfalli eða velur englobamento (skattlagningu samkvæmt stighækkandi þrepum).

Framtalið fyrir 2026 (skilað 2027) verður það fyrsta sem tekur til nýja 10% hlutfallsins. Eyðublaðið kann að breytast, svo kynntu þér leiðbeiningarnar þegar þær verða birtar.

Föst hlutföll, englobamento og þeir sem búa erlendis

10% hlutfallið samkvæmt 45. gr. C í Estatuto dos Benefícios Fiscais (lögum um skattaívilnanir) gildir frá 2026 til 2029. Það breytir aðeins hlutfallinu. Það breytir ekki því hvernig skattstofninn er reiknaður. Sama gildir um 25% hlutfallið, lægri hlutföllin fyrir langa leigusamninga og englobamento. Í öllum tilvikum er hlutfallinu beitt á leigu að frádregnum kostnaði samkvæmt 41. gr. Við 10% sparar hver €100 af frádráttarbærum kostnaði þér €10 í skatt; við 25% sparar það €25.

Þeir sem búa erlendis geta dregið frá nákvæmlega sama kostnað. 41. gr. gerir engan greinarmun eftir búsetu og þeir sem búa erlendis skila sama Anexo F. Fullyrðingar um að þeir sem búa erlendis fái „engan frádrátt“ rugla saman tvennu. Persónulegur skattafsláttur (vegna heilbrigðis-, menntunar- og sambærilegs kostnaðar) er almennt ætlaður þeim sem búa í landinu. Eignakostnaðurinn í þessum leiðbeiningum er ekki persónulegur skattafsláttur.

Tap og yfirfærsla þess

Ef kostnaðurinn er hærri en leigan á tilteknu ári, til dæmis vegna stórra viðgerða eða árs milli leigjenda, sýnir flokkur F neikvæða niðurstöðu. Samkvæmt 55. gr. CIRS geturðu flutt tapið fram í næstu sex ár. Það má aðeins jafna á móti framtíðartekjum í flokki F og þú þarft ekki að velja englobamento til þess. Þú missir réttinn ef viðkomandi eignir skila ekki leigutekjum í minnst 36 mánuði, samfellt eða ekki, á fimm árum eftir kostnaðarárið.

Reiknað dæmi

Þú býrð erlendis og leigir út íbúð í Porto á €1.200 á mánuði samkvæmt leigusamningi eingöngu til íbúðar. Það gera €14.400 fyrir 2026, skattlagt um 10%.

Skattskyld nettóleiga er €14.400 − €3.467 = €10.933. Skattur við 10% er €1.093, á móti €1.440 ef þú krefðist einskis frádráttar. Ef leigan væri skattlögð um 25% myndi sami kostnaður lækka skattinn úr €3.600 í €2.733.

Gátlisti

• Biddu alla birgja um reikning með NIF-númerinu þínu og heimilisfangi eignarinnar.
• Geymdu reikninga fyrir hverja eign og hvert ár. Yfirfarðu þá í e-Fatura.
• Haltu viðgerðum aðskildum frá endurbótum og heimilistækjum.
• Skráðu dagsetningu verka sem unnin eru áður en leigusamningur hefst, vegna 24 mánaða reglunnar.
• Geymdu greiðslukvittanir fyrir IMI, stimpilgjaldi og AIMI.
• Skilaðu Modelo 3 með Anexo F á tímabilinu 1. apríl til 30. júní. Flyttu tap fram og fylgstu með sex ára mörkunum.