Fradragsberettigede kostnader på portugisisk leieinntekt for utleiere

Portugisisk skatt på langtidsutleie beregnes av nettobeløpet: husleien du mottok i løpet av året, minus kostnadene du faktisk betalte for å oppnå den. Fradragsberettigede kostnader omfatter IMI, sameiekostnader, reparasjoner og vedlikehold, forsikring mot manglende husleiebetaling, dokumentavgift på leiekontrakten, energiattesten og honorar til utleiemegler. Du kan ikke trekke fra boliglånsrenter, avskrivninger, møbler, hvitevarer, interiør eller AIMI. Reglene er de samme for eiere som bor i Portugal og i utlandet, og de gjelder både ved satsen på 10 % og satsen på 25 %.

Hovedregelen

Leieinntekt er rendimentos prediais (eiendomsinntekt, «kategori F»). Artikkel 41 i IRS-loven (CIRS) gir deg rett til, for hver eiendom, å trekke fra «alle kostnader som faktisk er båret og betalt» for å oppnå eller sikre husleien. Fire vilkår gjelder:

• Du har betalt den. En kostnad som leietakeren eller sameiet har betalt, teller ikke, og det gjør heller ikke en kostnad du har fått faktura på, men ennå ikke betalt.
• Den gjelder den aktuelle eiendommen. Kostnadene beregnes eiendom for eiendom, og for hver enkelt seksjon (fração).
• Den hører til riktig år. Du trekker fra en kostnad i det året du betaler den, for den perioden eiendommen er utleid.
• Du kan dokumentere den. Artikkel 41(9) krever skriftlig dokumentasjon, normalt en faktura (fatura) utstedt til skattenummeret ditt (NIF).

To unntak står uttrykkelig i loven. For det første finansieringskostnader, avskrivninger samt møbler, hvitevarer og gjenstander for komfort eller dekorasjon. For det andre AIMI (adicional ao IMI, den ekstra eiendomsskatten på store porteføljer).

Hva du kan trekke fra

Noen merknader til disse postene:

• IMI. I uttalelse 1115/2017 godtok Autoridade Tributária (skattemyndigheten, AT) hele årets IMI og sameiekostnader for en leilighet som ble leid ut fra oktober. Den reduserte dem ikke til de månedene leiligheten var utleid. IMI betalt i et år da eiendommen ikke ga skattepliktig husleie, kan ikke trekkes fra.
• Sameiekostnader. Eier du flere leiligheter i samme bygning, fordeles felleskostnadene etter permilagem (eierbrøk) i sameiedokumentet.
• Forsikring. Bygningsforsikringen som loven gjør obligatorisk, teller. For leiligheter er dette brannforsikring. Forsikring mot manglende husleiebetaling teller også. I uttalelse 1115/2017 avviste AT en frivillig kombinert hjemforsikring, fordi den er valgfri. Regn med at premie for en slik dekning blir bestridt.
• Reparasjoner og vedlikehold. AT regner som istandsetting alt arbeid som holder bygningen i eksisterende stand: restaurering, reparasjon og rengjøring. Vedlikehold omfatter heis, vaktmester, rengjøring, belysning og sentralvarme i fellesarealer samt premier for bygningsforsikring. I uttalelse 4074/2017 godtok AT utskifting av et toalett og en gassikkerhetskontroll av koketopp og kjele. I uttalelse 1115/2017 godtok den reparasjon eller utskifting av innerdører, vinduer, innebygde skap og kjøkkenbenkeplater.

Hva du ikke kan trekke fra

• Boliglånsrenter og bankgebyrer. Dette er finansieringskostnader og uttrykkelig unntatt. Det overrasker mange eiere fra land der renter er det største fradraget.
• Møbler, hvitevarer og interiør. Disse er unntatt selv om boligen leies ut møblert. AT har avvist en ny gasskoketopp, en innebygd stekeovn, LED-pærer og reparasjon av en eksisterende varmtvannsbereder, fordi en varmtvannsbereder regnes som et elektrisk apparat.
• Avskrivninger på bygningen eller innboet.
• AIMI. Den kan ikke trekkes fra husleien. Du kan imidlertid avregne den mot selve skatten (se nedenfor).
• Påkostninger. Arbeid som tilfører verdi eller oppgraderer eiendommen, er ikke en reparasjon. I uttalelse 23775 (desember 2023) behandlet AT solcellepaneler som en påkostning, ikke vedlikehold. Slike kostnader kan i stedet redusere gevinstskatten når du selger, hvis de er gjort i løpet av de 12 årene før salget (CIRS art. 51).
• Tilkobling av strøm, vann og lignende før leietakeren flytter inn. AT avviste disse kostnadene i uttalelse 4074/2017.
• Kostnader på fremleid eiendom. En fremleier kan ikke trekke fra noe som helst (art. 41(6)).

For noen kostnader har vi ikke funnet noen klar holdning fra AT. Dette gjelder vann, strøm eller internett du betaler i henhold til kontrakten, regnskapshonorar, honorar til en skatterepresentant og juridiske kostnader for å kreve inn husleie. Enkelte rådgivere godtar strøm og vann når kontrakten legger dem på utleieren og viderefaktureringen oppgis som husleie. Ta vare på fakturaen og avklar med regnskapsføreren din før du krever fradrag.

Tidspunkt: før første husleie og etter at leieforholdet er slutt

• 24-månedersregelen. Du kan også trekke fra reparasjons- og vedlikeholdsarbeid betalt i løpet av de 24 månedene før et leieforhold starter, så lenge eiendommen ikke ble brukt til noe annet enn utleie i mellomtiden (art. 41(7)). Regelen omfatter bare istandsettings- og vedlikeholdsarbeid. Den omfatter ikke IMI eller sameiekostnader før utleien. Du krever fradrag for disse kostnadene i det året leieforholdet starter, i egne kolonner i Anexo F som spør etter startmåned og måned for første betaling. Bare kostnader betalt etter 1. januar 2015 kvalifiserer.
• Mens eiendommen er utleid. Veiledningen til Anexo F begrenser fradragene til kostnader betalt «for perioden eiendommen var utleid».
• Mellom leietakere og etter at leieforholdet er slutt. Det finnes ingen egen regel for arbeid som utføres etter at en leietaker har flyttet ut. Leier du ut på nytt, faller arbeid i mellomperioden innenfor de 24 månedene før den nye leiekontrakten. Slutter du å leie ut for godt, for å selge eller flytte inn selv, er senere kostnader ikke lenger kostnader i kategori F.
• Bor du et annet sted. Siden september 2024 (Decreto-Lei 57/2024) kan du i noen tilfeller trekke fra husleien du betaler for din egen bolig. Dette gjelder når eiendommen du nå leier ut, var din faste bolig i minst 12 måneder, du har flyttet mer enn 100 km unna, og begge leiekontraktene er registrert hos AT (art. 41(8)).

Fakturaer med NIF og e-Fatura

Hver kostnad krever en gyldig faktura eller kvittering. Be leverandørene om å sette ditt portugisiske NIF på hver faktura. Be dem også om å oppgi eiendommens adresse eller selve eiendommen. I uttalelse 1115/2017 avviste AT en faktura for maling fordi den bare viste eierens bostedsadresse og ikke identifiserte leiligheten som ble malt. For eiendom som eies av et uskiftet dødsbo (herança indivisa), bør fakturaene utstedes til dødsboet med eiendommens adresse, og kostnaden fordeles deretter mellom arvingene (uttalelse 661/2018).

Fakturaer utstedt til ditt NIF vises i e-Fatura-området på Portal das Finanças. Bruk det til å kontrollere at hver faktura ligger der og er korrekt. Anexo F fyller ikke inn disse kostnadene for deg, så du summerer og fører inn totalene selv. Ta vare på dokumentene så lenge AT kan kontrollere selvangivelsen, og lenger så lenge du fremfører et underskudd.

Slik fører du kostnadene i Anexo F

Du oppgir husleie og kostnader hvert år i IRS-selvangivelsen Modelo 3, Anexo F, mellom 1. april og 30. juni året etter. Hver eiendom og hver leiekontrakt har sin egen linje. I skjemaet som har vært i bruk siden januar 2025, er kostnadskolonnene:

1. Istandsetting og vedlikehold (conservação e manutenção)
2. Sameie (condomínio)
3. IMI, slik den er betalt i løpet av året
4. Dokumentavgift (imposto do selo)
5. Kommunale gebyrer (taxas autárquicas)
6. Annet (outros), for andre kostnader som er tillatt etter art. 41, som husleieforsikring, meglerhonorar og energiattest
7. Arbeid før utleie, etter 24-månedersregelen: startmåned for leieforholdet, måned for første betaling og totalbeløp

Har du betalt AIMI på utleide eiendommer, fører du den separat i Quadro 9. AT avregner den mot skatten din (CIMI art. 135-I), opp til den delen av skatten som gjelder leieinntekten din. Dette gjelder uansett om du skattlegges med flat sats eller velger englobamento (skattlegging etter progressive satser).

Selvangivelsen for 2026 (som leveres i 2027) blir den første som omfatter den nye satsen på 10 %. Skjemaet kan bli endret, så sjekk veiledningen når den publiseres.

Flate satser, englobamento og personer bosatt i utlandet

Satsen på 10 % etter artikkel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (skattefordelsloven) gjelder fra 2026 til 2029. Den endrer bare satsen. Den endrer ikke hvordan skattegrunnlaget beregnes. Det samme gjelder satsen på 25 %, de lavere satsene for lange leiekontrakter og englobamento. I alle tilfeller anvendes satsen på husleie minus kostnader etter art. 41. Ved 10 % sparer du 10 euro i skatt for hver 100 euro i fradragsberettiget kostnad; ved 25 % sparer du 25 euro.

Personer bosatt i utlandet kan trekke fra nøyaktig de samme kostnadene. Artikkel 41 skiller ikke etter bosted, og personer bosatt i utlandet leverer det samme Anexo F. Påstander om at personer bosatt i utlandet «ikke får noen fradrag», blander sammen to ting. Personlige skattefradrag (for helse, utdanning og lignende kostnader) gjelder i hovedsak for bosatte. Eiendomskostnadene i denne veiledningen er ikke personlige skattefradrag.

Underskudd og fremføring

Hvis kostnadene dine er høyere enn husleien i et år, for eksempel på grunn av store reparasjoner eller et år uten leietaker, viser kategori F et negativt resultat. Etter CIRS art. 55 kan du fremføre dette underskuddet i de neste seks årene. Det kan bare avregnes mot fremtidig inntekt i kategori F, og du trenger ikke å velge englobamento for å gjøre det. Du mister retten hvis de aktuelle eiendommene ikke gir leieinntekt i minst 36 måneder, sammenhengende eller ikke, i løpet av de fem årene etter året kostnaden oppsto.

Et regneeksempel

Du bor i utlandet og leier ut en leilighet i Porto for 1 200 euro i måneden på en leiekontrakt utelukkende til bolig. Det utgjør 14 400 euro for 2026, skattlagt med 10 %.

Skattepliktig nettohusleie er 14 400 euro − 3 467 euro = 10 933 euro. Skatten med 10 % er 1 093 euro, mot 1 440 euro om du ikke krevde noe fradrag. Hvis husleien ble skattlagt med 25 %, ville de samme kostnadene redusere skatten fra 3 600 euro til 2 733 euro.

Sjekkliste

• Be alle leverandører om en faktura med ditt NIF og eiendommens adresse.
• Ta vare på fakturaer for hver eiendom og hvert år. Kontroller dem i e-Fatura.
• Hold reparasjoner atskilt fra påkostninger og hvitevarer.
• Noter datoen for arbeid som er utført før et leieforhold starter, med tanke på 24-månedersregelen.
• Ta vare på betalingsbevis for IMI, dokumentavgift og AIMI.
• Lever Modelo 3 med Anexo F mellom 1. april og 30. juni. Fremfør eventuelt underskudd og hold oversikt over seksårsgrensen.