Приспадаеми разходи от доходите от наем в Португалия за наемодатели

Португалският данък върху дългосрочния наем се начислява върху нетната сума: наема, получен през годината, минус разходите, които действително сте платили, за да го получите. Приспадаемите разходи включват IMI, таксите за етажна собственост, ремонтите и поддръжката, застраховката срещу неплащане на наема, гербовия налог върху договора, енергийния сертификат и таксите на агенциите за наеми. Не можете да приспаднете ипотечни лихви, амортизация, мебели, домакински уреди, декорация или AIMI. Правилата са едни и същи за собствениците, живеещи в Португалия и в чужбина, и се прилагат както при ставката от 10%, така и при ставката от 25%.

Основното правило

Доходите от наем са rendimentos prediais (доходи от недвижими имоти, „Категория F“). Член 41 от Кодекса за IRS (CIRS) Ви позволява да приспаднете за всеки имот „всички действително понесени и платени разходи“ за получаване или осигуряване на наема. Прилагат се четири условия:

• Вие сте го платили. Разход, платен от наемателя или от етажната собственост, не се взема предвид, както и разход, за който сте получили фактура, но още не сте платили.
• Той се отнася до този имот. Разходите се изчисляват по имоти и за всяка отделна самостоятелна единица (fração).
• Той попада в правилната година. Приспадате разхода в годината, в която го платите, за периода, през който имотът е отдаден под наем.
• Можете да го докажете. Член 41, ал. 9 изисква документално доказателство, обикновено фактура (fatura), издадена на Вашия данъчен номер (NIF).

В закона са записани две изключения. Първо, разходите за финансиране, амортизацията и мебелите, домакинските уреди и предметите за удобство или декорация. Второ, AIMI (adicional ao IMI, допълнителният данък върху имотите за големи портфейли).

Какво можете да приспаднете

Някои бележки към тези позиции:

• IMI. В становище 1115/2017 Autoridade Tributária (данъчната администрация, AT) прие целия годишен IMI и таксите за етажна собственост за апартамент, отдаден под наем от октомври. Тя не ги намали до месеците, през които апартаментът е бил отдаден. IMI, платен в година, в която имотът не е генерирал облагаем наем, не може да бъде приспаднат.
• Такси за етажна собственост. Ако притежавате няколко апартамента в една и съща сграда, общите такси се разпределят според permilagem (дела в собствеността) съгласно акта за етажна собственост.
• Застраховки. Взема се предвид застраховката на сградата, която законът прави задължителна. За апартаментите това е застраховката срещу пожар. Застраховката срещу неплащане на наема също се взема предвид. В становище 1115/2017 AT отказа доброволна многорискова застраховка на жилището, тъй като тя не е задължителна. Очаквайте премия за такъв вид покритие да бъде оспорена.
• Ремонти и поддръжка. AT счита за поддържане всяка работа, която запазва сградата в съществуващото ѝ състояние: възстановяване, ремонт и почистване. Поддръжката включва асансьори, домоуправител, почистване, осветление и централно отопление в общите части, както и премиите за застраховка на сградата. В становище 4074/2017 AT прие подмяната на тоалетна чиния и проверката за безопасност на газовия котлон и бойлера. В становище 1115/2017 тя прие ремонта или подмяната на вътрешни врати, прозорци, вградени шкафове и кухненски плотове.

Какво не можете да приспаднете

• Ипотечни лихви и банкови такси. Това са разходи за финансиране, изрично изключени. Това изненадва много собственици от държави, в които лихвите са най-голямото приспадане.
• Мебели, домакински уреди и декорация. Те са изключени, дори ако жилището се отдава обзаведено. AT е отказвала нов газов котлон, вградена фурна, LED крушки и ремонт на съществуващ бойлер, тъй като бойлерът се счита за домакински уред.
• Амортизация на сградата или на обзавеждането.
• AIMI. Той не може да бъде приспаднат от наема. Можете обаче да го приспаднете от самия данък (вижте по-долу).
• Подобрения. Работа, която добавя стойност или подобрява имота, не е ремонт. В становище 23775 (декември 2023 г.) AT третира соларните панели като подобрение, а не като поддръжка. Такива разходи могат вместо това да намалят данъка върху капиталовата печалба при продажба, ако са направени през 12-те години преди продажбата (чл. 51 CIRS).
• Свързване на комуналните услуги преди нанасянето на наемателя. AT отказа тези разходи в становище 4074/2017.
• Разходи за преотдаден имот. Лицето, което преотдава имота, не може да приспада нищо (чл. 41, ал. 6).

За някои разходи не успяхме да открием ясна позиция на AT. Сред тях са водата, електричеството или интернетът, които плащате по договора, счетоводните такси, възнаграждението на данъчен представител и съдебните разноски за събиране на наема. Някои консултанти приемат комуналните разходи, когато договорът ги възлага на наемодателя и префактурирането се декларира като наем. Пазете фактурата и потвърдете със своя счетоводител, преди да ги заявите.

Време: преди първия наем и след края на договора

• Правилото за 24 месеца. Можете да приспаднете и ремонтни дейности и работи по поддръжка, платени през 24-те месеца преди започването на договора, стига междувременно имотът да не е бил използван за нищо друго освен за отдаване под наем (чл. 41, ал. 7). Това правило обхваща само работи по поддържане и поддръжка. То не обхваща IMI или таксите за етажна собственост преди отдаването. Заявявате тези разходи в годината, в която започва договорът, в отделни колони на Anexo F, в които се посочват месецът на започване и месецът на първото плащане. Отговарят на условията само разходи, платени след 1 януари 2015 г.
• Докато имотът е отдаден. Указанията за Anexo F ограничават приспаданията до разходите, платени „за периода, през който имотът е бил отдаден под наем“.
• Между наематели и след края на договора. Няма отделно правило за работи, извършени след напускането на наемателя. Ако отдадете имота отново, работите в паузата попадат в 24-те месеца преди новия договор. Ако прекратите отдаването окончателно, за да продадете или да се нанесете, последващите разходи вече не са разходи по Категория F.
• Ако живеете другаде. От септември 2024 г. (Декрет-закон 57/2024) в някои случаи можете да приспаднете наема, който плащате за собственото си жилище. Това се прилага, когато имотът, който сега отдавате, е бил Ваше постоянно жилище в продължение на поне 12 месеца, преместили сте се на повече от 100 km и двата договора са регистрирани в AT (чл. 41, ал. 8).

Фактури с Вашия NIF и e-Fatura

Всеки разход изисква валидна фактура или разписка. Помолете доставчиците да посочват португалския Ви NIF на всяка фактура. Помолете ги също да посочват адреса на имота или самия имот. В становище 1115/2017 AT отказа фактура за боядисване, тъй като в нея беше посочен само домашният адрес на собственика и не беше идентифициран боядисаният апартамент. За имоти, притежавани от неразделено наследство (herança indivisa), фактурите следва да се издават на наследството с адреса на имота, а разходът след това се разпределя между наследниците (становище 661/2018).

Фактурите, издадени на Вашия NIF, се появяват в раздела e-Fatura на Portal das Finanças. Използвайте го, за да проверите дали всяка фактура е там и е правилна. Anexo F не попълва тези разходи вместо Вас, затова сами събирате и вписвате общите суми. Пазете документите, докато AT може да проверява декларацията, и по-дълго, докато пренасяте загуба.

Вписване на разходите в Anexo F

Всяка година декларирате наема и разходите в декларацията по IRS Modelo 3, Anexo F, между 1 април и 30 юни на следващата година. Всеки имот и всеки договор има свой ред. Във формата, използвана от януари 2025 г., колоните за разходи са:

1. Поддържане и поддръжка (conservação e manutenção)
2. Етажна собственост (condomínio)
3. IMI, платен през годината
4. Гербов налог (imposto do selo)
5. Общински такси (taxas autárquicas)
6. Други (outros) — за други разходи, разрешени по чл. 41, като застраховка за наем, такси на агенции и енергийния сертификат
7. Работи преди отдаването по правилото за 24 месеца: месецът на започване на договора, месецът на първото плащане и общата сума

Ако сте платили AIMI за отдадени имоти, впишете го отделно в Quadro 9. AT ще го приспадне от данъка Ви (чл. 135-I CIMI) до размера на частта от данъка, която се отнася до доходите Ви от наем. Това се прилага независимо дали сте облагани с единна ставка, или сте избрали englobamento (облагане по прогресивни ставки).

Декларацията за 2026 г. (подавана през 2027 г.) ще бъде първата, която включва новата ставка от 10%. Формата може да се промени, затова проверете указанията, когато бъдат публикувани.

Единни ставки, englobamento и нерезиденти

Ставката от 10% по член 45-C от Estatuto dos Benefícios Fiscais (Устава за данъчните облекчения) се прилага от 2026 до 2029 г. Тя променя само ставката. Тя не променя начина, по който се изчислява облагаемата сума. Същото важи за ставката от 25%, за по-ниските ставки при дългосрочни договори и за englobamento. Във всички случаи ставката се прилага към наема минус разходите по чл. 41. При 10% всеки 100 € приспадаем разход Ви спестява 10 € данък; при 25% — 25 €.

Нерезидентите могат да приспадат точно същите разходи. Член 41 не прави разлика според пребиваването, а нерезидентите подават същия Anexo F. Твърденията, че нерезидентите „нямат право на приспадания“, смесват две неща. Личните данъчни облекчения (за здравеопазване, образование и подобни разходи) по правило са за резиденти. Разходите за имота в това ръководство не са лични данъчни облекчения.

Загуби и пренасянето им

Ако разходите Ви за дадена година са по-високи от наема, например заради големи ремонти или година между двама наематели, Категория F показва отрицателен резултат. Съгласно чл. 55 CIRS можете да пренесете тази загуба през следващите шест години. Тя може да се приспада само срещу бъдещи доходи по Категория F и не е необходимо да избирате englobamento, за да го направите. Губите това право, ако съответните имоти не генерират доходи от наем в продължение на поне 36 месеца, последователни или не, през петте години след годината на разхода.

Пример с изчисление

Живеете в чужбина и отдавате апартамент в Порто за 1200 € месечно по договор само за жилищни нужди. Това прави 14 400 € за 2026 г., облагани с 10%.

Нетният облагаем наем е 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. Данъкът при 10% е 1093 € срещу 1440 €, ако не бяхте заявили нищо. Ако наемът се облагаше с 25%, същите разходи биха намалили данъка от 3600 € на 2733 €.

Контролен списък

• Искайте от всеки доставчик фактура с Вашия NIF и адреса на имота.
• Пазете фактурите за всеки имот и всяка година. Проверявайте ги в e-Fatura.
• Разграничавайте ремонтите от подобренията и домакинските уреди.
• Записвайте датата на всяка работа, извършена преди започването на договора, заради правилото за 24 месеца.
• Пазете доказателствата за плащане на IMI, гербовия налог и AIMI.
• Подайте Modelo 3 с Anexo F между 1 април и 30 юни. Пренасяйте загубите и следете шестгодишния срок.