Витрати, які орендодавці можуть вирахувати з доходу від оренди в Португалії

Португальський податок із довгострокової орендної плати нараховується на чисту суму: орендну плату, отриману за рік, мінус витрати, які Ви фактично сплатили для її отримання. До витрат, що вираховуються, належать IMI, внески до кондомініуму, ремонт і технічне обслуговування, страхування від несплати орендної плати, гербовий збір за договір оренди, енергетичний сертифікат і винагорода агентства з оренди. Не можна вирахувати відсотки за іпотекою, амортизацію, меблі, побутову техніку, декор або AIMI. Правила однакові для власників, які проживають у Португалії та за кордоном, і діють як за ставки 10%, так і за ставки 25%.

Основне правило

Дохід від оренди — це rendimentos prediais (дохід від нерухомості, «Категорія F»). Стаття 41 Кодексу IRS (CIRS) дозволяє вираховувати щодо кожного об’єкта «усі фактично понесені та сплачені витрати», пов’язані з отриманням або забезпеченням орендної плати. Діють чотири умови:

• Ви це сплатили. Витрата, яку сплатив орендар або кондомініум, не враховується, як і витрата, за якою Вам виставили рахунок, але Ви його ще не оплатили.
• Витрата стосується саме цього об’єкта. Витрати визначаються окремо для кожного об’єкта і для кожної окремої одиниці (fração).
• Витрата припадає на правильний рік. Витрату вираховують у тому році, коли її сплачено, за період, протягом якого об’єкт здається в оренду.
• Ви можете це довести. Стаття 41(9) вимагає документального підтвердження, зазвичай рахунку-фактури (fatura), виписаного на Ваш податковий номер (NIF).

У законі прямо закріплено два винятки. По-перше, витрати на фінансування, амортизація, а також меблі, побутова техніка та предмети комфорту чи декору. По-друге, AIMI (adicional ao IMI, додатковий податок на нерухомість для великих портфелів).

Що можна вирахувати

Кілька приміток до цих статей:

• IMI. У роз’ясненні 1115/2017 Autoridade Tributária (податкова адміністрація, AT) визнала IMI та внески до кондомініуму за повний рік щодо квартири, яку здавали з жовтня. Вона не зменшила їх пропорційно місяцям оренди. IMI, сплачений у році, коли об’єкт не приносив оподатковуваної орендної плати, вирахувати не можна.
• Внески до кондомініуму. Якщо Вам належить кілька квартир в одному будинку, спільні витрати розподіляються відповідно до permilagem (частки власності) в акті кондомініуму.
• Страхування. Враховується страхування будівлі, обов’язкове за законом. Для квартир це страхування від пожежі. Страхування від несплати орендної плати також враховується. У роз’ясненні 1115/2017 AT відмовила у вирахуванні добровільного комплексного страхування житла, оскільки воно необов’язкове. Будьте готові до того, що премію за такий поліс можуть оскаржити.
• Ремонт і технічне обслуговування. AT вважає збереженням (conservação) будь-які роботи, що підтримують будівлю в наявному стані: реставрацію, ремонт і прибирання. Технічне обслуговування охоплює ліфти, послуги консьєржа, прибирання, освітлення й центральне опалення в місцях спільного користування, а також страхові премії за будівлю. У роз’ясненні 4074/2017 AT визнала заміну унітаза та перевірку безпеки газової плити й котла. У роз’ясненні 1115/2017 вона визнала ремонт або заміну міжкімнатних дверей, вікон, вбудованих шаф і кухонних стільниць.

Що не можна вирахувати

• Відсотки за іпотекою та банківські комісії. Це витрати на фінансування, прямо виключені законом. Це дивує багатьох власників із країн, де відсотки є найбільшим вирахуванням.
• Меблі, побутова техніка та декор. Вони виключені, навіть якщо житло здається з меблями. AT відмовила у вирахуванні нової газової варильної поверхні, вбудованої духовки, світлодіодних ламп і ремонту наявного водонагрівача, оскільки водонагрівач вважається побутовою технікою.
• Амортизація будівлі чи її вмісту.
• AIMI. Його не можна вирахувати з орендної плати. Проте його можна зарахувати в рахунок самого податку (див. нижче).
• Поліпшення. Роботи, що збільшують вартість або модернізують об’єкт, не є ремонтом. У роз’ясненні 23775 (грудень 2023 року) AT розцінила сонячні панелі як поліпшення, а не технічне обслуговування. Натомість такі витрати можуть зменшити податок на приріст капіталу під час продажу, якщо їх здійснено протягом 12 років до продажу (ст. 51 CIRS).
• Підключення комунальних послуг до заселення орендаря. AT відмовила у вирахуванні цих витрат у роз’ясненні 4074/2017.
• Витрати щодо об’єкта, зданого в суборенду. Суборендодавець не може нічого вирахувати (ст. 41(6)).

Щодо деяких витрат нам не вдалося знайти чіткої позиції AT. До них належать вода, електроенергія чи інтернет, які Ви оплачуєте за договором, послуги бухгалтера, винагорода податкового представника та судові витрати на стягнення орендної плати. Деякі консультанти визнають комунальні послуги, якщо договір покладає їх на орендодавця, а їх відшкодування декларується як орендна плата. Зберігайте рахунок і перш ніж заявляти ці витрати, порадьтеся зі своїм бухгалтером.

Строки: до першої орендної плати і після закінчення оренди

• Правило 24 місяців. Ви також можете вирахувати ремонтні роботи та роботи з технічного обслуговування, сплачені протягом 24 місяців до початку оренди, якщо в цей проміжок об’єкт не використовувався ні для чого, крім здачі в оренду (ст. 41(7)). Це правило охоплює лише роботи зі збереження й технічного обслуговування. Воно не поширюється на IMI чи внески до кондомініуму до початку оренди. Ці витрати заявляються в році початку оренди в окремих стовпцях Anexo F, де потрібно вказати місяць початку оренди та місяць першого платежу. Враховуються лише витрати, сплачені після 1 січня 2015 року.
• Під час оренди. Інструкції до Anexo F обмежують вирахування витратами, сплаченими «за період, протягом якого об’єкт здавався в оренду».
• Між орендарями та після закінчення оренди. Окремого правила щодо робіт, виконаних після виїзду орендаря, немає. Якщо Ви знову здаєте житло, роботи в цей проміжок підпадають під 24 місяці до нового договору. Якщо Ви остаточно припиняєте здачу в оренду — щоб продати житло або самому в нього переїхати, — подальші витрати вже не є витратами Категорії F.
• Проживання в іншому місці. З вересня 2024 року (Декрет-закон 57/2024) у деяких випадках можна вирахувати орендну плату, яку Ви сплачуєте за власне житло. Це можливо, якщо об’єкт, який Ви тепер здаєте, був Вашим постійним місцем проживання щонайменше 12 місяців, Ви переїхали більш ніж на 100 км, а обидва договори оренди зареєстровані в AT (ст. 41(8)).

Рахунки з Вашим NIF та e-Fatura

Для кожної витрати потрібен дійсний рахунок або квитанція. Просіть постачальників вказувати Ваш португальський NIF у кожному рахунку. Просіть їх також зазначати адресу об’єкта або сам об’єкт. У роз’ясненні 1115/2017 AT відмовила у вирахуванні рахунку за фарбування, бо в ньому була лише домашня адреса власника й не було ідентифіковано пофарбовану квартиру. Для нерухомості в нерозподіленій спадщині (herança indivisa) рахунки слід виписувати на спадщину за адресою об’єкта, а витрату потім розподіляють між спадкоємцями (роз’яснення 661/2018).

Рахунки, виписані на Ваш NIF, з’являються в розділі e-Fatura на Portal das Finanças. Використовуйте його, щоб перевірити наявність і правильність кожного рахунку. Anexo F не заповнює ці витрати автоматично, тож підсумки Ви рахуєте й вносите самостійно. Зберігайте документи, доки AT може перевірити декларацію, а якщо Ви переносите збиток — то й довше.

Внесення витрат в Anexo F

Орендну плату й витрати декларують щороку в декларації IRS Modelo 3, Anexo F, з 1 квітня до 30 червня наступного року. Кожен об’єкт і договір має свій рядок. У формі, що діє з січня 2025 року, стовпці витрат такі:

1. Збереження й технічне обслуговування (conservação e manutenção)
2. Кондомініум (condomínio)
3. IMI у сумі, сплаченій за рік
4. Гербовий збір (imposto do selo)
5. Муніципальні збори (taxas autárquicas)
6. Інше (outros) — для інших витрат, дозволених ст. 41, як-от страхування орендної плати, винагорода агентства та енергетичний сертифікат
7. Роботи до початку оренди за правилом 24 місяців: місяць початку оренди, місяць першого платежу та загальна сума

Якщо Ви сплачували AIMI щодо зданих в оренду об’єктів, вкажіть його окремо в Quadro 9. AT зарахує його в рахунок Вашого податку (ст. 135-I CIMI) у межах частини податку, що припадає на Ваш дохід від оренди. Це діє незалежно від того, оподатковуєтеся Ви за фіксованою ставкою чи обрали englobamento (оподаткування за прогресивними ставками).

Декларація за 2026 рік (подається у 2027 році) буде першою, що враховуватиме нову ставку 10%. Форма може змінитися, тож перевірте інструкції, коли їх буде опубліковано.

Фіксовані ставки, englobamento та нерезиденти

Ставка 10% за статтею 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Статуту податкових пільг) застосовується з 2026 по 2029 рік. Вона змінює лише ставку. Порядок визначення оподатковуваної суми вона не змінює. Те саме стосується ставки 25%, знижених ставок для довгострокових договорів і englobamento. У кожному разі ставка застосовується до орендної плати за вирахуванням витрат за ст. 41. За ставки 10% кожні 100 € витрат, що вираховуються, заощаджують Вам 10 € податку; за ставки 25% — 25 €.

Нерезиденти можуть вираховувати точно такі самі витрати. Стаття 41 не робить жодних розмежувань за резидентством, і нерезиденти подають той самий Anexo F. Твердження, що нерезиденти «не мають жодних вирахувань», змішують дві речі. Персональні податкові знижки (на медицину, освіту та подібні витрати), як правило, передбачені для резидентів. Витрати на нерухомість, описані в цьому посібнику, не є персональними податковими знижками.

Збитки та їх перенесення

Якщо Ваші витрати за рік перевищують орендну плату, наприклад через великий ремонт або рік без орендаря, Категорія F показує від’ємний результат. Згідно зі ст. 55 CIRS цей збиток можна переносити на наступні шість років. Його можна зараховувати лише в рахунок майбутніх доходів Категорії F, і для цього не потрібно обирати englobamento. Ви втрачаєте це право, якщо відповідні об’єкти не приносять доходу від оренди щонайменше 36 місяців, послідовно чи ні, протягом п’яти років після року понесення витрати.

Розрахунковий приклад

Ви живете за кордоном і здаєте квартиру в Порту за 1 200 € на місяць за договором оренди виключно для проживання. Це 14 400 € за 2026 рік з оподаткуванням за ставкою 10%.

Чиста оподатковувана орендна плата становить 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Податок за ставкою 10% — 1 093 € проти 1 440 €, якби Ви нічого не заявили. Якби орендна плата оподатковувалася за ставкою 25%, ті самі витрати зменшили б податок з 3 600 € до 2 733 €.

Контрольний список

• Просіть кожного постачальника виставляти рахунок із Вашим NIF та адресою об’єкта.
• Зберігайте рахунки окремо для кожного об’єкта і кожного року. Перевіряйте їх в e-Fatura.
• Відокремлюйте ремонт від поліпшень і побутової техніки.
• Фіксуйте дату будь-яких робіт, виконаних до початку оренди, для правила 24 місяців.
• Зберігайте підтвердження сплати IMI, гербового збору та AIMI.
• Подайте Modelo 3 з Anexo F з 1 квітня до 30 червня. Переносьте збитки й стежте за шестирічним обмеженням.