Odpočítateľné výdavky z príjmov z prenájmu v Portugalsku pre prenajímateľov

Portugalská daň z dlhodobého nájomného sa vyberá z čistej sumy: z nájomného prijatého v danom roku po odpočítaní výdavkov, ktoré ste skutočne zaplatili na jeho dosiahnutie. Medzi odpočítateľné náklady patrí IMI, príspevky na správu bytového domu (condomínio), opravy a údržba, poistenie proti neplateniu nájomného, kolková daň zo zmluvy, energetický certifikát a provízie realitných agentúr. Nemôžete si odpočítať úroky z hypotéky, odpisy, nábytok, spotrebiče, dekorácie ani AIMI. Pravidlá sú rovnaké pre vlastníkov žijúcich v Portugalsku aj v zahraničí a platia pri 10 % aj 25 % sadzbe.

Základné pravidlo

Príjem z prenájmu patrí medzi rendimentos prediais (príjmy z nehnuteľností, „kategória F“). Článok 41 zákona o IRS (CIRS) Vám umožňuje odpočítať pri každej nehnuteľnosti „všetky skutočne vynaložené a zaplatené výdavky“ na dosiahnutie alebo zabezpečenie nájomného. Platia štyri podmienky:

• Zaplatili ste ho Vy. Náklad, ktorý zaplatil nájomca alebo spoločenstvo vlastníkov, sa nepočíta, rovnako ako náklad, ktorý Vám bol vyfakturovaný, ale ešte ste ho nezaplatili.
• Týka sa danej nehnuteľnosti. Výdavky sa určujú pre každú nehnuteľnosť zvlášť a pre každú samostatnú jednotku (fração).
• Patrí do správneho roka. Náklad si odpočítate v roku, v ktorom ho zaplatíte, za obdobie, počas ktorého je nehnuteľnosť prenajatá.
• Viete ho preukázať. Článok 41 ods. 9 vyžaduje listinný doklad, bežne faktúru (fatura) vystavenú na Vaše daňové číslo (NIF).

Zákon výslovne uvádza dve vylúčenia. Po prvé finančné náklady, odpisy a nábytok, spotrebiče a predmety pohodlia alebo dekorácie. Po druhé AIMI (adicional ao IMI, dodatočná daň z nehnuteľností pri veľkých portfóliách).

Čo si môžete odpočítať

Niekoľko poznámok k týmto položkám:

• IMI. V stanovisku 1115/2017 Autoridade Tributária (daňový úrad, AT) uznala IMI a príspevky spoločenstvu za celý rok pri byte prenajatom od októbra. Nekrátila ich na mesiace, počas ktorých bol byt prenajatý. IMI zaplatenú v roku, v ktorom nehnuteľnosť nepriniesla žiadne zdaniteľné nájomné, odpočítať nemožno.
• Príspevky spoločenstvu vlastníkov. Ak vlastníte viac bytov v tom istom dome, spoločné náklady sa rozdeľujú podľa permilagem (spoluvlastníckeho podielu) v listine o spoločenstve.
• Poistenie. Počíta sa poistenie budovy, ktoré zákon stanovuje ako povinné. Pri bytoch ide o poistenie proti požiaru. Počíta sa aj poistenie proti neplateniu nájomného. V stanovisku 1115/2017 AT odmietla dobrovoľné komplexné poistenie domácnosti, pretože je nepovinné. Počítajte s tým, že poistné za takéto krytie môže byť spochybnené.
• Opravy a údržba. AT považuje za údržbu (conservação) akékoľvek práce, ktoré udržiavajú budovu v jej existujúcom stave: obnovu, opravu a čistenie. Údržba zahŕňa výťahy, domovníka, upratovanie, osvetlenie a ústredné kúrenie v spoločných priestoroch a poistné za poistenie budovy. V stanovisku 4074/2017 AT uznala výmenu WC a revíziu plynovej varnej dosky a kotla. V stanovisku 1115/2017 uznala opravu alebo výmenu interiérových dverí, okien, vstavaných skríň a kuchynských pracovných dosiek.

Čo si odpočítať nemôžete

• Úroky z hypotéky a bankové poplatky. Ide o finančné náklady, ktoré sú výslovne vylúčené. Mnohých vlastníkov z krajín, kde sú úroky najväčším odpočtom, to prekvapí.
• Nábytok, spotrebiče a dekorácie. Sú vylúčené aj vtedy, ak sa byt prenajíma zariadený. AT odmietla novú plynovú varnú dosku, vstavanú rúru, LED žiarovky a opravu existujúceho ohrievača vody, pretože ohrievač vody sa považuje za spotrebič.
• Odpisy budovy alebo jej zariadenia.
• AIMI. Nemožno ju odpočítať od nájomného. Môžete si ju však započítať na samotnú daň (pozri nižšie).
• Zhodnotenie. Práce, ktoré zvyšujú hodnotu alebo štandard nehnuteľnosti, nie sú opravou. V stanovisku 23775 (december 2023) AT považovala solárne panely za zhodnotenie, nie za údržbu. Takéto náklady môžu namiesto toho znížiť daň z kapitálového zisku pri predaji, ak boli vynaložené v 12 rokoch pred predajom (čl. 51 CIRS).
• Pripojenie energií pred nasťahovaním nájomcu. AT tieto náklady odmietla v stanovisku 4074/2017.
• Výdavky na podnajatú nehnuteľnosť. Podnájomca si nemôže odpočítať nič (čl. 41 ods. 6).

K niektorým nákladom sme nenašli jasné stanovisko AT. Patria sem voda, elektrina alebo internet, ktoré platíte na základe zmluvy, poplatky za účtovníctvo, odmena daňového zástupcu a právne náklady na vymáhanie nájomného. Niektorí poradcovia uznávajú energie, ak ich zmluva ukladá prenajímateľovi a ich prefakturácia sa priznáva ako nájomné. Uschovajte si faktúru a pred uplatnením sa poraďte so svojím účtovníkom.

Načasovanie: pred prvým nájomným a po skončení nájmu

• Pravidlo 24 mesiacov. Odpočítať si môžete aj opravy a údržbu zaplatené v priebehu 24 mesiacov pred začiatkom nájmu, ak nehnuteľnosť medzitým nebola používaná na nič iné ako na prenájom (čl. 41 ods. 7). Toto pravidlo sa vzťahuje len na práce na údržbe a opravách. Nevzťahuje sa na IMI ani príspevky spoločenstvu pred prenájmom. Tieto náklady uplatníte v roku začiatku nájmu, v samostatných stĺpcoch Anexo F, ktoré sa pýtajú na mesiac začiatku a mesiac prvej platby. Do úvahy prichádzajú len náklady zaplatené po 1. januári 2015.
• Počas prenájmu. Pokyny k Anexo F obmedzujú odpočty na náklady zaplatené „za obdobie, počas ktorého bola nehnuteľnosť prenajatá“.
• Medzi nájomcami a po skončení nájmu. Práce vykonané po odchode nájomcu neupravuje žiadne osobitné pravidlo. Ak nehnuteľnosť znovu prenajmete, práce v medziobdobí spadajú do 24 mesiacov pred novým nájmom. Ak s prenájmom definitívne skončíte, aby ste ju predali alebo sa do nej nasťahovali, neskoršie náklady už nie sú výdavkami kategórie F.
• Bývanie inde. Od septembra 2024 (Decree-Law 57/2024) si v niektorých prípadoch môžete odpočítať nájomné, ktoré platíte za vlastné bývanie. Platí to, ak nehnuteľnosť, ktorú teraz prenajímate, bola najmenej 12 mesiacov Vaším trvalým bydliskom, presťahovali ste sa viac ako 100 km ďaleko a obe nájomné zmluvy sú registrované na AT (čl. 41 ods. 8).

Faktúry s Vaším NIF a e-Fatura

Každý výdavok potrebuje platnú faktúru alebo potvrdenie. Požiadajte dodávateľov, aby na každú faktúru uviedli Vaše portugalské NIF. Požiadajte ich aj o uvedenie adresy nehnuteľnosti alebo samotnej nehnuteľnosti. V stanovisku 1115/2017 AT odmietla faktúru za maľovanie, pretože uvádzala len adresu bydliska vlastníka a neidentifikovala vymaľovaný byt. Pri nehnuteľnosti v nerozdelenom dedičstve (herança indivisa) by faktúry mali byť vystavené na dedičstvo s adresou nehnuteľnosti a náklad sa potom rozdelí medzi dedičov (stanovisko 661/2018).

Faktúry vystavené na Vaše NIF sa zobrazujú v sekcii e-Fatura na Portal das Finanças. Pomocou nej si overte, že každá faktúra je tam a je správna. Anexo F tieto náklady za Vás nevyplní, preto súčty spočítate a zadáte sami. Doklady uchovávajte tak dlho, ako môže AT priznanie preskúmať, a dlhšie, ak prenášate stratu.

Uvádzanie výdavkov v Anexo F

Nájomné a výdavky priznávate každý rok v daňovom priznaní IRS Modelo 3, Anexo F, od 1. apríla do 30. júna nasledujúceho roka. Každá nehnuteľnosť a nájomná zmluva má vlastný riadok. Vo formulári používanom od januára 2025 sú stĺpce výdavkov tieto:

1. Údržba a opravy (conservação e manutenção)
2. Spoločenstvo vlastníkov (condomínio)
3. IMI, ako bola zaplatená v danom roku
4. Kolková daň (imposto do selo)
5. Obecné poplatky (taxas autárquicas)
6. Ostatné (outros), pre iné výdavky povolené čl. 41, ako je poistenie nájomného, provízie agentúr a energetický certifikát
7. Práce pred prenájmom podľa pravidla 24 mesiacov: mesiac začiatku nájmu, mesiac prvej platby a celková suma

Ak ste zaplatili AIMI z prenajatých nehnuteľností, uveďte ju samostatne v Quadro 9. AT Vám ju započíta na daň (čl. 135-I CIMI), a to do výšky časti dane, ktorá pripadá na Váš príjem z prenájmu. Platí to bez ohľadu na to, či ste zdaňovaný paušálnou sadzbou, alebo ste si zvolili englobamento (zdanenie progresívnymi sadzbami).

Priznanie za rok 2026 (podávané v roku 2027) bude prvé, ktoré zahrnie novú 10 % sadzbu. Formulár sa môže zmeniť, preto si po zverejnení prečítajte pokyny.

Paušálne sadzby, englobamento a nerezidenti

Sadzba 10 % podľa článku 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Štatútu daňových výhod) platí od roku 2026 do roku 2029. Mení len sadzbu. Nemení spôsob výpočtu zdaniteľnej sumy. To isté platí pre sadzbu 25 %, nižšie sadzby pri dlhodobých nájmoch a englobamento. Vo všetkých prípadoch sa sadzba uplatňuje na nájomné po odpočítaní výdavkov podľa čl. 41. Pri 10 % Vám každých 100 € odpočítateľných nákladov ušetrí 10 € dane; pri 25 % ušetrí 25 €.

Nerezidenti si môžu odpočítať presne tie isté výdavky. Článok 41 nerozlišuje podľa rezidencie a nerezidenti podávajú to isté Anexo F. Tvrdenia, že nerezidenti nemajú „žiadne odpočty“, zamieňajú dve veci. Osobné daňové zápočty (na zdravotnú starostlivosť, vzdelávanie a podobné náklady) sú spravidla určené rezidentom. Výdavky na nehnuteľnosť opísané v tomto sprievodcovi nie sú osobnými daňovými zápočtami.

Straty a ich prenos

Ak sú Vaše výdavky v danom roku vyššie ako nájomné, napríklad pre veľké opravy alebo rok bez nájomcu, kategória F vykáže záporný výsledok. Podľa čl. 55 CIRS môžete túto stratu prenášať počas nasledujúcich šiestich rokov. Možno ju započítať len proti budúcim príjmom kategórie F a na to nemusíte voliť englobamento. Toto právo stratíte, ak dotknuté nehnuteľnosti v piatich rokoch po roku vynaloženia výdavku neprinesú príjem z prenájmu aspoň počas 36 mesiacov, či už po sebe idúcich alebo nie.

Riešený príklad

Žijete v zahraničí a prenajímate byt v Porte za 1 200 € mesačne na základe zmluvy výlučne na bývanie. Za rok 2026 to je 14 400 €, zdanených sadzbou 10 %.

Čisté zdaniteľné nájomné je 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Daň pri 10 % je 1 093 €, oproti 1 440 €, ak by ste si neuplatnili nič. Ak by sa nájomné zdaňovalo sadzbou 25 %, tie isté výdavky by znížili daň z 3 600 € na 2 733 €.

Kontrolný zoznam

• Od každého dodávateľa si vyžiadajte faktúru s Vaším NIF a adresou nehnuteľnosti.
• Faktúry uchovávajte pre každú nehnuteľnosť a každý rok. Kontrolujte ich v e-Fatura.
• Opravy evidujte oddelene od zhodnotenia a spotrebičov.
• Poznačte si dátum prác vykonaných pred začiatkom nájmu kvôli pravidlu 24 mesiacov.
• Uschovajte doklady o zaplatení IMI, kolkovej dane a AIMI.
• Modelo 3 s Anexo F podajte od 1. apríla do 30. júna. Prípadnú stratu preneste a sledujte šesťročnú lehotu.