Uznatelné náklady pronajímatelů z příjmů z pronájmu v Portugalsku

Portugalská daň z dlouhodobého pronájmu se vybírá z čisté částky: z nájemného přijatého v daném roce sníženého o náklady, které jste k jeho dosažení skutečně zaplatili. Mezi uznatelné náklady patří IMI, příspěvky společenství vlastníků, opravy a údržba, pojištění proti neplacení nájemného, kolkovné ze smlouvy, energetický certifikát a odměny realitních kanceláří. Odečíst si nemůžete hypoteční úroky, odpisy, nábytek, spotřebiče, dekorace ani AIMI. Pravidla jsou stejná pro majitele žijící v Portugalsku i v zahraničí a platí jak při sazbě 10 %, tak při sazbě 25 %.

Základní pravidlo

Příjmy z pronájmu jsou rendimentos prediais (příjmy z nemovitostí, „kategorie F“). Článek 41 zákona o IRS (CIRS) Vám umožňuje odečíst u každé nemovitosti „veškeré skutečně vynaložené a zaplacené náklady“ na dosažení nebo zajištění nájemného. Platí čtyři podmínky:

• Zaplatili jste je Vy. Náklad, který uhradil nájemce nebo společenství vlastníků, se nepočítá, stejně jako náklad, který Vám byl vyfakturován, ale dosud jste jej nezaplatili.
• Souvisí s danou nemovitostí. Náklady se počítají nemovitost po nemovitosti, a to pro každou samostatnou jednotku (fração).
• Spadá do správného roku. Náklad odečítáte v roce, kdy jej zaplatíte, za období, kdy je nemovitost pronajata.
• Umíte jej doložit. Článek 41 odst. 9 vyžaduje listinný doklad, obvykle fakturu (fatura) vystavenou na Vaše daňové identifikační číslo (NIF).

Zákon výslovně stanoví dvě výluky. Zaprvé finanční náklady, odpisy a nábytek, spotřebiče a předměty pohodlí či dekorace. Zadruhé AIMI (adicional ao IMI, dodatečná daň z nemovitostí u velkých portfolií).

Co si můžete odečíst

Několik poznámek k těmto položkám:

• IMI. V rozhodnutí 1115/2017 uznala Autoridade Tributária (daňová správa, AT) celoroční IMI a příspěvky společenství vlastníků u bytu pronajatého od října. Nekrátila je na měsíce, kdy byl byt pronajat. IMI zaplacenou v roce, kdy nemovitost nepřinesla žádné zdanitelné nájemné, odečíst nelze.
• Příspěvky společenství vlastníků. Vlastníte-li ve stejné budově více bytů, rozdělují se společné náklady podle permilagem (spoluvlastnického podílu) uvedeného v prohlášení vlastníka.
• Pojištění. Počítá se pojištění budovy, které je ze zákona povinné. U bytů jde o pojištění proti požáru. Počítá se také pojištění proti neplacení nájemného. V rozhodnutí 1115/2017 AT odmítla dobrovolné sdružené pojištění domácnosti, protože je nepovinné. Počítejte s tím, že pojistné za takové krytí bude zpochybněno.
• Opravy a údržba. AT považuje za údržbu jakékoli práce, které udržují budovu v jejím stávajícím stavu: obnovu, opravy a úklid. Údržba zahrnuje výtahy, správce domu, úklid, osvětlení a ústřední topení ve společných prostorách a pojistné za pojištění budovy. V rozhodnutí 4074/2017 AT uznala výměnu toalety a revizi plynu u varné desky a kotle. V rozhodnutí 1115/2017 uznala opravu nebo výměnu vnitřních dveří, oken, vestavěných skříní a kuchyňských pracovních desek.

Co si odečíst nemůžete

• Hypoteční úroky a bankovní poplatky. Jde o finanční náklady, výslovně vyloučené. To mnoho majitelů překvapí, pokud pocházejí ze zemí, kde jsou úroky největším odpočtem.
• Nábytek, spotřebiče a dekorace. Jsou vyloučeny, i když je byt pronajímán zařízený. AT odmítla novou plynovou varnou desku, vestavěnou troubu, LED žárovky a opravu stávajícího ohřívače vody, protože ohřívač vody se považuje za spotřebič.
• Odpisy budovy nebo jejího vybavení.
• AIMI. Od nájemného ji odečíst nelze. Můžete ji však započíst přímo proti dani (viz níže).
• Technická zhodnocení. Práce, které zvyšují hodnotu nebo úroveň nemovitosti, nejsou opravou. V rozhodnutí 23775 (prosinec 2023) AT posoudila solární panely jako zhodnocení, nikoli jako údržbu. Takové náklady mohou místo toho snížit daň z kapitálových zisků při prodeji, pokud byly vynaloženy v posledních 12 letech před prodejem (CIRS čl. 51).
• Připojení k sítím před nastěhováním nájemce. AT tyto náklady v rozhodnutí 4074/2017 odmítla.
• Náklady na podnajímanou nemovitost. Podnajímatel si nemůže odečíst nic (čl. 41 odst. 6).

U některých nákladů jsme jasné stanovisko AT nenašli. Patří sem voda, elektřina nebo internet, které platíte na základě smlouvy, poplatky za účetnictví, odměna daňového zástupce a právní náklady na vymáhání nájemného. Někteří poradci uznávají energie, pokud je smlouva ukládá pronajímateli a jejich přeúčtování se přiznává jako nájemné. Uschovejte si fakturu a před uplatněním si to ověřte u svého účetního.

Načasování: před prvním nájemným a po skončení nájmu

• Pravidlo 24 měsíců. Odečíst si můžete i opravy a údržbu zaplacené v průběhu 24 měsíců před začátkem nájmu, pokud nemovitost mezitím nebyla užívána k jinému účelu než k pronájmu (čl. 41 odst. 7). Toto pravidlo se vztahuje pouze na opravy a údržbu. Nevztahuje se na IMI ani příspěvky společenství vlastníků před pronájmem. Tyto náklady uplatníte v roce začátku nájmu, v samostatných sloupcích Anexo F, které požadují měsíc začátku nájmu a měsíc první platby. Způsobilé jsou pouze náklady zaplacené po 1. lednu 2015.
• Během pronájmu. Pokyny k Anexo F omezují odpočty na náklady zaplacené „za období, kdy byla nemovitost pronajata“.
• Mezi nájemci a po skončení nájmu. Na práce provedené po odchodu nájemce se nevztahuje žádné samostatné pravidlo. Pokud nemovitost znovu pronajmete, práce v mezidobí spadají do 24 měsíců před novým nájmem. Pokud s pronájmem natrvalo skončíte, abyste nemovitost prodali nebo se do ní nastěhovali, pozdější náklady již nejsou náklady kategorie F.
• Bydlení jinde. Od září 2024 (Decree-Law 57/2024) si v některých případech můžete odečíst nájemné, které platíte za vlastní bydlení. Platí to, pokud nemovitost, kterou nyní pronajímáte, byla nejméně 12 měsíců Vaším trvalým bydlištěm, přestěhovali jste se dále než 100 km a obě nájemní smlouvy jsou registrovány u AT (čl. 41 odst. 8).

Faktury s Vaším NIF a e-Fatura

Každý náklad musí být doložen platnou fakturou nebo účtenkou. Požádejte dodavatele, aby na každou fakturu uváděli Vaše portugalské NIF. Požádejte je také, aby uvedli adresu nemovitosti nebo nemovitost samotnou. V rozhodnutí 1115/2017 AT odmítla fakturu za malování, protože uváděla pouze adresu bydliště majitele a neidentifikovala byt, který byl vymalován. U nemovitosti, kterou drží nerozdělená pozůstalost (herança indivisa), by faktury měly být vystaveny na pozůstalost s adresou nemovitosti a náklad se poté rozdělí mezi dědice (rozhodnutí 661/2018).

Faktury vystavené na Vaše NIF se zobrazují v sekci e-Fatura na Portal das Finanças. Využijte ji ke kontrole, že je každá faktura uvedena a správná. Anexo F tyto náklady nevyplňuje automaticky, součty tedy sečtete a zadáte sami. Doklady uchovávejte tak dlouho, dokud může AT přiznání přezkoumat, a déle, pokud převádíte ztrátu do dalších let.

Uvádění nákladů v Anexo F

Nájemné a náklady přiznáváte každý rok v přiznání k IRS Modelo 3, Anexo F, a to od 1. dubna do 30. června následujícího roku. Každá nemovitost a nájemní smlouva má vlastní řádek. Ve formuláři používaném od ledna 2025 jsou sloupce nákladů tyto:

1. Opravy a údržba (conservação e manutenção)
2. Společenství vlastníků (condomínio)
3. IMI, jak byla v daném roce zaplacena
4. Kolkovné (imposto do selo)
5. Obecní poplatky (taxas autárquicas)
6. Ostatní (outros), pro další náklady přípustné podle čl. 41, jako je pojištění nájemného, odměny realitním kancelářím a energetický certifikát
7. Práce před pronájmem, podle pravidla 24 měsíců: měsíc začátku nájmu, měsíc první platby a celková částka

Pokud jste za pronajímané nemovitosti zaplatili AIMI, uveďte ji samostatně v Quadro 9. AT ji započte proti Vaší dani (CIMI čl. 135-I), a to až do výše části daně, která připadá na Vaše příjmy z pronájmu. Platí to bez ohledu na to, zda jste zdaněni jednotnou sazbou, nebo zvolíte englobamento (zdanění progresivními sazbami).

Přiznání za rok 2026 (podávané v roce 2027) bude prvním, které zahrne novou sazbu 10 %. Formulář se může změnit, po zveřejnění si proto prostudujte pokyny.

Jednotné sazby, englobamento a nerezidenti

Sazba 10 % podle článku 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (zákon o daňových výhodách) platí v letech 2026 až 2029. Mění pouze sazbu. Nemění způsob výpočtu základu daně. Totéž platí pro sazbu 25 %, nižší sazby pro dlouhodobé smlouvy a englobamento. Ve všech případech se sazba uplatňuje na nájemné snížené o náklady podle čl. 41. Při sazbě 10 % Vám každých 100 € uznatelných nákladů ušetří 10 € daně; při sazbě 25 % ušetří 25 €.

Nerezidenti si mohou odečíst přesně stejné náklady. Článek 41 nerozlišuje podle rezidentství a nerezidenti podávají stejné Anexo F. Tvrzení, že nerezidenti nemají „žádné odpočty“, zaměňují dvě věci. Osobní slevy na dani (na zdravotní péči, vzdělání a podobné náklady) jsou obecně určeny rezidentům. Náklady na nemovitost uvedené v tomto průvodci osobními slevami na dani nejsou.

Ztráty a jejich převod do dalších let

Pokud jsou Vaše náklady v daném roce vyšší než nájemné, například kvůli velkým opravám nebo roku stráveném bez nájemce, vykáže kategorie F záporný výsledek. Podle CIRS čl. 55 můžete tuto ztrátu převést do následujících šesti let. Lze ji započíst pouze proti budoucím příjmům kategorie F a nemusíte k tomu volit englobamento. Právo ztrácíte, pokud dotčené nemovitosti v průběhu pěti let následujících po roce vynaložení nákladu nepřinášejí příjmy z pronájmu po dobu alespoň 36 měsíců, ať už po sobě jdoucích, či nikoli.

Modelový příklad

Žijete v zahraničí a pronajímáte byt v Portu za 1 200 € měsíčně na základě smlouvy výhradně k bydlení. To je 14 400 € za rok 2026, zdaněných sazbou 10 %.

Čisté zdanitelné nájemné činí 14 400 € − 3 467 € = 10 933 €. Daň při sazbě 10 % je 1 093 €, oproti 1 440 €, pokud byste neuplatnili nic. Pokud by nájemné bylo zdaněno sazbou 25 %, stejné náklady by snížily daň z 3 600 € na 2 733 €.

Kontrolní seznam

• Žádejte od každého dodavatele fakturu s Vaším NIF a adresou nemovitosti.
• Uchovávejte faktury za každou nemovitost a každý rok. Kontrolujte je v e-Fatura.
• Oddělujte opravy od technického zhodnocení a spotřebičů.
• Zaznamenejte si datum všech prací provedených před začátkem nájmu kvůli pravidlu 24 měsíců.
• Uchovávejte doklady o zaplacení IMI, kolkovného a AIMI.
• Podejte Modelo 3 s Anexo F od 1. dubna do 30. června. Případnou ztrátu převeďte do dalších let a hlídejte šestiletý limit.