Fradragsberettigede udgifter på portugisisk lejeindtægt for udlejere

Portugisisk skat af langtidsleje beregnes af nettobeløbet: den leje, du har modtaget i årets løb, fratrukket de udgifter, du faktisk har betalt for at oppebære den. Fradragsberettigede omkostninger omfatter IMI, ejerforeningsbidrag, reparationer og vedligeholdelse, forsikring mod manglende lejebetaling, stempelafgift på lejekontrakten, energimærket og salær til udlejningsbureau. Du kan ikke trække prioritetsrenter, afskrivninger, møbler, hvidevarer, udsmykning eller AIMI fra. Reglerne er de samme for ejere, der bor i Portugal og i udlandet, og de gælder både ved satsen på 10 % og satsen på 25 %.

Grundreglen

Lejeindtægt er rendimentos prediais (indtægt fra fast ejendom, "kategori F"). Artikel 41 i IRS-loven (CIRS) giver dig mulighed for for hver ejendom at trække "alle faktisk afholdte og betalte udgifter" fra, der er afholdt for at opnå eller sikre lejen. Der gælder fire betingelser:

• Du har betalt den. En omkostning, som lejeren eller ejerforeningen har betalt, tæller ikke, og det gør en omkostning, du har fået en faktura på, men endnu ikke har betalt, heller ikke.
• Den vedrører den pågældende ejendom. Udgifterne opgøres ejendom for ejendom og for hver særskilt enhed (fração).
• Den hører til det rigtige år. Du trækker en omkostning fra i det år, du betaler den, for den periode, hvor ejendommen er udlejet.
• Du kan dokumentere den. Artikel 41(9) kræver skriftlig dokumentation, normalt en faktura (fatura) udstedt til dit skattenummer (NIF).

To undtagelser er skrevet ind i loven. For det første finansieringsomkostninger, afskrivninger samt møbler, hvidevarer og genstande til komfort eller udsmykning. For det andet AIMI (adicional ao IMI, den ekstra ejendomsskat på store porteføljer).

Hvad du kan trække fra

Nogle bemærkninger til disse poster:

• IMI. I afgørelse 1115/2017 accepterede Autoridade Tributária (skattemyndigheden, AT) hele årets IMI og ejerforeningsbidrag for en lejlighed, der var udlejet fra oktober. Beløbene blev ikke nedsat til de måneder, lejligheden var udlejet. IMI, der er betalt i et år, hvor ejendommen ikke gav skattepligtig leje, kan ikke trækkes fra.
• Ejerforeningsbidrag. Ejer du flere lejligheder i samme bygning, fordeles fællesudgifterne efter permilagem (ejerandel) i ejerforeningens fundats.
• Forsikring. Den bygningsforsikring, som loven gør obligatorisk, tæller med. For lejligheder er det brandforsikring. Forsikring mod manglende lejebetaling tæller også. I afgørelse 1115/2017 afviste AT en frivillig husforsikring med flere risici, fordi den er valgfri. Regn med, at præmien for den slags dækning bliver anfægtet.
• Reparationer og vedligeholdelse. AT regner ethvert arbejde, der holder bygningen i dens eksisterende stand, for vedligeholdelse: istandsættelse, reparation og rengøring. Vedligeholdelse omfatter elevatorer, vicevært, rengøring, belysning og centralvarme i fællesarealer samt præmier for bygningsforsikring. I afgørelse 4074/2017 accepterede AT udskiftning af et toilet og et gassikkerhedseftersyn af kogeplade og fyr. I afgørelse 1115/2017 accepterede den reparation eller udskiftning af indvendige døre, vinduer, indbyggede skabe og køkkenbordplader.

Hvad du ikke kan trække fra

• Prioritetsrenter og bankgebyrer. Det er finansieringsomkostninger, der udtrykkeligt er udelukket. Det overrasker mange ejere fra lande, hvor renter er det største fradrag.
• Møbler, hvidevarer og udsmykning. De er udelukket, også selv om boligen udlejes møbleret. AT har afvist en ny gaskogeplade, en indbygget ovn, LED-pærer og reparation af en eksisterende vandvarmer, fordi en vandvarmer regnes som en hvidevare.
• Afskrivninger på bygningen eller dens indbo.
• AIMI. Den kan ikke trækkes fra lejen. Du kan dog modregne den i selve skatten (se nedenfor).
• Forbedringer. Arbejde, der tilfører værdi eller opgraderer ejendommen, er ikke en reparation. I afgørelse 23775 (december 2023) behandlede AT solcellepaneler som en forbedring, ikke vedligeholdelse. Sådanne omkostninger kan i stedet nedsætte avancebeskatningen, når du sælger, hvis de er afholdt inden for de 12 år før salget (CIRS art. 51).
• Tilslutning af forsyninger, før lejeren flytter ind. AT afviste disse omkostninger i afgørelse 4074/2017.
• Udgifter på fremlejet ejendom. En fremudlejer kan ikke trække noget fra (art. 41(6)).

For nogle omkostninger har vi ikke kunnet finde en klar holdning fra AT. Det gælder vand, el eller internet, som du betaler i henhold til kontrakten, honorar til bogholder eller revisor, honorar til en skatterepræsentant og advokatomkostninger til inddrivelse af leje. Nogle rådgivere accepterer forsyninger, når kontrakten pålægger udlejeren dem, og viderefaktureringen angives som leje. Gem fakturaen, og få det bekræftet af din revisor, før du kræver fradrag.

Tidspunkt: før den første leje og efter lejekontraktens ophør

• 24-månedersreglen. Du kan også trække reparations- og vedligeholdelsesarbejder fra, der er betalt i de 24 måneder før en lejekontrakts start, så længe ejendommen ikke er brugt til andet end udlejning i mellemtiden (art. 41(7)). Reglen dækker kun istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder. Den dækker ikke IMI eller ejerforeningsbidrag fra før udlejningen. Du kræver disse omkostninger fradraget i det år, lejekontrakten begynder, i særskilte kolonner i Anexo F, hvor der spørges om startmåneden og måneden for den første betaling. Kun omkostninger betalt efter 1. januar 2015 kvalificerer.
• Mens ejendommen er udlejet. Vejledningen til Anexo F begrænser fradrag til omkostninger betalt "for den periode, hvor ejendommen var udlejet".
• Mellem lejere og efter lejekontraktens ophør. Ingen særskilt regel dækker arbejder udført, efter at en lejer er flyttet. Genudlejer du, falder arbejder i mellemperioden inden for de 24 måneder før den nye lejekontrakt. Stopper du med at udleje for godt, for at sælge eller flytte ind, er senere omkostninger ikke længere kategori F-udgifter.
• Hvis du bor et andet sted. Siden september 2024 (lovdekret 57/2024) kan du i visse tilfælde trække den leje fra, du betaler for din egen bolig. Det gælder, når den ejendom, du nu udlejer, var din faste bolig i mindst 12 måneder, du er flyttet mere end 100 km væk, og begge lejekontrakter er registreret hos AT (art. 41(8)).

Fakturaer med dit NIF og e-Fatura

Enhver udgift kræver en gyldig faktura eller kvittering. Bed leverandørerne om at angive dit portugisiske NIF på hver faktura. Bed dem også om at angive ejendommens adresse eller selve ejendommen. I afgørelse 1115/2017 afviste AT en faktura for malerarbejde, fordi den kun viste ejerens bopælsadresse og ikke identificerede den lejlighed, der var blevet malet. For ejendom, der tilhører et uskiftet dødsbo (herança indivisa), bør fakturaerne udstedes til dødsboet på ejendommens adresse, og omkostningen fordeles derefter mellem arvingerne (afgørelse 661/2018).

Fakturaer udstedt til dit NIF vises i e-Fatura-området på Portal das Finanças. Brug det til at kontrollere, at hver faktura er der og er korrekt. Anexo F udfylder ikke disse omkostninger for dig, så du lægger selv totalerne sammen og indtaster dem. Gem dokumenterne, så længe AT kan efterprøve selvangivelsen, og længere, mens du fremfører et underskud.

Indtastning af udgifter i Anexo F

Du angiver leje og udgifter hvert år i IRS-selvangivelsen Modelo 3, Anexo F, mellem 1. april og 30. juni året efter. Hver ejendom og lejekontrakt har sin egen linje. I den blanket, der har været i brug siden januar 2025, er udgiftskolonnerne:

1. Istandsættelse og vedligeholdelse (conservação e manutenção)
2. Ejerforening (condomínio)
3. IMI, som betalt i årets løb
4. Stempelafgift (imposto do selo)
5. Kommunale gebyrer (taxas autárquicas)
6. Andet (outros), for andre udgifter tilladt efter art. 41, f.eks. lejeforsikring, mæglersalær og energimærket
7. Arbejder før udlejning efter 24-månedersreglen: lejekontraktens startmåned, måneden for den første betaling og totalen

Har du betalt AIMI på udlejede ejendomme, angives den særskilt i Quadro 9. AT modregner den i din skat (CIMI art. 135-I) op til den del af skatten, der vedrører din lejeindtægt. Det gælder, uanset om du beskattes med en fast sats eller vælger englobamento (beskatning efter progressive satser).

Selvangivelsen for 2026 (indsendes i 2027) bliver den første, der omfatter den nye sats på 10 %. Blanketten kan blive ændret, så tjek vejledningen, når den offentliggøres.

Faste satser, englobamento og ikke-residenter

Satsen på 10 % efter artikel 45-C i Estatuto dos Benefícios Fiscais (statutten om skattefordele) gælder fra 2026 til 2029. Den ændrer kun satsen. Den ændrer ikke, hvordan det skattepligtige beløb opgøres. Det samme gælder for satsen på 25 %, de lavere satser for lange lejekontrakter og englobamento. I alle tilfælde anvendes satsen på lejen fratrukket udgifter efter art. 41. Ved 10 % sparer hver 100 € i fradragsberettiget omkostning dig 10 € i skat; ved 25 % sparer den 25 €.

Ikke-residenter kan trække præcis de samme udgifter fra. Artikel 41 skelner ikke efter bopæl, og ikke-residenter indsender den samme Anexo F. Påstande om, at ikke-residenter "ingen fradrag" får, blander to ting sammen. Personlige skattenedslag (for sundhed, uddannelse og lignende omkostninger) er generelt forbeholdt residenter. Ejendomsudgifterne i denne guide er ikke personlige skattenedslag.

Underskud og fremførsel

Er dine udgifter i et år højere end din leje, f.eks. på grund af store reparationer eller et år mellem to lejere, giver kategori F et negativt resultat. Efter CIRS art. 55 kan du fremføre dette underskud i de næste seks år. Det kan kun modregnes i fremtidig kategori F-indtægt, og du behøver ikke at vælge englobamento for at gøre det. Du mister retten, hvis de pågældende ejendomme ikke giver lejeindtægt i mindst 36 måneder, sammenhængende eller ej, i de fem år efter udgiftsåret.

Et regneeksempel

Du bor i udlandet og udlejer en lejlighed i Porto for 1.200 € om måneden på en lejekontrakt udelukkende til beboelse. Det giver 14.400 € for 2026, beskattet med 10 %.

Den skattepligtige nettoleje er 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Skatten med 10 % er 1.093 € mod 1.440 €, hvis du ikke krævede noget fradrag. Blev lejen beskattet med 25 %, ville de samme udgifter nedsætte skatten fra 3.600 € til 2.733 €.

Tjekliste

• Bed alle leverandører om en faktura med dit NIF og ejendommens adresse.
• Gem fakturaer for hver ejendom og hvert år. Kontrollér dem i e-Fatura.
• Hold reparationer adskilt fra forbedringer og hvidevarer.
• Notér datoen for arbejder udført, før en lejekontrakt begynder, af hensyn til 24-månedersreglen.
• Gem dokumentation for betaling af IMI, stempelafgift og AIMI.
• Indsend Modelo 3 med Anexo F mellem 1. april og 30. juni. Fremfør eventuelt underskud, og hold øje med seksårsfristen.