Levonható költségek a portugáliai bérleti jövedelemből bérbeadóknak

A hosszú távú bérbeadás portugál adója a nettó összeget terheli: az év során kapott bérleti díjat csökkentve a bevétel megszerzése érdekében ténylegesen kifizetett költségekkel. Levonható költség többek között az IMI, a közös költség, a javítás és karbantartás, a bérleti díj nemfizetése elleni biztosítás, a bérleti szerződés illetéke, az energetikai tanúsítvány és az ingatlanközvetítői díj. Nem vonható le a jelzáloghitel kamata, az értékcsökkenés, a bútorok, a háztartási gépek, a dekoráció és az AIMI. A szabályok ugyanazok a Portugáliában és a külföldön élő tulajdonosokra, és mind a 10%-os, mind a 25%-os kulcs esetén érvényesek.

Az alapszabály

A bérleti jövedelem rendimentos prediais (ingatlanjövedelem, „F kategória”). Az IRS-törvénykönyv (CIRS) 41. cikke lehetővé teszi, hogy ingatlanonként levonja „az összes ténylegesen viselt és kifizetett költséget”, amely a bérleti díj megszerzéséhez vagy biztosításához szükséges. Négy feltétel érvényes:

• Ön fizette ki. Nem számít az a költség, amelyet a bérlő vagy a társasház fizetett, és az sem, amelyről számlát kapott, de még nem fizette ki.
• Az adott ingatlanhoz kapcsolódik. A költségeket ingatlanonként és minden különálló egységre (fração) külön kell számolni.
• A megfelelő évre esik. A költséget abban az évben vonja le, amelyben kifizeti, arra az időszakra, amikor az ingatlan bérbe van adva.
• Igazolni tudja. A 41. cikk (9) bekezdése okirati bizonyítékot ír elő, általában az Ön adószámára (NIF) kiállított számlát (fatura).

A törvény két kizárást rögzít. Először: a finanszírozási költségeket, az értékcsökkenést, valamint a bútorokat, háztartási gépeket, kényelmi és dekorációs tárgyakat. Másodszor: az AIMI-t (adicional ao IMI, a nagy ingatlanállományt terhelő kiegészítő ingatlanadót).

Mit vonhat le

Néhány megjegyzés ezekhez a tételekhez:

• IMI. Az 1115/2017. sz. állásfoglalásban az Autoridade Tributária (adóhatóság, AT) egy októbertől bérbe adott lakásnál elfogadta a teljes évi IMI-t és közös költséget. Nem csökkentette le azokra a hónapokra, amikor a lakás bérbe volt adva. Abban az évben fizetett IMI, amikor az ingatlan nem hozott adóköteles bérleti díjat, nem vonható le.
• Közös költség. Ha ugyanabban az épületben több lakása van, a közös költségeket a társasházi alapító okiratban szereplő permilagem (tulajdoni hányad) szerint kell megosztani.
• Biztosítás. A törvény által kötelezővé tett épületbiztosítás beszámít. Lakásoknál ez a tűzbiztosítás. A bérleti díj nemfizetése elleni biztosítás is beszámít. Az 1115/2017. sz. állásfoglalásban az AT elutasított egy önkéntes, többkockázatú lakásbiztosítást, mert az nem kötelező. Számítson rá, hogy az ilyen fedezet díját vitatni fogják.
• Javítás és karbantartás. Az AT állagmegóvásnak tekint minden olyan munkát, amely az épületet meglévő állapotában tartja: helyreállítást, javítást és takarítást. A karbantartásba beletartozik a lift, a házmester, a közös részek takarítása, világítása és központi fűtése, valamint az épületbiztosítás díja. A 4074/2017. sz. állásfoglalásban az AT elfogadta egy WC cseréjét, valamint a főzőlap és a kazán gázbiztonsági ellenőrzését. Az 1115/2017. sz. állásfoglalásban elfogadta a belső ajtók, ablakok, beépített szekrények és konyhai munkalapok javítását vagy cseréjét.

Mit nem vonhat le

• Jelzáloghitel-kamat és banki díjak. Ezek finanszírozási költségek, amelyeket a törvény név szerint kizár. Ez sok olyan tulajdonost meglep, akinek az országában a kamat a legnagyobb levonható tétel.
• Bútorok, háztartási gépek és dekoráció. Ezek akkor is kizártak, ha a lakást bútorozottan adja ki. Az AT elutasított egy új gázfőzőlapot, egy beépített sütőt, LED-izzókat és egy meglévő vízmelegítő javítását, mert a vízmelegítő háztartási gépnek számít.
• Az épület vagy a berendezés értékcsökkenése.
• AIMI. Nem vonható le a bérleti díjból. Az adóval szemben azonban elszámolható (lásd alább).
• Korszerűsítés. Az ingatlan értékét növelő vagy azt fejlesztő munka nem javítás. A 23775. sz. állásfoglalásban (2023. december) az AT a napelemeket korszerűsítésnek, nem karbantartásnak minősítette. Az ilyen költségek eladáskor csökkenthetik az árfolyamnyereség-adót, ha az eladást megelőző 12 évben merültek fel (CIRS 51. cikk).
• A közművek bekötése a bérlő beköltözése előtt. Az AT a 4074/2017. sz. állásfoglalásban elutasította ezeket a költségeket.
• Albérletbe adott ingatlan költségei. Az albérletbe adó semmit sem vonhat le (41. cikk (6) bek.).

Egyes költségekre nem találtunk egyértelmű AT-álláspontot. Ilyen a szerződés alapján Ön által fizetett víz, villany vagy internet, a könyvelési díj, az adóképviselő díja és a bérleti díj behajtásának jogi költségei. Egyes tanácsadók elfogadják a közüzemi díjakat, ha a szerződés a bérbeadóra terheli őket, és a továbbszámlázott összeget bérleti díjként vallják be. Őrizze meg a számlát, és igénylés előtt egyeztessen a könyvelőjével.

Időzítés: az első bérleti díj előtt és a bérlet megszűnése után

• A 24 hónapos szabály. A bérlet kezdete előtti 24 hónapban kifizetett javítási és karbantartási munkákat is levonhatja, feltéve, hogy az ingatlant közben a bérbeadáson kívül másra nem használták (41. cikk (7) bek.). Ez a szabály csak az állagmegóvási és karbantartási munkákra vonatkozik. A bérbeadás előtti IMI-re és közös költségre nem. Ezeket a költségeket a bérlet kezdetének évében érvényesíti, az Anexo F külön oszlopaiban, amelyek a kezdő hónapot és az első fizetés hónapját kérik. Csak a 2015. január 1. után kifizetett költségek számítanak.
• Amíg az ingatlan bérbe van adva. Az Anexo F kitöltési útmutatója a levonást a „bérbeadás időszakára” kifizetett költségekre korlátozza.
• Két bérlő között és a bérlet megszűnése után. A bérlő kiköltözése után végzett munkákra nincs külön szabály. Ha újra bérbe adja, a köztes időszak munkái az új bérletet megelőző 24 hónapba esnek. Ha végleg felhagy a bérbeadással – eladás vagy beköltözés miatt –, a későbbi költségek már nem F kategóriás költségek.
• Máshol él. 2024 szeptembere óta (Decree-Law 57/2024) bizonyos esetekben levonhatja a saját lakásáért fizetett bérleti díjat. Ez akkor alkalmazható, ha a most bérbe adott ingatlan legalább 12 hónapig az Ön állandó lakóhelye volt, Ön több mint 100 km-re költözött, és mindkét bérleti szerződés be van jelentve az AT-nél (41. cikk (8) bek.).

Számlák az Ön NIF-jével és az e-Fatura

Minden költséghez érvényes számla vagy nyugta kell. Kérje a szállítókat, hogy minden számlán tüntessék fel portugál NIF-jét. Kérje azt is, hogy nevezzék meg az ingatlan címét vagy magát az ingatlant. Az 1115/2017. sz. állásfoglalásban az AT elutasított egy festési számlát, mert csak a tulajdonos lakcíme szerepelt rajta, és nem azonosította a kifestett lakást. Osztatlan hagyatékhoz (herança indivisa) tartozó ingatlan esetén a számlát a hagyaték nevére, az ingatlan címére kell kiállítani, a költséget pedig ezután az örökösök között kell megosztani (661/2018. sz. állásfoglalás).

Az Ön NIF-jére kiállított számlák megjelennek a Portal das Finanças e-Fatura felületén. Itt ellenőrizheti, hogy minden számla megvan-e és helyes-e. Az Anexo F nem tölti ki Ön helyett ezeket a költségeket, ezért az összesítést Önnek kell elvégeznie és beírnia. A dokumentumokat addig őrizze meg, amíg az AT felülvizsgálhatja a bevallást, és tovább, amíg veszteséget visz tovább.

A költségek beírása az Anexo F-be

A bérleti díjat és a költségeket évente a Modelo 3 IRS-bevallás Anexo F mellékletében vallja be, a következő év április 1. és június 30. között. Minden ingatlannak és bérletnek külön sora van. A 2025 januárja óta használt nyomtatványon a költségoszlopok a következők:

1. Állagmegóvás és karbantartás (conservação e manutenção)
2. Közös költség (condomínio)
3. IMI, az adott évben kifizetett összeg
4. Illeték (imposto do selo)
5. Önkormányzati díjak (taxas autárquicas)
6. Egyéb (outros), a 41. cikk által megengedett egyéb költségekre, például a bérleti díj biztosításra, a közvetítői díjakra és az energetikai tanúsítványra
7. Bérbeadás előtti munkák, a 24 hónapos szabály szerint: a bérlet kezdő hónapja, az első fizetés hónapja és a végösszeg

Ha bérbe adott ingatlanok után AIMI-t fizetett, azt külön, a Quadro 9-ben tüntesse fel. Az AT beszámítja az adójába (CIMI 135-I. cikk), legfeljebb az adónak a bérleti jövedelemre jutó részéig. Ez attól függetlenül érvényes, hogy egységes kulccsal adózik, vagy az englobamento-t (progresszív kulcsos adózást) választja.

A 2026-os bevallás (amelyet 2027-ben nyújtanak be) lesz az első, amely tartalmazza az új 10%-os kulcsot. A nyomtatvány változhat, ezért nézze meg a kitöltési útmutatót, amikor megjelenik.

Egységes kulcsok, englobamento és külföldi illetőségűek

Az Estatuto dos Benefícios Fiscais (Adókedvezményekről szóló törvény) 45-C. cikke szerinti 10%-os kulcs 2026 és 2029 között alkalmazandó. Csak a kulcsot változtatja meg. Az adóalap kiszámításának módját nem. Ugyanez igaz a 25%-os kulcsra, a hosszú bérletek alacsonyabb kulcsaira és az englobamento-ra is. Az adókulcsot minden esetben a bérleti díj és a 41. cikk szerinti költségek különbözetére alkalmazzák. 10%-os kulcsnál minden 100 € levonható költség 10 € adót takarít meg; 25%-nál 25 €-t.

A külföldi illetőségűek pontosan ugyanazokat a költségeket vonhatják le. A 41. cikk nem tesz különbséget illetőség szerint, és a külföldi illetőségűek ugyanazt az Anexo F-et nyújtják be. Azok az állítások, hogy a külföldi illetőségűek „semmit sem vonhatnak le”, két dolgot kevernek össze. A személyi adójóváírások (egészségügyi, oktatási és hasonló költségekre) általában az illetőségűeket illetik meg. Az ebben az útmutatóban szereplő ingatlanköltségek nem személyi adójóváírások.

Veszteségek és elhatárolásuk

Ha egy évben a költségei meghaladják a bérleti díjat – például nagyobb javítások vagy két bérlő között eltöltött év miatt –, az F kategória negatív eredményt mutat. A CIRS 55. cikke alapján ezt a veszteséget a következő hat évre elhatárolhatja. Csak a jövőbeli F kategóriás jövedelemmel szemben számolható el, és ehhez nem kell az englobamento-t választania. A jogot elveszíti, ha az érintett ingatlanok a költség évét követő öt évben legalább 36 hónapig – egybefüggően vagy sem – nem hoznak bérleti jövedelmet.

Egy kidolgozott példa

Ön külföldön él, és egy portói lakást havi 1200 €-ért ad ki kizárólag lakáscélú szerződéssel. Ez 2026-ra 14 400 €, 10%-os adóval.

A nettó adóköteles bérleti díj 14 400 € − 3467 € = 10 933 €. A 10%-os adó 1093 €, szemben az 1440 €-val, ha semmit sem vonna le. Ha a bérleti díj 25%-kal adózna, ugyanezek a költségek 3600 €-ról 2733 €-ra csökkentenék az adót.

Ellenőrzőlista

• Minden szállítótól kérjen az Ön NIF-jét és az ingatlan címét tartalmazó számlát.
• A számlákat ingatlanonként és évenként őrizze meg. Ellenőrizze őket az e-Faturában.
• A javításokat tartsa külön a korszerűsítéstől és a háztartási gépektől.
• A 24 hónapos szabály miatt jegyezze fel a bérlet kezdete előtt végzett munkák dátumát.
• Őrizze meg az IMI, az illeték és az AIMI befizetési igazolásait.
• A Modelo 3-at az Anexo F-fel április 1. és június 30. között nyújtsa be. A veszteséget határolja el, és kövesse a hatéves határidőt.