Aftrekbare kosten op Portugese huurinkomsten voor verhuurders

Portugese belasting op langdurige huur wordt geheven over het nettobedrag: de huur die u in het jaar hebt ontvangen min de kosten die u daadwerkelijk hebt betaald om die huur te verwerven. Aftrekbare kosten zijn onder meer IMI, servicekosten van het condominium (VvE), reparaties en onderhoud, huurgarantieverzekering, zegelrecht op het huurcontract, het energiecertificaat en kosten van een verhuurmakelaar. U kunt geen hypotheekrente, afschrijvingen, meubilair, apparaten, decoratie of AIMI aftrekken. De regels zijn gelijk voor eigenaren die in Portugal en in het buitenland wonen, en ze gelden zowel bij het tarief van 10% als bij dat van 25%.

De basisregel

Huurinkomsten zijn rendimentos prediais (inkomsten uit onroerend goed, "categorie F"). Artikel 41 van het IRS-wetboek (CIRS) staat u toe per woning "alle daadwerkelijk gedragen en betaalde kosten" af te trekken die zijn gemaakt om de huur te verkrijgen of veilig te stellen. Er gelden vier voorwaarden:

• U hebt het betaald. Kosten die de huurder of het condominium heeft betaald tellen niet mee, en evenmin kosten die u wel gefactureerd zijn maar nog niet hebt betaald.
• Het hoort bij die woning. Kosten worden per woning berekend, en voor elke afzonderlijke eenheid (fração).
• Het valt in het juiste jaar. U trekt kosten af in het jaar waarin u ze betaalt, voor de periode waarin de woning verhuurd is.
• U kunt het bewijzen. Artikel 41(9) vereist schriftelijk bewijs, normaal een factuur (fatura) op uw fiscaal nummer (NIF).

Twee uitsluitingen staan in de wet. Ten eerste financieringskosten, afschrijvingen, en meubilair, apparaten en artikelen voor comfort of decoratie. Ten tweede AIMI (adicional ao IMI, de aanvullende onroerendgoedbelasting op grote portefeuilles).

Wat u kunt aftrekken

Enkele opmerkingen bij deze posten:

• IMI. In uitspraak 1115/2017 aanvaardde de Autoridade Tributária (belastingdienst, AT) de IMI en servicekosten van het volledige jaar voor een appartement dat vanaf oktober werd verhuurd. Ze werden niet beperkt tot de maanden waarin het appartement verhuurd was. IMI die is betaald in een jaar waarin de woning geen belastbare huur opleverde, kan niet worden afgetrokken.
• Servicekosten van het condominium. Als u meerdere appartementen in hetzelfde gebouw bezit, worden gemeenschappelijke kosten verdeeld volgens de permilagem (eigendomsaandeel) in de splitsingsakte.
• Verzekering. De opstalverzekering die de wet verplicht stelt, telt mee. Voor appartementen is dat de brandverzekering. Huurgarantieverzekering telt ook mee. In uitspraak 1115/2017 weigerde de AT een vrijwillige woonverzekering tegen meerdere risico's, omdat die optioneel is. Houd er rekening mee dat een premie voor zo'n dekking wordt betwist.
• Reparaties en onderhoud. De AT beschouwt als instandhouding alle werkzaamheden die het gebouw in zijn bestaande staat houden: herstel, reparatie en schoonmaak. Onderhoud omvat liften, conciërge, schoonmaak, verlichting en centrale verwarming in gemeenschappelijke ruimten, en premies voor de opstalverzekering. In uitspraak 4074/2017 aanvaardde de AT de vervanging van een toilet en een veiligheidskeuring van de gaskookplaat en de ketel. In uitspraak 1115/2017 aanvaardde ze de reparatie of vervanging van binnendeuren, ramen, inbouwkasten en aanrechtbladen.

Wat u niet kunt aftrekken

• Hypotheekrente en bankkosten. Dit zijn financieringskosten, die met name zijn uitgesloten. Dit verrast veel eigenaren uit landen waar rente de grootste aftrekpost is.
• Meubilair, apparaten en decoratie. Deze zijn uitgesloten, ook als de woning gemeubileerd wordt verhuurd. De AT heeft een nieuwe gaskookplaat, een inbouwoven, ledlampen en de reparatie van een bestaande boiler geweigerd, omdat een boiler als apparaat geldt.
• Afschrijving van het gebouw of de inboedel.
• AIMI. Die kan niet van de huur worden afgetrokken. U kunt haar wel verrekenen met de belasting zelf (zie hieronder).
• Verbeteringen. Werkzaamheden die waarde toevoegen of de woning opwaarderen, zijn geen reparatie. In uitspraak 23775 (december 2023) behandelde de AT zonnepanelen als een verbetering, niet als onderhoud. Zulke kosten kunnen in plaats daarvan de vermogenswinstbelasting bij verkoop verlagen, als ze in de 12 jaar vóór de verkoop zijn gemaakt (CIRS art. 51).
• Aansluiten van nutsvoorzieningen voordat de huurder erin trekt. De AT weigerde deze kosten in uitspraak 4074/2017.
• Kosten van onderverhuurde woningen. Een onderverhuurder kan niets aftrekken (art. 41(6)).

Voor sommige kosten hebben we geen duidelijk standpunt van de AT kunnen vinden. Daartoe behoren water, elektriciteit of internet die u op grond van het contract betaalt, kosten van een boekhouder, de vergoeding van een fiscaal vertegenwoordiger en juridische kosten om huur te innen. Sommige adviseurs aanvaarden nutsvoorzieningen wanneer het contract die bij de verhuurder legt en de doorberekening als huur wordt aangegeven. Bewaar de factuur en overleg met uw boekhouder voordat u ze opvoert.

Timing: vóór de eerste huur en na afloop van het huurcontract

• De 24-maandenregel. U kunt ook reparatie- en onderhoudswerkzaamheden aftrekken die zijn betaald in de 24 maanden vóór de aanvang van een huurcontract, mits de woning in de tussentijd voor niets anders dan verhuur is gebruikt (art. 41(7)). Deze regel geldt alleen voor instandhoudings- en onderhoudswerkzaamheden. Ze geldt niet voor IMI of servicekosten van vóór de verhuur. U voert deze kosten op in het jaar waarin het huurcontract ingaat, in afzonderlijke kolommen van Anexo F waarin wordt gevraagd naar de aanvangsmaand en de maand van de eerste betaling. Alleen kosten die na 1 januari 2015 zijn betaald, komen in aanmerking.
• Terwijl de woning verhuurd is. De toelichting bij Anexo F beperkt aftrek tot kosten die zijn betaald "voor de periode waarin de woning verhuurd was".
• Tussen huurders en na afloop van het huurcontract. Er is geen afzonderlijke regel voor werkzaamheden nadat een huurder is vertrokken. Als u opnieuw verhuurt, vallen werkzaamheden in de tussenperiode binnen de 24 maanden vóór het nieuwe huurcontract. Als u definitief stopt met verhuren, om te verkopen of er zelf te gaan wonen, zijn latere kosten geen kosten in categorie F meer.
• Elders wonen. Sinds september 2024 (Decreto-Lei 57/2024) kunt u in sommige gevallen de huur aftrekken die u voor uw eigen woning betaalt. Dat geldt wanneer de woning die u nu verhuurt minstens 12 maanden uw hoofdverblijf was, u meer dan 100 km verderop bent gaan wonen en beide huurcontracten bij de AT zijn geregistreerd (art. 41(8)).

Facturen met uw NIF en e-Fatura

Elke kostenpost vereist een geldige factuur of kwitantie. Vraag leveranciers uw Portugese NIF op elke factuur te zetten. Vraag hen ook het adres van de woning te vermelden, of de woning zelf te benoemen. In uitspraak 1115/2017 weigerde de AT een factuur voor schilderwerk omdat daarop alleen het woonadres van de eigenaar stond en het geschilderde appartement niet werd aangeduid. Voor een woning die tot een onverdeelde nalatenschap (herança indivisa) behoort, moeten facturen op naam van de nalatenschap op het adres van de woning worden uitgeschreven, waarna de kosten tussen de erfgenamen worden verdeeld (uitspraak 661/2018).

Facturen op uw NIF verschijnen in het e-Fatura-gedeelte van het Portal das Finanças. Gebruik dat om te controleren of elke factuur aanwezig en correct is. Anexo F vult deze kosten niet voor u in; u telt de totalen zelf op en vult ze in. Bewaar de stukken zolang de AT de aangifte kan controleren, en langer zolang u een verlies voortwentelt.

Kosten invullen in Anexo F

U geeft huur en kosten elk jaar aan in de IRS-aangifte Modelo 3, Anexo F, tussen 1 april en 30 juni van het volgende jaar. Elke woning en elk huurcontract heeft een eigen regel. In het formulier dat sinds januari 2025 wordt gebruikt, zijn de kolommen voor kosten:

1. Instandhouding en onderhoud (conservação e manutenção)
2. Condominium (condomínio)
3. IMI, zoals in het jaar betaald
4. Zegelrecht (imposto do selo)
5. Gemeentelijke heffingen (taxas autárquicas)
6. Overige (outros), voor andere kosten die art. 41 toestaat, zoals huurgarantieverzekering, makelaarskosten en het energiecertificaat
7. Werkzaamheden vóór de verhuur, onder de 24-maandenregel: de aanvangsmaand van het huurcontract, de maand van de eerste betaling en het totaal

Als u AIMI hebt betaald over verhuurde woningen, vul die dan afzonderlijk in bij Quadro 9. De AT verrekent die met uw belasting (CIMI art. 135-I), tot het deel van de belasting dat op uw huurinkomsten betrekking heeft. Dat geldt zowel wanneer u tegen een vast tarief wordt belast als wanneer u kiest voor englobamento (belasting tegen progressieve tarieven).

De aangifte over 2026 (ingediend in 2027) wordt de eerste met het nieuwe tarief van 10%. Het formulier kan veranderen, dus raadpleeg de toelichting zodra die is gepubliceerd.

Vaste tarieven, englobamento en niet-ingezetenen

Het tarief van 10% op grond van artikel 45-C van het Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statuut van Fiscale Voordelen) geldt van 2026 tot en met 2029. Het verandert alleen het tarief. Het verandert niet hoe het belastbare bedrag wordt berekend. Hetzelfde geldt voor het tarief van 25%, de lagere tarieven voor lange huurcontracten en englobamento. In alle gevallen wordt het tarief toegepast op de huur min de kosten van art. 41. Bij 10% bespaart elke € 100 aan aftrekbare kosten u € 10 belasting; bij 25% bespaart het € 25.

Niet-ingezetenen kunnen precies dezelfde kosten aftrekken. Artikel 41 maakt geen onderscheid naar woonplaats, en niet-ingezetenen dienen dezelfde Anexo F in. Beweringen dat niet-ingezetenen "geen aftrek" krijgen, halen twee dingen door elkaar. Persoonlijke belastingkortingen (voor zorg, onderwijs en vergelijkbare kosten) zijn in het algemeen voor ingezetenen. De woningkosten in deze gids zijn geen persoonlijke belastingkortingen.

Verliezen en voortwenteling

Als uw kosten in een jaar hoger zijn dan uw huur, bijvoorbeeld door grote reparaties of een jaar tussen twee huurders, laat categorie F een negatief resultaat zien. Op grond van CIRS art. 55 kunt u dat verlies voortwentelen naar de volgende zes jaar. Het kan alleen worden verrekend met toekomstige inkomsten in categorie F, en u hoeft daarvoor niet voor englobamento te kiezen. U verliest het recht als de betrokken woningen in de vijf jaar na het jaar van de kosten gedurende minstens 36 maanden, al dan niet aaneengesloten, geen huurinkomsten opleveren.

Een uitgewerkt voorbeeld

U woont in het buitenland en verhuurt een appartement in Porto voor € 1.200 per maand op een huurcontract uitsluitend voor bewoning. Dat is € 14.400 voor 2026, belast tegen 10%.

De belastbare nettohuur bedraagt € 14.400 − € 3.467 = € 10.933. De belasting tegen 10% is € 1.093, tegenover € 1.440 als u niets zou aftrekken. Als de huur tegen 25% werd belast, zouden dezelfde kosten de belasting verlagen van € 3.600 naar € 2.733.

Checklist

• Vraag elke leverancier om een factuur met uw NIF en het adres van de woning.
• Bewaar facturen per woning en per jaar. Controleer ze in e-Fatura.
• Houd reparaties gescheiden van verbeteringen en apparaten.
• Noteer de datum van werkzaamheden die vóór de aanvang van een huurcontract zijn uitgevoerd, voor de 24-maandenregel.
• Bewaar uw betalingsbewijzen voor IMI, zegelrecht en AIMI.
• Dien Modelo 3 met Anexo F in tussen 1 april en 30 juni. Wentel eventuele verliezen voort en houd de termijn van zes jaar in de gaten.