Odbitni stroški pri dohodku od oddajanja nepremičnin na Portugalskem

Portugalski davek na dolgoročno najemnino se obračuna od neto zneska: od najemnine, ki ste jo prejeli v letu, zmanjšane za stroške, ki ste jih dejansko plačali, da ste jo dosegli. Med odbitne stroške spadajo IMI, stroški etažne lastnine, popravila in vzdrževanje, zavarovanje za primer neplačila najemnine, kolkovina na najemno pogodbo, energetska izkaznica in provizije agencij za oddajanje. Ne morete pa odšteti obresti hipotekarnega posojila, amortizacije, pohištva, gospodinjskih aparatov, dekoracije ali AIMI. Pravila so enaka za lastnike, ki živijo na Portugalskem ali v tujini, in veljajo tako pri 10- kot pri 25-odstotni stopnji.

Osnovno pravilo

Dohodek od oddajanja so rendimentos prediais (dohodki iz nepremičnin, »kategorija F«). Člen 41 zakona o dohodnini (CIRS) za vsako nepremičnino dovoljuje odbitek »vseh dejansko nastalih in plačanih stroškov« za pridobitev ali zagotovitev najemnine. Veljajo štirje pogoji:

• Strošek ste plačali Vi. Strošek, ki ga je plačal najemnik ali etažna skupnost, se ne upošteva, prav tako ne strošek, ki Vam je bil zaračunan, a ga še niste plačali.
• Nanaša se na to nepremičnino. Stroški se izračunajo za vsako nepremičnino posebej in za vsako ločeno enoto (fração).
• Spada v pravo leto. Strošek odštejete v letu, v katerem ga plačate, za obdobje, ko je nepremičnina oddana.
• Lahko ga dokažete. Člen 41(9) zahteva listinski dokaz, običajno račun (fatura), izdan na Vašo davčno številko (NIF).

Zakon izrecno določa dve izključitvi. Prvič, stroške financiranja, amortizacijo ter pohištvo, gospodinjske aparate in predmete za udobje ali dekoracijo. Drugič, AIMI (adicional ao IMI, dodatni davek na nepremičnine za velike portfelje).

Kaj lahko odštejete

Nekaj opomb k tem postavkam:

• IMI. V odločbi 1115/2017 je Autoridade Tributária (davčna uprava, AT) za stanovanje, oddano od oktobra, priznala celoletni IMI in celoletne stroške etažne lastnine. Ni jih zmanjšala na mesece, ko je bilo stanovanje oddano. IMI, plačanega v letu, ko nepremičnina ni prinesla obdavčljive najemnine, ni mogoče odšteti.
• Stroški etažne lastnine. Če imate v isti stavbi več stanovanj, se skupni stroški razdelijo glede na permilagem (solastniški delež) iz akta o etažni lastnini.
• Zavarovanje. Upošteva se zavarovanje stavbe, ki je po zakonu obvezno. Pri stanovanjih je to požarno zavarovanje. Upošteva se tudi zavarovanje za primer neplačila najemnine. V odločbi 1115/2017 je AT zavrnila prostovoljno večrizično zavarovanje doma, ker ni obvezno. Računajte s tem, da bo premija za tako kritje lahko izpodbijana.
• Popravila in vzdrževanje. AT kot ohranjevalna dela šteje vsa dela, ki stavbo ohranjajo v obstoječem stanju: obnovo, popravila in čiščenje. Vzdrževanje vključuje dvigala, hišnika, čiščenje, razsvetljavo in centralno ogrevanje v skupnih prostorih ter premije za zavarovanje stavbe. V odločbi 4074/2017 je AT priznala zamenjavo straniščne školjke in varnostni pregled plinske kuhalne plošče in grelnika. V odločbi 1115/2017 je priznala popravilo ali zamenjavo notranjih vrat, oken, vgradnih omar in kuhinjskih delovnih pultov.

Česa ne morete odšteti

• Obresti hipotekarnega posojila in bančni stroški. To so stroški financiranja, ki so izrecno izključeni. To preseneti mnoge lastnike iz držav, kjer so obresti največji odbitek.
• Pohištvo, gospodinjski aparati in dekoracija. Ti so izključeni, tudi če je stanovanje oddano opremljeno. AT je zavrnila novo plinsko kuhalno ploščo, vgradno pečico, LED-žarnice in popravilo obstoječega grelnika vode, ker se grelnik vode šteje za gospodinjski aparat.
• Amortizacija stavbe ali njene opreme.
• AIMI. Od najemnine ga ni mogoče odšteti. Lahko pa ga uveljavljate v zmanjšanje samega davka (glejte spodaj).
• Izboljšave. Dela, ki nepremičnini povečajo vrednost ali jo nadgradijo, niso popravila. V odločbi 23775 (december 2023) je AT sončne panele obravnavala kot izboljšavo, ne kot vzdrževanje. Taki stroški lahko namesto tega ob prodaji zmanjšajo davek od kapitalskega dobička, če so nastali v 12 letih pred prodajo (CIRS čl. 51).
• Priključitev komunalnih storitev, preden se najemnik vseli. AT je te stroške zavrnila v odločbi 4074/2017.
• Stroški za nepremičnino v podnajemu. Podnajemodajalec ne more odšteti ničesar (čl. 41(6)).

Za nekatere stroške nismo našli jasnega stališča AT. Med njimi so voda, elektrika ali internet, ki jih plačujete po pogodbi, stroški računovodstva, honorar davčnega zastopnika in pravni stroški izterjave najemnine. Nekateri svetovalci komunalne stroške priznavajo, če jih pogodba nalaga najemodajalcu in je njihovo prefakturiranje prijavljeno kot najemnina. Shranite račun in se pred uveljavljanjem posvetujte s svojim računovodjo.

Časovni okvir: pred prvo najemnino in po koncu najema

• Pravilo 24 mesecev. Odštejete lahko tudi popravila in vzdrževalna dela, plačana v 24 mesecih pred začetkom najema, če nepremičnina vmes ni bila uporabljena za nič drugega kot za oddajanje (čl. 41(7)). To pravilo zajema samo ohranjevalna in vzdrževalna dela. Ne zajema IMI ali stroškov etažne lastnine pred oddajo. Te stroške uveljavljate v letu, ko se najem začne, v ločenih stolpcih Anexo F, ki zahtevajo mesec začetka najema in mesec prvega plačila. Upoštevajo se samo stroški, plačani po 1. januarju 2015.
• Medtem ko je nepremičnina oddana. Navodila za Anexo F odbitke omejujejo na stroške, plačane »za obdobje, v katerem je bila nepremičnina oddana«.
• Med najemniki in po koncu najema. Za dela, opravljena po odhodu najemnika, ni posebnega pravila. Če nepremičnino ponovno oddate, dela v vmesnem obdobju spadajo v 24 mesecev pred novim najemom. Če z oddajanjem dokončno prenehate, ker nepremičnino prodate ali se vanjo vselite, poznejši stroški niso več stroški kategorije F.
• Bivanje drugje. Od septembra 2024 (Decreto-Lei 57/2024) lahko v nekaterih primerih odštejete najemnino, ki jo plačujete za svoje bivališče. To velja, če je bila nepremičnina, ki jo zdaj oddajate, vsaj 12 mesecev Vaše stalno prebivališče, ste se odselili več kot 100 km stran in sta obe najemni pogodbi registrirani pri AT (čl. 41(8)).

Računi z Vašo NIF in e-Fatura

Za vsak strošek potrebujete veljaven račun ali potrdilo. Dobavitelje prosite, naj na vsak račun napišejo Vašo portugalsko NIF. Prosite jih tudi, naj navedejo naslov nepremičnine ali nepremičnino samo. V odločbi 1115/2017 je AT zavrnila račun za pleskanje, ker je bil na njem le domači naslov lastnika in ni bilo navedeno, katero stanovanje je bilo prepleskano. Pri nepremičnini, ki je v lasti nerazdeljene zapuščine (herança indivisa), naj bodo računi izdani na zapuščino z naslovom nepremičnine, strošek pa se nato razdeli med dediče (odločba 661/2018).

Računi, izdani na Vašo NIF, se prikažejo v razdelku e-Fatura na Portal das Finanças. Tam preverite, ali je vsak račun prisoten in pravilen. Anexo F teh stroškov ne izpolni namesto Vas, zato morate zneske sešteti in vpisati sami. Dokumente hranite, dokler lahko AT pregleda napoved, in dlje, če prenašate izgubo.

Vpis stroškov v Anexo F

Najemnino in stroške vsako leto prijavite v napovedi za IRS Modelo 3, Anexo F, med 1. aprilom in 30. junijem naslednjega leta. Vsaka nepremičnina in vsaka pogodba ima svojo vrstico. V obrazcu, ki se uporablja od januarja 2025, so stolpci za stroške:

1. Ohranjanje in vzdrževanje (conservação e manutenção)
2. Etažna lastnina (condomínio)
3. IMI, kot je bil plačan v letu
4. Kolkovina (imposto do selo)
5. Občinske takse (taxas autárquicas)
6. Drugo (outros), za druge stroške, ki jih dovoljuje čl. 41, na primer zavarovanje najemnine, provizije agencij in energetsko izkaznico
7. Dela pred oddajo po pravilu 24 mesecev: mesec začetka najema, mesec prvega plačila in skupni znesek

Če ste za oddane nepremičnine plačali AIMI, ga vpišite ločeno v Quadro 9. AT ga bo upoštevala v zmanjšanje Vašega davka (CIMI čl. 135-I), do višine dela davka, ki se nanaša na Vaš dohodek od oddajanja. To velja ne glede na to, ali ste obdavčeni po pavšalni stopnji ali se odločite za englobamento (obdavčitev po progresivnih stopnjah).

Napoved za leto 2026 (oddana leta 2027) bo prva, ki bo vključevala novo 10-odstotno stopnjo. Obrazec se lahko spremeni, zato preverite navodila, ko bodo objavljena.

Pavšalne stopnje, englobamento in nerezidenti

10-odstotna stopnja po členu 45-C Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut davčnih ugodnosti) velja od leta 2026 do leta 2029. Spremeni samo stopnjo. Ne spremeni načina izračuna davčne osnove. Enako velja za 25-odstotno stopnjo, nižje stopnje za dolgoročne najeme in englobamento. V vseh primerih se stopnja uporabi za najemnino, zmanjšano za stroške po čl. 41. Pri 10 % Vam vsakih 100 € odbitnih stroškov prihrani 10 € davka, pri 25 % pa 25 €.

Nerezidenti lahko odštejejo popolnoma enake stroške. Člen 41 ne razlikuje glede na prebivališče, nerezidenti pa oddajo enako Anexo F. Trditve, da nerezidenti nimajo »nobenih odbitkov«, mešajo dve stvari. Osebne davčne olajšave (za zdravstvene, izobraževalne in podobne stroške) so praviloma namenjene rezidentom. Stroški nepremičnine iz tega vodnika niso osebne davčne olajšave.

Izgube in njihov prenos

Če so Vaši stroški v letu višji od najemnine, na primer zaradi velikih popravil ali leta brez najemnika, kategorija F izkaže negativen rezultat. Po CIRS čl. 55 lahko to izgubo prenesete na naslednjih šest let. Pobotate jo lahko samo s prihodnjimi dohodki kategorije F, za to pa se Vam ni treba odločiti za englobamento. Pravico izgubite, če zadevne nepremičnine v petih letih po letu nastanka stroška vsaj 36 mesecev, zaporednih ali ne, ne prinašajo dohodka od oddajanja.

Izračunan primer

Živite v tujini in oddajate stanovanje v Portu za 1.200 € na mesec po pogodbi izključno za bivanje. Za leto 2026 je to 14.400 €, obdavčeno po stopnji 10 %.

Neto obdavčljiva najemnina znaša 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Davek po stopnji 10 % znaša 1.093 €, v primerjavi s 1.440 €, če ne bi uveljavljali ničesar. Če bi bila najemnina obdavčena po stopnji 25 %, bi isti stroški znižali davek s 3.600 € na 2.733 €.

Kontrolni seznam

• Od vsakega dobavitelja zahtevajte račun z Vašo NIF in naslovom nepremičnine.
• Račune hranite ločeno za vsako nepremičnino in vsako leto. Preverite jih v e-Fatura.
• Popravila ločite od izboljšav in gospodinjskih aparatov.
• Za pravilo 24 mesecev si zabeležite datum vseh del, opravljenih pred začetkom najema.
• Shranite dokazila o plačilu IMI, kolkovine in AIMI.
• Modelo 3 z Anexo F oddajte med 1. aprilom in 30. junijem. Morebitno izgubo prenesite naprej in spremljajte šestletni rok.