Cheltuieli deductibile din veniturile din chirii în Portugalia pentru proprietari

Impozitul portughez pe chiria pe termen lung se aplică sumei nete: chiria încasată în cursul anului minus cheltuielile pe care le-ați plătit efectiv pentru a o obține. Costurile deductibile includ IMI, cotele de condominiu, reparațiile și întreținerea, asigurarea pentru neplata chiriei, taxa de timbru pe contractul de închiriere, certificatul energetic și comisioanele agenției de închiriere. Nu puteți deduce dobânda ipotecară, amortizarea, mobilierul, electrocasnicele, decorațiunile sau AIMI. Regulile sunt aceleași pentru proprietarii care locuiesc în Portugalia și pentru cei din străinătate și se aplică atât la cota de 10%, cât și la cea de 25%.

Regula de bază

Veniturile din chirii sunt rendimentos prediais (venituri imobiliare, „Categoria F”). Articolul 41 din Codul IRS (CIRS) vă permite să deduceți, pentru fiecare proprietate, „toate cheltuielile efectiv suportate și plătite” pentru obținerea sau garantarea chiriei. Se aplică patru condiții:

• Le-ați plătit dumneavoastră. Un cost plătit de chiriaș sau de condominiu nu contează, la fel ca unul pentru care ați fost facturat, dar pe care nu l-ați plătit încă.
• Se referă la acea proprietate. Cheltuielile se calculează proprietate cu proprietate și pentru fiecare unitate separată (fração).
• Se încadrează în anul corect. Deduceți un cost în anul în care îl plătiți, pentru perioada în care proprietatea este închiriată.
• Le puteți dovedi. Articolul 41 alin. (9) impune o dovadă documentară, în mod normal o factură (fatura) emisă pe numărul dumneavoastră fiscal (NIF).

Legea prevede expres două excluderi. Prima: costurile de finanțare, amortizarea, precum și mobilierul, electrocasnicele și obiectele de confort sau decor. A doua: AIMI (adicional ao IMI, impozitul suplimentar pe proprietate pentru portofoliile mari).

Ce puteți deduce

Câteva observații privind aceste elemente:

• IMI. În decizia 1115/2017, Autoridade Tributária (autoritatea fiscală, AT) a acceptat IMI și cotele de condominiu pentru întregul an în cazul unui apartament închiriat din octombrie. Nu le-a redus la lunile în care apartamentul a fost închiriat. IMI plătit într-un an în care proprietatea nu a produs chirie impozabilă nu poate fi dedus.
• Cotele de condominiu. Dacă dețineți mai multe apartamente în aceeași clădire, costurile comune se împart conform permilagem (cota de proprietate) din actul condominiului.
• Asigurarea. Contează asigurarea clădirii impusă de lege. Pentru apartamente, aceasta este asigurarea împotriva incendiilor. Contează și asigurarea pentru neplata chiriei. În decizia 1115/2017, AT a refuzat o poliță facultativă multirisc pentru locuință, deoarece este opțională. Este de așteptat ca prima pentru un astfel de tip de acoperire să fie contestată.
• Reparații și întreținere. AT consideră conservare orice lucrare care menține clădirea în starea existentă: restaurare, reparare și curățenie. Întreținerea include lifturile, administratorul clădirii, curățenia, iluminatul și încălzirea centrală din spațiile comune, precum și primele de asigurare a clădirii. În decizia 4074/2017, AT a acceptat înlocuirea unui vas de toaletă și o inspecție de siguranță a instalației de gaz pentru plită și centrală. În decizia 1115/2017, a acceptat repararea sau înlocuirea ușilor interioare, a ferestrelor, a dulapurilor încastrate și a blaturilor de bucătărie.

Ce nu puteți deduce

• Dobânda ipotecară și comisioanele bancare. Acestea sunt costuri de finanțare, excluse în mod expres. Acest lucru îi surprinde pe mulți proprietari din țări în care dobânda este cea mai mare deducere.
• Mobilierul, electrocasnicele și decorațiunile. Acestea sunt excluse chiar dacă locuința este închiriată mobilată. AT a refuzat o plită nouă pe gaz, un cuptor încorporat, becuri LED și repararea unui încălzitor de apă existent, deoarece un încălzitor de apă este considerat electrocasnic.
• Amortizarea clădirii sau a conținutului acesteia.
• AIMI. Nu poate fi dedus din chirie. Îl puteți însă compensa cu impozitul propriu-zis (a se vedea mai jos).
• Îmbunătățirile. Lucrările care adaugă valoare sau modernizează proprietatea nu sunt reparații. În decizia 23775 (decembrie 2023), AT a tratat panourile solare drept îmbunătățire, nu întreținere. Astfel de costuri pot în schimb reduce impozitul pe câștigul de capital la vânzare, dacă au fost efectuate în cei 12 ani dinaintea vânzării (CIRS art. 51).
• Racordarea la utilități înainte de mutarea chiriașului. AT a refuzat aceste costuri în decizia 4074/2017.
• Cheltuielile pentru proprietăți subînchiriate. Un sublocator nu poate deduce nimic (art. 41 alin. (6)).

Pentru unele costuri nu am găsit o poziție clară a AT. Acestea includ apa, electricitatea sau internetul pe care le plătiți conform contractului, onorariile de contabilitate, onorariile unui reprezentant fiscal și costurile juridice pentru recuperarea chiriei. Unii consultanți acceptă utilitățile atunci când contractul le pune în sarcina proprietarului, iar refacturarea este declarată drept chirie. Păstrați factura și confirmați cu contabilul dumneavoastră înainte de a le solicita.

Momentul: înainte de prima chirie și după încetarea contractului

• Regula celor 24 de luni. Puteți deduce și lucrările de reparații și întreținere plătite în cele 24 de luni dinaintea începerii unui contract, cu condiția ca proprietatea să nu fi fost folosită între timp în alt scop decât închirierea (art. 41 alin. (7)). Această regulă acoperă doar lucrările de conservare și întreținere. Nu acoperă IMI sau cotele de condominiu dinaintea închirierii. Solicitați aceste costuri în anul în care începe contractul, în coloane separate din Anexo F care cer luna începerii și luna primei plăți. Se califică doar costurile plătite după 1 ianuarie 2015.
• Cât timp proprietatea este închiriată. Instrucțiunile Anexo F limitează deducerile la costurile plătite „pentru perioada în care proprietatea a fost închiriată”.
• Între chiriași și după încetarea contractului. Nicio regulă separată nu acoperă lucrările efectuate după plecarea unui chiriaș. Dacă reînchiriați, lucrările din intervalul respectiv se încadrează în cele 24 de luni dinaintea noului contract. Dacă încetați definitiv închirierea, pentru a vinde sau pentru a vă muta în locuință, costurile ulterioare nu mai sunt cheltuieli de Categoria F.
• Dacă locuiți în altă parte. Din septembrie 2024 (Decretul-lege 57/2024), puteți, în unele cazuri, deduce chiria pe care o plătiți pentru propria locuință. Acest lucru se aplică atunci când proprietatea pe care o închiriați acum a fost locuința dumneavoastră permanentă timp de cel puțin 12 luni, v-ați mutat la peste 100 km distanță, iar ambele contracte sunt înregistrate la AT (art. 41 alin. (8)).

Facturi cu NIF-ul dumneavoastră și e-Fatura

Fiecare cheltuială necesită o factură sau o chitanță valabilă. Cereți furnizorilor să treacă NIF-ul dumneavoastră portughez pe fiecare factură. Cereți-le, de asemenea, să menționeze adresa proprietății sau proprietatea însăși. În decizia 1115/2017, AT a refuzat o factură pentru zugrăveli deoarece aceasta indica doar adresa de domiciliu a proprietarului și nu identifica apartamentul zugrăvit. Pentru o proprietate deținută de o succesiune nepartajată (herança indivisa), facturile trebuie emise pe numele succesiunii, la adresa proprietății, iar costul se împarte apoi între moștenitori (decizia 661/2018).

Facturile emise pe NIF-ul dumneavoastră apar în secțiunea e-Fatura din Portal das Finanças. Folosiți-o pentru a verifica dacă fiecare factură este acolo și este corectă. Anexo F nu completează automat aceste costuri, așa că trebuie să adunați și să introduceți totalurile personal. Păstrați documentele cât timp AT poate verifica declarația și mai mult, cât timp reportați o pierdere.

Introducerea cheltuielilor în Anexo F

Declarați chiria și cheltuielile în fiecare an în declarația IRS Modelo 3, Anexo F, între 1 aprilie și 30 iunie a anului următor. Fiecare proprietate și fiecare contract are propriul rând. În formularul folosit din ianuarie 2025, coloanele pentru cheltuieli sunt:

1. Conservare și întreținere (conservação e manutenção)
2. Condominiu (condomínio)
3. IMI, așa cum a fost plătit în cursul anului
4. Taxa de timbru (imposto do selo)
5. Taxe municipale (taxas autárquicas)
6. Altele (outros), pentru alte cheltuieli permise de art. 41, cum ar fi asigurarea chiriei, comisioanele de agenție și certificatul energetic
7. Lucrări dinaintea închirierii, conform regulii celor 24 de luni: luna începerii contractului, luna primei plăți și totalul

Dacă ați plătit AIMI pentru proprietăți închiriate, introduceți-l separat în Quadro 9. AT îl va credita în contul impozitului dumneavoastră (CIMI art. 135-I), până la partea din impozit aferentă veniturilor din chirii. Acest lucru se aplică indiferent dacă sunteți impozitat cu o cotă fixă sau optați pentru englobamento (impozitare la cote progresive).

Declarația pentru 2026 (depusă în 2027) va fi prima care include noua cotă de 10%. Formularul se poate schimba, așa că verificați instrucțiunile atunci când sunt publicate.

Cote fixe, englobamento și nerezidenți

Cota de 10% prevăzută la articolul 45-C din Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statutul beneficiilor fiscale) se aplică între 2026 și 2029. Ea modifică doar cota. Nu modifică modul de calcul al bazei impozabile. Același lucru este valabil pentru cota de 25%, pentru cotele reduse pentru contractele de lungă durată și pentru englobamento. În toate cazurile, cota se aplică chiriei minus cheltuielile prevăzute la art. 41. La 10%, fiecare 100 € de cost deductibil vă economisește 10 € de impozit; la 25%, economisește 25 €.

Nerezidenții pot deduce exact aceleași cheltuieli. Articolul 41 nu face nicio distincție în funcție de reședință, iar nerezidenții depun același Anexo F. Afirmațiile potrivit cărora nerezidenții „nu au deduceri” confundă două lucruri. Creditele fiscale personale (pentru sănătate, educație și costuri similare) sunt în general pentru rezidenți. Cheltuielile legate de proprietate din acest ghid nu sunt credite fiscale personale.

Pierderile și reportarea lor

Dacă într-un an cheltuielile sunt mai mari decât chiria, de exemplu din cauza unor reparații mari sau a unui an petrecut între chiriași, Categoria F înregistrează un rezultat negativ. Conform CIRS art. 55, puteți reporta această pierdere în următorii șase ani. Ea poate fi compensată doar cu veniturile viitoare din Categoria F și nu trebuie să optați pentru englobamento pentru aceasta. Pierdeți dreptul dacă proprietățile în cauză nu produc venituri din chirii timp de cel puțin 36 de luni, consecutive sau nu, în cei cinci ani de după anul cheltuielii.

Un exemplu de calcul

Locuiți în străinătate și închiriați un apartament în Porto cu 1.200 € pe lună, printr-un contract exclusiv pentru locuință. Aceasta înseamnă 14.400 € pentru 2026, impozitați cu 10%.

Chiria netă impozabilă este 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Impozitul de 10% este de 1.093 €, față de 1.440 € dacă nu ați fi solicitat nicio deducere. Dacă chiria ar fi impozitată cu 25%, aceleași cheltuieli ar reduce impozitul de la 3.600 € la 2.733 €.

Listă de verificare

• Cereți fiecărui furnizor o factură cu NIF-ul dumneavoastră și adresa proprietății.
• Păstrați facturile pentru fiecare proprietate și fiecare an. Verificați-le în e-Fatura.
• Țineți reparațiile separat de îmbunătățiri și electrocasnice.
• Notați data oricăror lucrări efectuate înainte de începerea unui contract, pentru regula celor 24 de luni.
• Păstrați dovezile de plată pentru IMI, taxa de timbru și AIMI.
• Depuneți Modelo 3 cu Anexo F între 1 aprilie și 30 iunie. Reportați eventualele pierderi și urmăriți limita de șase ani.