Abzugsfähige Ausgaben bei portugiesischen Mieteinnahmen für Vermieter

Die portugiesische Steuer auf langfristige Mieteinnahmen wird auf den Nettobetrag erhoben: die im Jahr erhaltene Miete abzüglich der Ausgaben, die Sie tatsächlich gezahlt haben, um sie zu erzielen. Zu den abzugsfähigen Kosten gehören die IMI, das Hausgeld (Wohngeld), Reparaturen und Instandhaltung, die Mietausfallversicherung, die Stempelsteuer auf den Mietvertrag, der Energieausweis und Maklergebühren. Nicht abziehen können Sie Hypothekenzinsen, Abschreibungen, Möbel, Haushaltsgeräte, Dekoration und die AIMI. Die Regeln sind für Eigentümer mit Wohnsitz in Portugal und im Ausland gleich und gelten sowohl beim Steuersatz von 10 % als auch bei 25 %.

Die Grundregel

Mieteinnahmen sind rendimentos prediais (Einkünfte aus Immobilien, „Kategorie F“). Artikel 41 des IRS-Gesetzbuchs (CIRS) erlaubt Ihnen, für jede Immobilie „alle tatsächlich getragenen und gezahlten Ausgaben“ abzuziehen, die der Erzielung oder Sicherung der Miete dienen. Es gelten vier Bedingungen:

• Sie haben gezahlt. Kosten, die der Mieter oder die Eigentümergemeinschaft gezahlt hat, zählen nicht, ebenso wenig Kosten, die Ihnen in Rechnung gestellt, aber noch nicht bezahlt wurden.
• Die Kosten betreffen diese Immobilie. Ausgaben werden Immobilie für Immobilie ermittelt, und zwar für jede einzelne Einheit (fração).
• Sie fallen in das richtige Jahr. Sie ziehen Kosten in dem Jahr ab, in dem Sie sie zahlen, für den Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet ist.
• Sie können sie nachweisen. Artikel 41 Abs. 9 verlangt einen schriftlichen Nachweis, normalerweise eine auf Ihre Steuernummer (NIF) ausgestellte Rechnung (fatura).

Zwei Ausschlüsse sind im Gesetz festgeschrieben. Erstens Finanzierungskosten, Abschreibungen sowie Möbel, Haushaltsgeräte und Komfort- oder Dekorationsgegenstände. Zweitens die AIMI (adicional ao IMI, die zusätzliche Grundsteuer auf große Immobilienbestände).

Was Sie abziehen können

Einige Hinweise zu diesen Posten:

• IMI. In der Auskunft 1115/2017 hat die Autoridade Tributária (Steuerbehörde, AT) die IMI und das Hausgeld eines ganzen Jahres für eine ab Oktober vermietete Wohnung anerkannt. Sie hat sie nicht auf die Monate der Vermietung gekürzt. IMI, die in einem Jahr gezahlt wurde, in dem die Immobilie keine steuerpflichtige Miete erbracht hat, kann nicht abgezogen werden.
• Hausgeld. Besitzen Sie mehrere Wohnungen im selben Gebäude, werden gemeinsame Kosten nach der permilagem (Miteigentumsanteil) in der Teilungserklärung aufgeteilt.
• Versicherung. Die gesetzlich vorgeschriebene Gebäudeversicherung zählt. Bei Wohnungen ist dies die Feuerversicherung. Auch die Mietausfallversicherung zählt. In der Auskunft 1115/2017 hat die AT eine freiwillige Wohngebäude-Mehrgefahrenversicherung abgelehnt, weil sie optional ist. Rechnen Sie damit, dass eine Prämie für eine solche Deckung beanstandet wird.
• Reparaturen und Instandhaltung. Die AT betrachtet als Erhaltung alle Arbeiten, die das Gebäude in seinem bestehenden Zustand erhalten: Restaurierung, Reparatur und Reinigung. Zur Instandhaltung gehören Aufzüge, Hausmeister, Reinigung, Beleuchtung und Zentralheizung in Gemeinschaftsbereichen sowie Prämien für die Gebäudeversicherung. In der Auskunft 4074/2017 hat die AT den Austausch einer Toilette und eine Gassicherheitsprüfung von Kochfeld und Heizkessel anerkannt. In der Auskunft 1115/2017 hat sie die Reparatur oder den Austausch von Innentüren, Fenstern, Einbauschränken und Küchenarbeitsplatten anerkannt.

Was Sie nicht abziehen können

• Hypothekenzinsen und Bankgebühren. Dies sind Finanzierungskosten, die ausdrücklich ausgeschlossen sind. Das überrascht viele Eigentümer aus Ländern, in denen Zinsen der größte Abzugsposten sind.
• Möbel, Haushaltsgeräte und Dekoration. Diese sind auch dann ausgeschlossen, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird. Die AT hat ein neues Gaskochfeld, einen Einbaubackofen, LED-Lampen und die Reparatur eines vorhandenen Warmwasserbereiters abgelehnt, weil ein Warmwasserbereiter als Haushaltsgerät gilt.
• Abschreibungen auf das Gebäude oder seine Einrichtung.
• AIMI. Sie kann nicht von der Miete abgezogen werden. Sie können sie jedoch auf die Steuer selbst anrechnen (siehe unten).
• Modernisierungen. Arbeiten, die den Wert erhöhen oder die Immobilie aufwerten, sind keine Reparatur. In der Auskunft 23775 (Dezember 2023) hat die AT Solarmodule als Modernisierung und nicht als Instandhaltung behandelt. Solche Kosten können stattdessen beim Verkauf die Steuer auf den Veräußerungsgewinn mindern, wenn sie in den 12 Jahren vor dem Verkauf angefallen sind (CIRS Art. 51).
• Anschluss von Versorgungsleistungen vor dem Einzug des Mieters. Die AT hat diese Kosten in der Auskunft 4074/2017 abgelehnt.
• Ausgaben für untervermietete Immobilien. Ein Untervermieter kann nichts abziehen (Art. 41 Abs. 6).

Zu einigen Kosten haben wir keine klare Position der AT gefunden. Dazu gehören Wasser, Strom oder Internet, die Sie aufgrund des Vertrags zahlen, Buchhaltungsgebühren, die Gebühren eines steuerlichen Vertreters und Rechtskosten zur Beitreibung der Miete. Einige Berater erkennen Versorgungskosten an, wenn der Vertrag sie dem Vermieter auferlegt und die Weiterberechnung als Miete erklärt wird. Bewahren Sie die Rechnung auf und klären Sie es mit Ihrem Buchhalter, bevor Sie sie geltend machen.

Zeitpunkt: vor der ersten Miete und nach Ende des Mietvertrags

• Die 24-Monats-Regel. Sie können auch Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten abziehen, die in den 24 Monaten vor Beginn eines Mietverhältnisses gezahlt wurden, sofern die Immobilie in der Zwischenzeit zu keinem anderen Zweck als der Vermietung genutzt wurde (Art. 41 Abs. 7). Diese Regel gilt nur für Erhaltungs- und Instandhaltungsarbeiten. Sie gilt nicht für IMI oder Hausgeld vor der Vermietung. Sie machen diese Kosten in dem Jahr geltend, in dem das Mietverhältnis beginnt, und zwar in gesonderten Spalten der Anexo F, die den Anfangsmonat und den Monat der ersten Zahlung abfragen. Nur nach dem 1. Januar 2015 gezahlte Kosten kommen in Betracht.
• Während der Vermietung. Die Ausfüllhinweise zu Anexo F beschränken Abzüge auf Kosten, die „für den Zeitraum, in dem die Immobilie vermietet war“, gezahlt wurden.
• Zwischen zwei Mietern und nach Vertragsende. Für Arbeiten nach dem Auszug eines Mieters gibt es keine gesonderte Regel. Wenn Sie wieder vermieten, fallen Arbeiten in der Zwischenzeit in die 24 Monate vor dem neuen Mietvertrag. Wenn Sie die Vermietung endgültig beenden, um zu verkaufen oder selbst einzuziehen, sind spätere Kosten keine Ausgaben der Kategorie F mehr.
• Wohnen an einem anderen Ort. Seit September 2024 (Gesetzesdekret 57/2024) können Sie in bestimmten Fällen die Miete abziehen, die Sie für Ihre eigene Wohnung zahlen. Dies gilt, wenn die jetzt vermietete Immobilie mindestens 12 Monate lang Ihr ständiger Wohnsitz war, Sie mehr als 100 km weit weggezogen sind und beide Mietverträge bei der AT registriert sind (Art. 41 Abs. 8).

Rechnungen mit Ihrer NIF und e-Fatura

Jede Ausgabe erfordert eine gültige Rechnung oder Quittung. Bitten Sie Lieferanten, Ihre portugiesische NIF auf jeder Rechnung anzugeben. Bitten Sie sie außerdem, die Adresse der Immobilie oder die Immobilie selbst zu nennen. In der Auskunft 1115/2017 hat die AT eine Malerrechnung abgelehnt, weil sie nur die Wohnadresse des Eigentümers enthielt und die gestrichene Wohnung nicht bezeichnete. Bei Immobilien einer ungeteilten Erbengemeinschaft (herança indivisa) sollten Rechnungen auf die Erbengemeinschaft unter der Adresse der Immobilie ausgestellt werden; die Kosten werden dann auf die Erben aufgeteilt (Auskunft 661/2018).

Auf Ihre NIF ausgestellte Rechnungen erscheinen im Bereich e-Fatura des Portal das Finanças. Prüfen Sie dort, ob jede Rechnung vorhanden und korrekt ist. Die Anexo F füllt diese Kosten nicht automatisch für Sie aus; Sie addieren die Summen und tragen sie selbst ein. Bewahren Sie die Unterlagen so lange auf, wie die AT die Erklärung prüfen kann, und länger, solange Sie einen Verlust vortragen.

Ausgaben in der Anexo F eintragen

Sie erklären Miete und Ausgaben jedes Jahr in der IRS-Erklärung Modelo 3, Anexo F, zwischen dem 1. April und dem 30. Juni des Folgejahres. Jede Immobilie und jeder Mietvertrag hat eine eigene Zeile. Im seit Januar 2025 verwendeten Formular lauten die Ausgabenspalten:

1. Erhaltung und Instandhaltung (conservação e manutenção)
2. Hausgeld (condomínio)
3. IMI, wie im Jahr gezahlt
4. Stempelsteuer (imposto do selo)
5. Kommunale Abgaben (taxas autárquicas)
6. Sonstiges (outros), für weitere nach Art. 41 zulässige Ausgaben wie Mietausfallversicherung, Maklergebühren und den Energieausweis
7. Arbeiten vor der Vermietung, nach der 24-Monats-Regel: der Anfangsmonat des Mietvertrags, der Monat der ersten Zahlung und der Gesamtbetrag

Wenn Sie AIMI auf vermietete Immobilien gezahlt haben, tragen Sie sie gesondert in Quadro 9 ein. Die AT rechnet sie auf Ihre Steuer an (CIMI Art. 135-I), bis zu dem Teil der Steuer, der auf Ihre Mieteinkünfte entfällt. Dies gilt unabhängig davon, ob Sie pauschal besteuert werden oder sich für das englobamento (Besteuerung zu progressiven Sätzen) entscheiden.

Die Erklärung für 2026 (eingereicht 2027) wird die erste sein, die den neuen Satz von 10 % enthält. Das Formular kann sich ändern; prüfen Sie daher die Ausfüllhinweise, sobald sie veröffentlicht sind.

Pauschalsätze, englobamento und Nichtansässige

Der Satz von 10 % nach Artikel 45-C des Estatuto dos Benefícios Fiscais (Statut der Steuervergünstigungen) gilt von 2026 bis 2029. Er ändert nur den Steuersatz. Er ändert nicht, wie die Bemessungsgrundlage ermittelt wird. Dasselbe gilt für den Satz von 25 %, die niedrigeren Sätze für lange Mietverträge und das englobamento. In jedem Fall wird der Satz auf die Miete abzüglich der Ausgaben nach Art. 41 angewendet. Bei 10 % spart Ihnen jede 100 € abzugsfähiger Kosten 10 € Steuer, bei 25 % sind es 25 €.

Nichtansässige können genau dieselben Ausgaben abziehen. Artikel 41 unterscheidet nicht nach dem Wohnsitz, und Nichtansässige reichen dieselbe Anexo F ein. Behauptungen, Nichtansässige erhielten „keine Abzüge“, verwechseln zwei Dinge. Persönliche Steuergutschriften (für Gesundheits-, Bildungs- und ähnliche Kosten) gelten im Allgemeinen nur für Ansässige. Die Immobilienausgaben in diesem Leitfaden sind keine persönlichen Steuergutschriften.

Verluste und ihr Vortrag

Wenn Ihre Ausgaben in einem Jahr höher sind als Ihre Miete, etwa wegen großer Reparaturen oder eines Jahres zwischen zwei Mietern, weist die Kategorie F ein negatives Ergebnis aus. Nach CIRS Art. 55 können Sie diesen Verlust auf die nächsten sechs Jahre vortragen. Er kann nur mit künftigen Einkünften der Kategorie F verrechnet werden, und Sie müssen sich dafür nicht für das englobamento entscheiden. Sie verlieren das Recht, wenn die betreffenden Immobilien in den fünf Jahren nach dem Jahr der Ausgabe nicht mindestens 36 Monate lang, zusammenhängend oder nicht, Mieteinkünfte erzielen.

Ein Rechenbeispiel

Sie leben im Ausland und vermieten eine Wohnung in Porto für 1.200 € im Monat mit einem reinen Wohnraummietvertrag. Das sind 14.400 € für 2026, besteuert mit 10 %.

Die steuerpflichtige Nettomiete beträgt 14.400 € − 3.467 € = 10.933 €. Die Steuer zu 10 % beträgt 1.093 €, gegenüber 1.440 €, wenn Sie nichts geltend machen würden. Würde die Miete mit 25 % besteuert, würden dieselben Ausgaben die Steuer von 3.600 € auf 2.733 € senken.

Checkliste

• Verlangen Sie von jedem Lieferanten eine Rechnung mit Ihrer NIF und der Adresse der Immobilie.
• Bewahren Sie Rechnungen für jede Immobilie und jedes Jahr auf. Prüfen Sie sie in e-Fatura.
• Trennen Sie Reparaturen von Modernisierungen und Haushaltsgeräten.
• Notieren Sie für die 24-Monats-Regel das Datum aller Arbeiten vor Beginn eines Mietverhältnisses.
• Bewahren Sie Ihre Zahlungsnachweise für IMI, Stempelsteuer und AIMI auf.
• Reichen Sie das Modelo 3 mit Anexo F zwischen dem 1. April und dem 30. Juni ein. Tragen Sie Verluste vor und behalten Sie die Sechsjahresgrenze im Blick.