Teach a bhfuil tionónta ann a dhíol nó a fháil le hoidhreacht sa Phortaingéil

Nuair a dhíoltar teach ar cíos sa Phortaingéil nó nuair a théann sé chuig oidhrí, ní thagann deireadh leis an léas. Glacann an ceannaitheoir nó na hoidhrí áit an tiarna talún, ar na téarmaí céanna. Sula ndíolann tú, ní mór deis a thabhairt do thionónta a bhfuil an teach ar cíos aige ar feadh níos mó ná dhá bhliain é a cheannach ar an bpraghas céanna. Ní mór d'oidhrí an bás a thuairisciú do Finanças laistigh de thart ar thrí mhí. Ó 2026, is féidir le díoltóirí a athinfheistíonn na fáltais i dtithe a ligtear ar chíosanna measartha cáin ghnóchan caipitiúil a sheachaint.

An maireann an léas tar éis díolacháin nó bhás an úinéara?

Maireann. Faoi alt 1057 den Código Civil (an Cód Sibhialta), "tagann an té a fhaigheann an mhaoin i gcomharbas ar chearta agus ar oibleagáidí an tiarna talún". Tá aithne ag dlíodóirí ar an bprionsabal mar emptio non tollit locatum: ní bhriseann díolachán léas. Tá feidhm aige maidir le díolachán, bronntanas agus oidhreacht.

Cad is brí leis seo go praiticiúil:

• Ní gá don tionónta aontú leis an athrú tiarna talún.
• Fanann an cíos, an dáta deiridh, na téarmaí athnuachana agus na rialacha nuashonraithe bhliantúil mar an gcéanna.
• Téann an éarlais chuig an tiarna talún nua, a mbeidh air í a thabhairt ar ais ag deireadh an léasa. Measann cúirteanna na Portaingéile go bhfuil an éarlais mar chuid den seasamh a fhaigheann an t-úinéir nua. Nuair a dhíolann tú, socraigh an éarlais sa ghníomhas nó sa phraghas.
• Ní foras é díolachán chun deireadh a chur leis an léas. Ní mór do cheannaitheoir ar mian leis an teach a bheith folamh na gnáthbhealaí a úsáid: cur i gcoinne athnuachana ar dháta ceadaithe, nó deireadh a chur leis an léas le haghaidh a thithíochta féin nó thithíocht linbh nuair a cheadaíonn an dlí é. Tá tréimhsí fógra agus coinníollacha ag an dá cheann.

Cé aige a bhfuil ceart réamhdhiúltaithe, agus cá fhad atá ag an tionónta chun freagra a thabhairt

Tugann alt 1091 den Chód Sibhialta direito de preferência (ceart réamhdhiúltaithe) don tionónta nuair a dhíoltar an teach atá ar cíos aige ar feadh níos mó ná dhá bhliain, nó nuair a thugtar é chun fiach a íoc (dação em cumprimento). Is ó Lei 64/2018 a thagann an tairseach dhá bhliain.

Ní thagann an ceart chun cinn i gcás bronntanais, oidhreachta ná roinnte idir oidhrí (partilha). Ní chlúdaíonn sé ach díolacháin.

An nós imeachta (alt 1091(4) agus ailt 416–418):

1. Comhaontaigh téarmaí le do cheannaitheoir ar dtús, de ghnáth i ndréacht nó i gconradh geallta sínithe (contrato-promessa).
2. Seol an plean díola agus a théarmaí chuig an tionónta trí litir chláraithe le admháil glactha (carta registada com aviso de receção). Cuir san áireamh ar a laghad an praghas, na téarmaí íocaíochta agus dáta beartaithe an ghníomhais.
3. Tá 30 lá ón dáta glactha ag an tionónta chun glacadh leis. Chun glacadh leis, ní mór dó an margadh iomlán a ghlacadh ar na téarmaí céanna.
4. Má dhiúltaíonn an tionónta i scríbhinn, nó má théann na 30 lá thart gan freagra, is féidir leat díol le do cheannaitheoir ar na téarmaí a sheol tú.
5. Má athraíonn na téarmaí ansin ar bhealach atá tábhachtach, go háirithe praghas níos ísle, cuir an tionónta ar an eolas arís.

Má dhíoltar an teach in éineacht le maoine eile, ní mór don litir an praghas a tugadh do theach an tionónta a lua ar leithligh (alt 1091(6)). Baineann alt 1091(8) le hárasán i bhfoirgneamh nach bhfuil roinnte ina aonaid dhlíthiúla (propriedade horizontal). Lig sé don tionónta sciar den fhoirgneamh a cheannach. In 2020 dhearbhaigh an Chúirt Bhunreachtúil (rialú 299/2020) é a bheith míbhunreachtúil le fórsa ceangailteach ginearálta. Faoi alt 1091(9), is féidir le tionóntaí foirgnimh den sórt sin teacht le chéile fós chun an foirgneamh iomlán a cheannach.

Cad a tharlaíonn má dhéanann tú neamhaird de cheart an tionónta

Má dhíolann tú gan fógra a thabhairt, nó má dhíolann tú ar théarmaí níos fearr ná mar a thairg tú, is féidir leis an tionónta ação de preferência (caingean réamhdhiúltaithe) a thionscnamh faoi alt 1410:

• Is é an spriocdháta sé mhí ón dáta a fuair an tionónta amach príomhthéarmaí an díolacháin.
• Ní mór don tionónta an praghas a thaisceadh laistigh de 15 lá ón gcomhdú.
• Má bhuann an tionónta, glacann sé áit an cheannaitheora. Cailleann an ceannaitheoir an teach agus ní mór dó a chuid airgid a ghnóthú uaitse.

Ar an gcúis seo is gnách go n-iarrann ceannaitheoirí, bainc agus nótairí cruthúnas gur thug tú fógra: an litir, an admháil phoist agus freagra scríofa an tionónta.

Díol le tionónta istigh nó le seilbh fholamh

Teastaíonn seilbh fholamh ó fhormhór na gceannaitheoirí a cheannaíonn tithe le cónaí iontu. Ní cheannóidh go leor acu le tionónta istigh, nó tairgfidh siad níos lú. D'infheisteoirí, is féidir le tionónta iontaofa ar chíos cóir a bheith ina bhuntáiste, go háirithe anois go gcáilíonn cíosanna suas le €2,300 sa mhí don ráta cánach 10% (EBF alt 45-C, 2026–2029).

Pointí a théann i bhfeidhm ar an bpraghas:

• An cíos i gcomparáid leis an margadh. Is é cíos faoi bhun an mhargaidh ar léas fada is mó a théann i bhfeidhm ar an bpraghas.
• Cathain is féidir leat deireadh a chur leis an léas go dleathach an chéad uair eile nó gan é a athnuachan. Braitheann tréimhsí fógra an tiarna talún ar fhad an léasa agus ar an dáta ar thosaigh sé.
• Taifead íocaíochta an tionónta. Taispeáin admhálacha agus deimhnigh nach bhfuil aon riaráistí ann.
• Ceart réamhdhiúltaithe an tionónta. Cuireann an próiseas 30 lá ar a laghad leis an amchlár. Siúlann roinnt ceannaitheoirí ar shiúl seachas fanacht.

Ná cuir brú ar thionónta imeacht ionas gur féidir leat díol. Tá ciapadh tionóntaí toirmiscthe faoi rialacha na léasanna uirbeacha (NRAU), agus ba cheart aon chomhaontú chun deireadh a chur leis an léas go luath a bheith i scríbhinn. Tá sé dleathach imeacht deonach a chomhaontú, go minic le híocaíocht.

Teach le tionónta a fháil le hoidhreacht: cé hé an tiarna talún?

Nuair a fhaigheann úinéir bás, éiríonn an mhaoin ina cuid de herança indivisa (eastát neamhroinnte) go dtí go roinneann na hoidhrí í. Go dtí sin tá an t-eastát ag na hoidhrí le chéile. Is é an cabeça-de-casal (riarthóir an eastáit) a reáchtálann é. Faoi alt 2080 den Chód Sibhialta téann an ról seo ar dtús chuig an gcéile marthanach más oidhre é nó má tá sé i dteideal leath de mhaoin na lánúine, ansin chuig seiceadóir, ansin chuig na hoidhrí dlíthiúla is gaire.

Don tionónta:

• Leanann an léas ar aghaidh gan athrú (alt 1057).
• Is é an t-eastát an tiarna talún go dtí an partilha. Íoctar an cíos leis an eastát, agus bailíonn an riarthóir é agus coinníonn sé na cuntais.
• Nuair a leithdháiltear an teach ar oidhre amháin sa partilha, éiríonn an t-oidhre sin ina thiarna talún.
• Inis don tionónta i scríbhinn cé leis a ndéileálfaidh sé agus na sonraí bainc nua. Seol cóip den teastas báis nó den habilitação de herdeiros (gníomhas a ainmníonn na hoidhrí).

Cad atá le nuashonrú ag Finanças

• Tuairiscigh an bás. Comhdaíonn an riarthóir Modelo 1 de imposto do selo (dleacht stampála) le hIarscríbhinn I, liosta de shócmhainní an eastáit. Is é an spriocdháta deireadh na tríú míosa tar éis mhí an bháis (CIS alt 26(3)). Tá an tuairisceán riachtanach fiú nuair nach bhfuil aon cháin dlite.
• Faigh NIF don eastát. Tá a uimhir chánach féin ag an eastát, a iarrtar ar an Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Admhálacha cíosa. Ní mór don riarthóir admhálacha leictreonacha cíosa a eisiúint in ainm an eastáit, ag úsáid NIF an eastáit. Láimhseálann an riarthóir dearbhú an léasa (Modelo 2) don eastát. Má tá an riarthóir os cionn 65 bliain d'aois, ceadaítear admhálacha páipéir. Ní mór do gach comhoidhre Modelo 44 a chomhdú ansin dá sciar den chíos faoi dheireadh mhí Feabhra.
• Cáin ioncaim. Dearbhaíonn gach oidhre a sciar den chíos ina thuairisceán IRS féin (Anexo F), i gcomhréir lena sciar den eastát (CIRS alt 19).
• Tar éis an partilha. Cláraíonn an t-oidhre a fhaigheann an teach é sa chlárlann talún. Ón uair sin ar aghaidh aistrítear taifid an léasa agus na hadmhálacha go NIF an oidhre sin féin.

Más é an tionónta a fhaigheann bás, tá rialacha difriúla i bhfeidhm. Cinneann alt 1106 den Chód Sibhialta an féidir le céile, páirtí nó gaol a chónaíonn sa teach an léas a ghlacadh ar láimh.

Dleacht stampála ar oidhreacht

Níl cáin oidhreachta ar leith ag an bPortaingéil. Gearrtar cáin ar oidhreachtaí trí dhleacht stampála faoi mhír 1.2 de thábla na dleachta stampála:

I gcás réadmhaoine gearrtar an 10% ar an valor patrimonial tributário (VPT), an luach cánach i gclár na maoine. Baineann an muirear 0.8% faoi mhír 1.1 le ceannacháin agus bronntanais maoine, ní le hoidhreacht. Tá feidhm ag an gcáin toisc go bhfuil an mhaoin sa Phortaingéil, cibé áit a gcónaíonn na hoidhrí. Seiceáil an ngearrann do thír chónaithe cáin ar an oidhreacht freisin agus an dtugann sí creidmheas don cháin Phortaingéalach.

Gnóchain chaipitiúla nuair a dhíolann tú: cónaitheoirí agus neamhchónaitheoirí

Is é an gnóchan an praghas díola lúide an luach fála. Asbhaintear costais incheadaithe: costais cheannaigh agus díola, agus oibreacha feabhsúcháin doiciméadaithe a rinneadh sna 12 bliana deireanacha. Má bhí an teach agat ar feadh níos mó ná 24 mhí, ardaítear an luach fála ar dtús de réir comhéifeachtaí oifigiúla boilscithe.

I gcás maoine a fuarthas le hoidhreacht, is é an luach fála an luach a úsáideadh don dleacht stampála, an VPT de ghnáth, fiú mura n-íocfadh an t-oidhre aon dleacht stampála (CIRS alt 45). Is é dáta an bháis an dáta fála. Dá bhrí sin d'fhéadfadh VPT íseal gnóchan mór inchánach a chiallú. Tá maoin a fuair an duine éagtha roimh an 1 Eanáir 1989 lasmuigh de cháin ghnóchan caipitiúil faoi riail idirthréimhseach.

• Cónaitheoirí. Cuirtear 50% den ghnóchan le d'ioncam eile agus gearrtar cáin air ag rátaí forchéimnitheacha IRS (CIRS alt 43(2)).
• Neamhchónaitheoirí. Ó 2023 tá feidhm ag an riail chéanna 50% agus ag na rátaí forchéimnitheacha. Cúlghaireadh an ráta comhréidh 28%. Ní mór duit d'ioncam domhanda a dhearbhú, a shocraíonn an ráta ach nach ngearrtar cáin air féin sa Phortaingéil.

Tuairiscigh an díolachán in Anexo G den tuairisceán IRS do bhliain an díolacháin, a chomhdaítear idir Aibreán agus Meitheamh na bliana dár gcionn.

Eisiamh athinfheistíochta 2026–2029

Chuir Foraithne-Dlí 97/2026 rialacha nua le CIRS alt 10 (uimh. 7–9). Tá feidhm acu maidir le díolacháin tithe a dhéantar idir an 1 Eanáir 2026 agus an 31 Nollaig 2029, lena n-áirítear tithe a ligeann tú seachas cónaí iontu. Ní ghearrtar cáin ar do ghnóchan má tá na nithe seo go léir i bhfeidhm:

1. Athinfheistíonn tú an praghas díola, lúide aon mhorgáiste ar an teach díolta a aisíocann tú, i gceannach teach amháin nó níos mó sa Phortaingéil le ligean.
2. Athinfheistíonn tú idir 24 mhí roimh agus 36 mhí tar éis an díolacháin.
3. Luann tú go bhfuil sé ar intinn agat athinfheistiú, agus an méid, i do thuairisceán IRS do bhliain an díolacháin.
4. Síníonn tú léas cónaithe laistigh de shé mhí ón athinfheistíocht, nó ón díolachán más déanaí é. Ní mór nach sáraíonn an cíos an teorainn chíosa mheasartha, €2,300 sa mhí in 2026. Ceadaítear moilleanna a bhfuil údar leo, ar nós oibreacha práinneacha.
5. Le linn na gcéad chúig bliana ligeann tú an teach ar feadh 36 mhí ar a laghad san iomlán, ní sháraíonn an cíos an teorainn riamh, agus ní dhíolann tú an teach ná ní thugann tú uait é.

Mura n-athinfheistíonn tú ach cuid den mhéid, níl ach an chuid sin den ghnóchan díolmhaithe. Má sháraíonn tú coinníoll, gearrtar cáin ar an ngnóchan i mbliain an tsáraithe, móide ús cúiteach.

Ní leagann an téacs aon choinníoll cónaithe síos. Mar sin féin, ba cheart do neamhchónaitheoirí deimhniú leis an údarás cánach nó le comhairleoir sula mbraitheann siad ar an eisiamh.

Seicliosta

• Roimh dhíol: seiceáil an bhfuil an teach ar cíos ag an tionónta ar feadh níos mó ná dhá bhliain. Má tá, seol an litir thairisceana chláraithe leis na téarmaí iomlána agus fan 30 lá nó go bhfaighidh tú diúltú scríofa.
• Ag an ngníomhas: socraigh an éarlais agus cíos na míosa reatha. Tabhair an léas, na hadmhálacha agus sonraí an tionónta ar láimh.
• Ar bhás: ceap an riarthóir, iarr NIF an eastáit agus comhdaigh dleacht stampála Modelo 1 faoi dheireadh na tríú míosa tar éis mhí an bháis.
• Fad atá an t-eastát neamhroinnte: eisigh admhálacha faoi NIF an eastáit. Dearbhaíonn gach oidhre a sciar in Anexo F.
• Nuair a dhíolann tú teach le gnóchan: coinnigh cruthúnas ar oibreacha agus ar chostais. Socraigh go luath an ndéanfaidh tú athinfheistiú faoi rialacha 2026–2029, agus luaigh é i do thuairisceán.