Kif tbigħu jew tirtu dar mikrija fil-Portugall

Meta dar mikrija fil-Portugall tinbiegħ jew tgħaddi għand il-werrieta, il-kiri ma jintemmx. Ix-xerrej jew il-werrieta jieħdu post is-sid, bl-istess termini. Qabel ma tbigħu, inkwilin li ilu jikri d-dar għal aktar minn sentejn għandu jingħata ċ-ċans jixtriha bl-istess prezz. Il-werrieta għandhom jirrappurtaw il-mewt lill-Finanças fi żmien madwar tliet xhur. Mill-2026, il-bejjiegħa li jerġgħu jinvestu r-rikavat f'djar mikrija b'kirjiet moderati jistgħu jevitaw it-taxxa fuq il-qligħ kapitali.

Il-kiri jibqa' fis-seħħ wara bejgħ jew wara l-mewt tas-sid?

Iva. Taħt l-artikolu 1057 tal-Código Civil (Kodiċi Ċivili), min jakkwista l-proprjetà "jissuċċedi fid-drittijiet u fl-obbligi tas-sid". L-avukati jafu l-prinċipju bħala emptio non tollit locatum: bejgħ ma jkissirx kiri. Japplika għal bejgħ, donazzjoni u wirt.

Xi jfisser dan fil-prattika:

• L-inkwilin m'għandux għalfejn jaqbel mal-bidla tas-sid.
• Il-kera, id-data tat-tmiem, it-termini tat-tiġdid u r-regoli tal-aġġornament annwali kollha jibqgħu l-istess.
• Id-depożitu jgħaddi għand is-sid il-ġdid, li jkollu jirritornah fl-aħħar tal-kiri. Il-qrati Portugiżi jittrattaw id-depożitu bħala parti mill-pożizzjoni li jiret is-sid il-ġdid. Meta tbigħu, saldaw id-depożitu fl-att jew fil-prezz.
• Bejgħ mhuwiex raġuni biex jintemm il-kiri. Xerrej li jrid id-dar vojta għandu juża r-rotot normali: jopponi t-tiġdid f'data permessa, jew itemm il-kiri għall-akkomodazzjoni tiegħu jew ta' wild fejn il-liġi tippermetti dan. It-tnejn għandhom perjodi ta' avviż u kundizzjonijiet.

Min għandu dritt ta' preferenza, u kemm għandu żmien l-inkwilin biex iwieġeb

L-artikolu 1091 tal-Kodiċi Ċivili jagħti lill-inkwilin direito de preferência (dritt ta' preferenza) meta d-dar li ilu jikri għal aktar minn sentejn tinbiegħ jew tingħata biex jitħallas dejn (dação em cumprimento). Il-limitu ta' sentejn ġej mil-Lei 64/2018.

Id-dritt ma jinqalax f'donazzjoni, wirt jew diviżjoni bejn il-werrieta (partilha). Ikopri biss il-bejgħ.

Il-proċedura (art. 1091(4) u arts. 416–418):

1. L-ewwel aqblu t-termini max-xerrej tagħkom, normalment f'abbozz jew f'konvenju ffirmat (contrato-promessa).
2. Ibagħtu lill-inkwilin il-pjan tal-bejgħ u t-termini tiegħu b'ittra reġistrata b'konferma tal-wasla (carta registada com aviso de receção). Inkludu mill-inqas il-prezz, it-termini tal-ħlas u d-data ppjanata tal-att.
3. L-inkwilin għandu 30 jum mill-wasla biex jaċċetta. Biex jaċċetta, għandu jieħu l-ftehim kollu bl-istess termini.
4. Jekk l-inkwilin jirrifjuta bil-miktub, jew jgħaddu t-30 jum mingħajr tweġiba, tistgħu tbigħu lix-xerrej tagħkom bit-termini li bgħattu.
5. Jekk it-termini mbagħad jinbidlu b'mod sinifikanti, speċjalment prezz aktar baxx, erġgħu nnotifikaw lill-inkwilin.

Jekk id-dar tinbiegħ flimkien ma' proprjetajiet oħra, l-ittra għandha ssemmi separatament il-prezz mogħti lid-dar tal-inkwilin (art. 1091(6)). L-artikolu 1091(8) japplika għal appartament f'bini mhux maqsum f'unitajiet legali (propriedade horizontal). Kien jippermetti lill-inkwilin jixtri sehem mill-bini. Fl-2020 il-Qorti Kostituzzjonali (deċiżjoni 299/2020) iddikjaratu antikostituzzjonali b'forza vinkolanti ġenerali. Taħt l-art. 1091(9), l-inkwilini ta' bini bħal dan xorta jistgħu jingħaqdu flimkien biex jixtru l-bini kollu.

X'jiġri jekk tinjoraw id-dritt tal-inkwilin

Jekk tbigħu mingħajr ma tagħtu avviż, jew tbigħu b'termini aħjar minn dawk li offrejtu, l-inkwilin jista' jressaq ação de preferência (azzjoni ta' preferenza) taħt l-art. 1410:

• L-iskadenza hija sitt xhur mid-data li fiha l-inkwilin sar jaf bit-termini essenzjali tal-bejgħ.
• L-inkwilin għandu jiddepożita l-prezz fi żmien 15-il jum mill-preżentazzjoni.
• Jekk l-inkwilin jirbaħ, jieħu post ix-xerrej. Ix-xerrej jitlef id-dar u għandu jirkupra flusu mingħandkom.

Għal din ir-raġuni x-xerrejja, il-banek u n-nutara normalment jitolbu prova li tajtu avviż: l-ittra, l-irċevuta postali u t-tweġiba bil-miktub tal-inkwilin.

Bejgħ bl-inkwilin jew bil-pussess vakanti

Il-biċċa l-kbira tax-xerrejja ta' djar biex jgħixu fihom iridu l-pussess vakanti. Ħafna minnhom mhux se jixtru b'inkwilin fid-dar, jew joffru inqas. Għall-investituri, inkwilin affidabbli b'kera ġusta jista' jkun vantaġġ, speċjalment issa li kirjiet sa €2,300 fix-xahar jikkwalifikaw għar-rata tat-taxxa ta' 10% (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Punti li jaffettwaw il-prezz:

• Il-kera meta mqabbla mas-suq. Kera taħt is-suq fuq kiri twil tiżen l-aktar fuq il-prezz.
• Meta tistgħu legalment ittemmu jew ma ġġeddux il-kiri d-darba li jmiss. Il-perjodi ta' avviż tas-sid jiddependu mit-tul tal-kiri u mid-data li fiha beda.
• Ir-rekord tal-ħlas tal-inkwilin. Uru l-irċevuti u kkonfermaw li m'hemmx arretrati.
• Id-dritt ta' preferenza tal-inkwilin. Il-proċess iżid mill-inqas 30 jum maż-żmien. Xi xerrejja jitilqu minflok ma jistennew.

Tagħmlux pressjoni fuq inkwilin biex jitlaq sabiex tkunu tistgħu tbigħu. Il-fastidju tal-inkwilini huwa pprojbit taħt ir-regoli tal-kiri urban (NRAU), u kwalunkwe ftehim biex jintemm il-kiri qabel iż-żmien għandu jkun bil-miktub. Li taqblu fuq ħruġ volontarju, spiss bi ħlas, huwa legali.

Wirt ta' dar mikrija: min huwa s-sid?

Meta sid imut, il-proprjetà ssir parti minn herança indivisa (wirt mhux maqsum) sakemm il-werrieta jaqsmuh. Sa dakinhar il-werrieta jżommu l-wirt flimkien. Il-cabeça-de-casal (amministratur tal-wirt) imexxih. Taħt l-art. 2080 tal-Kodiċi Ċivili dan ir-rwol imur l-ewwel għand il-konjuġi superstiti jekk huwa werriet jew intitolat għal nofs il-proprjetà tal-koppja, imbagħad għand eżekutur, imbagħad għand l-eqreb werrieta legali.

Għall-inkwilin:

• Il-kiri jkompli mingħajr bidla (art. 1057).
• Il-wirt huwa s-sid sal-partilha. Il-kera titħallas lill-wirt, u l-amministratur jiġborha u jżomm il-kontijiet.
• Ladarba d-dar tiġi allokata lil werriet wieħed fil-partilha, dak il-werriet isir is-sid.
• Għarrfu lill-inkwilin bil-miktub ma' min għandu jittratta u bid-dettalji bankarji l-ġodda. Ibagħtu kopja taċ-ċertifikat tal-mewt jew tal-habilitação de herdeiros (att li jsemmi l-werrieta).

X'għandkom taġġornaw fil-Finanças

• Irrappurtaw il-mewt. L-amministratur jippreżenta l-Modelo 1 tal-imposto do selo (taxxa tal-bolla) bl-Anness I, lista tal-assi tal-wirt. L-iskadenza hija l-aħħar tat-tielet xahar wara x-xahar tal-mewt (CIS art. 26(3)). Id-dikjarazzjoni hija meħtieġa anke meta ma tkun dovuta l-ebda taxxa.
• Iksbu NIF għall-wirt. Il-wirt għandu n-numru tat-taxxa tiegħu, mitlub fil-Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Irċevuti tal-kera. L-irċevuti elettroniċi tal-kera għandhom jinħarġu mill-amministratur f'isem il-wirt, bl-użu tan-NIF tal-wirt. L-amministratur jieħu ħsieb id-dikjarazzjoni tal-kiri (Modelo 2) għall-wirt. Jekk l-amministratur għandu aktar minn 65 sena, irċevuti tal-karta huma permessi. Kull koweriet imbagħad għandu jippreżenta l-Modelo 44 għas-sehem tiegħu mill-kera sal-aħħar ta' Frar.
• Taxxa fuq id-dħul. Kull werriet jiddikjara s-sehem tiegħu mill-kera fid-dikjarazzjoni tal-IRS tiegħu (Anexo F), fi proporzjon għas-sehem tiegħu mill-wirt (CIRS art. 19).
• Wara l-partilha. Il-werriet li jirċievi d-dar jirreġistraha fir-reġistru tal-art. Minn dakinhar ir-rekords tal-kiri u l-irċevuti jgħaddu fuq in-NIF tal-werriet innifsu.

Jekk huwa l-inkwilin li jmut, japplikaw regoli differenti. L-artikolu 1106 tal-Kodiċi Ċivili jiddeċiedi jekk konjuġi, sieħeb jew qarib li jgħix fid-dar jistax jieħu f'idejh il-kiri.

It-taxxa tal-bolla fuq il-wirt

Il-Portugall m'għandux taxxa separata fuq il-wirt. Il-wirt jiġi intaxxat permezz tat-taxxa tal-bolla taħt l-entrata 1.2 tat-tabella tat-taxxa tal-bolla:

Għall-proprjetà immobbli l-10% jiġi impost fuq il-valor patrimonial tributário (VPT), il-valur fiskali fir-reġistru tal-proprjetà. Il-ħlas ta' 0.8% taħt l-entrata 1.1 japplika għax-xiri u d-donazzjonijiet ta' proprjetà, mhux għall-wirt. It-taxxa tapplika għax il-proprjetà tinsab fil-Portugall, kull fejn jgħixu l-werrieta. Iċċekkjaw jekk il-pajjiż ta' residenza tagħkom jintaxxax ukoll il-wirt u jekk jagħtix kreditu għat-taxxa Portugiża.

Il-qligħ kapitali meta tbigħu: residenti u mhux residenti

Il-qligħ huwa l-prezz tal-bejgħ nieqes il-valur tal-akkwist. Jitnaqqsu l-ispejjeż permessi: l-ispejjeż tax-xiri u tal-bejgħ, u x-xogħlijiet ta' titjib dokumentati magħmula fl-aħħar 12-il sena. Jekk ilkom tippossjedu d-dar għal aktar minn 24 xahar, il-valur tal-akkwist l-ewwel jiżdied b'koeffiċjenti uffiċjali tal-inflazzjoni.

Għal proprjetà li ntirtet, il-valur tal-akkwist huwa l-valur użat għat-taxxa tal-bolla, normalment il-VPT, anke jekk il-werriet ma ħallas l-ebda taxxa tal-bolla (CIRS art. 45). Id-data tal-akkwist hija d-data tal-mewt. Għalhekk VPT baxx jista' jfisser qligħ taxxabbli kbir. Il-proprjetà li d-decujus akkwista qabel l-1 ta' Jannar 1989 taqa' barra mit-taxxa fuq il-qligħ kapitali taħt regola tranżitorja.

• Residenti. 50% tal-qligħ jiżdied mad-dħul l-ieħor tagħkom u jiġi intaxxat bir-rati progressivi tal-IRS (CIRS art. 43(2)).
• Mhux residenti. Mill-2023 japplikaw l-istess regola tal-50% u r-rati progressivi. Ir-rata fissa ta' 28% ġiet revokata. Għandkom tiddikjaraw id-dħul dinji tagħkom, li jistabbilixxi r-rata iżda mhuwiex innifsu intaxxat fil-Portugall.

Irrappurtaw il-bejgħ fl-Anexo G tad-dikjarazzjoni tal-IRS għas-sena tal-bejgħ, ippreżentata bejn April u Ġunju tas-sena ta' wara.

L-esklużjoni għall-investiment mill-ġdid 2026–2029

Id-Digriet-Liġi 97/2026 żied regoli ġodda mal-art. 10 CIRS (nri 7–9). Japplikaw għal bejgħ ta' djar magħmul bejn l-1 ta' Jannar 2026 u l-31 ta' Diċembru 2029, inklużi djar li tikru minflok ma tgħixu fihom. Il-qligħ tagħkom ma jiġix intaxxat jekk japplikaw dawn kollha:

1. Terġgħu tinvestu l-prezz tal-bejgħ, nieqes kwalunkwe ipoteka fuq id-dar mibjugħa li tħallsu lura, fix-xiri ta' dar waħda jew aktar fil-Portugall għall-kiri.
2. Terġgħu tinvestu bejn 24 xahar qabel u 36 xahar wara l-bejgħ.
3. Tiddikjaraw li għandkom l-intenzjoni li terġgħu tinvestu, u l-ammont, fid-dikjarazzjoni tal-IRS tagħkom għas-sena tal-bejgħ.
4. Tiffirmaw kuntratt ta' kiri residenzjali fi żmien sitt xhur mill-investiment mill-ġdid, jew mill-bejgħ jekk ikun aktar tard. Il-kera ma għandhiex taqbeż il-limitu tal-kera moderata, €2,300 fix-xahar fl-2026. Dewmien ġustifikat, bħal xogħlijiet urġenti, huwa permess.
5. Matul l-ewwel ħames snin tikru d-dar għal mill-inqas 36 xahar b'kollox, il-kera qatt ma taqbeż il-limitu, u ma tbigħux jew tagħtux id-dar.

Jekk terġgħu tinvestu parti biss mill-ammont, dik il-parti biss tal-qligħ hija eżentata. Jekk tiksru kundizzjoni, il-qligħ jiġi intaxxat fis-sena tal-ksur, flimkien ma' imgħax kumpensatorju.

It-test ma jistabbilixxi l-ebda kundizzjoni ta' residenza. Minkejja dan, dawk mhux residenti għandhom jikkonfermaw mal-awtorità tat-taxxa jew ma' konsulent qabel ma jistrieħu fuq l-esklużjoni.

Lista ta' kontroll

• Qabel ma tbigħu: iċċekkjaw jekk l-inkwilin ilux jikri d-dar għal aktar minn sentejn. Jekk iva, ibagħtu l-ittra reġistrata tal-offerta bit-termini kollha u stennew 30 jum jew rifjut bil-miktub.
• Fl-att: saldaw id-depożitu u l-kera għax-xahar attwali. Għaddu l-kuntratt ta' kiri, l-irċevuti u d-dettalji tal-inkwilin.
• F'każ ta' mewt: aħtru l-amministratur, itolbu n-NIF tal-wirt u ppreżentaw il-Modelo 1 tat-taxxa tal-bolla sal-aħħar tat-tielet xahar wara x-xahar tal-mewt.
• Waqt li l-wirt ikun mhux maqsum: oħorġu l-irċevuti taħt in-NIF tal-wirt. Kull werriet jiddikjara s-sehem tiegħu fl-Anexo F.
• Meta tbigħu dar bi qligħ: żommu l-prova tax-xogħlijiet u tal-ispejjeż. Iddeċiedu kmieni jekk terġgħux tinvestu taħt ir-regoli 2026–2029, u ddikjarawh fid-dikjarazzjoni tagħkom.