Vânzarea sau moștenirea unei locuințe închiriate în Portugalia

Atunci când o locuință închiriată din Portugalia este vândută sau trece la moștenitori, contractul de închiriere nu încetează. Cumpărătorul sau moștenitorii preiau calitatea de proprietar, în aceleași condiții. Înainte de vânzare, unui chiriaș care a închiriat locuința de mai mult de doi ani trebuie să i se ofere posibilitatea de a o cumpăra la același preț. Moștenitorii trebuie să raporteze decesul la Finanças în aproximativ trei luni. Din 2026, vânzătorii care reinvestesc sumele obținute în locuințe închiriate la chirii moderate pot evita impozitul pe câștigul de capital.

Supraviețuiește contractul de închiriere unei vânzări sau decesului proprietarului?

Da. Conform articolului 1057 din Código Civil (Codul civil), cel care dobândește proprietatea „preia drepturile și obligațiile locatorului”. Juriștii cunosc acest principiu ca emptio non tollit locatum: vânzarea nu desființează locațiunea. El se aplică unei vânzări, unei donații și unei moșteniri.

Ce înseamnă acest lucru în practică:

• Chiriașul nu trebuie să fie de acord cu schimbarea proprietarului.
• Chiria, data încetării, condițiile de reînnoire și regulile de actualizare anuală rămân aceleași.
• Garanția trece la noul proprietar, care va trebui să o restituie la încetarea contractului. Instanțele portugheze tratează garanția ca parte a poziției pe care o preia noul proprietar. Când vindeți, reglementați garanția în actul de vânzare sau în preț.
• Vânzarea nu este un motiv de încetare a contractului. Un cumpărător care dorește locuința liberă trebuie să folosească căile obișnuite: opoziția la reînnoire la o dată permisă sau încetarea contractului pentru locuința proprie ori a unui copil, acolo unde legea permite acest lucru. Ambele au termene de preaviz și condiții.

Cine are drept de preempțiune și cât timp are chiriașul pentru a răspunde

Articolul 1091 din Codul civil îi conferă chiriașului un direito de preferência (drept de preempțiune) atunci când locuința pe care a închiriat-o de mai mult de doi ani este vândută sau dată în plată (dação em cumprimento). Pragul de doi ani datează din Lei 64/2018.

Dreptul nu apare în cazul unei donații, al unei moșteniri sau al unei partajări între moștenitori (partilha). El acoperă doar vânzările.

Procedura (art. 1091 alin. (4) și art. 416–418):

1. Conveniți mai întâi condițiile cu cumpărătorul, de regulă într-un proiect sau într-un antecontract semnat (contrato-promessa).
2. Trimiteți chiriașului intenția de vânzare și condițiile acesteia prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire (carta registada com aviso de receção). Includeți cel puțin prețul, condițiile de plată și data planificată a actului de vânzare.
3. Chiriașul are 30 de zile de la primire pentru a accepta. Pentru a accepta, trebuie să preia întreaga tranzacție în aceleași condiții.
4. Dacă chiriașul refuză în scris sau cele 30 de zile trec fără răspuns, puteți vinde cumpărătorului dumneavoastră în condițiile comunicate.
5. Dacă ulterior condițiile se modifică într-un mod semnificativ, în special printr-un preț mai mic, notificați din nou chiriașul.

Dacă locuința este vândută împreună cu alte proprietăți, scrisoarea trebuie să indice separat prețul atribuit locuinței chiriașului (art. 1091 alin. (6)). Articolul 1091 alin. (8) se aplică unui apartament dintr-o clădire neîmpărțită în unități juridice (propriedade horizontal). El îi permitea chiriașului să cumpere o cotă din clădire. În 2020, Curtea Constituțională (hotărârea 299/2020) l-a declarat neconstituțional cu forță obligatorie generală. Conform art. 1091 alin. (9), chiriașii unei astfel de clădiri se pot asocia în continuare pentru a cumpăra întreaga clădire.

Ce se întâmplă dacă ignorați dreptul chiriașului

Dacă vindeți fără notificare sau vindeți în condiții mai bune decât cele oferite, chiriașul poate introduce o ação de preferência (acțiune în preempțiune) conform art. 1410:

• Termenul este de șase luni de la data la care chiriașul a aflat condițiile esențiale ale vânzării.
• Chiriașul trebuie să consemneze prețul în termen de 15 zile de la introducerea acțiunii.
• Dacă chiriașul câștigă, el ia locul cumpărătorului. Cumpărătorul pierde locuința și trebuie să își recupereze banii de la dumneavoastră.

Din acest motiv, cumpărătorii, băncile și notarii cer de regulă dovada că ați făcut notificarea: scrisoarea, chitanța poștală și răspunsul scris al chiriașului.

Vânzarea cu chiriaș sau cu locuința liberă

Majoritatea cumpărătorilor care vor să locuiască în locuință doresc ca aceasta să fie liberă. Mulți nu vor cumpăra cu un chiriaș în locuință sau vor oferi mai puțin. Pentru investitori, un chiriaș de încredere la o chirie corectă poate fi un avantaj, mai ales acum, când chiriile de până la 2.300 € pe lună se califică pentru cota de impozit de 10% (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Aspecte care influențează prețul:

• Chiria comparativ cu piața. O chirie sub nivelul pieței la un contract lung influențează cel mai mult prețul.
• Când puteți înceta legal sau refuza reînnoirea contractului data viitoare. Termenele de preaviz ale proprietarului depind de durata contractului și de data la care a început.
• Istoricul de plată al chiriașului. Prezentați chitanțele și confirmați că nu există restanțe.
• Dreptul de preempțiune al chiriașului. Procedura adaugă cel puțin 30 de zile la calendar. Unii cumpărători renunță în loc să aștepte.

Nu faceți presiuni asupra unui chiriaș să plece pentru a putea vinde. Hărțuirea chiriașilor este interzisă de regulile privind închirierile urbane (NRAU), iar orice acord de încetare anticipată a contractului ar trebui să fie scris. Convenirea unei plecări voluntare, adesea în schimbul unei plăți, este legală.

Moștenirea unei locuințe închiriate: cine este proprietarul?

Când un proprietar decedează, proprietatea devine parte a unei herança indivisa (succesiune nepartajată) până când moștenitorii o împart. Până atunci, moștenitorii dețin succesiunea împreună. Cabeça-de-casal (administratorul succesiunii) o administrează. Conform art. 2080 din Codul civil, acest rol revine mai întâi soțului supraviețuitor, dacă este moștenitor sau are dreptul la jumătate din bunurile cuplului, apoi unui executor testamentar, apoi celor mai apropiați moștenitori legali.

Pentru chiriaș:

• Contractul continuă neschimbat (art. 1057).
• Succesiunea este proprietarul până la partilha. Chiria se plătește succesiunii, iar administratorul o încasează și ține evidența.
• Odată ce locuința este atribuită unui moștenitor prin partilha, acel moștenitor devine proprietarul.
• Informați chiriașul în scris cu cine trebuie să trateze și care sunt noile date bancare. Trimiteți o copie a certificatului de deces sau a habilitação de herdeiros (actul care stabilește moștenitorii).

Ce trebuie actualizat la Finanças

• Raportați decesul. Administratorul depune Modelo 1 de imposto do selo (taxa de timbru) cu Anexa I, o listă a bunurilor succesiunii. Termenul este sfârșitul celei de-a treia luni după luna decesului (CIS art. 26 alin. (3)). Declarația este obligatorie chiar și atunci când nu se datorează niciun impozit.
• Obțineți un NIF pentru succesiune. Succesiunea are propriul număr fiscal, solicitat în Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Chitanțe de chirie. Chitanțele electronice de chirie trebuie emise de administrator în numele succesiunii, folosind NIF-ul succesiunii. Administratorul se ocupă de declarația privind contractul (Modelo 2) pentru succesiune. Dacă administratorul are peste 65 de ani, sunt permise chitanțele pe hârtie. Fiecare comoștenitor trebuie atunci să depună Modelo 44 pentru partea sa din chirie până la sfârșitul lunii februarie.
• Impozitul pe venit. Fiecare moștenitor declară partea sa din chirie în propria declarație IRS (Anexo F), proporțional cu cota sa din succesiune (CIRS art. 19).
• După partilha. Moștenitorul care primește locuința o înregistrează la registrul funciar. De atunci, evidențele contractului și chitanțele trec pe NIF-ul propriu al acelui moștenitor.

Dacă decedează chiriașul, se aplică alte reguli. Articolul 1106 din Codul civil stabilește dacă un soț, partener sau rudă care locuiește în locuință poate prelua contractul.

Taxa de timbru pe moștenire

Portugalia nu are un impozit separat pe moșteniri. Moștenirile sunt impozitate prin taxa de timbru, conform poziției 1.2 din tabelul taxei de timbru:

Pentru bunurile imobile, cota de 10% se aplică la valor patrimonial tributário (VPT), valoarea fiscală din registrul proprietăților. Taxa de 0,8% de la poziția 1.1 se aplică cumpărărilor și donațiilor de proprietăți, nu moștenirilor. Taxa se aplică deoarece proprietatea se află în Portugalia, oriunde ar locui moștenitorii. Verificați dacă țara dumneavoastră de reședință impozitează și ea moștenirea și dacă acordă un credit pentru taxa portugheză.

Câștigurile de capital la vânzare: rezidenți și nerezidenți

Câștigul este prețul de vânzare minus valoarea de achiziție. Se deduc costurile admise: costurile de cumpărare și de vânzare, precum și lucrările de îmbunătățire documentate efectuate în ultimii 12 ani. Dacă dețineți locuința de mai mult de 24 de luni, valoarea de achiziție este mai întâi majorată cu coeficienții oficiali de inflație.

Pentru o proprietate moștenită, valoarea de achiziție este valoarea folosită pentru taxa de timbru, în mod normal VPT, chiar dacă moștenitorul nu a plătit taxă de timbru (CIRS art. 45). Data achiziției este data decesului. Un VPT scăzut poate, așadar, să însemne un câștig impozabil mare. Proprietățile dobândite de defunct înainte de 1 ianuarie 1989 nu intră sub incidența impozitului pe câștigul de capital, în temeiul unei reguli tranzitorii.

• Rezidenți. 50% din câștig se adaugă la celelalte venituri și se impozitează la cotele progresive IRS (CIRS art. 43 alin. (2)).
• Nerezidenți. Din 2023 se aplică aceeași regulă a celor 50% și aceleași cote progresive. Cota fixă de 28% a fost abrogată. Trebuie să declarați veniturile la nivel mondial, care stabilesc cota, dar nu sunt ele însele impozitate în Portugalia.

Raportați vânzarea în Anexo G din declarația IRS pentru anul vânzării, depusă între aprilie și iunie a anului următor.

Excluderea pentru reinvestire 2026–2029

Decretul-lege 97/2026 a adăugat reguli noi la CIRS art. 10 (nr. 7–9). Ele se aplică vânzărilor de locuințe efectuate între 1 ianuarie 2026 și 31 decembrie 2029, inclusiv locuințelor pe care le închiriați în loc să locuiți în ele. Câștigul dumneavoastră nu este impozitat dacă sunt îndeplinite toate condițiile următoare:

1. Reinvestiți prețul de vânzare, minus eventualul credit ipotecar pentru locuința vândută pe care îl rambursați, în cumpărarea uneia sau mai multor locuințe în Portugalia pentru închiriere.
2. Reinvestiți în intervalul cuprins între 24 de luni înainte și 36 de luni după vânzare.
3. Declarați intenția de a reinvesti, precum și suma, în declarația IRS pentru anul vânzării.
4. Semnați un contract de închiriere rezidențial în termen de șase luni de la reinvestire sau de la vânzare, dacă aceasta are loc mai târziu. Chiria nu trebuie să depășească limita de chirie moderată, 2.300 € pe lună în 2026. Sunt permise întârzierile justificate, cum ar fi lucrările urgente.
5. În primii cinci ani, închiriați locuința cel puțin 36 de luni în total, chiria nu depășește niciodată limita și nu vindeți sau donați locuința.

Dacă reinvestiți doar o parte din sumă, doar acea parte a câștigului este scutită. Dacă încălcați o condiție, câștigul este impozitat în anul încălcării, plus dobânzi compensatorii.

Textul nu stabilește nicio condiție de rezidență. Chiar și așa, nerezidenții ar trebui să confirme cu autoritatea fiscală sau cu un consultant înainte de a se baza pe această excludere.

Listă de verificare

• Înainte de vânzare: verificați dacă chiriașul a închiriat locuința de mai mult de doi ani. Dacă da, trimiteți scrisoarea recomandată cu oferta și toate condițiile și așteptați 30 de zile sau un refuz scris.
• La actul de vânzare: reglementați garanția și chiria pentru luna în curs. Predați contractul, chitanțele și datele chiriașului.
• La un deces: desemnați administratorul, solicitați NIF-ul succesiunii și depuneți Modelo 1 pentru taxa de timbru până la sfârșitul celei de-a treia luni după luna decesului.
• Cât timp succesiunea este nepartajată: emiteți chitanțe pe NIF-ul succesiunii. Fiecare moștenitor își declară partea în Anexo F.
• La vânzarea unei locuințe cu câștig: păstrați dovezile lucrărilor și costurilor. Decideți din timp dacă reinvestiți conform regulilor 2026–2029 și menționați acest lucru în declarație.