Izīrēta mājokļa pārdošana vai mantošana Portugālē

Kad izīrēts mājoklis Portugālē tiek pārdots vai pāriet mantiniekiem, īres līgums nebeidzas. Pircējs vai mantinieki kļūst par izīrētāju ar tiem pašiem noteikumiem. Pirms pārdodat, īrniekam, kurš mājokli īrējis ilgāk par diviem gadiem, jāpiedāvā iespēja to nopirkt par tādu pašu cenu. Mantiniekiem par nāvi jāpaziņo Finanças aptuveni trīs mēnešu laikā. No 2026. gada pārdevēji, kas ieņēmumus atkārtoti iegulda mājokļos, kurus izīrē par mērenu īres maksu, var izvairīties no kapitāla pieauguma nodokļa.

Vai īres līgums saglabājas pēc pārdošanas vai īpašnieka nāves?

Jā. Saskaņā ar Código Civil (Civilkodeksa) 1057. pantu tas, kurš iegūst īpašumu, “pārņem izīrētāja tiesības un pienākumus”. Juristi šo principu pazīst kā emptio non tollit locatum: pārdošana nepārtrauc īres līgumu. Tas attiecas uz pārdošanu, dāvinājumu un mantojumu.

Ko tas nozīmē praksē:

• Īrniekam nav jāpiekrīt izīrētāja maiņai.
• Īres maksa, beigu datums, pagarināšanas noteikumi un ikgadējās aktualizācijas noteikumi paliek nemainīgi.
• Drošības nauda pāriet jaunajam izīrētājam, kuram tā būs jāatdod īres līguma beigās. Portugāles tiesas uzskata drošības naudu par daļu no pozīcijas, ko jaunais īpašnieks pārņem. Pārdodot nokārtojiet drošības naudas jautājumu pirkuma līgumā vai cenā.
• Pārdošana nav pamats īres līguma izbeigšanai. Pircējam, kurš vēlas tukšu mājokli, jāizmanto parastie ceļi: iebildums pret pagarināšanu atļautā datumā vai īres līguma izbeigšana sava vai bērna mājokļa vajadzībām, ja likums to pieļauj. Abiem ir brīdinājuma termiņi un nosacījumi.

Kam ir pirmpirkuma tiesības un cik ilgā laikā īrniekam jāatbild

Civilkodeksa 1091. pants piešķir īrniekam direito de preferência (pirmpirkuma tiesības), ja mājoklis, ko viņš īrējis ilgāk par diviem gadiem, tiek pārdots vai nodots parāda dzēšanai (dação em cumprimento). Divu gadu slieksnis ieviests ar Lei 64/2018.

Tiesības nerodas dāvinājuma, mantojuma vai mantinieku savstarpējas sadales (partilha) gadījumā. Tās attiecas tikai uz pārdošanu.

Kārtība (1091. panta 4. punkts un 416.–418. pants):

1. Vispirms vienojieties par noteikumiem ar savu pircēju, parasti priekšlīguma (contrato-promessa) projektā vai parakstītā priekšlīgumā.
2. Nosūtiet īrniekam pārdošanas plānu un tā noteikumus ierakstītā vēstulē ar paziņojumu par saņemšanu (carta registada com aviso de receção). Norādiet vismaz cenu, samaksas noteikumus un plānoto pirkuma līguma noslēgšanas datumu.
3. Īrniekam ir 30 dienas no saņemšanas, lai piekristu. Lai piekristu, viņam jāpieņem viss darījums ar tiem pašiem noteikumiem.
4. Ja īrnieks rakstiski atsakās vai 30 dienas paiet bez atbildes, Jūs varat pārdot savam pircējam ar nosūtītajiem noteikumiem.
5. Ja noteikumi pēc tam būtiski mainās, īpaši, ja cena kļūst zemāka, paziņojiet īrniekam atkārtoti.

Ja mājoklis tiek pārdots kopā ar citiem īpašumiem, vēstulē atsevišķi jānorāda īrnieka mājoklim noteiktā cena (1091. panta 6. punkts). 1091. panta 8. punkts attiecas uz dzīvokli ēkā, kas nav sadalīta juridiskās vienībās (propriedade horizontal). Tas ļāva īrniekam nopirkt ēkas daļu. 2020. gadā Konstitucionālā tiesa (nolēmums 299/2020) to atzina par antikonstitucionālu ar vispārēji saistošu spēku. Saskaņā ar 1091. panta 9. punktu šādas ēkas īrnieki joprojām var apvienoties, lai nopirktu visu ēku.

Kas notiek, ja ignorējat īrnieka tiesības

Ja pārdodat, nepaziņojot, vai pārdodat ar labākiem noteikumiem, nekā piedāvājāt, īrnieks var celt ação de preferência (pirmpirkuma prasību) saskaņā ar 1410. pantu:

• Termiņš ir seši mēneši no dienas, kad īrnieks uzzināja pārdošanas būtiskos noteikumus.
• Īrniekam 15 dienu laikā pēc prasības iesniegšanas jāiemaksā depozītā cena.
• Ja īrnieks uzvar, viņš ieņem pircēja vietu. Pircējs zaudē mājokli, un viņam sava nauda jāatgūst no Jums.

Šī iemesla dēļ pircēji, bankas un notāri parasti prasa pierādījumu, ka esat paziņojis: vēstuli, pasta kvīti un īrnieka rakstisko atbildi.

Pārdošana ar īrnieku vai ar atbrīvotu mājokli

Lielākā daļa pircēju, kas pērk mājokli dzīvošanai, vēlas atbrīvotu mājokli. Daudzi nepirks mājokli, kurā dzīvo īrnieks, vai piedāvās mazāk. Investoriem uzticams īrnieks par godīgu īres maksu var būt priekšrocība, īpaši tagad, kad īres maksa līdz 2300 € mēnesī atbilst 10 % nodokļa likmei (EBF 45.-C pants, 2026–2029).

Faktori, kas ietekmē cenu:

• Īres maksa salīdzinājumā ar tirgu. Zem tirgus līmeņa esoša īres maksa ilgtermiņa īres līgumā cenu ietekmē visvairāk.
• Kad nākamo reizi var likumīgi izbeigt vai nepagarināt īres līgumu. Izīrētāja brīdinājuma termiņi ir atkarīgi no īres līguma ilguma un tā sākuma datuma.
• Īrnieka maksājumu vēsture. Uzrādiet kvītis un apstipriniet, ka parādu nav.
• Īrnieka pirmpirkuma tiesības. Process pagarina grafiku vismaz par 30 dienām. Daži pircēji labāk atsakās, nekā gaida.

Neizdariet spiedienu uz īrnieku, lai viņš aizietu un Jūs varētu pārdot. Īrnieku aizskaršana ir aizliegta saskaņā ar pilsētas īpašumu īres noteikumiem (NRAU), un jebkurai vienošanās par īres līguma priekšlaicīgu izbeigšanu jābūt rakstiskai. Vienoties par brīvprātīgu aiziešanu, bieži par samaksu, ir likumīgi.

Izīrēta mājokļa mantošana: kas ir izīrētājs?

Kad īpašnieks nomirst, īpašums kļūst par daļu no herança indivisa (nesadalīta mantojuma), līdz mantinieki to sadala. Līdz tam mantinieki mantojumu tur kopīgi. To pārvalda cabeça-de-casal (mantojuma pārvaldnieks). Saskaņā ar Civilkodeksa 2080. pantu šī loma vispirms pienākas pārdzīvojušajam laulātajam, ja viņš ir mantinieks vai viņam ir tiesības uz pusi no laulāto mantas, pēc tam testamenta izpildītājam, pēc tam tuvākajiem likumiskajiem mantiniekiem.

Īrniekam:

• Īres līgums turpinās nemainīts (1057. pants).
• Līdz partilha izīrētājs ir mantojuma masa. Īres maksa tiek maksāta mantojuma masai, un pārvaldnieks to iekasē un kārto uzskaiti.
• Kad partilha mājoklis tiek piešķirts vienam mantiniekam, šis mantinieks kļūst par izīrētāju.
• Rakstiski paziņojiet īrniekam, ar ko sazināties, un jaunos bankas rekvizītus. Nosūtiet miršanas apliecības vai habilitação de herdeiros (akta, ar kuru nosaka mantiniekus) kopiju.

Kas jāatjaunina Finanças

• Paziņojiet par nāvi. Pārvaldnieks iesniedz imposto do selo (zīmognodevas) Modelo 1 ar I pielikumu – mantojuma aktīvu sarakstu. Termiņš ir trešā mēneša beigas pēc nāves mēneša (CIS 26. panta 3. punkts). Deklarācija ir obligāta pat tad, ja nodoklis nav jāmaksā.
• Iegūstiet NIF mantojuma masai. Mantojuma masai ir savs nodokļu maksātāja numurs, ko pieprasa Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Īres maksas kvītis. Elektroniskās īres maksas kvītis pārvaldniekam jāizsniedz mantojuma masas vārdā, izmantojot mantojuma masas NIF. Pārvaldnieks kārto īres līguma deklarāciju (Modelo 2) mantojuma masas vārdā. Ja pārvaldniekam ir vairāk nekā 65 gadi, atļautas papīra kvītis. Tad katram līdzmantiniekam līdz februāra beigām jāiesniedz Modelo 44 par savu īres maksas daļu.
• Ienākuma nodoklis. Katrs mantinieks deklarē savu īres ienākumu daļu savā IRS deklarācijā (Anexo F) proporcionāli savai daļai mantojumā (CIRS 19. pants).
• Pēc partilha. Mantinieks, kurš saņem mājokli, reģistrē to zemesgrāmatā. No tā brīža īres līguma ieraksti un kvītis pāriet uz šī mantinieka paša NIF.

Ja nomirst īrnieks, piemēro citus noteikumus. Civilkodeksa 1106. pants nosaka, vai laulātais, partneris vai radinieks, kas dzīvo mājoklī, var pārņemt īres līgumu.

Zīmognodeva par mantojumu

Portugālē nav atsevišķa mantojuma nodokļa. Mantojumu apliek ar zīmognodevu saskaņā ar zīmognodevas tabulas 1.2. pozīciju:

Nekustamajam īpašumam 10 % aprēķina no valor patrimonial tributário (VPT), nodokļu vērtības īpašumu reģistrā. 0,8 % maksājums saskaņā ar 1.1. pozīciju attiecas uz īpašuma pirkšanu un dāvinājumu, nevis mantojumu. Nodoklis tiek piemērots tāpēc, ka īpašums atrodas Portugālē, neatkarīgi no tā, kur dzīvo mantinieki. Pārbaudiet, vai Jūsu rezidences valsts arī apliek mantojumu ar nodokli un vai tā ieskaita Portugāles nodokli.

Kapitāla pieaugums pārdošanas gadījumā: rezidenti un nerezidenti

Pieaugums ir pārdošanas cena, no kuras atņemta iegādes vērtība. Tiek atskaitītas atļautās izmaksas: pirkšanas un pārdošanas izmaksas un dokumentēti uzlabošanas darbi, kas veikti pēdējo 12 gadu laikā. Ja mājoklis Jums piederējis ilgāk par 24 mēnešiem, iegādes vērtību vispirms palielina ar oficiālajiem inflācijas koeficientiem.

Mantotam īpašumam iegādes vērtība ir zīmognodevas vajadzībām izmantotā vērtība, parasti VPT, pat ja mantinieks zīmognodevu nemaksāja (CIRS 45. pants). Iegādes datums ir nāves datums. Tāpēc zema VPT var nozīmēt lielu apliekamo pieaugumu. Īpašums, ko mirušais ieguva pirms 1989. gada 1. janvāra, saskaņā ar pārejas noteikumu neietilpst kapitāla pieauguma nodokļa tvērumā.

• Rezidenti. 50 % no pieauguma tiek pieskaitīti citiem Jūsu ienākumiem un aplikti pēc progresīvajām IRS likmēm (CIRS 43. panta 2. punkts).
• Nerezidenti. Kopš 2023. gada piemēro to pašu 50 % noteikumu un progresīvās likmes. 28 % vienotā likme tika atcelta. Jums jādeklarē savi ienākumi visā pasaulē, kas nosaka likmi, bet paši Portugālē netiek aplikti ar nodokli.

Paziņojiet par pārdošanu pārdošanas gada IRS deklarācijas Anexo G, ko iesniedz nākamā gada aprīlī līdz jūnijam.

2026.–2029. gada reinvestēšanas izņēmums

Decreto-Lei 97/2026 papildināja CIRS 10. pantu ar jauniem noteikumiem (7.–9. punkts). Tie attiecas uz mājokļu pārdošanu laikā no 2026. gada 1. janvāra līdz 2029. gada 31. decembrim, tostarp mājokļiem, kurus izīrējat, nevis kuros dzīvojat. Jūsu pieaugums netiek aplikts ar nodokli, ja ir izpildīti visi šie nosacījumi:

1. Jūs pārdošanas cenu, atskaitot jebkuru Jūsu atmaksāto pārdotā mājokļa hipotēku, atkārtoti ieguldāt viena vai vairāku mājokļu iegādē Portugālē izīrēšanai.
2. Jūs reinvestējat laikā no 24 mēnešiem pirms līdz 36 mēnešiem pēc pārdošanas.
3. Pārdošanas gada IRS deklarācijā Jūs norādāt savu nodomu reinvestēt un summu.
4. Jūs parakstāt dzīvojamās telpas īres līgumu sešu mēnešu laikā pēc reinvestēšanas vai pēc pārdošanas, ja tā notiek vēlāk. Īres maksa nedrīkst pārsniegt mērenās īres maksas robežu – 2300 € mēnesī 2026. gadā. Pamatotas aizkavēšanās, piemēram, steidzami darbi, ir atļautas.
5. Pirmo piecu gadu laikā Jūs izīrējat mājokli kopumā vismaz 36 mēnešus, īres maksa nekad nepārsniedz robežu, un Jūs mājokli nepārdodat un neatdāvināt.

Ja reinvestējat tikai daļu summas, atbrīvota ir tikai attiecīgā pieauguma daļa. Ja pārkāpjat kādu nosacījumu, pieaugums tiek aplikts ar nodokli pārkāpuma gadā, plus kompensējošie procenti.

Tekstā nav noteikts rezidences nosacījums. Tomēr nerezidentiem pirms paļaušanās uz šo izņēmumu ieteicams to pārbaudīt nodokļu administrācijā vai pie konsultanta.

Kontrolsaraksts

• Pirms pārdošanas: pārbaudiet, vai īrnieks mājokli īrējis ilgāk par diviem gadiem. Ja jā, nosūtiet ierakstītu piedāvājuma vēstuli ar visiem noteikumiem un nogaidiet 30 dienas vai rakstisku atteikumu.
• Pirkuma līguma noslēgšanā: nokārtojiet drošības naudu un kārtējā mēneša īres maksu. Nododiet īres līgumu, kvītis un īrnieka datus.
• Nāves gadījumā: ieceliet pārvaldnieku, pieprasiet mantojuma masas NIF un iesniedziet zīmognodevas Modelo 1 līdz trešā mēneša beigām pēc nāves mēneša.
• Kamēr mantojums nav sadalīts: izsniedziet kvītis ar mantojuma masas NIF. Katrs mantinieks deklarē savu daļu Anexo F.
• Pārdodot mājokli ar pieaugumu: saglabājiet pierādījumus par darbiem un izmaksām. Laikus izlemiet, vai reinvestēt saskaņā ar 2026.–2029. gada noteikumiem, un norādiet to savā deklarācijā.