Sprzedaż lub dziedziczenie wynajmowanego mieszkania w Portugalii

Gdy wynajmowane mieszkanie w Portugalii zostaje sprzedane lub przechodzi na spadkobierców, umowa najmu nie wygasa. Nabywca lub spadkobiercy wstępują w miejsce wynajmującego na tych samych warunkach. Przed sprzedażą najemcy, który wynajmuje mieszkanie od ponad dwóch lat, trzeba dać możliwość zakupu za tę samą cenę. Spadkobiercy muszą zgłosić zgon w Finanças w ciągu około trzech miesięcy. Od 2026 r. sprzedający, którzy reinwestują środki w mieszkania wynajmowane za umiarkowany czynsz, mogą uniknąć podatku od zysków kapitałowych.

Czy umowa najmu trwa mimo sprzedaży lub śmierci właściciela?

Tak. Zgodnie z art. 1057 Código Civil (Kodeksu cywilnego) każdy, kto nabywa nieruchomość, „wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego”. Prawnicy znają tę zasadę jako emptio non tollit locatum: sprzedaż nie zrywa najmu. Dotyczy ona sprzedaży, darowizny i dziedziczenia.

Co to oznacza w praktyce:

• Najemca nie musi wyrażać zgody na zmianę wynajmującego.
• Czynsz, data zakończenia, warunki przedłużenia i zasady corocznej waloryzacji pozostają bez zmian.
• Kaucja przechodzi na nowego wynajmującego, który będzie musiał zwrócić ją po zakończeniu najmu. Portugalskie sądy traktują kaucję jako część pozycji przejmowanej przez nowego właściciela. Przy sprzedaży proszę rozliczyć kaucję w akcie notarialnym lub w cenie.
• Sprzedaż nie jest podstawą do zakończenia najmu. Nabywca, który chce mieć wolne mieszkanie, musi skorzystać ze zwykłych dróg: sprzeciwu wobec przedłużenia w dopuszczalnym terminie lub zakończenia najmu na potrzeby mieszkaniowe własne lub dziecka, jeżeli prawo na to pozwala. Obie drogi wiążą się z okresami wypowiedzenia i warunkami.

Komu przysługuje prawo pierwokupu i ile czasu ma najemca na odpowiedź

Art. 1091 Kodeksu cywilnego przyznaje najemcy direito de preferência (prawo pierwokupu), gdy mieszkanie, które wynajmuje od ponad dwóch lat, jest sprzedawane lub przekazywane w celu spłaty długu (dação em cumprimento). Próg dwóch lat pochodzi z Lei 64/2018.

Prawo to nie powstaje przy darowiźnie, dziedziczeniu ani dziale spadku między spadkobiercami (partilha). Obejmuje wyłącznie sprzedaż.

Procedura (art. 1091 ust. 4 oraz art. 416–418):

1. Najpierw proszę uzgodnić warunki z nabywcą, zwykle w projekcie lub podpisanej umowie przedwstępnej (contrato-promessa).
2. Proszę przesłać najemcy informację o zamiarze sprzedaży i jej warunkach listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (carta registada com aviso de receção). Należy podać co najmniej cenę, warunki płatności i planowaną datę aktu notarialnego.
3. Najemca ma 30 dni od doręczenia na przyjęcie oferty. Aby ją przyjąć, musi przyjąć całą transakcję na tych samych warunkach.
4. Jeżeli najemca odmówi na piśmie lub 30 dni upłynie bez odpowiedzi, mogą Państwo sprzedać mieszkanie swojemu nabywcy na przesłanych warunkach.
5. Jeżeli warunki zmienią się następnie w istotny sposób, zwłaszcza na niższą cenę, proszę ponownie zawiadomić najemcę.

Jeżeli mieszkanie jest sprzedawane razem z innymi nieruchomościami, list musi osobno wskazywać cenę przypisaną mieszkaniu najemcy (art. 1091 ust. 6). Art. 1091 ust. 8 dotyczy mieszkania w budynku niepodzielonym na odrębne lokale prawne (propriedade horizontal). Pozwalał on najemcy nabyć udział w budynku. W 2020 r. Trybunał Konstytucyjny (wyrok 299/2020) uznał go za niezgodny z konstytucją z mocą powszechnie obowiązującą. Na podstawie art. 1091 ust. 9 najemcy takiego budynku mogą nadal wspólnie nabyć cały budynek.

Co się dzieje, jeśli zignorują Państwo prawo najemcy

Jeżeli sprzedadzą Państwo mieszkanie bez zawiadomienia lub na korzystniejszych warunkach niż zaoferowane, najemca może wnieść ação de preferência (powództwo z tytułu prawa pierwokupu) na podstawie art. 1410:

• Termin wynosi sześć miesięcy od dnia, w którym najemca dowiedział się o istotnych warunkach sprzedaży.
• Najemca musi złożyć do depozytu cenę w ciągu 15 dni od wniesienia powództwa.
• Jeżeli najemca wygra, wstępuje w miejsce nabywcy. Nabywca traci mieszkanie i musi odzyskać pieniądze od Państwa.

Z tego powodu nabywcy, banki i notariusze zwykle żądają dowodu zawiadomienia: listu, dowodu nadania i pisemnej odpowiedzi najemcy.

Sprzedaż z najemcą czy z wolnym lokalem

Większość osób kupujących mieszkanie do zamieszkania chce wolnego lokalu. Wiele z nich nie kupi mieszkania z najemcą albo zaoferuje mniej. Dla inwestorów rzetelny najemca płacący uczciwy czynsz może być atutem, zwłaszcza teraz, gdy czynsze do 2300 € miesięcznie kwalifikują się do stawki podatku 10% (art. 45-C EBF, 2026–2029).

Czynniki wpływające na cenę:

• Czynsz w porównaniu z rynkiem. Czynsz poniżej rynkowego przy długiej umowie najbardziej obciąża cenę.
• Kiedy najwcześniej można zgodnie z prawem zakończyć lub nie przedłużyć umowy. Okresy wypowiedzenia wynajmującego zależą od długości umowy i daty jej rozpoczęcia.
• Historia płatności najemcy. Proszę przedstawić pokwitowania i potwierdzić brak zaległości.
• Prawo pierwokupu najemcy. Procedura wydłuża harmonogram o co najmniej 30 dni. Niektórzy nabywcy rezygnują, zamiast czekać.

Proszę nie wywierać na najemcę presji, aby się wyprowadził w celu umożliwienia sprzedaży. Nękanie najemców jest zakazane przez przepisy o najmie lokali miejskich (NRAU), a każde porozumienie o wcześniejszym zakończeniu najmu powinno mieć formę pisemną. Uzgodnienie dobrowolnej wyprowadzki, często za opłatą, jest zgodne z prawem.

Dziedziczenie wynajmowanego mieszkania: kto jest wynajmującym?

Po śmierci właściciela nieruchomość wchodzi w skład herança indivisa (niepodzielonego spadku) do czasu działu między spadkobierców. Do tego momentu spadkobiercy posiadają spadek wspólnie. Zarządza nim cabeça-de-casal (zarządca spadku). Zgodnie z art. 2080 Kodeksu cywilnego funkcja ta przypada w pierwszej kolejności małżonkowi pozostałemu przy życiu, jeżeli jest spadkobiercą lub przysługuje mu połowa majątku wspólnego, następnie wykonawcy testamentu, a potem najbliższym spadkobiercom ustawowym.

Dla najemcy:

• Umowa najmu trwa bez zmian (art. 1057).
• Do czasu partilha wynajmującym jest spadek. Czynsz płaci się na rzecz spadku, a zarządca go pobiera i prowadzi rozliczenia.
• Gdy w ramach partilha mieszkanie zostanie przyznane jednemu spadkobiercy, staje się on wynajmującym.
• Proszę poinformować najemcę na piśmie, z kim ma się kontaktować, i podać nowe dane bankowe. Proszę przesłać kopię aktu zgonu lub habilitação de herdeiros (aktu poświadczenia dziedziczenia).

Co trzeba zaktualizować w Finanças

• Zgłoszenie zgonu. Zarządca składa Modelo 1 imposto do selo (opłaty skarbowej) z Załącznikiem I, wykazem składników spadku. Termin upływa z końcem trzeciego miesiąca po miesiącu zgonu (art. 26 ust. 3 CIS). Deklaracja jest wymagana nawet wtedy, gdy podatek nie jest należny.
• NIF dla spadku. Spadek ma własny numer podatkowy, o który wnioskuje się na Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Pokwitowania czynszu. Elektroniczne pokwitowania czynszu musi wystawiać zarządca w imieniu spadku, z użyciem NIF spadku. Zarządca odpowiada za zgłoszenie umowy najmu (Modelo 2) w imieniu spadku. Jeżeli zarządca ma ukończone 65 lat, dopuszczalne są pokwitowania papierowe. Każdy współspadkobierca musi wówczas złożyć Modelo 44 dotyczące swojej części czynszu do końca lutego.
• Podatek dochodowy. Każdy spadkobierca wykazuje swoją część czynszu we własnym zeznaniu IRS (Anexo F), proporcjonalnie do swojego udziału w spadku (art. 19 CIRS).
• Po partilha. Spadkobierca, który otrzymuje mieszkanie, rejestruje je w księdze wieczystej. Od tego momentu dokumentacja umowy najmu i pokwitowania przechodzą na jego własny NIF.

Jeżeli umiera najemca, obowiązują inne zasady. Art. 1106 Kodeksu cywilnego rozstrzyga, czy małżonek, partner lub krewny mieszkający w lokalu może przejąć umowę najmu.

Opłata skarbowa od spadku

Portugalia nie ma odrębnego podatku od spadków. Spadki są opodatkowane opłatą skarbową na podstawie pozycji 1.2 tabeli opłaty skarbowej:

W przypadku nieruchomości 10% nalicza się od valor patrimonial tributário (VPT), wartości podatkowej w rejestrze nieruchomości. Opłata 0,8% z pozycji 1.1 dotyczy zakupu i darowizny nieruchomości, a nie dziedziczenia. Podatek ma zastosowanie, ponieważ nieruchomość znajduje się w Portugalii, niezależnie od miejsca zamieszkania spadkobierców. Proszę sprawdzić, czy kraj zamieszkania również opodatkowuje spadek i czy zalicza podatek portugalski.

Zyski kapitałowe przy sprzedaży: rezydenci i nierezydenci

Zysk to cena sprzedaży pomniejszona o wartość nabycia. Odlicza się dopuszczalne koszty: koszty zakupu i sprzedaży oraz udokumentowane prace modernizacyjne wykonane w ciągu ostatnich 12 lat. Jeżeli posiadają Państwo mieszkanie dłużej niż 24 miesiące, wartość nabycia jest najpierw podwyższana o oficjalne współczynniki inflacji.

W przypadku nieruchomości odziedziczonej wartością nabycia jest wartość przyjęta dla opłaty skarbowej, zwykle VPT, nawet jeżeli spadkobierca nie zapłacił opłaty skarbowej (art. 45 CIRS). Datą nabycia jest data zgonu. Niska VPT może więc oznaczać wysoki zysk do opodatkowania. Nieruchomości nabyte przez zmarłego przed 1 stycznia 1989 r. nie podlegają podatkowi od zysków kapitałowych na mocy przepisu przejściowego.

• Rezydenci. 50% zysku dolicza się do pozostałych dochodów i opodatkowuje według progresywnych stawek IRS (art. 43 ust. 2 CIRS).
• Nierezydenci. Od 2023 r. obowiązuje ta sama zasada 50% i stawki progresywne. Stawka zryczałtowana 28% została uchylona. Trzeba wykazać dochody z całego świata, które wpływają na stawkę, ale same nie są opodatkowane w Portugalii.

Sprzedaż wykazuje się w Anexo G zeznania IRS za rok sprzedaży, składanego między kwietniem a czerwcem następnego roku.

Wyłączenie z tytułu reinwestycji w latach 2026–2029

Decreto-Lei 97/2026 dodał nowe przepisy do art. 10 CIRS (ust. 7–9). Dotyczą one sprzedaży mieszkań dokonanych między 1 stycznia 2026 r. a 31 grudnia 2029 r., w tym mieszkań, które Państwo wynajmują, a nie zamieszkują. Zysk nie jest opodatkowany, jeżeli spełnione są wszystkie poniższe warunki:

1. Reinwestują Państwo cenę sprzedaży, pomniejszoną o spłacony kredyt hipoteczny na sprzedanym mieszkaniu, w zakup jednego lub kilku mieszkań w Portugalii na wynajem.
2. Reinwestycja następuje w okresie od 24 miesięcy przed do 36 miesięcy po sprzedaży.
3. W zeznaniu IRS za rok sprzedaży deklarują Państwo zamiar reinwestycji i jej kwotę.
4. W ciągu sześciu miesięcy od reinwestycji lub od sprzedaży, jeżeli nastąpiła później, zawierają Państwo umowę najmu lokalu mieszkalnego. Czynsz nie może przekraczać limitu umiarkowanego czynszu, wynoszącego w 2026 r. 2300 € miesięcznie. Uzasadnione opóźnienia, np. pilne prace, są dopuszczalne.
5. W ciągu pierwszych pięciu lat wynajmują Państwo mieszkanie łącznie przez co najmniej 36 miesięcy, czynsz nigdy nie przekracza limitu, a mieszkania nie sprzedają Państwo ani nie darowują.

Jeżeli reinwestują Państwo tylko część kwoty, zwolniona jest tylko odpowiadająca jej część zysku. W razie naruszenia warunku zysk jest opodatkowany w roku naruszenia wraz z odsetkami wyrównawczymi.

Tekst nie przewiduje warunku dotyczącego miejsca zamieszkania. Mimo to nierezydenci powinni potwierdzić to w organie podatkowym lub u doradcy, zanim zaczną polegać na tym wyłączeniu.

Lista kontrolna

• Przed sprzedażą: proszę sprawdzić, czy najemca wynajmuje mieszkanie od ponad dwóch lat. Jeżeli tak, proszę wysłać list polecony z ofertą zawierającą pełne warunki i odczekać 30 dni lub do otrzymania pisemnej odmowy.
• Przy akcie notarialnym: proszę rozliczyć kaucję i czynsz za bieżący miesiąc. Proszę przekazać umowę najmu, pokwitowania i dane najemcy.
• W razie zgonu: proszę ustanowić zarządcę, wystąpić o NIF dla spadku i złożyć Modelo 1 opłaty skarbowej do końca trzeciego miesiąca po miesiącu zgonu.
• Dopóki spadek jest niepodzielony: proszę wystawiać pokwitowania z NIF spadku. Każdy spadkobierca wykazuje swoją część w Anexo F.
• Przy sprzedaży mieszkania z zyskiem: proszę zachować dowody prac i kosztów. Proszę wcześnie zdecydować, czy reinwestować na zasadach obowiązujących w latach 2026–2029, i zadeklarować to w zeznaniu.