Vuokratun asunnon myyminen tai periminen Portugalissa

Kun vuokrattu asunto Portugalissa myydään tai siirtyy perillisille, vuokrasopimus ei pääty. Ostaja tai perilliset tulevat vuokranantajaksi samoin ehdoin. Ennen kuin myytte, vuokralaiselle, joka on vuokrannut asuntoa yli kaksi vuotta, on tarjottava mahdollisuus ostaa se samaan hintaan. Perillisten on ilmoitettava kuolemasta Finançasille noin kolmen kuukauden kuluessa. Vuodesta 2026 alkaen myyjät, jotka sijoittavat myyntitulot uudelleen kohtuullisella vuokralla vuokrattaviin asuntoihin, voivat välttää luovutusvoiton veron.

Säilyykö vuokrasopimus myynnissä tai omistajan kuollessa?

Kyllä. Código Civilin (siviililaki) 1057 artiklan mukaan kiinteistön hankkija ”seuraa vuokranantajan oikeuksiin ja velvollisuuksiin”. Juristit tuntevat periaatteen nimellä emptio non tollit locatum: kauppa ei riko vuokrasopimusta. Sitä sovelletaan kauppaan, lahjaan ja perintöön.

Mitä tämä tarkoittaa käytännössä:

• Vuokralaisen ei tarvitse suostua vuokranantajan vaihtumiseen.
• Vuokra, päättymispäivä, jatkamisehdot ja vuosittaisen tarkistuksen säännöt pysyvät ennallaan.
• Vakuus siirtyy uudelle vuokranantajalle, jonka on palautettava se vuokrasuhteen päättyessä. Portugalin tuomioistuimet pitävät vakuutta osana asemaa, jonka uusi omistaja saa. Kun myytte, sopikaa vakuudesta kauppakirjassa tai hinnassa.
• Kauppa ei ole peruste vuokrasopimuksen päättämiselle. Ostajan, joka haluaa asunnon tyhjänä, on käytettävä tavallisia keinoja: jatkamisen vastustamista sallittuna ajankohtana tai vuokrasopimuksen päättämistä omaa tai lapsen asumista varten, kun laki sen sallii. Kummassakin on irtisanomisaikoja ja edellytyksiä.

Kenellä on etuosto-oikeus ja kuinka kauan vuokralaisella on aikaa vastata

Siviililain 1091 artikla antaa vuokralaiselle direito de preferência -oikeuden (etuosto-oikeus), kun asunto, jota hän on vuokrannut yli kaksi vuotta, myydään tai luovutetaan velan maksuksi (dação em cumprimento). Kahden vuoden raja on peräisin laista Lei 64/2018.

Oikeutta ei synny lahjassa, perinnössä tai perillisten välisessä jaossa (partilha). Se koskee vain kauppaa.

Menettely (art. 1091(4) ja art. 416–418):

1. Sopikaa ensin ehdoista ostajanne kanssa, yleensä luonnoksena tai allekirjoitettuna esisopimuksena (contrato-promessa).
2. Lähettäkää vuokralaiselle myyntiaikomus ja sen ehdot kirjattuna kirjeenä vastaanottotodistuksin (carta registada com aviso de receção). Mainitkaa vähintään hinta, maksuehdot ja suunniteltu kauppakirjan päivämäärä.
3. Vuokralaisella on 30 päivää vastaanotosta aikaa hyväksyä. Hyväksyäkseen hänen on otettava koko kauppa samoin ehdoin.
4. Jos vuokralainen kieltäytyy kirjallisesti tai 30 päivää kuluu ilman vastausta, voitte myydä ostajallenne lähettämillänne ehdoilla.
5. Jos ehdot sen jälkeen muuttuvat olennaisesti, erityisesti hinta laskee, ilmoittakaa vuokralaiselle uudelleen.

Jos asunto myydään yhdessä muiden kiinteistöjen kanssa, kirjeessä on mainittava vuokralaisen asunnolle määritetty hinta erikseen (art. 1091(6)). Artikla 1091(8) koskee asuntoa rakennuksessa, jota ei ole jaettu juridisiin huoneistoihin (propriedade horizontal). Se antoi vuokralaiselle oikeuden ostaa osuuden rakennuksesta. Vuonna 2020 perustuslakituomioistuin (ratkaisu 299/2020) julisti sen perustuslain vastaiseksi yleisesti sitovasti. Artiklan 1091(9) mukaan tällaisen rakennuksen vuokralaiset voivat silti yhdessä ostaa koko rakennuksen.

Mitä tapahtuu, jos sivuutatte vuokralaisen oikeuden

Jos myytte ilmoittamatta tai myytte paremmin ehdoin kuin tarjositte, vuokralainen voi nostaa ação de preferência -kanteen (etuosto-oikeuskanne) 1410 artiklan nojalla:

• Määräaika on kuusi kuukautta päivästä, jona vuokralainen sai tietää kaupan olennaiset ehdot.
• Vuokralaisen on talletettava kauppahinta 15 päivän kuluessa kanteen nostamisesta.
• Jos vuokralainen voittaa, hän astuu ostajan sijaan. Ostaja menettää asunnon, ja hänen on perittävä rahansa teiltä.

Tästä syystä ostajat, pankit ja notaarit pyytävät yleensä todisteen siitä, että annoitte ilmoituksen: kirjeen, postikuitin ja vuokralaisen kirjallisen vastauksen.

Myyminen vuokralaisen kanssa tai tyhjänä

Useimmat omaan käyttöön asuntoa ostavat haluavat asunnon tyhjänä. Monet eivät osta asuntoa, jossa on vuokralainen, tai tarjoavat vähemmän. Sijoittajille luotettava vuokralainen kohtuullisella vuokralla voi olla etu, varsinkin nyt, kun enintään 2 300 euron kuukausivuokrat ovat oikeutettuja 10 %:n verokantaan (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Hintaan vaikuttavia seikkoja:

• Vuokra markkinatasoon verrattuna. Markkinatasoa alempi vuokra pitkällä vuokrasopimuksella painaa hintaa eniten.
• Milloin vuokrasopimuksen voi seuraavan kerran laillisesti päättää tai jättää jatkamatta. Vuokranantajan irtisanomisajat riippuvat vuokrasopimuksen kestosta ja alkamispäivästä.
• Vuokralaisen maksuhistoria. Esittäkää kuitit ja vahvistakaa, ettei rästejä ole.
• Vuokralaisen etuosto-oikeus. Menettely lisää aikatauluun vähintään 30 päivää. Jotkut ostajat luopuvat kaupasta mieluummin kuin odottavat.

Älkää painostako vuokralaista muuttamaan pois, jotta voisitte myydä. Vuokralaisten häirintä on kielletty kaupunkivuokrasääntöjen (NRAU) nojalla, ja kaikki sopimukset vuokrasopimuksen ennenaikaisesta päättämisestä on tehtävä kirjallisesti. Vapaaehtoisesta poismuutosta sopiminen, usein korvausta vastaan, on laillista.

Vuokratun asunnon periminen: kuka on vuokranantaja?

Kun omistaja kuolee, kiinteistöstä tulee osa herança indivisa -pesää (jakamaton kuolinpesä), kunnes perilliset jakavat sen. Siihen asti perilliset omistavat pesän yhdessä. Pesää hoitaa cabeça-de-casal (pesänhoitaja). Siviililain 2080 artiklan mukaan tämä tehtävä kuuluu ensin eloonjääneelle puolisolle, jos hän on perillinen tai oikeutettu puoleen pariskunnan omaisuudesta, sitten testamentin toimeenpanijalle ja sitten lähimmille lakimääräisille perillisille.

Vuokralaisen kannalta:

• Vuokrasopimus jatkuu muuttumattomana (art. 1057).
• Kuolinpesä on vuokranantaja perinnönjakoon asti. Vuokra maksetaan kuolinpesälle, ja pesänhoitaja perii sen ja pitää kirjanpitoa.
• Kun asunto osoitetaan perinnönjaossa yhdelle perilliselle, tästä perillisestä tulee vuokranantaja.
• Ilmoittakaa vuokralaiselle kirjallisesti, kenen kanssa hänen tulee asioida, sekä uudet pankkitiedot. Lähettäkää kopio kuolintodistuksesta tai habilitação de herdeiros -asiakirjasta (perillisten nimeämisasiakirja).

Mitä Finançasissa on päivitettävä

• Ilmoittakaa kuolemasta. Pesänhoitaja jättää imposto do selo -leimaveron Modelo 1 -ilmoituksen ja liitteen I, joka on luettelo kuolinpesän varoista. Määräaika on kuolinkuukautta seuraavan kolmannen kuukauden loppu (CIS art. 26(3)). Ilmoitus vaaditaan, vaikka veroa ei olisi maksettavana.
• Hankkikaa kuolinpesälle NIF. Kuolinpesällä on oma verotunnisteensa, jota haetaan Portal das Finanças -palvelussa (Herança Indivisa).
• Vuokrakuitit. Pesänhoitajan on annettava sähköiset vuokrakuitit kuolinpesän nimissä käyttäen kuolinpesän NIF-tunnistetta. Pesänhoitaja hoitaa kuolinpesän vuokrasopimusilmoituksen (Modelo 2). Jos pesänhoitaja on yli 65-vuotias, paperikuitit ovat sallittuja. Kunkin osakasperillisen on silloin jätettävä Modelo 44 omasta vuokraosuudestaan helmikuun loppuun mennessä.
• Tulovero. Kukin perillinen ilmoittaa vuokraosuutensa omassa IRS-veroilmoituksessaan (Anexo F) suhteessa osuuteensa kuolinpesästä (CIRS art. 19).
• Perinnönjaon jälkeen. Asunnon saava perillinen rekisteröi sen kiinteistörekisteriin. Siitä lähtien vuokrasopimustiedot ja kuitit siirtyvät tämän perillisen omalle NIF-tunnisteelle.

Jos vuokralainen kuolee, sovelletaan eri sääntöjä. Siviililain 1106 artikla ratkaisee, voiko asunnossa asuva puoliso, kumppani tai sukulainen jatkaa vuokrasopimusta.

Perinnön leimavero

Portugalissa ei ole erillistä perintöveroa. Perintöjä verotetaan leimaverona leimaverotaulukon kohdan 1.2 mukaan:

Kiinteistöjen osalta 10 % peritään valor patrimonial tributário -arvosta (VPT), joka on kiinteistörekisterin verotusarvo. Kohdan 1.1 mukainen 0,8 %:n maksu koskee kiinteistöjen ostoja ja lahjoja, ei perintöä. Vero määrätään, koska kiinteistö sijaitsee Portugalissa, riippumatta siitä, missä perilliset asuvat. Tarkistakaa, verottaako myös asuinvaltionne perintöä ja hyvittääkö se Portugalin veron.

Luovutusvoitto myydessä: maassa asuvat ja ulkomailla asuvat

Voitto on myyntihinta vähennettynä hankinta-arvolla. Hyväksyttävät kulut vähennetään: oston ja myynnin kulut sekä viimeisten 12 vuoden aikana tehdyt dokumentoidut perusparannustyöt. Jos olette omistanut asunnon yli 24 kuukautta, hankinta-arvoa korotetaan ensin virallisilla inflaatiokertoimilla.

Perityn kiinteistön hankinta-arvo on leimaverotuksessa käytetty arvo, tavallisesti VPT, vaikka perillinen ei olisi maksanut leimaveroa (CIRS art. 45). Hankintapäivä on kuolinpäivä. Alhainen VPT voi siksi tarkoittaa suurta verotettavaa voittoa. Kiinteistöt, jotka vainaja hankki ennen 1.1.1989, jäävät siirtymäsäännöksen nojalla luovutusvoiton verotuksen ulkopuolelle.

• Maassa asuvat. 50 % voitosta lisätään muihin tuloihinne ja verotetaan progressiivisin IRS-verokannoin (CIRS art. 43(2)).
• Ulkomailla asuvat. Vuodesta 2023 lähtien sovelletaan samaa 50 %:n sääntöä ja progressiivisia verokantoja. 28 %:n kiinteä verokanta kumottiin. Teidän on ilmoitettava maailmanlaajuiset tulonne, jotka määrittävät verokannan, mutta joita ei sinänsä veroteta Portugalissa.

Ilmoittakaa kauppa myyntivuoden IRS-veroilmoituksen Anexo G -liitteessä, joka jätetään seuraavan vuoden huhti–kesäkuussa.

Vuosien 2026–2029 uudelleensijoitusvapautus

Asetus Decree-Law 97/2026 lisäsi CIRS:n 10 artiklaan uusia sääntöjä (7–9 kohta). Niitä sovelletaan asuntojen myynteihin, jotka tehdään 1.1.2026–31.12.2029, myös asuntoihin, jotka olette vuokrannut ettekä asunut niissä itse. Voittoanne ei veroteta, jos kaikki seuraavat pätevät:

1. Sijoitatte myyntihinnan, josta on vähennetty myydyn asunnon mahdollinen takaisinmaksamanne asuntolaina, uudelleen yhden tai useamman vuokrattavan asunnon ostoon Portugalissa.
2. Sijoitatte uudelleen 24 kuukautta ennen ja 36 kuukautta jälkeen myynnin välisenä aikana.
3. Ilmoitatte aikomuksestanne sijoittaa uudelleen ja määrän myyntivuoden IRS-veroilmoituksessanne.
4. Allekirjoitatte asuinhuoneiston vuokrasopimuksen kuuden kuukauden kuluessa uudelleensijoituksesta tai myynnistä, jos se on myöhemmin. Vuokra ei saa ylittää kohtuullisen vuokran rajaa, joka on vuonna 2026 2 300 € kuukaudessa. Perustellut viivästykset, kuten kiireelliset korjaustyöt, ovat sallittuja.
5. Viiden ensimmäisen vuoden aikana vuokraatte asuntoa yhteensä vähintään 36 kuukautta, vuokra ei koskaan ylitä rajaa, ettekä myy tai lahjoita asuntoa.

Jos sijoitatte uudelleen vain osan määrästä, vain vastaava osa voitosta on verovapaa. Jos rikotte jotakin edellytystä, voittoa verotetaan rikkomisvuonna, ja lisäksi peritään hyvityskorkoa.

Tekstissä ei aseteta asuinpaikkaa koskevaa edellytystä. Ulkomailla asuvien kannattaa silti varmistaa asia veroviranomaiselta tai neuvojalta ennen kuin he luottavat vapautukseen.

Tarkistuslista

• Ennen myyntiä: tarkistakaa, onko vuokralainen vuokrannut asuntoa yli kaksi vuotta. Jos on, lähettäkää kirjattu tarjouskirje täysine ehtoineen ja odottakaa 30 päivää tai kirjallista kieltäytymistä.
• Kauppakirjan yhteydessä: sopikaa vakuudesta ja kuluvan kuukauden vuokrasta. Luovuttakaa vuokrasopimus, kuitit ja vuokralaisen tiedot.
• Kuolemantapauksessa: nimetkää pesänhoitaja, hakekaa kuolinpesän NIF ja jättäkää Modelo 1 -leimaveroilmoitus kuolinkuukautta seuraavan kolmannen kuukauden loppuun mennessä.
• Kun kuolinpesä on jakamaton: antakaa kuitit kuolinpesän NIF-tunnisteella. Kukin perillinen ilmoittaa osuutensa Anexo F -liitteessä.
• Kun myytte asunnon voitolla: säilyttäkää todisteet töistä ja kuluista. Päättäkää ajoissa, sijoitatteko uudelleen vuosien 2026–2029 sääntöjen mukaisesti, ja ilmoittakaa siitä veroilmoituksessanne.