Sala eða erfðir á íbúð með leigjanda í Portúgal

Þegar íbúð í útleigu í Portúgal er seld eða gengur til erfingja lýkur leigusamningnum ekki. Kaupandinn eða erfingjarnir taka við sem leigusali, á sömu kjörum. Áður en þú selur verður að bjóða leigjanda sem hefur leigt íbúðina í meira en tvö ár að kaupa hana á sama verði. Erfingjar verða að tilkynna andlátið til Finanças innan um það bil þriggja mánaða. Frá 2026 geta seljendur sem endurfjárfesta söluandvirðið í íbúðum sem leigðar eru á hóflegri leigu komist hjá fjármagnstekjuskatti.

Helst leigusamningurinn við sölu eða andlát eigandans?

Já. Samkvæmt 1057. gr. Código Civil (borgaralögbókarinnar) „tekur sá sem eignast eignina við réttindum og skyldum leigusalans“. Lögfræðingar þekkja meginregluna sem emptio non tollit locatum: sala rýfur ekki leigu. Hún gildir um sölu, gjöf og arf.

Hvað þetta merkir í reynd:

• Leigjandinn þarf ekki að samþykkja skipti á leigusala.
• Leigan, lokadagurinn, endurnýjunarskilmálarnir og reglur um árlega uppfærslu haldast allar óbreyttar.
• Tryggingarféð flyst til nýja leigusalans, sem þarf að endurgreiða það í lok leigusamningsins. Portúgalskir dómstólar líta á tryggingarféð sem hluta af þeirri stöðu sem nýi eigandinn tekur við. Þegar þú selur skaltu gera upp tryggingarféð í kaupsamningnum eða verðinu.
• Sala er ekki ástæða til að binda enda á leigusamninginn. Kaupandi sem vill fá íbúðina tóma verður að fara venjulegar leiðir: andmæla endurnýjun á heimilum tíma eða segja leigusamningnum upp vegna eigin húsnæðisþarfar eða barns síns þar sem lög heimila það. Hvort tveggja er háð uppsagnarfresti og skilyrðum.

Hver hefur forkaupsrétt og hversu langan tíma leigjandinn hefur til að svara

Í 1091. gr. borgaralögbókarinnar er leigjandanum veittur direito de preferência (forkaupsréttur) þegar íbúðin sem hann hefur leigt í meira en tvö ár er seld eða afhent til greiðslu skuldar (dação em cumprimento). Tveggja ára þröskuldurinn er frá Lei 64/2018.

Rétturinn stofnast ekki við gjöf, arf eða skipti milli erfingja (partilha). Hann nær aðeins til sölu.

Málsmeðferðin (4. mgr. 1091. gr. og 416.–418. gr.):

1. Semdu fyrst um kjör við kaupandann, yfirleitt í drögum eða undirrituðum kaupsamningi (contrato-promessa).
2. Sendu leigjandanum áformin um söluna og kjör hennar með ábyrgðarbréfi með móttökukvittun (carta registada com aviso de receção). Tilgreindu að minnsta kosti verð, greiðsluskilmála og fyrirhugaðan dag afsals.
3. Leigjandinn hefur 30 daga frá móttöku til að samþykkja. Til að samþykkja verður hann að ganga að öllum samningnum á sömu kjörum.
4. Ef leigjandinn hafnar skriflega, eða 30 dagar líða án svars, máttu selja kaupandanum á þeim kjörum sem þú sendir.
5. Ef kjörin breytast síðan að verulegu leyti, einkum með lægra verði, skaltu tilkynna leigjandanum aftur.

Ef íbúðin er seld ásamt öðrum eignum verður bréfið að tilgreina sérstaklega verðið sem ákveðið er fyrir íbúð leigjandans (6. mgr. 1091. gr.). 8. mgr. 1091. gr. á við um íbúð í byggingu sem ekki er skipt í lögformlega eignarhluta (propriedade horizontal). Hún gerði leigjandanum kleift að kaupa hlut í byggingunni. Árið 2020 lýsti stjórnlagadómstóllinn (úrskurður 299/2020) hana andstæða stjórnarskrá með almennum bindandi áhrifum. Samkvæmt 9. mgr. 1091. gr. geta leigjendur slíkrar byggingar þó enn tekið sig saman um að kaupa alla bygginguna.

Hvað gerist ef þú virðir ekki rétt leigjandans

Ef þú selur án þess að tilkynna, eða selur á betri kjörum en þú bauðst, getur leigjandinn höfðað ação de preferência (forkaupsréttarmál) samkvæmt 1410. gr.:

• Fresturinn er sex mánuðir frá þeim degi sem leigjandinn fékk vitneskju um meginkjör sölunnar.
• Leigjandinn verður að leggja fram verðið innan 15 daga frá málshöfðun.
• Ef leigjandinn vinnur málið tekur hann sæti kaupandans. Kaupandinn missir íbúðina og verður að endurheimta peningana sína frá þér.

Af þessari ástæðu biðja kaupendur, bankar og lögbókendur yfirleitt um sönnun þess að þú hafir tilkynnt: bréfið, póstkvittunina og skriflegt svar leigjandans.

Að selja með leigjanda eða með íbúðina lausa

Flestir kaupendur sem ætla að búa í íbúðinni vilja fá hana lausa. Margir kaupa ekki með leigjanda í íbúðinni, eða bjóða minna. Fyrir fjárfesta getur áreiðanlegur leigjandi á sanngjarnri leigu verið kostur, sérstaklega nú þegar leiga allt að €2.300 á mánuði fellur undir 10% skatthlutfallið (45. gr. C EBF, 2026–2029).

Atriði sem hafa áhrif á verðið:

• Leigan miðað við markaðinn. Leiga undir markaðsverði á löngum leigusamningi vegur þyngst á verðinu.
• Hvenær næst er löglega hægt að binda enda á leigusamninginn eða hafna endurnýjun hans. Uppsagnarfrestir leigusalans ráðast af lengd leigusamningsins og upphafsdegi hans.
• Greiðslusaga leigjandans. Sýndu kvittanir og staðfestu að engin vanskil séu.
• Forkaupsréttur leigjandans. Ferlið lengir tímaáætlunina um minnst 30 daga. Sumir kaupendur hætta við frekar en að bíða.

Ekki þrýsta á leigjanda að flytja út svo þú getir selt. Áreitni gagnvart leigjendum er bönnuð samkvæmt reglum um leigu í þéttbýli (NRAU) og hvert samkomulag um að ljúka leigusamningi fyrr ætti að vera skriflegt. Það er löglegt að semja um að leigjandi flytji út af fúsum og frjálsum vilja, oft gegn greiðslu.

Að erfa íbúð með leigjanda: hver er leigusalinn?

Þegar eigandi deyr verður eignin hluti af herança indivisa (óskiptu dánarbúi) þar til erfingjarnir skipta því. Þangað til eiga erfingjarnir dánarbúið saman. Cabeça-de-casal (umsjónarmaður dánarbúsins) stýrir því. Samkvæmt 2080. gr. borgaralögbókarinnar fellur þetta hlutverk fyrst í hlut eftirlifandi maka ef hann er erfingi eða á rétt á helmingi eigna hjónanna, síðan skiptastjóra (executor) og loks nánustu lögerfingjum.

Fyrir leigjandann:

• Leigusamningurinn helst óbreyttur (1057. gr.).
• Dánarbúið er leigusalinn fram að partilha. Leigan er greidd dánarbúinu og umsjónarmaðurinn innheimtir hana og heldur bókhaldið.
• Þegar íbúðinni hefur verið úthlutað til eins erfingja í partilha verður sá erfingi leigusalinn.
• Tilkynntu leigjandanum skriflega við hvern hann á að eiga samskipti og nýju bankaupplýsingarnar. Sendu afrit af dánarvottorðinu eða habilitação de herdeiros (skjali sem tilgreinir erfingjana).

Hvað þarf að uppfæra hjá Finanças

• Tilkynntu andlátið. Umsjónarmaðurinn skilar Modelo 1 vegna imposto do selo (stimpilgjalds) með viðauka I, lista yfir eignir dánarbúsins. Fresturinn er lok þriðja mánaðar eftir andlátsmánuðinn (3. mgr. 26. gr. CIS). Framtalið er skylt jafnvel þótt enginn skattur sé greiðsluskyldur.
• Fáðu NIF fyrir dánarbúið. Dánarbúið hefur eigið skattnúmer, sem sótt er um á Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Leigukvittanir. Umsjónarmaðurinn verður að gefa út rafrænar leigukvittanir í nafni dánarbúsins, með NIF-númeri dánarbúsins. Umsjónarmaðurinn annast leigusamningsyfirlýsinguna (Modelo 2) fyrir dánarbúið. Ef umsjónarmaðurinn er eldri en 65 ára eru pappírskvittanir heimilar. Hver meðerfingi verður þá að skila Modelo 44 fyrir sinn hluta leigunnar fyrir lok febrúar.
• Tekjuskattur. Hver erfingi telur fram sinn hluta leigunnar á eigin IRS-framtali (Anexo F), í hlutfalli við hlut sinn í dánarbúinu (19. gr. CIRS).
• Eftir partilha. Erfinginn sem fær íbúðina skráir hana í fasteignaskrá. Upp frá því færast skrár leigusamningsins og kvittanir á eigið NIF-númer þess erfingja.

Ef það er leigjandinn sem deyr gilda aðrar reglur. 1106. gr. borgaralögbókarinnar ræður því hvort maki, sambúðarmaki eða ættingi sem býr í íbúðinni geti tekið við leigusamningnum.

Stimpilgjald af arfi

Í Portúgal er enginn sérstakur erfðafjárskattur. Arfur er skattlagður með stimpilgjaldi samkvæmt lið 1.2 í stimpilgjaldstöflunni:

Fyrir fasteignir leggjast 10% á valor patrimonial tributário (VPT), skattmatið í fasteignaskránni. 0,8% gjaldið samkvæmt lið 1.1 gildir um kaup og gjafir á fasteignum, ekki um arf. Skatturinn gildir vegna þess að eignin er í Portúgal, hvar sem erfingjarnir búa. Kannaðu hvort búsetulandið þitt skattleggi einnig arfinn og hvort það veiti frádrátt vegna portúgalska skattsins.

Söluhagnaður við sölu: íbúar og þeir sem búa erlendis

Hagnaðurinn er söluverðið að frádregnu kaupverðinu. Leyfilegur kostnaður er dreginn frá: kostnaður við kaup og sölu og skjalfestar endurbætur sem unnar voru á síðustu 12 árum. Ef þú hefur átt íbúðina í meira en 24 mánuði er kaupverðið fyrst hækkað með opinberum verðbólgustuðlum.

Fyrir erfða eign er kaupverðið það verð sem notað var vegna stimpilgjalds, að jafnaði VPT, jafnvel þótt erfinginn hafi ekkert stimpilgjald greitt (45. gr. CIRS). Kaupdagurinn er dánardagurinn. Lágt VPT getur því þýtt mikinn skattskyldan hagnað. Eignir sem hinn látni eignaðist fyrir 1. janúar 1989 falla utan fjármagnstekjuskatts samkvæmt bráðabirgðareglu.

• Íbúar. 50% hagnaðarins bætast við aðrar tekjur þínar og eru skattlögð samkvæmt stighækkandi IRS-þrepum (2. mgr. 43. gr. CIRS).
• Þeir sem búa erlendis. Frá 2023 gilda sama 50% regla og stighækkandi þrep. Fasta 28% hlutfallið var afnumið. Þú verður að gefa upp heimstekjur þínar, sem ráða hlutfallinu en eru ekki sjálfar skattlagðar í Portúgal.

Tilkynntu söluna í Anexo G á IRS-framtali söluársins, sem skilað er á tímabilinu apríl til júní árið eftir.

Undanþága vegna endurfjárfestingar 2026–2029

Decree-Law 97/2026 bætti nýjum reglum við 10. gr. CIRS (7.–9. mgr.). Þær gilda um sölu íbúða sem fram fer á tímabilinu 1. janúar 2026 til 31. desember 2029, þar á meðal íbúða sem þú leigir út frekar en býrð í. Hagnaður þinn er ekki skattlagður ef allt eftirfarandi á við:

1. Þú endurfjárfestir söluverðið, að frádregnu húsnæðisláni á seldu íbúðinni sem þú greiðir upp, í kaupum á einni eða fleiri íbúðum í Portúgal til útleigu.
2. Þú endurfjárfestir á tímabilinu frá 24 mánuðum fyrir til 36 mánaða eftir söluna.
3. Þú tilgreinir á IRS-framtali söluársins að þú hyggist endurfjárfesta, og fjárhæðina.
4. Þú undirritar íbúðarleigusamning innan sex mánaða frá endurfjárfestingunni, eða frá sölunni ef hún er síðar. Leigan má ekki fara yfir mörk hóflegrar leigu, €2.300 á mánuði árið 2026. Réttlætanlegar tafir, svo sem vegna brýnna framkvæmda, eru heimilar.
5. Á fyrstu fimm árunum leigirðu íbúðina út í minnst 36 mánuði samtals, leigan fer aldrei yfir mörkin og þú hvorki selur né gefur íbúðina.

Ef þú endurfjárfestir aðeins hluta fjárhæðarinnar er aðeins sá hluti hagnaðarins undanþeginn. Ef þú brýtur gegn skilyrði er hagnaðurinn skattlagður á því ári sem brotið á sér stað, ásamt uppbótarvöxtum.

Textinn setur ekkert skilyrði um búsetu. Þeir sem búa erlendis ættu engu að síður að fá staðfestingu hjá skattyfirvöldum eða ráðgjafa áður en þeir treysta á undanþáguna.

Gátlisti

• Fyrir sölu: kannaðu hvort leigjandinn hafi leigt íbúðina í meira en tvö ár. Ef svo er skaltu senda tilboðsbréfið með ábyrgðarpósti með öllum kjörum og bíða í 30 daga eða eftir skriflegri höfnun.
• Við afsal: gerðu upp tryggingarféð og leigu yfirstandandi mánaðar. Afhentu leigusamninginn, kvittanirnar og upplýsingar um leigjandann.
• Við andlát: skipaðu umsjónarmann, sæktu um NIF fyrir dánarbúið og skilaðu Modelo 1 vegna stimpilgjalds fyrir lok þriðja mánaðar eftir andlátsmánuðinn.
• Á meðan dánarbúið er óskipt: gefðu út kvittanir á NIF-númeri dánarbúsins. Hver erfingi telur fram sinn hluta í Anexo F.
• Við sölu íbúðar með hagnaði: geymdu sönnun um framkvæmdir og kostnað. Ákveddu snemma hvort þú endurfjárfestir samkvæmt reglunum 2026–2029 og tilgreindu það á framtalinu.