Išnuomoto būsto pardavimas ar paveldėjimas Portugalijoje

Kai išnuomotas būstas Portugalijoje parduodamas ar atitenka įpėdiniams, nuomos sutartis nesibaigia. Pirkėjas ar įpėdiniai perima nuomotojo vaidmenį tomis pačiomis sąlygomis. Prieš parduodant, nuomininkui, kuris būstą nuomojasi daugiau nei dvejus metus, turi būti pasiūlyta jį nupirkti už tą pačią kainą. Įpėdiniai apie mirtį Finanças turi pranešti maždaug per tris mėnesius. Nuo 2026 m. pardavėjai, kurie gautas lėšas reinvestuoja į būstus, nuomojamus už vidutinį nuomos mokestį, gali išvengti kapitalo prieaugio mokesčio.

Ar nuomos sutartis išlieka pardavus būstą ar mirus savininkui?

Taip. Pagal Código Civil (Civilinio kodekso) 1057 straipsnį tas, kas įgyja turtą, „perima nuomotojo teises ir pareigas“. Teisininkai šį principą žino kaip emptio non tollit locatum: pardavimas nenutraukia nuomos. Jis taikomas pardavimui, dovanojimui ir paveldėjimui.

Ką tai reiškia praktiškai:

• Nuomininkui nereikia sutikti su nuomotojo pasikeitimu.
• Nuomos mokestis, pabaigos data, pratęsimo sąlygos ir kasmetinio indeksavimo taisyklės išlieka tokios pačios.
• Užstatas pereina naujajam nuomotojui, kuris turės jį grąžinti pasibaigus sutarčiai. Portugalijos teismai užstatą laiko naujojo savininko perimamos padėties dalimi. Parduodami užstato klausimą sureguliuokite akte arba kainoje.
• Pardavimas nėra pagrindas nutraukti sutartį. Pirkėjas, norintis tuščio būsto, turi naudotis įprastais keliais: prieštarauti pratęsimui leistiną dieną arba nutraukti sutartį dėl savo ar vaiko būsto poreikių, kai tai leidžia įstatymas. Abiem atvejais taikomi įspėjimo terminai ir sąlygos.

Kas turi pirmumo teisę ir kiek laiko nuomininkas turi atsakyti

Civilinio kodekso 1091 straipsnis suteikia nuomininkui direito de preferência (pirmumo teisę), kai būstas, kurį jis nuomojasi daugiau nei dvejus metus, parduodamas arba perduodamas skolai padengti (dação em cumprimento). Dvejų metų riba nustatyta Lei 64/2018.

Ši teisė neatsiranda dovanojant, paveldint ar dalijantis turtą tarp įpėdinių (partilha). Ji apima tik pardavimą.

Procedūra (1091 str. 4 d. ir 416–418 str.):

1. Pirmiausia susitarkite dėl sąlygų su savo pirkėju, paprastai preliminariosios sutarties (contrato-promessa) projekte ar pasirašytoje sutartyje.
2. Išsiųskite nuomininkui pardavimo planą ir jo sąlygas registruotu laišku su įteikimo patvirtinimu (carta registada com aviso de receção). Nurodykite bent kainą, mokėjimo sąlygas ir planuojamą akto sudarymo datą.
3. Nuomininkas turi 30 dienų nuo gavimo sutikti. Norėdamas sutikti, jis turi priimti visą sandorį tomis pačiomis sąlygomis.
4. Jei nuomininkas raštu atsisako arba 30 dienų praeina be atsakymo, galite parduoti savo pirkėjui išsiųstomis sąlygomis.
5. Jei vėliau sąlygos reikšmingai pasikeičia, ypač sumažėja kaina, nuomininkui praneškite dar kartą.

Jei būstas parduodamas kartu su kitais turto objektais, laiške turi būti atskirai nurodyta nuomininko būstui priskirta kaina (1091 str. 6 d.). 1091 straipsnio 8 dalis taikoma butui pastate, kuris nepadalytas į teisinius vienetus (propriedade horizontal). Ji leido nuomininkui įsigyti pastato dalį. 2020 m. Konstitucinis Teismas (sprendimas 299/2020) ją pripažino prieštaraujančia Konstitucijai su visuotine privalomąja galia. Pagal 1091 str. 9 d. tokio pastato nuomininkai vis dar gali susivienyti ir nupirkti visą pastatą.

Kas nutinka, jei nepaisote nuomininko teisės

Jei parduodate nepranešę arba parduodate geresnėmis sąlygomis, nei pasiūlėte, nuomininkas pagal 1410 str. gali pareikšti ação de preferência (pirmumo teisės ieškinį):

• Terminas – šeši mėnesiai nuo dienos, kai nuomininkas sužinojo esmines pardavimo sąlygas.
• Nuomininkas per 15 dienų nuo ieškinio pateikimo turi deponuoti kainą.
• Jei nuomininkas laimi, jis užima pirkėjo vietą. Pirkėjas netenka būsto ir savo pinigus turi atgauti iš Jūsų.

Dėl šios priežasties pirkėjai, bankai ir notarai paprastai prašo įrodymo, kad pranešėte: laiško, pašto kvito ir rašytinio nuomininko atsakymo.

Pardavimas su nuomininku ar su laisvu būstu

Dauguma pirkėjų, perkančių būstą gyventi, nori laisvo būsto. Daugelis nepirks su jame gyvenančiu nuomininku arba pasiūlys mažiau. Investuotojams patikimas nuomininkas, mokantis teisingą nuomos mokestį, gali būti privalumas, ypač dabar, kai nuomos mokesčiams iki 2 300 € per mėnesį taikomas 10 % mokesčio tarifas (EBF 45-C str., 2026–2029 m.).

Kainai įtaką darantys veiksniai:

• Nuomos mokestis, palyginti su rinka. Mažesnis už rinkos nuomos mokestis pagal ilgalaikę sutartį kainą veikia labiausiai.
• Kada galėsite teisėtai nutraukti ar nepratęsti sutarties. Nuomotojo įspėjimo terminai priklauso nuo sutarties trukmės ir jos pradžios datos.
• Nuomininko mokėjimų istorija. Parodykite kvitus ir patvirtinkite, kad įsiskolinimų nėra.
• Nuomininko pirmumo teisė. Procesas tvarkaraštį pailgina bent 30 dienų. Kai kurie pirkėjai pasitraukia, užuot laukę.

Nespauskite nuomininko išsikraustyti, kad galėtumėte parduoti. Nuomininkų priekabiavimas draudžiamas pagal miesto nuomos taisykles (NRAU), o bet koks susitarimas nutraukti sutartį anksčiau laiko turėtų būti rašytinis. Susitarti dėl savanoriško išsikraustymo, dažnai už išmoką, yra teisėta.

Išnuomoto būsto paveldėjimas: kas yra nuomotojas?

Mirus savininkui, turtas tampa herança indivisa (nepadalyto palikimo) dalimi, kol įpėdiniai jo nepasidalija. Iki tol įpėdiniai palikimą valdo kartu. Jį tvarko cabeça-de-casal (palikimo administratorius). Pagal Civilinio kodekso 2080 str. šis vaidmuo pirmiausia tenka išgyvenusiam sutuoktiniui, jei jis yra įpėdinis arba turi teisę į pusę sutuoktinių turto, tada testamento vykdytojui, tada artimiausiems įstatyminiams įpėdiniams.

Nuomininkui:

• Nuomos sutartis tęsiasi nepakitusi (1057 str.).
• Iki partilha nuomotojas yra palikimas. Nuomos mokestis mokamas palikimui, o administratorius jį surenka ir tvarko apskaitą.
• Kai partilha metu būstas priskiriamas vienam įpėdiniui, tas įpėdinis tampa nuomotoju.
• Raštu praneškite nuomininkui, su kuo bendrauti, ir naujus banko rekvizitus. Atsiųskite mirties liudijimo arba habilitação de herdeiros (įpėdinius nurodančio akto) kopiją.

Ką atnaujinti Finanças

• Praneškite apie mirtį. Administratorius pateikia imposto do selo (žyminio mokesčio) Modelo 1 su I priedu – palikimo turto sąrašu. Terminas – trečiojo mėnesio po mirties mėnesio pabaiga (CIS 26 str. 3 d.). Deklaracija privaloma net tada, kai mokesčio mokėti nereikia.
• Gaukite NIF palikimui. Palikimas turi savo mokesčių mokėtojo numerį, kurio prašoma Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Nuomos kvitai. Elektroninius nuomos kvitus palikimo vardu, naudodamas palikimo NIF, turi išrašyti administratorius. Administratorius tvarko palikimo nuomos sutarties deklaraciją (Modelo 2). Jei administratoriui daugiau nei 65 metai, leidžiami popieriniai kvitai. Tada kiekvienas bendraįpėdinis iki vasario pabaigos turi pateikti Modelo 44 už savo nuomos mokesčio dalį.
• Pajamų mokestis. Kiekvienas įpėdinis savo nuomos pajamų dalį deklaruoja savo IRS deklaracijoje (Anexo F), proporcingai savo palikimo daliai (CIRS 19 str.).
• Po partilha. Būstą gavęs įpėdinis jį įregistruoja nekilnojamojo turto registre. Nuo tada nuomos sutarties įrašai ir kvitai perkeliami į to įpėdinio NIF.

Jei miršta nuomininkas, taikomos kitos taisyklės. Civilinio kodekso 1106 straipsnis nustato, ar būste gyvenantis sutuoktinis, partneris ar giminaitis gali perimti nuomos sutartį.

Žyminis mokestis paveldint

Portugalijoje atskiro paveldėjimo mokesčio nėra. Palikimai apmokestinami žyminiu mokesčiu pagal žyminio mokesčio lentelės 1.2 punktą:

Nekilnojamajam turtui 10 % skaičiuojama nuo valor patrimonial tributário (VPT), turto registre nurodytos mokestinės vertės. 0,8 % mokestis pagal 1.1 punktą taikomas turto pirkimui ir dovanojimui, o ne paveldėjimui. Mokestis taikomas todėl, kad turtas yra Portugalijoje, kad ir kur gyventų įpėdiniai. Patikrinkite, ar Jūsų rezidavimo šalis taip pat apmokestina palikimą ir ar ji įskaito Portugalijos mokestį.

Kapitalo prieaugis parduodant: rezidentai ir nerezidentai

Prieaugis – tai pardavimo kaina atėmus įsigijimo vertę. Atimamos leistinos išlaidos: pirkimo ir pardavimo išlaidos bei dokumentais pagrįsti pagerinimo darbai, atlikti per pastaruosius 12 metų. Jei būstas Jums priklauso daugiau nei 24 mėnesius, įsigijimo vertė pirmiausia padidinama oficialiais infliacijos koeficientais.

Paveldėtam turtui įsigijimo vertė yra žyminiam mokesčiui naudota vertė, paprastai VPT, net jei įpėdinis žyminio mokesčio nemokėjo (CIRS 45 str.). Įsigijimo data – mirties data. Todėl maža VPT gali reikšti didelį apmokestinamąjį prieaugį. Turtui, kurį mirusysis įsigijo iki 1989 m. sausio 1 d., pagal pereinamąją taisyklę kapitalo prieaugio mokestis netaikomas.

• Rezidentai. 50 % prieaugio pridedama prie kitų Jūsų pajamų ir apmokestinama progresiniais IRS tarifais (CIRS 43 str. 2 d.).
• Nerezidentai. Nuo 2023 m. taikoma ta pati 50 % taisyklė ir progresiniai tarifai. Fiksuotas 28 % tarifas panaikintas. Turite deklaruoti savo pasaulines pajamas, kurios lemia tarifą, bet pačios Portugalijoje neapmokestinamos.

Apie pardavimą praneškite pardavimo metų IRS deklaracijos Anexo G, teikiamoje kitų metų balandžio–birželio mėn.

2026–2029 m. reinvestavimo išimtis

Decree-Law 97/2026 į CIRS 10 str. įtraukė naujas taisykles (7–9 d.). Jos taikomos būstų pardavimams, atliktiems nuo 2026 m. sausio 1 d. iki 2029 m. gruodžio 31 d., įskaitant būstus, kuriuos nuomojate, o ne gyvenate juose. Jūsų prieaugis neapmokestinamas, jei tenkinamos visos šios sąlygos:

1. Pardavimo kainą, atėmus bet kokią parduoto būsto hipoteką, kurią grąžinate, reinvestuojate įsigydami vieną ar daugiau būstų Portugalijoje nuomai.
2. Reinvestuojate per laikotarpį nuo 24 mėnesių iki ir 36 mėnesių po pardavimo.
3. Pardavimo metų IRS deklaracijoje nurodote ketinimą reinvestuoti ir sumą.
4. Per šešis mėnesius nuo reinvestavimo arba nuo pardavimo, jei jis vėlesnis, pasirašote gyvenamojo būsto nuomos sutartį. Nuomos mokestis neturi viršyti vidutinio nuomos mokesčio ribos – 2026 m. 2 300 € per mėnesį. Pateisinami vėlavimai, pavyzdžiui, dėl skubių darbų, leidžiami.
5. Per pirmuosius penkerius metus būstą nuomojate iš viso bent 36 mėnesius, nuomos mokestis niekada neviršija ribos, ir būsto neparduodate bei nedovanojate.

Jei reinvestuojate tik dalį sumos, nuo mokesčio atleidžiama tik ta prieaugio dalis. Jei pažeidžiate sąlygą, prieaugis apmokestinamas pažeidimo metais, pridedant kompensacines palūkanas.

Tekstas nenustato jokios rezidavimo sąlygos. Vis dėlto nerezidentai, prieš remdamiesi šia išimtimi, turėtų pasitikrinti su mokesčių administratoriumi ar konsultantu.

Kontrolinis sąrašas

• Prieš parduodant: patikrinkite, ar nuomininkas būstą nuomojasi daugiau nei dvejus metus. Jei taip, išsiųskite registruotą pasiūlymo laišką su visomis sąlygomis ir palaukite 30 dienų arba rašytinio atsisakymo.
• Sudarant aktą: sureguliuokite užstatą ir einamojo mėnesio nuomos mokestį. Perduokite nuomos sutartį, kvitus ir nuomininko duomenis.
• Mirties atveju: paskirkite administratorių, paprašykite palikimo NIF ir iki trečiojo mėnesio po mirties mėnesio pabaigos pateikite žyminio mokesčio Modelo 1.
• Kol palikimas nepadalytas: kvitus išrašykite palikimo NIF. Kiekvienas įpėdinis savo dalį deklaruoja Anexo F.
• Parduodant būstą su prieaugiu: saugokite darbų ir išlaidų įrodymus. Anksti nuspręskite, ar reinvestuosite pagal 2026–2029 m. taisykles, ir nurodykite tai savo deklaracijoje.