Eine vermietete Wohnung in Portugal verkaufen oder erben

Wird eine vermietete Wohnung in Portugal verkauft oder geht sie auf Erben über, endet der Mietvertrag nicht. Der Käufer oder die Erben treten zu denselben Bedingungen als Vermieter ein. Vor dem Verkauf muss einem Mieter, der die Wohnung seit mehr als zwei Jahren mietet, die Möglichkeit gegeben werden, sie zum selben Preis zu kaufen. Erben müssen den Todesfall innerhalb von etwa drei Monaten den Finanças melden. Ab 2026 können Verkäufer, die den Erlös in Wohnungen reinvestieren, die zu moderaten Mieten vermietet werden, die Steuer auf den Veräußerungsgewinn vermeiden.

Überdauert der Mietvertrag einen Verkauf oder den Tod des Eigentümers?

Ja. Nach Artikel 1057 des Código Civil (Zivilgesetzbuch) „tritt“ derjenige, der die Immobilie erwirbt, „in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein“. Juristen kennen den Grundsatz als emptio non tollit locatum: Kauf bricht nicht Miete. Er gilt für einen Verkauf, eine Schenkung und eine Erbschaft.

Was dies in der Praxis bedeutet:

• Der Mieter muss dem Wechsel des Vermieters nicht zustimmen.
• Die Miete, das Enddatum, die Verlängerungsbedingungen und die Regeln zur jährlichen Anpassung bleiben unverändert.
• Die Kaution geht auf den neuen Vermieter über, der sie am Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen muss. Portugiesische Gerichte behandeln die Kaution als Teil der Rechtsstellung, die der neue Eigentümer übernimmt. Regeln Sie die Kaution beim Verkauf in der Urkunde oder im Kaufpreis.
• Ein Verkauf ist kein Grund zur Beendigung des Mietvertrags. Ein Käufer, der die Wohnung leer haben möchte, muss die üblichen Wege gehen: der Verlängerung zu einem zulässigen Zeitpunkt widersprechen oder den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs für sich oder ein Kind beenden, wo das Gesetz dies erlaubt. Für beides gelten Fristen und Bedingungen.

Wer ein Vorkaufsrecht hat und wie lange der Mieter für die Antwort Zeit hat

Artikel 1091 des Zivilgesetzbuchs gewährt dem Mieter ein direito de preferência (Vorkaufsrecht), wenn die Wohnung, die er seit mehr als zwei Jahren mietet, verkauft oder an Erfüllungs statt zur Tilgung einer Schuld übertragen wird (dação em cumprimento). Die Zwei-Jahres-Schwelle stammt aus Lei 64/2018.

Das Recht entsteht nicht bei einer Schenkung, einer Erbschaft oder einer Teilung unter Erben (partilha). Es gilt nur für Verkäufe.

Das Verfahren (Art. 1091 Abs. 4 und Art. 416–418):

1. Einigen Sie sich zunächst mit Ihrem Käufer über die Bedingungen, in der Regel in einem Entwurf oder einem unterzeichneten Vorvertrag (contrato-promessa).
2. Senden Sie dem Mieter die Verkaufsabsicht und ihre Bedingungen per Einschreiben mit Rückschein (carta registada com aviso de receção). Geben Sie mindestens den Preis, die Zahlungsbedingungen und den geplanten Beurkundungstermin an.
3. Der Mieter hat 30 Tage ab Zugang, um anzunehmen. Um anzunehmen, muss er das gesamte Geschäft zu denselben Bedingungen übernehmen.
4. Lehnt der Mieter schriftlich ab oder verstreichen die 30 Tage ohne Antwort, dürfen Sie zu den mitgeteilten Bedingungen an Ihren Käufer verkaufen.
5. Ändern sich die Bedingungen danach wesentlich, insbesondere durch einen niedrigeren Preis, benachrichtigen Sie den Mieter erneut.

Wird die Wohnung zusammen mit anderen Immobilien verkauft, muss das Schreiben den auf die Wohnung des Mieters entfallenden Preis gesondert angeben (Art. 1091 Abs. 6). Artikel 1091 Abs. 8 betrifft eine Wohnung in einem Gebäude, das nicht in rechtliche Einheiten aufgeteilt ist (propriedade horizontal). Er erlaubte dem Mieter, einen Anteil am Gebäude zu kaufen. 2020 hat das Verfassungsgericht ihn (Urteil 299/2020) mit allgemeinverbindlicher Wirkung für verfassungswidrig erklärt. Nach Art. 1091 Abs. 9 können sich die Mieter eines solchen Gebäudes weiterhin zusammenschließen, um das gesamte Gebäude zu kaufen.

Was passiert, wenn Sie das Recht des Mieters übergehen

Verkaufen Sie ohne Mitteilung oder zu besseren Bedingungen als angeboten, kann der Mieter nach Art. 1410 eine ação de preferência (Vorkaufsklage) erheben:

• Die Frist beträgt sechs Monate ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter von den wesentlichen Bedingungen des Verkaufs erfahren hat.
• Der Mieter muss den Preis innerhalb von 15 Tagen nach Klageerhebung hinterlegen.
• Gewinnt der Mieter, tritt er an die Stelle des Käufers. Der Käufer verliert die Wohnung und muss sein Geld von Ihnen zurückfordern.

Aus diesem Grund verlangen Käufer, Banken und Notare in der Regel einen Nachweis, dass Sie die Mitteilung gemacht haben: das Schreiben, den Einlieferungsbeleg und die schriftliche Antwort des Mieters.

Mit Mieter oder leer verkaufen

Die meisten Käufer, die selbst einziehen wollen, möchten eine leere Wohnung. Viele kaufen nicht mit einem vorhandenen Mieter oder bieten weniger. Für Investoren kann ein zuverlässiger Mieter zu einer angemessenen Miete ein Vorteil sein, besonders jetzt, da Mieten bis 2.300 € im Monat für den Steuersatz von 10 % in Betracht kommen (EBF Art. 45-C, 2026–2029).

Punkte, die den Preis beeinflussen:

• Die Miete im Vergleich zum Markt. Eine Miete unter Marktniveau bei einem langen Mietvertrag wirkt sich am stärksten auf den Preis aus.
• Wann Sie den Mietvertrag frühestens rechtmäßig beenden oder nicht verlängern können. Die Fristen des Vermieters hängen von der Laufzeit des Mietvertrags und seinem Beginndatum ab.
• Das Zahlungsverhalten des Mieters. Legen Sie Quittungen vor und bestätigen Sie, dass keine Rückstände bestehen.
• Das Vorkaufsrecht des Mieters. Das Verfahren verlängert den Zeitplan um mindestens 30 Tage. Manche Käufer springen lieber ab, als zu warten.

Setzen Sie einen Mieter nicht unter Druck, auszuziehen, damit Sie verkaufen können. Die Belästigung von Mietern ist nach dem Recht der städtischen Mietverhältnisse (NRAU) verboten, und jede Vereinbarung über eine vorzeitige Beendigung des Mietvertrags sollte schriftlich erfolgen. Ein einvernehmlicher Auszug, oft gegen eine Zahlung, ist rechtmäßig.

Eine vermietete Wohnung erben: wer ist der Vermieter?

Stirbt ein Eigentümer, wird die Immobilie Teil einer herança indivisa (ungeteilte Erbengemeinschaft), bis die Erben sie aufteilen. Bis dahin halten die Erben den Nachlass gemeinsam. Der cabeça-de-casal (Nachlassverwalter) verwaltet ihn. Nach Art. 2080 Zivilgesetzbuch fällt diese Rolle zunächst dem überlebenden Ehegatten zu, wenn er Erbe ist oder Anspruch auf die Hälfte des gemeinsamen Vermögens hat, dann einem Testamentsvollstrecker und dann den nächsten gesetzlichen Erben.

Für den Mieter gilt:

• Der Mietvertrag läuft unverändert weiter (Art. 1057).
• Bis zur partilha ist der Nachlass der Vermieter. Die Miete wird an den Nachlass gezahlt, und der Verwalter zieht sie ein und führt die Abrechnung.
• Sobald die Wohnung in der partilha einem Erben zugeteilt ist, wird dieser Erbe zum Vermieter.
• Teilen Sie dem Mieter schriftlich mit, an wen er sich wenden soll und wie die neue Bankverbindung lautet. Senden Sie eine Kopie der Sterbeurkunde oder der habilitação de herdeiros (Urkunde über die Erbenfeststellung).

Was bei den Finanças zu aktualisieren ist

• Den Todesfall melden. Der Verwalter reicht das Modelo 1 der imposto do selo (Stempelsteuer) mit Anhang I ein, einer Aufstellung der Vermögenswerte des Nachlasses. Die Frist ist das Ende des dritten Monats nach dem Sterbemonat (CIS Art. 26 Abs. 3). Die Erklärung ist auch dann erforderlich, wenn keine Steuer anfällt.
• Eine NIF für den Nachlass beantragen. Der Nachlass hat eine eigene Steuernummer, die im Portal das Finanças beantragt wird (Herança Indivisa).
• Mietquittungen. Elektronische Mietquittungen müssen vom Verwalter im Namen des Nachlasses mit dessen NIF ausgestellt werden. Der Verwalter kümmert sich um die Meldung des Mietvertrags (Modelo 2) für den Nachlass. Ist der Verwalter über 65, sind Papierquittungen zulässig. Jeder Miterbe muss dann bis Ende Februar das Modelo 44 für seinen Anteil an der Miete einreichen.
• Einkommensteuer. Jeder Erbe erklärt seinen Anteil an der Miete in seiner eigenen IRS-Erklärung (Anexo F), im Verhältnis zu seinem Anteil am Nachlass (CIRS Art. 19).
• Nach der partilha. Der Erbe, der die Wohnung erhält, lässt sie im Grundbuch eintragen. Ab dann laufen die Mietvertragsdaten und Quittungen auf die eigene NIF dieses Erben.

Stirbt der Mieter, gelten andere Regeln. Artikel 1106 des Zivilgesetzbuchs bestimmt, ob ein in der Wohnung lebender Ehegatte, Partner oder Verwandter den Mietvertrag übernehmen kann.

Stempelsteuer auf Erbschaften

Portugal hat keine gesonderte Erbschaftsteuer. Erbschaften werden über die Stempelsteuer nach Position 1.2 der Stempelsteuertabelle besteuert:

Bei Immobilien werden die 10 % auf den valor patrimonial tributário (VPT) erhoben, den steuerlichen Wert im Immobilienregister. Die Abgabe von 0,8 % nach Position 1.1 gilt für Käufe und Schenkungen von Immobilien, nicht für Erbschaften. Die Steuer fällt an, weil sich die Immobilie in Portugal befindet, unabhängig davon, wo die Erben leben. Prüfen Sie, ob Ihr Wohnsitzland die Erbschaft ebenfalls besteuert und ob es die portugiesische Steuer anrechnet.

Veräußerungsgewinne beim Verkauf: Ansässige und Nichtansässige

Der Gewinn ist der Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungswerts. Abzugsfähige Kosten werden abgezogen: die Kosten von Kauf und Verkauf sowie belegte Modernisierungsarbeiten der letzten 12 Jahre. Haben Sie die Wohnung länger als 24 Monate besessen, wird der Anschaffungswert zunächst mit amtlichen Inflationskoeffizienten angehoben.

Bei geerbten Immobilien ist der Anschaffungswert der für die Stempelsteuer verwendete Wert, normalerweise der VPT, auch wenn der Erbe keine Stempelsteuer gezahlt hat (CIRS Art. 45). Das Anschaffungsdatum ist der Todestag. Ein niedriger VPT kann daher einen hohen steuerpflichtigen Gewinn bedeuten. Immobilien, die der Verstorbene vor dem 1. Januar 1989 erworben hat, fallen nach einer Übergangsregel nicht unter die Steuer auf Veräußerungsgewinne.

• Ansässige. 50 % des Gewinns werden zu Ihren übrigen Einkünften hinzugerechnet und zu den progressiven IRS-Sätzen besteuert (CIRS Art. 43 Abs. 2).
• Nichtansässige. Seit 2023 gelten dieselbe 50-%-Regel und dieselben progressiven Sätze. Der Pauschalsatz von 28 % wurde abgeschafft. Sie müssen Ihr Welteinkommen angeben, das den Steuersatz bestimmt, selbst aber nicht in Portugal besteuert wird.

Melden Sie den Verkauf in der Anexo G der IRS-Erklärung für das Verkaufsjahr, die zwischen April und Juni des Folgejahres eingereicht wird.

Der Reinvestitionsausschluss 2026–2029

Das Gesetzesdekret 97/2026 hat CIRS Art. 10 neue Regeln hinzugefügt (Nr. 7–9). Sie gelten für Verkäufe von Wohnungen zwischen dem 1. Januar 2026 und dem 31. Dezember 2029, auch für Wohnungen, die Sie vermieten, statt selbst darin zu wohnen. Ihr Gewinn wird nicht besteuert, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:

1. Sie reinvestieren den Verkaufspreis, abzüglich einer von Ihnen zurückgezahlten Hypothek auf die verkaufte Wohnung, in den Kauf einer oder mehrerer Wohnungen in Portugal zur Vermietung.
2. Sie reinvestieren im Zeitraum von 24 Monaten vor bis 36 Monaten nach dem Verkauf.
3. Sie geben in Ihrer IRS-Erklärung für das Verkaufsjahr die Reinvestitionsabsicht und den Betrag an.
4. Sie schließen innerhalb von sechs Monaten nach der Reinvestition oder, falls später, nach dem Verkauf einen Wohnraummietvertrag. Die Miete darf die Grenze für moderate Mieten nicht überschreiten, 2.300 € im Monat im Jahr 2026. Begründete Verzögerungen, etwa wegen dringender Arbeiten, sind zulässig.
5. In den ersten fünf Jahren vermieten Sie die Wohnung insgesamt mindestens 36 Monate, die Miete überschreitet nie die Grenze, und Sie verkaufen oder verschenken die Wohnung nicht.

Reinvestieren Sie nur einen Teil des Betrags, ist nur der entsprechende Teil des Gewinns befreit. Verstoßen Sie gegen eine Bedingung, wird der Gewinn im Jahr des Verstoßes besteuert, zuzüglich Ausgleichszinsen.

Der Text sieht keine Bedingung zum Wohnsitz vor. Dennoch sollten Nichtansässige dies mit der Steuerbehörde oder einem Berater klären, bevor sie sich auf den Ausschluss verlassen.

Checkliste

• Vor dem Verkauf: Prüfen Sie, ob der Mieter die Wohnung seit mehr als zwei Jahren mietet. Wenn ja, senden Sie das Angebotsschreiben per Einschreiben mit allen Bedingungen und warten Sie 30 Tage oder eine schriftliche Ablehnung ab.
• Bei der Beurkundung: Regeln Sie die Kaution und die Miete für den laufenden Monat. Übergeben Sie den Mietvertrag, die Quittungen und die Angaben des Mieters.
• Im Todesfall: Bestimmen Sie den Verwalter, beantragen Sie die NIF des Nachlasses und reichen Sie das Modelo 1 der Stempelsteuer bis zum Ende des dritten Monats nach dem Sterbemonat ein.
• Solange der Nachlass ungeteilt ist: Stellen Sie Quittungen unter der NIF des Nachlasses aus. Jeder Erbe erklärt seinen Anteil in der Anexo F.
• Beim Verkauf einer Wohnung mit Gewinn: Bewahren Sie Nachweise über Arbeiten und Kosten auf. Entscheiden Sie frühzeitig, ob Sie nach den Regeln 2026–2029 reinvestieren, und geben Sie dies in Ihrer Erklärung an.