Vender o heredar una vivienda arrendada en Portugal

Cuando una vivienda arrendada en Portugal se vende o pasa a los herederos, el arrendamiento no termina. El comprador o los herederos pasan a ser el arrendador, en las mismas condiciones. Antes de vender, a un inquilino que lleva más de dos años arrendando la vivienda debe ofrecérsele la oportunidad de comprarla al mismo precio. Los herederos deben comunicar el fallecimiento a Finanças en un plazo de unos tres meses. A partir de 2026, los vendedores que reinviertan lo obtenido en viviendas arrendadas a rentas moderadas pueden evitar el impuesto sobre la ganancia patrimonial.

¿Subsiste el arrendamiento tras una venta o el fallecimiento del propietario?

Sí. Según el artículo 1057 del Código Civil, quien adquiere el inmueble «sucede en los derechos y obligaciones del arrendador». Los juristas conocen este principio como emptio non tollit locatum: la venta no rompe el arrendamiento. Se aplica a la compraventa, a la donación y a la herencia.

Qué significa esto en la práctica:

• El inquilino no tiene que consentir el cambio de arrendador.
• La renta, la fecha de fin, las condiciones de renovación y las reglas de actualización anual siguen siendo las mismas.
• La fianza pasa al nuevo arrendador, que tendrá que devolverla al final del arrendamiento. Los tribunales portugueses consideran la fianza parte de la posición que hereda el nuevo propietario. Cuando venda, liquide la fianza en la escritura o en el precio.
• La venta no es causa de extinción del arrendamiento. Un comprador que quiera la vivienda vacía debe utilizar las vías normales: oponerse a la renovación en una fecha permitida, o poner fin al arrendamiento por necesidad de vivienda propia o de un hijo cuando la ley lo permite. Ambas tienen plazos de preaviso y condiciones.

Quién tiene derecho de preferencia y de cuánto tiempo dispone el inquilino para responder

El artículo 1091 del Código Civil concede al inquilino un direito de preferência (derecho de preferencia) cuando la vivienda que lleva arrendando más de dos años se vende o se entrega en pago de una deuda (dação em cumprimento). El umbral de dos años procede de la Lei 64/2018.

El derecho no nace en una donación, una herencia ni una partición entre herederos (partilha). Solo abarca las ventas.

El procedimiento (art. 1091(4) y arts. 416–418):

1. Acuerde primero las condiciones con su comprador, normalmente en un borrador o en un contrato de promesa firmado (contrato-promessa).
2. Envíe al inquilino el proyecto de venta y sus condiciones por carta certificada con acuse de recibo (carta registada com aviso de receção). Incluya al menos el precio, las condiciones de pago y la fecha prevista de la escritura.
3. El inquilino dispone de 30 días desde la recepción para aceptar. Para aceptar, debe asumir toda la operación en las mismas condiciones.
4. Si el inquilino renuncia por escrito, o transcurren los 30 días sin respuesta, puede vender a su comprador en las condiciones comunicadas.
5. Si después las condiciones cambian de forma relevante, especialmente con un precio más bajo, notifique de nuevo al inquilino.

Si la vivienda se vende junto con otros inmuebles, la carta debe indicar por separado el precio atribuido a la vivienda del inquilino (art. 1091(6)). El artículo 1091(8) se aplica a un piso en un edificio no dividido en unidades jurídicas (propriedade horizontal). Permitía al inquilino comprar una cuota del edificio. En 2020, el Tribunal Constitucional (sentencia 299/2020) lo declaró inconstitucional con fuerza obligatoria general. Según el art. 1091(9), los inquilinos de un edificio así pueden seguir uniéndose para comprar el edificio completo.

Qué ocurre si ignora el derecho del inquilino

Si vende sin notificar, o vende en condiciones mejores que las ofrecidas, el inquilino puede interponer una ação de preferência (acción de preferencia) en virtud del art. 1410:

• El plazo es de seis meses desde la fecha en que el inquilino conoció las condiciones esenciales de la venta.
• El inquilino debe depositar el precio en los 15 días siguientes a la presentación de la demanda.
• Si el inquilino gana, ocupa el lugar del comprador. El comprador pierde la vivienda y debe recuperar su dinero de usted.

Por este motivo, los compradores, los bancos y los notarios suelen pedir la prueba de que usted hizo la notificación: la carta, el resguardo postal y la respuesta por escrito del inquilino.

Vender con inquilino o con la vivienda libre

La mayoría de los compradores de viviendas para residir quieren la vivienda libre. Muchos no comprarán con un inquilino dentro, u ofrecerán menos. Para los inversores, un inquilino fiable con una renta justa puede ser una ventaja, sobre todo ahora que las rentas de hasta 2.300 € al mes pueden acogerse al tipo impositivo del 10 % (art. 45-C del EBF, 2026–2029).

Aspectos que influyen en el precio:

• La renta en comparación con el mercado. Una renta inferior a la de mercado en un arrendamiento largo es lo que más pesa en el precio.
• Cuándo podrá próximamente poner fin legalmente al arrendamiento o no renovarlo. Los plazos de preaviso del arrendador dependen de la duración del arrendamiento y de su fecha de inicio.
• El historial de pagos del inquilino. Muestre los recibos y confirme que no hay atrasos.
• El derecho de preferencia del inquilino. El procedimiento añade al menos 30 días al calendario. Algunos compradores prefieren retirarse antes que esperar.

No presione a un inquilino para que se marche y así poder vender. El acoso a los inquilinos está prohibido por las normas del arrendamiento urbano (NRAU), y cualquier acuerdo para poner fin anticipadamente al arrendamiento debe constar por escrito. Pactar una salida voluntaria, a menudo con un pago, es lícito.

Heredar una vivienda arrendada: ¿quién es el arrendador?

Cuando fallece un propietario, el inmueble pasa a formar parte de una herança indivisa (herencia indivisa) hasta que los herederos la dividan. Hasta entonces, los herederos poseen la herencia en común. La administra el cabeça-de-casal (administrador de la herencia). Según el art. 2080 del Código Civil, esta función corresponde en primer lugar al cónyuge supérstite si es heredero o tiene derecho a la mitad de los bienes del matrimonio, después a un albacea y, a continuación, a los herederos legales más próximos.

Para el inquilino:

• El arrendamiento continúa sin cambios (art. 1057).
• La herencia es el arrendador hasta la partilha. La renta se paga a la herencia, y el administrador la cobra y lleva las cuentas.
• Una vez adjudicada la vivienda a un heredero en la partilha, ese heredero pasa a ser el arrendador.
• Informe por escrito al inquilino de con quién debe tratar y de los nuevos datos bancarios. Envíe una copia del certificado de defunción o de la habilitação de herdeiros (escritura de declaración de herederos).

Qué actualizar en Finanças

• Comunique el fallecimiento. El administrador presenta el Modelo 1 del imposto do selo (impuesto de sellos) con el Anexo I, una relación de los bienes de la herencia. El plazo vence al final del tercer mes siguiente al mes del fallecimiento (art. 26(3) del CIS). La declaración es obligatoria aunque no se deba ningún impuesto.
• Obtenga un NIF para la herencia. La herencia tiene su propio número fiscal, que se solicita en el Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Recibos de renta. Los recibos electrónicos de renta debe emitirlos el administrador en nombre de la herencia, con el NIF de la herencia. El administrador se ocupa de la declaración del contrato (Modelo 2) por la herencia. Si el administrador tiene más de 65 años, se admiten recibos en papel. En ese caso, cada coheredero debe presentar el Modelo 44 por su parte de la renta antes del final de febrero.
• Impuesto sobre la renta. Cada heredero declara su parte de la renta en su propia declaración del IRS (Anexo F), en proporción a su cuota en la herencia (art. 19 del CIRS).
• Tras la partilha. El heredero que recibe la vivienda la inscribe en el registro de la propiedad. A partir de entonces, los registros del contrato y los recibos pasan al NIF propio de ese heredero.

Si quien fallece es el inquilino, se aplican normas distintas. El artículo 1106 del Código Civil determina si un cónyuge, pareja o familiar que viva en la vivienda puede subrogarse en el arrendamiento.

Impuesto de sellos sobre la herencia

Portugal no tiene un impuesto de sucesiones independiente. Las herencias tributan a través del impuesto de sellos, según la partida 1.2 de la tabla del impuesto de sellos:

Para los inmuebles, el 10 % se aplica sobre el valor patrimonial tributário (VPT), el valor fiscal que figura en el registro catastral. El gravamen del 0,8 % de la partida 1.1 se aplica a las compras y donaciones de inmuebles, no a las herencias. El impuesto se aplica porque el inmueble está en Portugal, dondequiera que vivan los herederos. Compruebe si su país de residencia grava también la herencia y si concede un crédito por el impuesto portugués.

Ganancias patrimoniales al vender: residentes y no residentes

La ganancia es el precio de venta menos el valor de adquisición. Se deducen los gastos admitidos: los costes de compra y venta, y las obras de mejora documentadas realizadas en los últimos 12 años. Si ha sido propietario de la vivienda durante más de 24 meses, el valor de adquisición se actualiza primero con los coeficientes oficiales de inflación.

En el caso de inmuebles heredados, el valor de adquisición es el valor utilizado para el impuesto de sellos, normalmente el VPT, aunque el heredero no haya pagado impuesto de sellos (art. 45 del CIRS). La fecha de adquisición es la fecha del fallecimiento. Por tanto, un VPT bajo puede suponer una gran ganancia imponible. Los inmuebles que el causante adquirió antes del 1 de enero de 1989 quedan fuera del impuesto sobre las ganancias patrimoniales en virtud de una norma transitoria.

• Residentes. El 50 % de la ganancia se suma a sus demás ingresos y tributa a los tipos progresivos del IRS (art. 43(2) del CIRS).
• No residentes. Desde 2023 se aplican la misma regla del 50 % y los tipos progresivos. El tipo fijo del 28 % fue derogado. Debe declarar su renta mundial, que determina el tipo pero que en sí misma no tributa en Portugal.

Declare la venta en el Anexo G de la declaración del IRS del año de la venta, presentada entre abril y junio del año siguiente.

La exclusión por reinversión de 2026–2029

El Decreto-Lei 97/2026 añadió nuevas normas al art. 10 del CIRS (n.os 7–9). Se aplican a las ventas de viviendas realizadas entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2029, incluidas las viviendas que arrienda en lugar de habitar. Su ganancia no tributa si se cumplen todas estas condiciones:

1. Reinvierte el precio de venta, menos la hipoteca de la vivienda vendida que amortice, en la compra de una o varias viviendas en Portugal destinadas al arrendamiento.
2. Reinvierte entre 24 meses antes y 36 meses después de la venta.
3. Declara su intención de reinvertir, y el importe, en su declaración del IRS del año de la venta.
4. Firma un arrendamiento de vivienda en los seis meses siguientes a la reinversión, o a la venta si es posterior. La renta no debe superar el límite de renta moderada, 2.300 € al mes en 2026. Se admiten retrasos justificados, como obras urgentes.
5. Durante los cinco primeros años arrienda la vivienda durante al menos 36 meses en total, la renta nunca supera el límite y no vende ni dona la vivienda.

Si solo reinvierte una parte del importe, solo queda exenta esa parte de la ganancia. Si incumple una condición, la ganancia tributa en el año del incumplimiento, más intereses compensatorios.

El texto no establece ninguna condición de residencia. Aun así, los no residentes deben confirmarlo con la administración tributaria o con un asesor antes de contar con la exclusión.

Lista de comprobación

• Antes de vender: compruebe si el inquilino lleva más de dos años arrendando la vivienda. En ese caso, envíe la carta certificada de oferta con todas las condiciones y espere 30 días o una renuncia por escrito.
• En la escritura: liquide la fianza y la renta del mes en curso. Entregue el contrato, los recibos y los datos del inquilino.
• En caso de fallecimiento: designe al administrador, solicite el NIF de la herencia y presente el Modelo 1 del impuesto de sellos antes del final del tercer mes siguiente al mes del fallecimiento.
• Mientras la herencia esté indivisa: emita los recibos con el NIF de la herencia. Cada heredero declara su parte en el Anexo F.
• Al vender una vivienda con ganancia: conserve los justificantes de obras y gastos. Decida pronto si reinvertirá conforme a las normas de 2026–2029, e indíquelo en su declaración.