Продаж або успадкування житла з орендарем у Португалії

Коли орендоване житло в Португалії продають або воно переходить до спадкоємців, договір оренди не припиняється. Покупець або спадкоємці стають орендодавцем на тих самих умовах. Перед продажем орендарю, який орендує житло понад два роки, необхідно запропонувати купити його за тією самою ціною. Спадкоємці повинні повідомити Finanças про смерть приблизно протягом трьох місяців. З 2026 року продавці, які реінвестують виручені кошти в житло, що здається за помірною орендною платою, можуть уникнути податку на приріст капіталу.

Чи зберігається договір оренди після продажу або смерті власника?

Так. Згідно зі статтею 1057 Código Civil (Цивільного кодексу) той, хто набуває нерухомість, «набуває прав і обов’язків орендодавця». Юристи знають цей принцип як emptio non tollit locatum: продаж не розриває оренди. Він застосовується до продажу, дарування та спадкування.

Що це означає на практиці:

• Згода орендаря на зміну орендодавця не потрібна.
• Орендна плата, дата закінчення, умови продовження та правила щорічної індексації залишаються незмінними.
• Застава переходить до нового орендодавця, який повинен буде повернути її після закінчення оренди. Португальські суди розглядають заставу як частину правового становища, яке успадковує новий власник. Під час продажу врегулюйте питання застави в договорі купівлі-продажу або в ціні.
• Продаж не є підставою для припинення оренди. Покупець, який хоче отримати житло вільним, мусить використовувати звичайні шляхи: заперечити проти продовження в дозволену дату або припинити оренду для власного проживання чи проживання дитини, якщо закон це дозволяє. Обидва варіанти мають строки попередження та умови.

Хто має переважне право на купівлю і скільки часу орендар має на відповідь

Стаття 1091 Цивільного кодексу надає орендарю direito de preferência (переважне право на купівлю), коли житло, яке він орендує понад два роки, продається або передається в рахунок погашення боргу (dação em cumprimento). Поріг у два роки встановлено Lei 64/2018.

Це право не виникає в разі дарування, спадкування чи поділу між спадкоємцями (partilha). Воно стосується лише продажу.

Порядок (ст. 1091(4) і ст. 416–418):

1. Спершу погодьте умови з покупцем, зазвичай у проєкті або підписаному попередньому договорі (contrato-promessa).
2. Надішліть орендарю інформацію про намір продати та умови продажу рекомендованим листом із повідомленням про вручення (carta registada com aviso de receção). Вкажіть щонайменше ціну, умови оплати та заплановану дату укладення договору купівлі-продажу.
3. Орендар має 30 днів від дати отримання, щоб погодитися. Погоджуючись, він повинен прийняти всю угоду на тих самих умовах.
4. Якщо орендар письмово відмовиться або 30 днів минуть без відповіді, Ви можете продати житло своєму покупцеві на надісланих умовах.
5. Якщо після цього умови суттєво зміняться, особливо якщо ціна знизиться, повідомте орендаря знову.

Якщо житло продається разом з іншими об’єктами, у листі має бути окремо зазначено ціну, що припадає на житло орендаря (ст. 1091(6)). Стаття 1091(8) стосується квартири в будівлі, не поділеній на юридично відокремлені одиниці (propriedade horizontal). Вона дозволяла орендарю купити частку будівлі. У 2020 році Конституційний суд (рішення 299/2020) визнав її неконституційною із загальнообов’язковою силою. Згідно зі ст. 1091(9) орендарі такої будівлі все ж можуть об’єднатися, щоб купити всю будівлю.

Що буде, якщо Ви проігноруєте право орендаря

Якщо Ви продасте житло без повідомлення або на кращих умовах, ніж запропонували, орендар може подати ação de preferência (позов про переважне право) згідно зі ст. 1410:

• Строк — шість місяців від дати, коли орендар дізнався про істотні умови продажу.
• Орендар повинен внести ціну на депозит протягом 15 днів після подання позову.
• Якщо орендар виграє, він займає місце покупця. Покупець втрачає житло і мусить вимагати повернення своїх коштів від Вас.

З цієї причини покупці, банки та нотаріуси зазвичай вимагають доказів того, що Ви повідомили орендаря: лист, поштову квитанцію та письмову відповідь орендаря.

Продаж з орендарем чи вільним від проживання

Більшість покупців, які купують житло для себе, хочуть отримати його вільним. Багато хто не купуватиме житло з орендарем або запропонує меншу ціну. Для інвесторів надійний орендар зі справедливою орендною платою може бути перевагою, особливо тепер, коли орендна плата до 2 300 € на місяць дає право на ставку податку 10% (ст. 45-C EBF, 2026–2029).

Що впливає на ціну:

• Орендна плата порівняно з ринком. Найбільше на ціну впливає орендна плата нижче ринкової за довгостроковим договором.
• Коли наступного разу можна буде законно припинити договір або не продовжити його. Строки попередження орендодавця залежать від тривалості договору та дати його початку.
• Платіжна історія орендаря. Покажіть квитанції та підтвердьте відсутність заборгованості.
• Переважне право орендаря. Процедура додає до графіка щонайменше 30 днів. Деякі покупці воліють відмовитися, ніж чекати.

Не тисніть на орендаря, щоб він виїхав і Ви могли продати житло. Переслідування орендарів заборонене правилами міської оренди (NRAU), а будь-яку угоду про дострокове припинення оренди слід оформлювати письмово. Погодити добровільний виїзд, часто з виплатою, законно.

Успадкування житла з орендарем: хто є орендодавцем?

Коли власник помирає, нерухомість стає частиною herança indivisa (нерозподіленої спадщини), доки спадкоємці її не поділять. До того часу спадкоємці володіють спадщиною спільно. Нею управляє cabeça-de-casal (адміністратор спадщини). Згідно зі ст. 2080 Цивільного кодексу ця роль переходить насамперед до того з подружжя, хто пережив, якщо він є спадкоємцем або має право на половину майна подружжя, далі — до виконавця заповіту, а далі — до найближчих спадкоємців за законом.

Для орендаря:

• Договір оренди продовжує діяти без змін (ст. 1057).
• До partilha орендодавцем є спадщина. Орендна плата сплачується спадщині, а адміністратор отримує її та веде облік.
• Щойно житло в межах partilha буде виділено одному спадкоємцю, саме він стає орендодавцем.
• Письмово повідомте орендаря, з ким йому мати справу, і нові банківські реквізити. Надішліть копію свідоцтва про смерть або habilitação de herdeiros (акта, що визначає спадкоємців).

Що оновити у Finanças

• Повідомте про смерть. Адміністратор подає Modelo 1 з imposto do selo (гербового збору) з Додатком I — переліком майна спадщини. Строк — до кінця третього місяця після місяця смерті (ст. 26(3) CIS). Декларація обов’язкова навіть тоді, коли податок не сплачується.
• Отримайте NIF для спадщини. Спадщина має власний податковий номер, який запитують на Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Квитанції про оплату оренди. Електронні квитанції про оплату оренди повинен видавати адміністратор від імені спадщини, використовуючи NIF спадщини. Адміністратор займається декларацією про договір оренди (Modelo 2) для спадщини. Якщо адміністраторові понад 65 років, дозволено паперові квитанції. Тоді кожен співспадкоємець повинен подати Modelo 44 щодо своєї частки орендної плати до кінця лютого.
• Податок на доходи. Кожен спадкоємець декларує свою частку орендної плати у власній декларації IRS (Anexo F) пропорційно своїй частці у спадщині (ст. 19 CIRS).
• Після partilha. Спадкоємець, який отримує житло, реєструє його в реєстрі нерухомості. Відтоді записи щодо договору оренди та квитанції переходять на власний NIF цього спадкоємця.

Якщо помирає орендар, діють інші правила. Стаття 1106 Цивільного кодексу визначає, чи може чоловік, дружина, партнер або родич, що проживає в житлі, перейняти договір оренди.

Гербовий збір зі спадщини

У Португалії немає окремого податку на спадщину. Спадщина оподатковується гербовим збором згідно з пунктом 1.2 таблиці гербового збору:

Для нерухомості 10% нараховуються на valor patrimonial tributário (VPT), податкову вартість у реєстрі нерухомості. Збір 0,8% за пунктом 1.1 застосовується до купівлі та дарування нерухомості, а не до спадкування. Податок застосовується тому, що нерухомість розташована в Португалії, незалежно від місця проживання спадкоємців. Перевірте, чи оподатковує спадщину також країна Вашого резидентства і чи зараховує вона португальський податок.

Приріст капіталу під час продажу: резиденти та нерезиденти

Приріст — це ціна продажу мінус вартість придбання. Вираховуються дозволені витрати: витрати на купівлю й продаж, а також задокументовані роботи з поліпшення, виконані за останні 12 років. Якщо Ви володієте житлом понад 24 місяці, вартість придбання спершу збільшується на офіційні коефіцієнти інфляції.

Для успадкованої нерухомості вартістю придбання є вартість, використана для гербового збору, зазвичай VPT, навіть якщо спадкоємець гербового збору не сплачував (ст. 45 CIRS). Датою придбання є дата смерті. Тому низька VPT може означати великий оподатковуваний приріст. Нерухомість, набута померлим до 1 січня 1989 року, згідно з перехідним правилом не підпадає під податок на приріст капіталу.

• Резиденти. 50% приросту додаються до інших Ваших доходів і оподатковуються за прогресивними ставками IRS (ст. 43(2) CIRS).
• Нерезиденти. З 2023 року застосовуються те саме правило 50% і прогресивні ставки. Фіксовану ставку 28% скасовано. Ви повинні задекларувати свій світовий дохід, який визначає ставку, але сам у Португалії не оподатковується.

Повідомте про продаж в Anexo G декларації IRS за рік продажу, яку подають із квітня по червень наступного року.

Виключення в разі реінвестування на 2026–2029 роки

Декрет-закон 97/2026 додав нові правила до ст. 10 CIRS (п. 7–9). Вони застосовуються до продажу житла, здійсненого з 1 січня 2026 року до 31 грудня 2029 року, зокрема житла, яке Ви здавали в оренду, а не в якому жили. Ваш приріст не оподатковується, якщо виконуються всі умови:

1. Ви реінвестуєте ціну продажу за вирахуванням будь-якої іпотеки на продане житло, яку Ви погашаєте, у купівлю одного чи кількох об’єктів житла в Португалії для здачі в оренду.
2. Ви реінвестуєте в період від 24 місяців до і 36 місяців після продажу.
3. Ви зазначаєте намір реінвестувати та суму в декларації IRS за рік продажу.
4. Ви підписуєте договір оренди житла протягом шести місяців після реінвестування або після продажу, якщо він пізніше. Орендна плата не повинна перевищувати ліміту помірної орендної плати — 2 300 € на місяць у 2026 році. Обґрунтовані затримки, як-от термінові роботи, допускаються.
5. Протягом перших п’яти років Ви здаєте житло в оренду загалом щонайменше 36 місяців, орендна плата ніколи не перевищує ліміту, і Ви не продаєте й не даруєте житло.

Якщо Ви реінвестуєте лише частину суми, звільняється лише відповідна частина приросту. Якщо Ви порушите умову, приріст оподатковується в році порушення плюс компенсаційні відсотки.

Текст не встановлює умов щодо резидентства. Проте нерезидентам варто отримати підтвердження в податковій адміністрації чи в консультанта, перш ніж покладатися на це виключення.

Контрольний список

• Перед продажем: перевірте, чи орендує орендар житло понад два роки. Якщо так, надішліть рекомендований лист із пропозицією та повними умовами й зачекайте 30 днів або письмової відмови.
• Під час укладення договору купівлі-продажу: врегулюйте питання застави та орендної плати за поточний місяць. Передайте договір оренди, квитанції та дані орендаря.
• У разі смерті: призначте адміністратора, запитайте NIF для спадщини та подайте Modelo 1 гербового збору до кінця третього місяця після місяця смерті.
• Поки спадщина не поділена: видавайте квитанції під NIF спадщини. Кожен спадкоємець декларує свою частку в Anexo F.
• Під час продажу житла з приростом: зберігайте підтвердження робіт і витрат. Заздалегідь вирішіть, чи реінвестуватимете за правилами 2026–2029 років, і зазначте це в декларації.