Vendre ou hériter d’un logement loué au Portugal

Lorsqu’un logement loué au Portugal est vendu ou transmis à des héritiers, le bail ne prend pas fin. L’acquéreur ou les héritiers deviennent bailleurs, aux mêmes conditions. Avant de vendre, vous devez offrir à un locataire qui loue le logement depuis plus de deux ans la possibilité de l’acheter au même prix. Les héritiers doivent déclarer le décès aux Finanças dans un délai d’environ trois mois. À partir de 2026, les vendeurs qui réinvestissent le produit de la vente dans des logements loués à des loyers modérés peuvent échapper à l’impôt sur les plus-values.

Le bail survit-il à une vente ou au décès du propriétaire ?

Oui. En vertu de l’article 1057 du Código Civil (Code civil), quiconque acquiert le bien « succède aux droits et obligations du bailleur ». Les juristes connaissent ce principe sous le nom d’emptio non tollit locatum : la vente ne rompt pas le bail. Il s’applique à une vente, à une donation et à une succession.

Ce que cela signifie en pratique :

• Le locataire n’a pas à consentir au changement de bailleur.
• Le loyer, la date de fin, les conditions de renouvellement et les règles de révision annuelle restent inchangés.
• Le dépôt de garantie est transmis au nouveau bailleur, qui devra le restituer à la fin du bail. Les tribunaux portugais considèrent le dépôt comme faisant partie de la position dont hérite le nouveau propriétaire. Lorsque vous vendez, réglez la question du dépôt dans l’acte ou dans le prix.
• Une vente ne constitue pas un motif de résiliation du bail. Un acquéreur qui souhaite un logement libre doit emprunter les voies normales : s’opposer au renouvellement à une date autorisée, ou mettre fin au bail pour se loger lui-même ou loger un enfant lorsque la loi le permet. Ces deux voies comportent des préavis et des conditions.

Qui bénéficie d’un droit de préemption, et de combien de temps le locataire dispose pour répondre

L’article 1091 du Code civil accorde au locataire un direito de preferência (droit de préemption) lorsque le logement qu’il loue depuis plus de deux ans est vendu ou remis en paiement d’une dette (dação em cumprimento). Le seuil de deux ans date de la Lei 64/2018.

Ce droit ne naît pas en cas de donation, de succession ou de partage entre héritiers (partilha). Il ne concerne que les ventes.

La procédure (art. 1091(4) et art. 416 à 418) :

1. Convenez d’abord des conditions avec votre acquéreur, généralement dans un projet de compromis ou un compromis signé (contrato-promessa).
2. Adressez au locataire le projet de vente et ses conditions par lettre recommandée avec accusé de réception (carta registada com aviso de receção). Indiquez au minimum le prix, les modalités de paiement et la date prévue de l’acte.
3. Le locataire dispose de 30 jours à compter de la réception pour accepter. Pour accepter, il doit reprendre l’intégralité de l’opération aux mêmes conditions.
4. Si le locataire refuse par écrit, ou si les 30 jours s’écoulent sans réponse, vous pouvez vendre à votre acquéreur aux conditions notifiées.
5. Si les conditions changent ensuite de manière significative, en particulier si le prix baisse, informez à nouveau le locataire.

Si le logement est vendu avec d’autres biens, la lettre doit indiquer séparément le prix attribué au logement du locataire (art. 1091(6)). L’article 1091(8) visait un appartement situé dans un immeuble non divisé en lots juridiques (propriedade horizontal). Il permettait au locataire d’acheter une quote-part de l’immeuble. En 2020, la Cour constitutionnelle (arrêt 299/2020) l’a déclaré inconstitutionnel avec force obligatoire générale. En vertu de l’art. 1091(9), les locataires d’un tel immeuble peuvent toujours se regrouper pour acheter l’immeuble entier.

Ce qui se passe si vous ignorez le droit du locataire

Si vous vendez sans notification, ou à des conditions plus favorables que celles proposées, le locataire peut intenter une ação de preferência (action en préemption) en vertu de l’art. 1410 :

• Le délai est de six mois à compter de la date à laquelle le locataire a eu connaissance des éléments essentiels de la vente.
• Le locataire doit consigner le prix dans les 15 jours suivant l’introduction de l’action.
• Si le locataire obtient gain de cause, il prend la place de l’acquéreur. L’acquéreur perd le logement et doit se retourner contre vous pour récupérer son argent.

C’est pourquoi les acquéreurs, les banques et les notaires demandent généralement la preuve que vous avez effectué la notification : la lettre, le récépissé postal et la réponse écrite du locataire.

Vendre avec un locataire en place ou libre d’occupation

La plupart des acquéreurs qui achètent pour y habiter souhaitent un logement libre. Beaucoup n’achèteront pas avec un locataire en place, ou proposeront un prix inférieur. Pour les investisseurs, un locataire fiable payant un loyer correct peut être un atout, d’autant plus que les loyers jusqu’à 2 300 € par mois bénéficient désormais du taux d’imposition de 10 % (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Les éléments qui influent sur le prix :

• Le loyer par rapport au marché. Un loyer inférieur au marché dans le cadre d’un bail long pèse le plus sur le prix.
• La prochaine date à laquelle il est légalement possible de mettre fin au bail ou de ne pas le renouveler. Les préavis du bailleur dépendent de la durée du bail et de sa date de début.
• L’historique de paiement du locataire. Présentez les quittances et confirmez l’absence d’arriérés.
• Le droit de préemption du locataire. La procédure allonge le calendrier d’au moins 30 jours. Certains acquéreurs renoncent plutôt que d’attendre.

Ne faites pas pression sur un locataire pour qu’il parte afin de pouvoir vendre. Le harcèlement des locataires est interdit par les règles relatives aux baux urbains (NRAU), et tout accord de résiliation anticipée du bail devrait être écrit. Convenir d’un départ volontaire, souvent moyennant un paiement, est légal.

Hériter d’un logement loué : qui est le bailleur ?

Au décès d’un propriétaire, le bien entre dans une herança indivisa (succession indivise) jusqu’au partage entre les héritiers. D’ici là, les héritiers détiennent la succession ensemble. Le cabeça-de-casal (administrateur de la succession) la gère. En vertu de l’art. 2080 du Code civil, ce rôle revient d’abord au conjoint survivant s’il est héritier ou a droit à la moitié des biens du couple, puis à un exécuteur testamentaire, puis aux héritiers légaux les plus proches.

Pour le locataire :

• Le bail se poursuit sans changement (art. 1057).
• La succession est le bailleur jusqu’à la partilha. Le loyer est versé à la succession, et l’administrateur l’encaisse et tient les comptes.
• Une fois le logement attribué à un héritier lors de la partilha, cet héritier devient le bailleur.
• Indiquez par écrit au locataire son interlocuteur et les nouvelles coordonnées bancaires. Joignez une copie de l’acte de décès ou de l’habilitação de herdeiros (acte de dévolution successorale).

Ce qu’il faut mettre à jour auprès des Finanças

• Déclarer le décès. L’administrateur dépose le Modelo 1 de l’imposto do selo (droit de timbre) avec l’annexe I, qui recense les biens de la succession. Le délai expire à la fin du troisième mois suivant le mois du décès (CIS art. 26(3)). La déclaration est obligatoire même lorsqu’aucun impôt n’est dû.
• Obtenir un NIF pour la succession. La succession dispose de son propre numéro fiscal, demandé sur le Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Quittances de loyer. Les quittances de loyer électroniques doivent être émises par l’administrateur au nom de la succession, avec le NIF de celle-ci. L’administrateur se charge de la déclaration du bail (Modelo 2) pour la succession. Si l’administrateur a plus de 65 ans, les quittances papier sont admises. Chaque cohéritier doit alors déposer le Modelo 44 pour sa part du loyer avant la fin du mois de février.
• Impôt sur le revenu. Chaque héritier déclare sa part des loyers dans sa propre déclaration d’IRS (Anexo F), proportionnellement à sa part dans la succession (CIRS art. 19).
• Après la partilha. L’héritier qui reçoit le logement le fait inscrire au registre foncier. À partir de ce moment, les données du bail et les quittances passent sous le NIF propre de cet héritier.

Si c’est le locataire qui décède, d’autres règles s’appliquent. L’article 1106 du Code civil détermine si un conjoint, un partenaire ou un parent vivant dans le logement peut reprendre le bail.

Le droit de timbre sur les successions

Le Portugal n’a pas d’impôt sur les successions distinct. Les successions sont imposées au moyen du droit de timbre, au titre du poste 1.2 de la table du droit de timbre :

Pour les biens immobiliers, les 10 % sont calculés sur la valor patrimonial tributário (VPT), la valeur fiscale inscrite au registre des biens. Le droit de 0,8 % du poste 1.1 s’applique aux achats et aux donations de biens, et non aux successions. L’impôt est dû parce que le bien se trouve au Portugal, où que vivent les héritiers. Vérifiez si votre pays de résidence impose également la succession et s’il accorde un crédit au titre de l’impôt portugais.

Les plus-values lors de la vente : résidents et non-résidents

La plus-value correspond au prix de vente diminué de la valeur d’acquisition. Les frais admis sont déduits : les frais d’achat et de vente, ainsi que les travaux d’amélioration justifiés réalisés au cours des 12 dernières années. Si vous détenez le logement depuis plus de 24 mois, la valeur d’acquisition est d’abord revalorisée au moyen des coefficients officiels d’inflation.

Pour un bien hérité, la valeur d’acquisition est la valeur retenue pour le droit de timbre, normalement la VPT, même si l’héritier n’a payé aucun droit de timbre (CIRS art. 45). La date d’acquisition est la date du décès. Une VPT faible peut donc entraîner une plus-value imposable importante. Les biens acquis par le défunt avant le 1er janvier 1989 échappent à l’impôt sur les plus-values en vertu d’une règle transitoire.

• Résidents. 50 % de la plus-value s’ajoutent à vos autres revenus et sont imposés au barème progressif de l’IRS (CIRS art. 43(2)).
• Non-résidents. Depuis 2023, la même règle des 50 % et le même barème progressif s’appliquent. Le taux forfaitaire de 28 % a été abrogé. Vous devez déclarer vos revenus mondiaux, qui servent à déterminer le taux mais ne sont pas eux-mêmes imposés au Portugal.

Déclarez la vente dans l’Anexo G de la déclaration d’IRS de l’année de la vente, déposée entre avril et juin de l’année suivante.

L’exonération pour réinvestissement 2026–2029

Le décret-loi 97/2026 a ajouté de nouvelles règles à l’art. 10 du CIRS (n° 7 à 9). Elles s’appliquent aux ventes de logements réalisées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2029, y compris les logements que vous louez au lieu d’y habiter. Votre plus-value n’est pas imposée si toutes les conditions suivantes sont remplies :

1. Vous réinvestissez le prix de vente, diminué du prêt hypothécaire éventuel sur le logement vendu que vous remboursez, dans l’achat d’un ou de plusieurs logements au Portugal destinés à la location.
2. Vous réinvestissez entre 24 mois avant et 36 mois après la vente.
3. Vous indiquez votre intention de réinvestir, ainsi que le montant, dans votre déclaration d’IRS de l’année de la vente.
4. Vous signez un bail d’habitation dans les six mois suivant le réinvestissement, ou la vente si elle est postérieure. Le loyer ne doit pas dépasser la limite du loyer modéré, soit 2 300 € par mois en 2026. Les retards justifiés, comme des travaux urgents, sont admis.
5. Au cours des cinq premières années, vous louez le logement pendant au moins 36 mois au total, le loyer ne dépasse jamais la limite et vous ne vendez ni ne donnez le logement.

Si vous ne réinvestissez qu’une partie du montant, seule la part correspondante de la plus-value est exonérée. Si vous ne respectez pas une condition, la plus-value est imposée au titre de l’année du manquement, majorée d’intérêts compensatoires.

Le texte ne pose aucune condition de résidence. Les non-résidents devraient néanmoins obtenir une confirmation de l’administration fiscale ou d’un conseiller avant de se prévaloir de cette exonération.

Liste de contrôle

• Avant de vendre : vérifiez si le locataire loue le logement depuis plus de deux ans. Si c’est le cas, envoyez la lettre recommandée d’offre avec l’ensemble des conditions et attendez 30 jours ou un refus écrit.
• Lors de l’acte : réglez la question du dépôt de garantie et du loyer du mois en cours. Remettez le bail, les quittances et les coordonnées du locataire.
• En cas de décès : désignez l’administrateur, demandez le NIF de la succession et déposez le Modelo 1 du droit de timbre avant la fin du troisième mois suivant le mois du décès.
• Tant que la succession est indivise : émettez les quittances sous le NIF de la succession. Chaque héritier déclare sa part dans l’Anexo F.
• En cas de vente d’un logement avec plus-value : conservez les justificatifs des travaux et des frais. Décidez tôt si vous réinvestissez dans le cadre des règles 2026–2029, et indiquez-le dans votre déclaration.