Prodej nebo dědění pronajatého bytu v Portugalsku

Když se pronajatý byt v Portugalsku prodá nebo přejde na dědice, nájem nekončí. Kupující nebo dědicové se stávají pronajímatelem za stejných podmínek. Před prodejem musí být nájemci, který byt pronajímá déle než dva roky, nabídnuta možnost jej koupit za stejnou cenu. Dědicové musí úmrtí oznámit na Finanças přibližně do tří měsíců. Od roku 2026 se prodávající, kteří výnos reinvestují do bytů pronajímaných za přiměřené nájemné, mohou vyhnout dani z kapitálových zisků.

Trvá nájem i po prodeji nebo úmrtí vlastníka?

Ano. Podle článku 1057 Código Civil (občanského zákoníku) ten, kdo nemovitost nabude, „vstupuje do práv a povinností pronajímatele“. Právníci tuto zásadu znají jako emptio non tollit locatum: koupě nájem neruší. Vztahuje se na prodej, darování i dědictví.

Co to znamená v praxi:

• Nájemce nemusí se změnou pronajímatele souhlasit.
• Nájemné, datum skončení, podmínky prodloužení a pravidla roční valorizace zůstávají stejné.
• Kauce přechází na nového pronajímatele, který ji bude muset na konci nájmu vrátit. Portugalské soudy považují kauci za součást postavení, do něhož nový vlastník vstupuje. Při prodeji kauci vypořádejte v kupní smlouvě nebo v ceně.
• Prodej není důvodem k ukončení nájmu. Kupující, který chce byt prázdný, musí využít běžné cesty: odmítnutí prodloužení k přípustnému datu, nebo ukončení nájmu pro vlastní bydlení či bydlení dítěte, kde to zákon umožňuje. Obě cesty mají výpovědní lhůty a podmínky.

Kdo má předkupní právo a jak dlouho má nájemce na odpověď

Článek 1091 občanského zákoníku dává nájemci direito de preferência (předkupní právo), je-li byt, který pronajímá déle než dva roky, prodán nebo předán na úhradu dluhu (dação em cumprimento). Dvouletá hranice pochází ze zákona Lei 64/2018.

Právo nevzniká při darování, dědění ani při rozdělení mezi dědice (partilha). Vztahuje se pouze na prodej.

Postup (čl. 1091 odst. 4 a čl. 416–418):

1. Nejprve se dohodněte na podmínkách s kupujícím, obvykle v návrhu nebo podepsané smlouvě o smlouvě budoucí (contrato-promessa).
2. Zašlete nájemci záměr prodeje a jeho podmínky doporučeným dopisem s dodejkou (carta registada com aviso de receção). Uveďte alespoň cenu, platební podmínky a plánované datum podpisu kupní smlouvy.
3. Nájemce má 30 dní od doručení na přijetí. Má-li nabídku přijmout, musí přijmout celou transakci za stejných podmínek.
4. Pokud nájemce písemně odmítne nebo uplyne 30 dní bez odpovědi, můžete prodat svému kupujícímu za podmínek, které jste zaslali.
5. Pokud se poté podmínky podstatně změní, zejména dojde-li ke snížení ceny, informujte nájemce znovu.

Prodává-li se byt společně s jinými nemovitostmi, musí dopis samostatně uvádět cenu připadající na byt nájemce (čl. 1091 odst. 6). Článek 1091 odst. 8 se vztahuje na byt v budově, která není právně rozdělena na jednotky (propriedade horizontal). Umožňoval nájemci koupit podíl na budově. V roce 2020 jej Ústavní soud (rozhodnutí 299/2020) prohlásil za protiústavní s obecně závaznými účinky. Podle čl. 1091 odst. 9 se nájemci takové budovy mohou stále spojit a koupit celou budovu.

Co se stane, když právo nájemce ignorujete

Prodáte-li bez oznámení nebo za výhodnějších podmínek, než jste nabídli, může nájemce podat ação de preferência (žalobu z předkupního práva) podle čl. 1410:

• Lhůta činí šest měsíců ode dne, kdy se nájemce dozvěděl podstatné podmínky prodeje.
• Nájemce musí do 15 dnů od podání žaloby složit kupní cenu.
• Pokud nájemce uspěje, nastoupí na místo kupujícího. Kupující byt ztrácí a své peníze musí vymáhat po Vás.

Z tohoto důvodu kupující, banky a notáři obvykle požadují doklad o tom, že jste oznámení zaslali: dopis, podací lístek a písemnou odpověď nájemce.

Prodej s nájemcem, nebo vyklizený

Většina kupujících, kteří chtějí v bytě bydlet, požaduje vyklizený byt. Mnozí byt s nájemcem nekoupí, nebo nabídnou méně. Pro investory může být spolehlivý nájemce s přiměřeným nájemným výhodou, zejména nyní, kdy nájemné do 2 300 € měsíčně zakládá nárok na daňovou sazbu 10 % (EBF čl. 45-C, 2026–2029).

Body, které ovlivňují cenu:

• Nájemné ve srovnání s trhem. Na cenu nejvíce doléhá podtržní nájemné u dlouhodobé smlouvy.
• Kdy lze nájem příště legálně ukončit nebo neprodloužit. Výpovědní lhůty pronajímatele závisí na délce nájmu a datu jeho začátku.
• Platební morálka nájemce. Předložte potvrzení o nájemném a doložte, že nejsou žádné nedoplatky.
• Předkupní právo nájemce. Postup prodlužuje harmonogram nejméně o 30 dní. Někteří kupující raději odstoupí, než aby čekali.

Nenuťte nájemce k odchodu, abyste mohli prodat. Obtěžování nájemců je podle pravidel nájmu městských nemovitostí (NRAU) zakázáno a jakákoli dohoda o předčasném ukončení nájmu by měla být písemná. Dohoda o dobrovolném odchodu, často spojená s platbou, je legální.

Dědění pronajatého bytu: kdo je pronajímatelem?

Když vlastník zemře, stává se nemovitost součástí herança indivisa (nerozdělené pozůstalosti), dokud ji dědicové nerozdělí. Do té doby drží dědicové pozůstalost společně. Spravuje ji cabeça-de-casal (správce pozůstalosti). Podle čl. 2080 občanského zákoníku připadá tato role nejprve pozůstalému manželovi, je-li dědicem nebo má-li nárok na polovinu společného jmění, poté vykonavateli závěti a poté nejbližším zákonným dědicům.

Pro nájemce:

• Nájem pokračuje beze změny (čl. 1057).
• Do partilha je pronajímatelem pozůstalost. Nájemné se platí pozůstalosti a správce je vybírá a vede účetnictví.
• Jakmile je byt v rámci partilha přidělen jednomu dědici, stává se pronajímatelem tento dědic.
• Písemně nájemci sdělte, s kým má jednat, a nové bankovní spojení. Zašlete kopii úmrtního listu nebo habilitação de herdeiros (listiny určující dědice).

Co aktualizovat na Finanças

• Oznámení úmrtí. Správce podává Modelo 1 imposto do selo (kolkovného) s přílohou I, seznamem majetku pozůstalosti. Lhůta je do konce třetího měsíce následujícího po měsíci úmrtí (CIS čl. 26 odst. 3). Přiznání je povinné, i když není splatná žádná daň.
• Získání NIF pro pozůstalost. Pozůstalost má vlastní daňové číslo, o které se žádá na Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Potvrzení o nájemném. Elektronická potvrzení o nájemném musí vystavovat správce jménem pozůstalosti s použitím NIF pozůstalosti. Správce vyřizuje i oznámení nájemní smlouvy (Modelo 2) za pozůstalost. Je-li správci více než 65 let, jsou povolena papírová potvrzení. Každý spoludědic pak musí do konce února podat Modelo 44 za svůj podíl na nájemném.
• Daň z příjmů. Každý dědic přiznává svůj podíl na nájemném ve svém vlastním přiznání k IRS (Anexo F), v poměru ke svému podílu na pozůstalosti (CIRS čl. 19).
• Po partilha. Dědic, který byt získá, jej zapíše do katastru nemovitostí. Od té chvíle přecházejí záznamy o nájmu a potvrzení na vlastní NIF tohoto dědice.

Zemře-li nájemce, platí jiná pravidla. Článek 1106 občanského zákoníku rozhoduje, zda může nájem převzít manžel, partner nebo příbuzný žijící v bytě.

Kolkovné z dědictví

Portugalsko nemá samostatnou dědickou daň. Dědictví se zdaňuje kolkovným podle položky 1.2 sazebníku kolkovného:

U nemovitostí se 10 % vyměřuje z valor patrimonial tributário (VPT), daňové hodnoty v rejstříku nemovitostí. Poplatek 0,8 % podle položky 1.1 se vztahuje na koupi a darování nemovitostí, nikoli na dědictví. Daň se uplatňuje, protože se nemovitost nachází v Portugalsku, bez ohledu na to, kde dědicové žijí. Ověřte si, zda dědictví zdaňuje i Váš stát rezidentství a zda poskytuje zápočet portugalské daně.

Kapitálové zisky při prodeji: rezidenti a nerezidenti

Zisk je prodejní cena snížená o pořizovací hodnotu. Odečítají se uznatelné náklady: náklady na koupi a prodej a doložené práce na technickém zhodnocení provedené v posledních 12 letech. Vlastníte-li byt déle než 24 měsíců, pořizovací hodnota se nejprve navýší oficiálními inflačními koeficienty.

U zděděné nemovitosti je pořizovací hodnotou hodnota použitá pro kolkovné, obvykle VPT, i když dědic žádné kolkovné nezaplatil (CIRS čl. 45). Datem nabytí je datum úmrtí. Nízká VPT proto může znamenat vysoký zdanitelný zisk. Nemovitost, kterou zůstavitel nabyl před 1. lednem 1989, podle přechodného ustanovení dani z kapitálových zisků nepodléhá.

• Rezidenti. 50 % zisku se přičítá k Vašim ostatním příjmům a zdaňuje progresivními sazbami IRS (CIRS čl. 43 odst. 2).
• Nerezidenti. Od roku 2023 platí stejné pravidlo 50 % a progresivní sazby. Jednotná sazba 28 % byla zrušena. Musíte přiznat své celosvětové příjmy, které určují sazbu, samy však v Portugalsku zdaněny nejsou.

Prodej uveďte v Anexo G přiznání k IRS za rok prodeje, podávaného od dubna do června následujícího roku.

Vynětí při reinvestici v letech 2026–2029

Decree-Law 97/2026 doplnil do čl. 10 CIRS nová pravidla (odst. 7–9). Vztahují se na prodeje bytů uskutečněné od 1. ledna 2026 do 31. prosince 2029, včetně bytů, které pronajímáte, a nebydlíte v nich. Váš zisk není zdaněn, jsou-li splněny všechny tyto podmínky:

1. Prodejní cenu, sníženou o případnou hypotéku na prodávaný byt, kterou splatíte, reinvestujete do koupě jednoho nebo více bytů v Portugalsku k pronájmu.
2. Reinvestujete v období od 24 měsíců před do 36 měsíců po prodeji.
3. Úmysl reinvestovat a částku uvedete ve svém přiznání k IRS za rok prodeje.
4. Do šesti měsíců od reinvestice, nebo od prodeje, je-li pozdější, uzavřete nájemní smlouvu k bydlení. Nájemné nesmí přesáhnout limit přiměřeného nájemného, v roce 2026 2 300 € měsíčně. Odůvodněná zpoždění, například kvůli naléhavým pracím, jsou přípustná.
5. Během prvních pěti let byt pronajímáte celkem alespoň 36 měsíců, nájemné nikdy nepřesáhne limit a byt neprodáte ani nedarujete.

Reinvestujete-li pouze část částky, je osvobozena pouze odpovídající část zisku. Porušíte-li některou podmínku, zisk se zdaní v roce porušení, včetně kompenzačních úroků.

Text nestanoví žádnou podmínku rezidentství. Přesto by si nerezidenti měli před spolehnutím se na toto vynětí situaci ověřit u daňové správy nebo poradce.

Kontrolní seznam

• Před prodejem: ověřte si, zda nájemce byt pronajímá déle než dva roky. Pokud ano, zašlete doporučený dopis s nabídkou a úplnými podmínkami a počkejte 30 dní nebo na písemné odmítnutí.
• Při podpisu kupní smlouvy: vypořádejte kauci a nájemné za běžný měsíc. Předejte nájemní smlouvu, potvrzení a údaje nájemce.
• Při úmrtí: určete správce, požádejte o NIF pozůstalosti a podejte Modelo 1 kolkovného do konce třetího měsíce následujícího po měsíci úmrtí.
• Dokud je pozůstalost nerozdělená: vystavujte potvrzení pod NIF pozůstalosti. Každý dědic přiznává svůj podíl v Anexo F.
• Při prodeji bytu se ziskem: uschovejte si doklady o pracích a nákladech. Včas se rozhodněte, zda budete reinvestovat podle pravidel pro roky 2026–2029, a uveďte to v přiznání.