Vender ou herdar uma casa arrendada em Portugal

Quando uma casa arrendada em Portugal é vendida ou passa para os herdeiros, o contrato de arrendamento não cessa. O comprador ou os herdeiros assumem a posição de senhorio, nas mesmas condições. Antes de vender, um inquilino que tenha arrendado a casa há mais de dois anos tem de ter a oportunidade de a comprar pelo mesmo preço. Os herdeiros têm de participar o óbito às Finanças no prazo de cerca de três meses. A partir de 2026, os vendedores que reinvistam o produto da venda em casas arrendadas a rendas moderadas podem evitar o imposto sobre as mais-valias.

O contrato mantém-se após uma venda ou a morte do proprietário?

Sim. Nos termos do artigo 1057.º do Código Civil, o adquirente do imóvel «sucede nos direitos e obrigações do locador». Os juristas conhecem este princípio como emptio non tollit locatum: a venda não rompe o arrendamento. Aplica-se à venda, à doação e à herança.

O que isto significa na prática:

• O inquilino não tem de concordar com a mudança de senhorio.
• A renda, a data de termo, as condições de renovação e as regras de atualização anual mantêm-se.
• A caução passa para o novo senhorio, que terá de a devolver no fim do contrato. Os tribunais portugueses tratam a caução como parte da posição que o novo proprietário adquire. Quando vender, acerte a caução na escritura ou no preço.
• A venda não é fundamento para pôr fim ao contrato. Um comprador que queira a casa livre tem de usar as vias normais: a oposição à renovação numa data permitida, ou a denúncia para habitação própria ou de um filho, nos casos em que a lei o permite. Ambas têm prazos de pré-aviso e condições.

Quem tem direito de preferência, e quanto tempo tem o inquilino para responder

O artigo 1091.º do Código Civil confere ao inquilino um direito de preferência quando a casa que arrenda há mais de dois anos é vendida ou dada em pagamento de uma dívida (dação em cumprimento). O limite de dois anos resulta da Lei 64/2018.

O direito não existe na doação, na herança nem na partilha entre herdeiros. Abrange apenas a venda.

O procedimento (art. 1091.º, n.º 4, e arts. 416.º a 418.º):

1. Acorde primeiro as condições com o seu comprador, normalmente numa minuta ou num contrato-promessa assinado.
2. Comunique ao inquilino o projeto de venda e as respetivas condições por carta registada com aviso de receção. Indique pelo menos o preço, as condições de pagamento e a data prevista para a escritura.
3. O inquilino tem 30 dias a contar da receção para aceitar. Para aceitar, tem de assumir o negócio na íntegra, nas mesmas condições.
4. Se o inquilino recusar por escrito, ou se os 30 dias passarem sem resposta, pode vender ao seu comprador nas condições comunicadas.
5. Se as condições mudarem depois de forma relevante, sobretudo com um preço mais baixo, notifique novamente o inquilino.

Se a casa for vendida juntamente com outros imóveis, a carta tem de indicar separadamente o preço atribuído à casa do inquilino (art. 1091.º, n.º 6). O artigo 1091.º, n.º 8, aplica-se a um apartamento num edifício não constituído em propriedade horizontal. Permitia ao inquilino comprar uma quota do edifício. Em 2020, o Tribunal Constitucional (acórdão 299/2020) declarou-o inconstitucional com força obrigatória geral. Nos termos do art. 1091.º, n.º 9, os inquilinos de um edifício nessas condições podem ainda juntar-se para comprar o edifício inteiro.

O que acontece se ignorar o direito do inquilino

Se vender sem fazer a comunicação, ou vender em condições mais favoráveis do que as que ofereceu, o inquilino pode intentar uma ação de preferência ao abrigo do art. 1410.º:

• O prazo é de seis meses a contar da data em que o inquilino teve conhecimento dos elementos essenciais da venda.
• O inquilino tem de depositar o preço nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
• Se o inquilino ganhar, fica com a posição do comprador. O comprador perde a casa e tem de recuperar o seu dinheiro junto do vendedor.

Por isso, os compradores, os bancos e os notários costumam pedir prova de que fez a comunicação: a carta, o talão do registo e a resposta escrita do inquilino.

Vender com inquilino ou com a casa livre

A maioria dos compradores que querem viver na casa prefere-a livre. Muitos não compram com um inquilino lá dentro, ou oferecem menos. Para os investidores, um inquilino fiável com uma renda justa pode ser uma vantagem, sobretudo agora que as rendas até 2300 € por mês beneficiam da taxa de imposto de 10% (art. 45.º-C do EBF, 2026–2029).

Fatores que influenciam o preço:

• A renda face ao mercado. Uma renda abaixo do mercado num contrato longo é o que mais pesa no preço.
• Quando poderá, licitamente, pôr fim ao contrato ou opor-se à sua renovação. Os prazos de pré-aviso do senhorio dependem da duração do contrato e da data em que começou.
• O historial de pagamentos do inquilino. Apresente os recibos e confirme que não há rendas em atraso.
• O direito de preferência do inquilino. O processo acrescenta pelo menos 30 dias ao calendário. Alguns compradores desistem em vez de esperar.

Não pressione um inquilino a sair para poder vender. O assédio no arrendamento é proibido pelo regime do arrendamento urbano (NRAU), e qualquer acordo para pôr fim antecipadamente ao contrato deve ser feito por escrito. Acordar uma saída voluntária, muitas vezes mediante uma compensação, é lícito.

Herdar uma casa arrendada: quem é o senhorio?

Quando um proprietário morre, o imóvel passa a integrar uma herança indivisa até os herdeiros fazerem a partilha. Até lá, os herdeiros detêm a herança em conjunto. O cabeça-de-casal administra-a. Nos termos do art. 2080.º do Código Civil, este cargo cabe em primeiro lugar ao cônjuge sobrevivo, se for herdeiro ou tiver direito a metade dos bens do casal, depois ao testamenteiro e depois aos parentes que sejam herdeiros legais mais próximos.

Para o inquilino:

• O contrato mantém-se inalterado (art. 1057.º).
• A herança é o senhorio até à partilha. A renda é paga à herança, e o cabeça-de-casal recebe-a e presta contas.
• Quando a casa for adjudicada a um herdeiro na partilha, esse herdeiro passa a ser o senhorio.
• Informe o inquilino por escrito sobre com quem deve tratar e os novos dados bancários. Envie uma cópia da certidão de óbito ou da habilitação de herdeiros.

O que atualizar nas Finanças

• Participar o óbito. O cabeça-de-casal entrega o Modelo 1 do imposto do selo com o Anexo I, a relação dos bens da herança. O prazo termina no fim do terceiro mês seguinte ao do óbito (art. 26.º, n.º 3, do CIS). A declaração é obrigatória mesmo que não haja imposto a pagar.
• Obter um NIF para a herança. A herança tem o seu próprio número de identificação fiscal, pedido no Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Recibos de renda. Os recibos de renda eletrónicos têm de ser emitidos pelo cabeça-de-casal em nome da herança, com o NIF da herança. O cabeça-de-casal trata da declaração do contrato (Modelo 2) pela herança. Se o cabeça-de-casal tiver mais de 65 anos, são admitidos recibos em papel. Cada co-herdeiro tem então de entregar o Modelo 44 relativo à sua parte da renda até ao fim de fevereiro.
• IRS. Cada herdeiro declara a sua parte da renda na sua própria declaração de IRS (Anexo F), na proporção da sua quota na herança (art. 19.º do CIRS).
• Depois da partilha. O herdeiro que recebe a casa regista-a na conservatória do registo predial. A partir daí, os registos do contrato e os recibos passam para o NIF desse herdeiro.

Se quem morrer for o inquilino, aplicam-se regras diferentes. O artigo 1106.º do Código Civil determina se o cônjuge, o unido de facto ou um familiar que viva na casa pode suceder no contrato.

Imposto do selo sobre a herança

Portugal não tem um imposto sucessório autónomo. As heranças são tributadas em imposto do selo, ao abrigo da verba 1.2 da Tabela Geral do Imposto do Selo:

Para os imóveis, os 10% incidem sobre o valor patrimonial tributário (VPT) inscrito na matriz. A taxa de 0,8% da verba 1.1 aplica-se às compras e doações de imóveis, não às heranças. O imposto é devido porque o imóvel se situa em Portugal, onde quer que os herdeiros vivam. Verifique se o seu país de residência também tributa a herança e se concede um crédito pelo imposto português.

Mais-valias na venda: residentes e não residentes

A mais-valia é o preço de venda menos o valor de aquisição. São deduzidos os encargos admitidos: os custos de compra e de venda e as obras de valorização documentadas realizadas nos últimos 12 anos. Se for proprietário da casa há mais de 24 meses, o valor de aquisição é previamente corrigido pelos coeficientes oficiais de desvalorização da moeda.

Para imóveis herdados, o valor de aquisição é o valor considerado para efeitos do imposto do selo, normalmente o VPT, mesmo que o herdeiro não tenha pago imposto do selo (art. 45.º do CIRS). A data de aquisição é a data do óbito. Um VPT baixo pode, por isso, significar uma mais-valia tributável elevada. Os imóveis adquiridos pelo falecido antes de 1 de janeiro de 1989 ficam fora da tributação das mais-valias por força de uma norma transitória.

• Residentes. 50% da mais-valia é somada aos seus outros rendimentos e tributada às taxas progressivas do IRS (art. 43.º, n.º 2, do CIRS).
• Não residentes. Desde 2023, aplicam-se a mesma regra dos 50% e as taxas progressivas. A taxa fixa de 28% foi revogada. Tem de declarar o seu rendimento mundial, que determina a taxa mas não é, ele próprio, tributado em Portugal.

Declare a venda no Anexo G da declaração de IRS do ano da venda, entregue entre abril e junho do ano seguinte.

A exclusão por reinvestimento de 2026–2029

O Decreto-Lei 97/2026 aditou novas regras ao art. 10.º do CIRS (n.ºs 7 a 9). Aplicam-se às vendas de casas realizadas entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, incluindo casas que arrenda em vez de habitar. A sua mais-valia não é tributada se se verificarem todas estas condições:

1. Reinveste o valor de realização, deduzido de qualquer empréstimo sobre a casa vendida que amortize, na compra de uma ou mais casas em Portugal para arrendamento.
2. Reinveste entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda.
3. Declara a intenção de reinvestir, e o respetivo montante, na declaração de IRS do ano da venda.
4. Celebra um contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses após o reinvestimento, ou após a venda, se posterior. A renda não pode exceder o limite de renda moderada, 2300 € por mês em 2026. São admitidos atrasos justificados, como obras urgentes.
5. Durante os primeiros cinco anos, arrenda a casa durante pelo menos 36 meses no total, a renda nunca excede o limite e não vende nem doa a casa.

Se reinvestir apenas parte do montante, só a parte correspondente da mais-valia fica excluída. Se violar uma condição, a mais-valia é tributada no ano do incumprimento, acrescida de juros compensatórios.

O texto não estabelece qualquer condição de residência. Ainda assim, os não residentes devem confirmar junto da Autoridade Tributária ou de um consultor antes de contarem com a exclusão.

Lista de verificação

• Antes de vender: verifique se o inquilino arrenda a casa há mais de dois anos. Se sim, envie a carta registada com a proposta e todas as condições e aguarde 30 dias ou uma recusa por escrito.
• Na escritura: acerte a caução e a renda do mês em curso. Entregue o contrato, os recibos e os dados do inquilino.
• Em caso de óbito: designe o cabeça-de-casal, peça o NIF da herança e entregue o Modelo 1 do imposto do selo até ao fim do terceiro mês seguinte ao do óbito.
• Enquanto a herança estiver indivisa: emita os recibos com o NIF da herança. Cada herdeiro declara a sua parte no Anexo F.
• Ao vender uma casa com mais-valia: guarde os comprovativos das obras e dos custos. Decida cedo se vai reinvestir ao abrigo das regras de 2026–2029 e indique-o na sua declaração.