Πώληση ή κληρονομιά μισθωμένης κατοικίας στην Πορτογαλία

Όταν μια μισθωμένη κατοικία στην Πορτογαλία πωλείται ή περιέρχεται σε κληρονόμους, η μίσθωση δεν λήγει. Ο αγοραστής ή οι κληρονόμοι αναλαμβάνουν τη θέση του εκμισθωτή, με τους ίδιους όρους. Πριν πουλήσετε, ένας μισθωτής που μισθώνει την κατοικία για περισσότερα από δύο έτη πρέπει να λάβει την ευκαιρία να την αγοράσει στην ίδια τιμή. Οι κληρονόμοι πρέπει να δηλώσουν τον θάνατο στη Finanças εντός περίπου τριών μηνών. Από το 2026, οι πωλητές που επανεπενδύουν το προϊόν της πώλησης σε κατοικίες που μισθώνονται με μέτρια ενοίκια μπορούν να αποφύγουν τον φόρο υπεραξίας.

Επιβιώνει η μίσθωση μιας πώλησης ή του θανάτου του ιδιοκτήτη;

Ναι. Σύμφωνα με το άρθρο 1057 του Código Civil (Αστικός Κώδικας), όποιος αποκτά το ακίνητο «υπεισέρχεται στα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις του εκμισθωτή». Οι νομικοί γνωρίζουν την αρχή αυτή ως emptio non tollit locatum: η πώληση δεν λύει τη μίσθωση. Ισχύει για πώληση, δωρεά και κληρονομιά.

Τι σημαίνει αυτό στην πράξη:

• Ο μισθωτής δεν χρειάζεται να συναινέσει στην αλλαγή εκμισθωτή.
• Το ενοίκιο, η ημερομηνία λήξης, οι όροι ανανέωσης και οι κανόνες ετήσιας αναπροσαρμογής παραμένουν ίδια.
• Η εγγύηση περιέρχεται στον νέο εκμισθωτή, ο οποίος θα πρέπει να την επιστρέψει στο τέλος της μίσθωσης. Τα πορτογαλικά δικαστήρια θεωρούν την εγγύηση μέρος της θέσης που διαδέχεται ο νέος ιδιοκτήτης. Όταν πουλάτε, ρυθμίστε την εγγύηση στο συμβόλαιο ή στην τιμή.
• Η πώληση δεν αποτελεί λόγο λύσης της μίσθωσης. Ένας αγοραστής που θέλει την κατοικία κενή πρέπει να ακολουθήσει τις συνήθεις οδούς: αντίθεση στην ανανέωση σε επιτρεπτή ημερομηνία ή λύση της μίσθωσης για τη δική του στέγαση ή του παιδιού του, όπου το επιτρέπει ο νόμος. Και οι δύο έχουν προθεσμίες προειδοποίησης και προϋποθέσεις.

Ποιος έχει δικαίωμα προτίμησης και πόσο χρόνο έχει ο μισθωτής για να απαντήσει

Το άρθρο 1091 του Αστικού Κώδικα παρέχει στον μισθωτή direito de preferência (δικαίωμα προτίμησης) όταν η κατοικία που μισθώνει για περισσότερα από δύο έτη πωλείται ή μεταβιβάζεται για εξόφληση χρέους (dação em cumprimento). Το όριο των δύο ετών χρονολογείται από τον Lei 64/2018.

Το δικαίωμα δεν γεννάται σε δωρεά, κληρονομιά ή διανομή μεταξύ κληρονόμων (partilha). Καλύπτει μόνο πωλήσεις.

Η διαδικασία (άρθρο 1091(4) και άρθρα 416–418):

1. Συμφωνήστε πρώτα τους όρους με τον αγοραστή σας, συνήθως σε σχέδιο ή υπογεγραμμένο προσύμφωνο (contrato-promessa).
2. Στείλτε στον μισθωτή το σχέδιο πώλησης και τους όρους του με συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής (carta registada com aviso de receção). Αναφέρετε τουλάχιστον την τιμή, τους όρους πληρωμής και την προγραμματισμένη ημερομηνία του συμβολαίου.
3. Ο μισθωτής έχει 30 ημέρες από την παραλαβή για να αποδεχθεί. Για να αποδεχθεί, πρέπει να αναλάβει ολόκληρη τη συναλλαγή με τους ίδιους όρους.
4. Αν ο μισθωτής αρνηθεί εγγράφως, ή περάσουν οι 30 ημέρες χωρίς απάντηση, μπορείτε να πουλήσετε στον αγοραστή σας με τους όρους που στείλατε.
5. Αν στη συνέχεια οι όροι αλλάξουν ουσιωδώς, ιδίως με χαμηλότερη τιμή, ειδοποιήστε ξανά τον μισθωτή.

Αν η κατοικία πωλείται μαζί με άλλα ακίνητα, η επιστολή πρέπει να αναφέρει χωριστά την τιμή που αποδίδεται στην κατοικία του μισθωτή (άρθρο 1091(6)). Το άρθρο 1091(8) αφορά διαμέρισμα σε κτίριο που δεν έχει υπαχθεί σε καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας (propriedade horizontal). Επέτρεπε στον μισθωτή να αγοράσει μερίδιο του κτιρίου. Το 2020 το Συνταγματικό Δικαστήριο (απόφαση 299/2020) το κήρυξε αντισυνταγματικό με γενικά δεσμευτική ισχύ. Σύμφωνα με το άρθρο 1091(9), οι μισθωτές τέτοιου κτιρίου μπορούν πάντως να ενωθούν για να αγοράσουν ολόκληρο το κτίριο.

Τι συμβαίνει αν αγνοήσετε το δικαίωμα του μισθωτή

Αν πουλήσετε χωρίς ειδοποίηση, ή με ευνοϊκότερους όρους από εκείνους που προσφέρατε, ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ação de preferência (αγωγή προτίμησης) βάσει του άρθρου 1410:

• Η προθεσμία είναι έξι μήνες από την ημερομηνία κατά την οποία ο μισθωτής έμαθε τους ουσιώδεις όρους της πώλησης.
• Ο μισθωτής πρέπει να καταθέσει την τιμή εντός 15 ημερών από την άσκηση της αγωγής.
• Αν ο μισθωτής δικαιωθεί, υποκαθιστά τον αγοραστή. Ο αγοραστής χάνει την κατοικία και πρέπει να ανακτήσει τα χρήματά του από εσάς.

Για τον λόγο αυτό οι αγοραστές, οι τράπεζες και οι συμβολαιογράφοι συνήθως ζητούν απόδειξη ότι δώσατε ειδοποίηση: την επιστολή, την ταχυδρομική απόδειξη και τη γραπτή απάντηση του μισθωτή.

Πώληση με μισθωτή ή ελεύθερη

Οι περισσότεροι αγοραστές κατοικιών για ιδιοκατοίκηση θέλουν την κατοικία ελεύθερη. Πολλοί δεν θα αγοράσουν με μισθωτή μέσα ή θα προσφέρουν λιγότερα. Για τους επενδυτές, ένας αξιόπιστος μισθωτής με εύλογο ενοίκιο μπορεί να αποτελεί πλεονέκτημα, ιδίως τώρα που ενοίκια έως 2.300 € τον μήνα δικαιούνται τον φορολογικό συντελεστή 10% (EBF άρθρο 45-C, 2026–2029).

Σημεία που επηρεάζουν την τιμή:

• Το ενοίκιο σε σύγκριση με την αγορά. Ένα ενοίκιο κάτω από τις τιμές της αγοράς σε μακροχρόνια μίσθωση βαραίνει περισσότερο στην τιμή.
• Πότε μπορείτε στη συνέχεια νόμιμα να λύσετε ή να μην ανανεώσετε τη μίσθωση. Οι προθεσμίες προειδοποίησης του εκμισθωτή εξαρτώνται από τη διάρκεια της μίσθωσης και την ημερομηνία έναρξής της.
• Το ιστορικό πληρωμών του μισθωτή. Επιδείξτε αποδείξεις και επιβεβαιώστε ότι δεν υπάρχουν καθυστερούμενα.
• Το δικαίωμα προτίμησης του μισθωτή. Η διαδικασία προσθέτει τουλάχιστον 30 ημέρες στο χρονοδιάγραμμα. Ορισμένοι αγοραστές αποχωρούν αντί να περιμένουν.

Μην πιέζετε έναν μισθωτή να φύγει για να μπορέσετε να πουλήσετε. Η παρενόχληση μισθωτών απαγορεύεται από τους κανόνες αστικών μισθώσεων (NRAU) και κάθε συμφωνία για πρόωρη λύση της μίσθωσης πρέπει να είναι έγγραφη. Η συμφωνία για εκούσια αποχώρηση, συχνά έναντι πληρωμής, είναι νόμιμη.

Κληρονομιά μισθωμένης κατοικίας: ποιος είναι ο εκμισθωτής;

Όταν πεθαίνει ένας ιδιοκτήτης, το ακίνητο γίνεται μέρος μιας herança indivisa (αδιανέμητης κληρονομιάς) μέχρι οι κληρονόμοι να τη διανείμουν. Μέχρι τότε οι κληρονόμοι κατέχουν από κοινού την κληρονομιά. Τη διαχειρίζεται ο cabeça-de-casal (διαχειριστής της κληρονομιάς). Σύμφωνα με το άρθρο 2080 του Αστικού Κώδικα, ο ρόλος αυτός ανατίθεται πρώτα στον επιζώντα σύζυγο εφόσον είναι κληρονόμος ή δικαιούται το ήμισυ της περιουσίας του ζεύγους, στη συνέχεια σε εκτελεστή διαθήκης και κατόπιν στους πλησιέστερους εξ αδιαθέτου κληρονόμους.

Για τον μισθωτή:

• Η μίσθωση συνεχίζεται αμετάβλητη (άρθρο 1057).
• Η κληρονομιά είναι ο εκμισθωτής μέχρι την partilha. Το ενοίκιο καταβάλλεται στην κληρονομιά και ο διαχειριστής το εισπράττει και τηρεί τους λογαριασμούς.
• Μόλις η κατοικία περιέλθει σε έναν κληρονόμο με την partilha, ο κληρονόμος αυτός γίνεται ο εκμισθωτής.
• Ενημερώστε εγγράφως τον μισθωτή με ποιον πρέπει να επικοινωνεί και για τα νέα τραπεζικά στοιχεία. Στείλτε αντίγραφο της ληξιαρχικής πράξης θανάτου ή της habilitação de herdeiros (πράξη που κατονομάζει τους κληρονόμους).

Τι πρέπει να ενημερωθεί στη Finanças

• Δήλωση του θανάτου. Ο διαχειριστής υποβάλλει τη Modelo 1 του imposto do selo (τέλος χαρτοσήμου) με το Παράρτημα I, κατάλογο των περιουσιακών στοιχείων της κληρονομιάς. Η προθεσμία είναι το τέλος του τρίτου μήνα μετά τον μήνα του θανάτου (CIS άρθρο 26(3)). Η δήλωση απαιτείται ακόμη κι όταν δεν οφείλεται φόρος.
• Απόκτηση NIF για την κληρονομιά. Η κληρονομιά έχει δικό της αριθμό φορολογικού μητρώου, που ζητείται στο Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Αποδείξεις ενοικίου. Οι ηλεκτρονικές αποδείξεις ενοικίου πρέπει να εκδίδονται από τον διαχειριστή στο όνομα της κληρονομιάς, με το NIF της κληρονομιάς. Ο διαχειριστής χειρίζεται τη δήλωση μίσθωσης (Modelo 2) για την κληρονομιά. Αν ο διαχειριστής είναι άνω των 65 ετών, επιτρέπονται χάρτινες αποδείξεις. Κάθε συγκληρονόμος πρέπει τότε να υποβάλει τη Modelo 44 για το μερίδιό του στο ενοίκιο έως το τέλος Φεβρουαρίου.
• Φόρος εισοδήματος. Κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του στο ενοίκιο στη δική του δήλωση IRS (Anexo F), ανάλογα με το μερίδιό του στην κληρονομιά (CIRS άρθρο 19).
• Μετά την partilha. Ο κληρονόμος που λαμβάνει την κατοικία την καταχωρίζει στο κτηματολόγιο. Από τότε τα στοιχεία της μίσθωσης και οι αποδείξεις μεταφέρονται στο δικό του NIF.

Αν πεθάνει ο μισθωτής, ισχύουν διαφορετικοί κανόνες. Το άρθρο 1106 του Αστικού Κώδικα καθορίζει αν ένας σύζυγος, σύντροφος ή συγγενής που ζει στην κατοικία μπορεί να αναλάβει τη μίσθωση.

Τέλος χαρτοσήμου επί της κληρονομιάς

Η Πορτογαλία δεν έχει χωριστό φόρο κληρονομιάς. Οι κληρονομιές φορολογούνται μέσω του τέλους χαρτοσήμου βάσει του σημείου 1.2 του πίνακα τέλους χαρτοσήμου:

Για τα ακίνητα, το 10% επιβάλλεται επί της valor patrimonial tributário (VPT), της φορολογητέας αξίας στο μητρώο ακινήτων. Η επιβάρυνση 0,8% του σημείου 1.1 εφαρμόζεται σε αγορές και δωρεές ακινήτων, όχι σε κληρονομιές. Ο φόρος εφαρμόζεται επειδή το ακίνητο βρίσκεται στην Πορτογαλία, όπου κι αν ζουν οι κληρονόμοι. Ελέγξτε αν η χώρα κατοικίας σας φορολογεί επίσης την κληρονομιά και αν παρέχει πίστωση για τον πορτογαλικό φόρο.

Υπεραξία κατά την πώληση: κάτοικοι και μη κάτοικοι

Η υπεραξία είναι η τιμή πώλησης μείον την αξία κτήσης. Αφαιρούνται οι επιτρεπόμενες δαπάνες: τα έξοδα αγοράς και πώλησης και οι τεκμηριωμένες εργασίες βελτίωσης που πραγματοποιήθηκαν τα τελευταία 12 έτη. Αν έχετε την κατοικία για περισσότερους από 24 μήνες, η αξία κτήσης αυξάνεται πρώτα με επίσημους συντελεστές πληθωρισμού.

Για κληρονομημένο ακίνητο, η αξία κτήσης είναι η αξία που χρησιμοποιήθηκε για το τέλος χαρτοσήμου, συνήθως η VPT, ακόμη κι αν ο κληρονόμος δεν κατέβαλε τέλος χαρτοσήμου (CIRS άρθρο 45). Ημερομηνία κτήσης είναι η ημερομηνία του θανάτου. Μια χαμηλή VPT μπορεί επομένως να σημαίνει μεγάλη φορολογητέα υπεραξία. Ακίνητα που ο θανών απέκτησε πριν από την 1η Ιανουαρίου 1989 δεν υπάγονται στον φόρο υπεραξίας βάσει μεταβατικής διάταξης.

• Κάτοικοι. Το 50% της υπεραξίας προστίθεται στο υπόλοιπο εισόδημά σας και φορολογείται με τους προοδευτικούς συντελεστές του IRS (CIRS άρθρο 43(2)).
• Μη κάτοικοι. Από το 2023 ισχύουν ο ίδιος κανόνας του 50% και οι προοδευτικοί συντελεστές. Ο ενιαίος συντελεστής 28% καταργήθηκε. Πρέπει να δηλώσετε το παγκόσμιο εισόδημά σας, το οποίο καθορίζει τον συντελεστή αλλά δεν φορολογείται το ίδιο στην Πορτογαλία.

Δηλώστε την πώληση στο Anexo G της δήλωσης IRS για το έτος της πώλησης, που υποβάλλεται από τον Απρίλιο έως τον Ιούνιο του επόμενου έτους.

Η εξαίρεση επανεπένδυσης 2026–2029

Το Decreto-Lei 97/2026 πρόσθεσε νέους κανόνες στο άρθρο 10 του CIRS (αρ. 7–9). Ισχύουν για πωλήσεις κατοικιών που πραγματοποιούνται από 1 Ιανουαρίου 2026 έως 31 Δεκεμβρίου 2029, συμπεριλαμβανομένων κατοικιών που μισθώνετε αντί να κατοικείτε. Η υπεραξία σας δεν φορολογείται αν ισχύουν όλα τα εξής:

1. Επανεπενδύετε την τιμή πώλησης, μείον τυχόν στεγαστικό δάνειο της πωληθείσας κατοικίας που εξοφλείτε, στην αγορά μίας ή περισσότερων κατοικιών στην Πορτογαλία προς μίσθωση.
2. Επανεπενδύετε από 24 μήνες πριν έως 36 μήνες μετά την πώληση.
3. Δηλώνετε την πρόθεσή σας να επανεπενδύσετε, καθώς και το ποσό, στη δήλωση IRS για το έτος της πώλησης.
4. Υπογράφετε μίσθωση κατοικίας εντός έξι μηνών από την επανεπένδυση, ή από την πώληση αν αυτή είναι μεταγενέστερη. Το ενοίκιο δεν πρέπει να υπερβαίνει το όριο του μέτριου ενοικίου, 2.300 € τον μήνα το 2026. Επιτρέπονται δικαιολογημένες καθυστερήσεις, όπως επείγουσες εργασίες.
5. Κατά τα πρώτα πέντε έτη μισθώνετε την κατοικία για τουλάχιστον 36 μήνες συνολικά, το ενοίκιο δεν υπερβαίνει ποτέ το όριο και δεν πωλείτε ούτε δωρίζετε την κατοικία.

Αν επανεπενδύσετε μόνο μέρος του ποσού, απαλλάσσεται μόνο το αντίστοιχο μέρος της υπεραξίας. Αν παραβιάσετε κάποια προϋπόθεση, η υπεραξία φορολογείται στο έτος της παραβίασης, πλέον αντισταθμιστικών τόκων.

Το κείμενο δεν θέτει προϋπόθεση κατοικίας. Παρ' όλα αυτά, οι μη κάτοικοι θα πρέπει να επιβεβαιώσουν με τη φορολογική αρχή ή με σύμβουλο πριν βασιστούν στην εξαίρεση.

Λίστα ελέγχου

• Πριν από την πώληση: ελέγξτε αν ο μισθωτής μισθώνει την κατοικία για περισσότερα από δύο έτη. Αν ναι, στείλτε τη συστημένη επιστολή προσφοράς με όλους τους όρους και περιμένετε 30 ημέρες ή γραπτή άρνηση.
• Στο συμβόλαιο: ρυθμίστε την εγγύηση και το ενοίκιο του τρέχοντος μήνα. Παραδώστε τη μίσθωση, τις αποδείξεις και τα στοιχεία του μισθωτή.
• Σε περίπτωση θανάτου: ορίστε τον διαχειριστή, ζητήστε NIF για την κληρονομιά και υποβάλετε τη Modelo 1 του τέλους χαρτοσήμου έως το τέλος του τρίτου μήνα μετά τον μήνα του θανάτου.
• Όσο η κληρονομιά είναι αδιανέμητη: εκδίδετε αποδείξεις με το NIF της κληρονομιάς. Κάθε κληρονόμος δηλώνει το μερίδιό του στο Anexo F.
• Κατά την πώληση κατοικίας με υπεραξία: φυλάξτε αποδείξεις εργασιών και δαπανών. Αποφασίστε έγκαιρα αν θα επανεπενδύσετε βάσει των κανόνων 2026–2029 και δηλώστε το στη δήλωσή σας.