Salg eller arv af en udlejet bolig i Portugal

Når en udlejet bolig i Portugal sælges eller overgår til arvinger, ophører lejekontrakten ikke. Køberen eller arvingerne overtager rollen som udlejer på samme vilkår. Før du sælger, skal en lejer, der har lejet boligen i mere end to år, tilbydes muligheden for at købe den til samme pris. Arvinger skal anmelde dødsfaldet til Finanças inden for ca. tre måneder. Fra 2026 kan sælgere, der geninvesterer provenuet i boliger udlejet til moderat leje, undgå avancebeskatning.

Består lejekontrakten ved salg eller ejerens død?

Ja. Efter artikel 1057 i Código Civil (civillovbogen) "indtræder" den, der erhverver ejendommen, "i udlejerens rettigheder og forpligtelser". Jurister kender princippet som emptio non tollit locatum: Et salg bryder ikke en lejekontrakt. Det gælder ved salg, gave og arv.

Det betyder i praksis:

• Lejeren behøver ikke at acceptere skiftet af udlejer.
• Lejen, slutdatoen, fornyelsesvilkårene og reglerne for den årlige regulering forbliver de samme.
• Depositummet overgår til den nye udlejer, som skal tilbagebetale det ved lejeforholdets ophør. Portugisiske domstole behandler depositummet som en del af den position, den nye ejer overtager. Når du sælger, så afregn depositummet i skødet eller i prisen.
• Et salg er ikke en grund til at opsige lejekontrakten. En køber, der ønsker boligen tom, skal bruge de almindelige veje: modsætte sig fornyelse på et tilladt tidspunkt eller opsige lejekontrakten til egen eller et barns beboelse, hvor loven tillader det. Begge dele har varselsperioder og betingelser.

Hvem har forkøbsret, og hvor lang tid lejeren har til at svare

Artikel 1091 i civillovbogen giver lejeren en direito de preferência (forkøbsret), når den bolig, vedkommende har lejet i mere end to år, sælges eller overdrages til betaling af en gæld (dação em cumprimento). Grænsen på to år stammer fra Lei 64/2018.

Retten opstår ikke ved gave, arv eller skifte mellem arvinger (partilha). Den dækker kun salg.

Fremgangsmåden (art. 1091(4) og art. 416–418):

1. Aftal først vilkårene med din køber, som regel i et udkast til eller en underskrevet købsaftale (contrato-promessa).
2. Send lejeren planen om salg og dens vilkår som anbefalet brev med modtagelsesbevis (carta registada com aviso de receção). Medtag som minimum prisen, betalingsvilkårene og den planlagte dato for skødet.
3. Lejeren har 30 dage fra modtagelsen til at acceptere. For at acceptere skal lejeren overtage hele handlen på samme vilkår.
4. Afslår lejeren skriftligt, eller går de 30 dage uden svar, kan du sælge til din køber på de vilkår, du har sendt.
5. Ændres vilkårene derefter væsentligt, især til en lavere pris, skal du underrette lejeren igen.

Sælges boligen sammen med andre ejendomme, skal brevet særskilt angive den pris, der er fastsat for lejerens bolig (art. 1091(6)). Artikel 1091(8) gælder for en lejlighed i en bygning, der ikke er opdelt i juridiske enheder (propriedade horizontal). Den gav lejeren mulighed for at købe en andel af bygningen. I 2020 erklærede forfatningsdomstolen (afgørelse 299/2020) den forfatningsstridig med almindeligt bindende virkning. Efter art. 1091(9) kan lejere i en sådan bygning stadig gå sammen om at købe hele bygningen.

Hvad der sker, hvis du ignorerer lejerens ret

Sælger du uden at give meddelelse, eller sælger du på bedre vilkår end dem, du tilbød, kan lejeren anlægge en ação de preferência (forkøbssag) efter art. 1410:

• Fristen er seks måneder fra den dato, hvor lejeren fik kendskab til salgets væsentlige vilkår.
• Lejeren skal deponere prisen inden for 15 dage efter sagsanlægget.
• Vinder lejeren, træder vedkommende i køberens sted. Køberen mister boligen og må kræve sine penge tilbage hos dig.

Derfor beder købere, banker og notarer som regel om dokumentation for, at du har givet meddelelse: brevet, postkvitteringen og lejerens skriftlige svar.

Salg med lejer eller med boligen fraflyttet

De fleste, der køber en bolig for selv at bo i den, ønsker den fraflyttet. Mange vil ikke købe med en lejer i boligen eller vil byde mindre. For investorer kan en pålidelig lejer til en rimelig leje være en fordel, især nu hvor leje op til 2.300 € om måneden kvalificerer til skattesatsen på 10 % (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Forhold, der påvirker prisen:

• Lejen sammenlignet med markedet. En leje under markedsniveau på en lang lejekontrakt trækker mest ned i prisen.
• Hvornår lejekontrakten næste gang lovligt kan opsiges eller ikke fornyes. Udlejerens varsler afhænger af lejekontraktens længde og startdato.
• Lejerens betalingshistorik. Fremvis kvitteringer, og bekræft, at der ikke er restancer.
• Lejerens forkøbsret. Processen lægger mindst 30 dage til tidsplanen. Nogle købere springer fra frem for at vente.

Læg ikke pres på en lejer for at flytte, så du kan sælge. Chikane af lejere er forbudt efter reglerne for byejendomslejemål (NRAU), og enhver aftale om at afslutte lejekontrakten før tid bør være skriftlig. Det er lovligt at aftale en frivillig fraflytning, ofte mod betaling.

Arv af en udlejet bolig: hvem er udlejer?

Når en ejer dør, bliver ejendommen en del af en herança indivisa (uskiftet dødsbo), indtil arvingerne deler den. Indtil da ejer arvingerne boet i fællesskab. Cabeça-de-casal (boets administrator) forvalter det. Efter civillovbogens art. 2080 tilfalder rollen først den efterlevende ægtefælle, hvis vedkommende er arving eller har ret til halvdelen af parrets formue, dernæst en eksekutor og dernæst de nærmeste legale arvinger.

For lejeren:

• Lejekontrakten fortsætter uændret (art. 1057).
• Boet er udlejer indtil skiftet. Lejen betales til boet, og administrator opkræver den og fører regnskabet.
• Når boligen ved skiftet tildeles én arving, bliver den arving udlejer.
• Giv lejeren skriftlig besked om, hvem vedkommende skal henvende sig til, og om de nye bankoplysninger. Send en kopi af dødsattesten eller habilitação de herdeiros (dokumentet, der fastslår arvingerne).

Hvad der skal opdateres hos Finanças

• Anmeld dødsfaldet. Administrator indsender Modelo 1 for imposto do selo (stempelafgift) med bilag I, en liste over boets aktiver. Fristen er udgangen af den tredje måned efter dødsmåneden (CIS art. 26(3)). Erklæringen er påkrævet, også når der ikke skal betales afgift.
• Få et NIF til boet. Boet har sit eget skattenummer, som anmodes om på Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Lejekvitteringer. Elektroniske lejekvitteringer skal udstedes af administrator i boets navn med boets NIF. Administrator håndterer erklæringen om lejekontrakten (Modelo 2) for boet. Er administrator over 65 år, er papirkvitteringer tilladt. Hver medarving skal så indsende Modelo 44 for sin andel af lejen inden udgangen af februar.
• Indkomstskat. Hver arving angiver sin andel af lejen i sin egen IRS-selvangivelse (Anexo F) i forhold til sin andel af boet (CIRS art. 19).
• Efter skiftet. Den arving, der får boligen, lader den tinglyse. Derefter overgår registreringen af lejekontrakten og kvitteringerne til arvingens eget NIF.

Er det lejeren, der dør, gælder andre regler. Artikel 1106 i civillovbogen afgør, om en ægtefælle, samlever eller slægtning, der bor i boligen, kan overtage lejekontrakten.

Stempelafgift ved arv

Portugal har ingen særskilt arveafgift. Arv beskattes via stempelafgift efter punkt 1.2 i stempelafgiftstabellen:

For fast ejendom beregnes de 10 % af valor patrimonial tributário (VPT), skatteværdien i ejendomsregistret. Afgiften på 0,8 % efter punkt 1.1 gælder for køb og gaver af ejendom, ikke for arv. Afgiften gælder, fordi ejendommen ligger i Portugal, uanset hvor arvingerne bor. Undersøg, om dit bopælsland også beskatter arven, og om det giver nedslag for den portugisiske afgift.

Avance ved salg: residenter og ikke-residenter

Avancen er salgsprisen minus anskaffelsesværdien. Fradragsberettigede omkostninger trækkes fra: omkostningerne ved køb og salg og dokumenterede forbedringsarbejder udført inden for de seneste 12 år. Har du ejet boligen i mere end 24 måneder, opskrives anskaffelsesværdien først med officielle inflationskoefficienter.

For arvet ejendom er anskaffelsesværdien den værdi, der blev brugt til stempelafgiften, normalt VPT, selv om arvingen ikke har betalt stempelafgift (CIRS art. 45). Anskaffelsesdatoen er dødsdatoen. En lav VPT kan derfor betyde en stor skattepligtig avance. Ejendom, som afdøde erhvervede før 1. januar 1989, falder uden for avancebeskatningen efter en overgangsregel.

• Residenter. 50 % af avancen lægges til dine øvrige indtægter og beskattes efter de progressive IRS-satser (CIRS art. 43(2)).
• Ikke-residenter. Siden 2023 gælder den samme 50 %-regel og de progressive satser. Den faste sats på 28 % blev ophævet. Du skal oplyse din globale indkomst, som fastsætter satsen, men som ikke selv beskattes i Portugal.

Angiv salget i Anexo G i IRS-selvangivelsen for salgsåret, som indsendes mellem april og juni året efter.

Geninvesteringsfritagelsen 2026–2029

Lovdekret 97/2026 tilføjede nye regler til CIRS art. 10 (nr. 7–9). De gælder for salg af boliger foretaget mellem 1. januar 2026 og 31. december 2029, herunder boliger, du udlejer i stedet for selv at bo i. Din avance beskattes ikke, hvis alle disse betingelser er opfyldt:

1. Du geninvesterer salgsprisen, fratrukket et eventuelt pantelån i den solgte bolig, som du indfrier, i køb af en eller flere boliger i Portugal til udlejning.
2. Du geninvesterer i perioden fra 24 måneder før til 36 måneder efter salget.
3. Du angiver i din IRS-selvangivelse for salgsåret, at du har til hensigt at geninvestere, og beløbet.
4. Du indgår en boliglejekontrakt inden for seks måneder efter geninvesteringen eller efter salget, hvis det er senere. Lejen må ikke overstige grænsen for moderat leje, 2.300 € om måneden i 2026. Begrundede forsinkelser, f.eks. hasteopgaver, er tilladt.
5. I de første fem år udlejer du boligen i mindst 36 måneder i alt, lejen overstiger aldrig grænsen, og du hverken sælger eller bortgiver boligen.

Geninvesterer du kun en del af beløbet, er kun den tilsvarende del af avancen fritaget. Bryder du en betingelse, beskattes avancen i det år, bruddet sker, med tillæg af kompenserende renter.

Teksten stiller ingen betingelse om bopæl. Alligevel bør ikke-residenter få det bekræftet hos skattemyndigheden eller en rådgiver, før de regner med fritagelsen.

Tjekliste

• Før salg: Undersøg, om lejeren har lejet boligen i mere end to år. Er det tilfældet, så send det anbefalede tilbudsbrev med alle vilkår, og vent 30 dage eller på et skriftligt afslag.
• Ved skødet: Afregn depositummet og lejen for den aktuelle måned. Overdrag lejekontrakten, kvitteringerne og lejerens oplysninger.
• Ved et dødsfald: Udpeg administrator, anmod om boets NIF, og indsend Modelo 1 for stempelafgift inden udgangen af den tredje måned efter dødsmåneden.
• Mens boet er uskiftet: Udsted kvitteringer under boets NIF. Hver arving angiver sin andel i Anexo F.
• Ved salg af en bolig med avance: Gem dokumentation for arbejder og omkostninger. Beslut i god tid, om du vil geninvestere efter reglerne for 2026–2029, og angiv det i din selvangivelse.