Att sälja eller ärva en uthyrd bostad i Portugal

När en uthyrd bostad i Portugal säljs eller övergår till arvingar upphör inte hyresavtalet. Köparen eller arvingarna tar över som hyresvärd, på samma villkor. Innan du säljer måste en hyresgäst som har hyrt bostaden i mer än två år erbjudas möjligheten att köpa den till samma pris. Arvingarna måste anmäla dödsfallet till Finanças inom ungefär tre månader. Från 2026 kan säljare som återinvesterar köpeskillingen i bostäder som hyrs ut till måttliga hyror undvika kapitalvinstskatt.

Består hyresavtalet vid en försäljning eller när ägaren avlider?

Ja. Enligt artikel 1057 i Código Civil (civilrättslagen) ”inträder” den som förvärvar fastigheten ”i hyresvärdens rättigheter och skyldigheter”. Jurister känner principen som emptio non tollit locatum: köp bryter inte hyra. Den gäller vid försäljning, gåva och arv.

Vad detta innebär i praktiken:

• Hyresgästen behöver inte godkänna bytet av hyresvärd.
• Hyran, slutdatumet, villkoren för förlängning och reglerna för den årliga justeringen förblir desamma.
• Depositionen övergår till den nya hyresvärden, som måste återbetala den när hyresavtalet upphör. Portugisiska domstolar behandlar depositionen som en del av den ställning som den nya ägaren övertar. När du säljer bör du reglera depositionen i köpekontraktet eller i priset.
• En försäljning är inte en grund för att avsluta hyresavtalet. En köpare som vill ha bostaden tom måste använda de vanliga vägarna: motsätta sig förlängning vid ett tillåtet datum, eller avsluta hyresavtalet för eget eller ett barns boende där lagen tillåter det. Båda har uppsägningstider och villkor.

Vem som har förköpsrätt, och hur lång tid hyresgästen har på sig att svara

Artikel 1091 i civilrättslagen ger hyresgästen en direito de preferência (förköpsrätt) när den bostad som hyresgästen har hyrt i mer än två år säljs eller överlåts som betalning för en skuld (dação em cumprimento). Tvåårsgränsen härrör från Lei 64/2018.

Rätten uppstår inte vid gåva, arv eller arvskifte (partilha). Den omfattar endast försäljningar.

Förfarandet (art. 1091(4) och art. 416–418):

1. Kom först överens om villkoren med din köpare, vanligtvis i ett utkast till eller ett undertecknat föravtal (contrato-promessa).
2. Skicka planen att sälja och dess villkor till hyresgästen med rekommenderat brev med mottagningsbevis (carta registada com aviso de receção). Ange åtminstone priset, betalningsvillkoren och det planerade datumet för köpekontraktet.
3. Hyresgästen har 30 dagar från mottagandet på sig att acceptera. För att acceptera måste hyresgästen ta hela affären på samma villkor.
4. Om hyresgästen tackar nej skriftligen, eller om de 30 dagarna går utan svar, får du sälja till din köpare på de villkor du skickade.
5. Om villkoren därefter ändras på ett väsentligt sätt, särskilt ett lägre pris, ska du underrätta hyresgästen på nytt.

Om bostaden säljs tillsammans med andra fastigheter måste brevet separat ange det pris som tillskrivs hyresgästens bostad (art. 1091(6)). Artikel 1091(8) gäller en lägenhet i en byggnad som inte är indelad i rättsliga enheter (propriedade horizontal). Den lät hyresgästen köpa en andel av byggnaden. År 2020 förklarade författningsdomstolen (avgörande 299/2020) den grundlagsstridig med allmänt bindande verkan. Enligt art. 1091(9) kan hyresgäster i en sådan byggnad fortfarande gå samman för att köpa hela byggnaden.

Vad som händer om du struntar i hyresgästens rätt

Om du säljer utan att underrätta, eller säljer på bättre villkor än du erbjöd, kan hyresgästen väcka en ação de preferência (talan om förköpsrätt) enligt art. 1410:

• Fristen är sex månader från den dag då hyresgästen fick kännedom om försäljningens väsentliga villkor.
• Hyresgästen måste deponera priset inom 15 dagar från att talan väcktes.
• Om hyresgästen vinner inträder hyresgästen i köparens ställe. Köparen förlorar bostaden och måste kräva tillbaka sina pengar av dig.

Av detta skäl begär köpare, banker och notarier vanligtvis bevis på att du har underrättat hyresgästen: brevet, postkvittot och hyresgästens skriftliga svar.

Att sälja med hyresgäst eller med tomt tillträde

De flesta som köper en bostad för att bo i den vill ha tomt tillträde. Många köper inte med en hyresgäst på plats, eller erbjuder mindre. För investerare kan en pålitlig hyresgäst med en skälig hyra vara en fördel, särskilt nu när hyror upp till 2 300 € i månaden kvalificerar för skattesatsen 10 % (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Faktorer som påverkar priset:

• Hyran jämfört med marknaden. En hyra under marknadsnivå i ett långt hyresavtal väger tyngst på priset.
• När du nästa gång lagligen kan avsluta eller låta bli att förlänga hyresavtalet. Hyresvärdens uppsägningstider beror på hyresavtalets längd och det datum då det började.
• Hyresgästens betalningshistorik. Visa kvitton och bekräfta att det inte finns några hyresskulder.
• Hyresgästens förköpsrätt. Förfarandet lägger till minst 30 dagar till tidsplanen. Vissa köpare drar sig ur hellre än att vänta.

Pressa inte en hyresgäst att flytta för att du ska kunna sälja. Trakasserier av hyresgäster är förbjudna enligt reglerna för hyra av bostäder i tätort (NRAU), och varje överenskommelse om att avsluta hyresavtalet i förtid bör vara skriftlig. Att komma överens om en frivillig avflyttning, ofta mot en ersättning, är lagligt.

Att ärva en uthyrd bostad: vem är hyresvärd?

När en ägare avlider ingår fastigheten i en herança indivisa (oskiftat dödsbo) tills arvingarna skiftar den. Fram till dess innehar arvingarna dödsboet gemensamt. Cabeça-de-casal (dödsboförvaltaren) förvaltar det. Enligt Código Civil art. 2080 går denna roll i första hand till den efterlevande maken om denne är arvinge eller har rätt till hälften av makarnas egendom, därefter till en testamentsexekutor och därefter till de närmaste legala arvingarna.

För hyresgästen:

• Hyresavtalet fortsätter oförändrat (art. 1057).
• Dödsboet är hyresvärd fram till arvskiftet. Hyran betalas till dödsboet, och förvaltaren tar emot den och sköter räkenskaperna.
• När bostaden har tilldelats en arvinge i arvskiftet blir den arvingen hyresvärd.
• Meddela hyresgästen skriftligen vem hyresgästen ska vända sig till och de nya bankuppgifterna. Skicka en kopia av dödsbeviset eller habilitação de herdeiros (handlingen som anger arvingarna).

Vad som ska uppdateras hos Finanças

• Anmäl dödsfallet. Förvaltaren lämnar Modelo 1 för imposto do selo (stämpelskatt) med bilaga I, en förteckning över dödsboets tillgångar. Fristen är slutet av den tredje månaden efter den månad då dödsfallet inträffade (CIS art. 26(3)). Deklarationen krävs även när ingen skatt ska betalas.
• Skaffa ett NIF för dödsboet. Dödsboet har ett eget skattenummer, som begärs på Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Hyreskvitton. Elektroniska hyreskvitton måste utfärdas av förvaltaren i dödsboets namn, med dödsboets NIF. Förvaltaren hanterar anmälan av hyresavtalet (Modelo 2) för dödsboet. Om förvaltaren är över 65 år är papperskvitton tillåtna. Varje delägare i dödsboet måste då lämna Modelo 44 för sin andel av hyran senast i slutet av februari.
• Inkomstskatt. Varje arvinge deklarerar sin andel av hyran i sin egen IRS-deklaration (Anexo F), i proportion till sin andel i dödsboet (CIRS art. 19).
• Efter arvskiftet. Den arvinge som får bostaden registrerar den i fastighetsregistret. Därefter flyttas uppgifterna om hyresavtalet och kvittona över till den arvingens eget NIF.

Om det är hyresgästen som avlider gäller andra regler. Artikel 1106 i civilrättslagen avgör om en make, sambo eller släkting som bor i bostaden kan ta över hyresavtalet.

Stämpelskatt vid arv

Portugal har ingen separat arvsskatt. Arv beskattas genom stämpelskatt enligt punkt 1.2 i stämpelskattetabellen:

För fast egendom tas de 10 % ut på valor patrimonial tributário (VPT), taxeringsvärdet i fastighetsregistret. Avgiften på 0,8 % enligt punkt 1.1 gäller köp och gåvor av fastigheter, inte arv. Skatten tas ut eftersom fastigheten ligger i Portugal, var arvingarna än bor. Kontrollera om ditt hemland också beskattar arvet och om det ger avräkning för den portugisiska skatten.

Kapitalvinst när du säljer: personer bosatta i Portugal och utomlands

Vinsten är försäljningspriset minus anskaffningsvärdet. Avdragsgilla kostnader dras av: kostnaderna för köp och försäljning samt dokumenterade förbättringsarbeten som utförts under de senaste 12 åren. Om du har ägt bostaden i mer än 24 månader räknas anskaffningsvärdet först upp med officiella inflationskoefficienter.

För ärvd egendom är anskaffningsvärdet det värde som användes för stämpelskatten, normalt VPT, även om arvingen inte betalade någon stämpelskatt (CIRS art. 45). Anskaffningsdatumet är dödsdagen. Ett lågt VPT kan därför innebära en stor skattepliktig vinst. Egendom som den avlidne förvärvade före den 1 januari 1989 faller utanför kapitalvinstbeskattningen enligt en övergångsregel.

• Personer bosatta i Portugal. 50 % av vinsten läggs till dina övriga inkomster och beskattas enligt de progressiva IRS-skattesatserna (CIRS art. 43(2)).
• Personer bosatta utomlands. Sedan 2023 gäller samma 50 %-regel och progressiva skattesatser. Schablonsatsen på 28 % har upphävts. Du måste deklarera dina globala inkomster, som bestämmer skattesatsen men inte själva beskattas i Portugal.

Redovisa försäljningen i Anexo G i IRS-deklarationen för försäljningsåret, som lämnas mellan april och juni året därpå.

Undantaget för återinvestering 2026–2029

Decreto-Lei 97/2026 införde nya regler i CIRS art. 10 (nr 7–9). De gäller försäljningar av bostäder som görs mellan den 1 januari 2026 och den 31 december 2029, inklusive bostäder som du hyr ut i stället för att bo i. Din vinst beskattas inte om samtliga följande villkor är uppfyllda:

1. Du återinvesterar försäljningspriset, minus eventuellt bolån på den sålda bostaden som du löser, i köp av en eller flera bostäder i Portugal för uthyrning.
2. Du återinvesterar mellan 24 månader före och 36 månader efter försäljningen.
3. Du anger att du avser att återinvestera, och beloppet, i din IRS-deklaration för försäljningsåret.
4. Du tecknar ett bostadshyresavtal inom sex månader från återinvesteringen, eller från försäljningen om den sker senare. Hyran får inte överstiga gränsen för måttlig hyra, 2 300 € i månaden 2026. Motiverade förseningar, till exempel brådskande arbeten, är tillåtna.
5. Under de första fem åren hyr du ut bostaden i sammanlagt minst 36 månader, hyran överstiger aldrig gränsen och du varken säljer eller ger bort bostaden.

Om du bara återinvesterar en del av beloppet är endast den delen av vinsten undantagen. Om du bryter mot ett villkor beskattas vinsten det år då överträdelsen sker, plus kompensationsränta.

Texten ställer inget villkor om hemvist. Ändå bör personer bosatta utomlands stämma av med skattemyndigheten eller en rådgivare innan de förlitar sig på undantaget.

Checklista

• Innan du säljer: kontrollera om hyresgästen har hyrt bostaden i mer än två år. Om så är fallet, skicka det rekommenderade erbjudandebrevet med alla villkor och vänta 30 dagar eller på ett skriftligt avböjande.
• Vid köpekontraktet: reglera depositionen och hyran för innevarande månad. Lämna över hyresavtalet, kvittona och hyresgästens uppgifter.
• Vid ett dödsfall: utse förvaltaren, begär dödsboets NIF och lämna Modelo 1 för stämpelskatt senast i slutet av den tredje månaden efter den månad då dödsfallet inträffade.
• Medan dödsboet är oskiftat: utfärda kvitton med dödsboets NIF. Varje arvinge deklarerar sin andel i Anexo F.
• När du säljer en bostad med vinst: spara bevis på arbeten och kostnader. Bestäm tidigt om du ska återinvestera enligt 2026–2029 års regler, och ange det i din deklaration.