Predaj alebo dedenie prenajatého bytu v Portugalsku

Keď sa prenajatý byt v Portugalsku predá alebo prejde na dedičov, nájom sa nekončí. Kupujúci alebo dedičia preberajú postavenie prenajímateľa za rovnakých podmienok. Pred predajom musíte nájomcovi, ktorý byt prenajíma viac ako dva roky, ponúknuť možnosť kúpiť ho za rovnakú cenu. Dedičia musia úmrtie ohlásiť na Finanças približne do troch mesiacov. Od roku 2026 sa predávajúci, ktorí výnos reinvestujú do bytov prenajímaných za primerané nájomné, môžu vyhnúť dani z kapitálového zisku.

Pretrvá nájom predaj alebo úmrtie vlastníka?

Áno. Podľa článku 1057 Código Civil (Občianskeho zákonníka) ten, kto nehnuteľnosť nadobudne, „vstupuje do práv a povinností prenajímateľa“. Právnici poznajú túto zásadu ako emptio non tollit locatum: predaj nájom neruší. Vzťahuje sa na predaj, darovanie aj dedenie.

Čo to znamená v praxi:

• Nájomca nemusí so zmenou prenajímateľa súhlasiť.
• Nájomné, dátum skončenia, podmienky predĺženia a pravidlá ročnej aktualizácie zostávajú rovnaké.
• Kaucia prechádza na nového prenajímateľa, ktorý ju bude musieť na konci nájmu vrátiť. Portugalské súdy považujú kauciu za súčasť postavenia, ktoré nový vlastník preberá. Pri predaji kauciu vyrovnajte v kúpnej zmluve alebo v cene.
• Predaj nie je dôvodom na skončenie nájmu. Kupujúci, ktorý chce prázdny byt, musí použiť bežné cesty: námietku proti predĺženiu k prípustnému dátumu alebo skončenie nájmu pre vlastnú potrebu bývania či potrebu dieťaťa, ak to zákon umožňuje. Obe majú výpovedné lehoty a podmienky.

Kto má predkupné právo a koľko času má nájomca na odpoveď

Článok 1091 Občianskeho zákonníka dáva nájomcovi direito de preferência (predkupné právo), keď sa byt, ktorý prenajíma viac ako dva roky, predáva alebo odovzdáva na úhradu dlhu (dação em cumprimento). Dvojročná hranica pochádza z Lei 64/2018.

Právo nevzniká pri darovaní, dedení ani pri rozdelení medzi dedičmi (partilha). Vzťahuje sa len na predaj.

Postup (čl. 1091 ods. 4 a čl. 416 – 418):

1. Najprv sa dohodnite na podmienkach s kupujúcim, zvyčajne v návrhu alebo podpísanej zmluve o budúcej zmluve (contrato-promessa).
2. Pošlite nájomcovi zámer predaja a jeho podmienky doporučeným listom s doručenkou (carta registada com aviso de receção). Uveďte aspoň cenu, platobné podmienky a plánovaný dátum podpisu kúpnej zmluvy.
3. Nájomca má na prijatie 30 dní od doručenia. Ak chce ponuku prijať, musí prijať celý obchod za rovnakých podmienok.
4. Ak nájomca písomne odmietne alebo 30 dní uplynie bez odpovede, môžete predať svojmu kupujúcemu za podmienok, ktoré ste poslali.
5. Ak sa podmienky potom podstatne zmenia, najmä ak sa zníži cena, informujte nájomcu znovu.

Ak sa byt predáva spolu s inými nehnuteľnosťami, list musí samostatne uvádzať cenu pripadajúcu na byt nájomcu (čl. 1091 ods. 6). Článok 1091 ods. 8 sa týka bytu v budove, ktorá nie je rozdelená na právne jednotky (propriedade horizontal). Umožňoval nájomcovi kúpiť podiel na budove. Ústavný súd ho v roku 2020 (rozhodnutie 299/2020) vyhlásil za protiústavný so všeobecne záväznou účinnosťou. Podľa čl. 1091 ods. 9 sa nájomcovia takejto budovy stále môžu spojiť a kúpiť celú budovu.

Čo sa stane, ak právo nájomcu ignorujete

Ak predáte bez oznámenia alebo za výhodnejších podmienok, ako ste ponúkli, nájomca môže podať ação de preferência (žalobu z predkupného práva) podľa čl. 1410:

• Lehota je šesť mesiacov od dátumu, keď sa nájomca dozvedel podstatné podmienky predaja.
• Nájomca musí do 15 dní od podania žaloby zložiť kúpnu cenu.
• Ak nájomca vyhrá, nastúpi na miesto kupujúceho. Kupujúci stráca byt a svoje peniaze musí vymáhať od Vás.

Z tohto dôvodu kupujúci, banky a notári zvyčajne požadujú doklad o tom, že ste oznámenie poslali: list, potvrdenie o podaní a písomnú odpoveď nájomcu.

Predaj s nájomcom alebo s prázdnym bytom

Väčšina kupujúcich, ktorí chcú v byte bývať, chce prázdny byt. Mnohí s nájomcom nekúpia alebo ponúknu menej. Pre investorov môže byť spoľahlivý nájomca s primeraným nájomným výhodou, najmä teraz, keď nájomné do 2 300 € mesačne spĺňa podmienky 10 % daňovej sadzby (čl. 45-C EBF, 2026 – 2029).

Body, ktoré ovplyvňujú cenu:

• Nájomné v porovnaní s trhom. Najviac na cenu dolieha podtrhové nájomné pri dlhom nájme.
• Kedy môžete najbližšie zákonne ukončiť alebo nepredĺžiť nájom. Výpovedné lehoty prenajímateľa závisia od dĺžky nájmu a dátumu jeho začiatku.
• Platobná história nájomcu. Predložte potvrdenia a potvrďte, že neexistujú nedoplatky.
• Predkupné právo nájomcu. Postup predĺži harmonogram aspoň o 30 dní. Niektorí kupujúci radšej odstúpia, než aby čakali.

Nevyvíjajte na nájomcu nátlak, aby odišiel, len aby ste mohli predať. Obťažovanie nájomcov je podľa pravidiel o mestských nájmoch (NRAU) zakázané a každá dohoda o predčasnom skončení nájmu by mala byť písomná. Dohoda o dobrovoľnom odchode, často s finančnou kompenzáciou, je zákonná.

Dedenie prenajatého bytu: kto je prenajímateľom?

Keď vlastník zomrie, nehnuteľnosť sa stáva súčasťou herança indivisa (nerozdeleného dedičstva), kým ju dedičia nerozdelia. Dovtedy dedičia držia dedičstvo spoločne. Spravuje ho cabeça-de-casal (správca dedičstva). Podľa čl. 2080 Občianskeho zákonníka táto úloha pripadá najprv pozostalému manželovi alebo manželke, ak je dedičom alebo má nárok na polovicu spoločného majetku, potom vykonávateľovi závetu a potom najbližším zákonným dedičom.

Pre nájomcu:

• Nájom pokračuje nezmenený (čl. 1057).
• Do partilha je prenajímateľom dedičstvo. Nájomné sa platí dedičstvu a správca ho vyberá a vedie účty.
• Keď sa byt v partilha pridelí jednému dedičovi, tento dedič sa stáva prenajímateľom.
• Písomne oznámte nájomcovi, s kým má komunikovať, a nové bankové údaje. Pošlite kópiu úmrtného listu alebo habilitação de herdeiros (listiny určujúcej dedičov).

Čo aktualizovať na Finanças

• Ohlásenie úmrtia. Správca podáva Modelo 1 imposto do selo (kolkovej dane) s prílohou I, zoznamom majetku v dedičstve. Lehota je do konca tretieho mesiaca po mesiaci úmrtia (čl. 26 ods. 3 CIS). Hlásenie je povinné, aj keď nevzniká žiadna daň.
• Získanie NIF pre dedičstvo. Dedičstvo má vlastné daňové číslo, o ktoré sa žiada na Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Potvrdenia o nájomnom. Elektronické potvrdenia o nájomnom musí vystavovať správca v mene dedičstva s použitím NIF dedičstva. Hlásenie k nájomnej zmluve (Modelo 2) za dedičstvo vybavuje správca. Ak má správca viac ako 65 rokov, sú prípustné papierové potvrdenia. Každý spoludedič potom musí do konca februára podať Modelo 44 za svoj podiel na nájomnom.
• Daň z príjmov. Každý dedič priznáva svoj podiel na nájomnom vo svojom vlastnom priznaní IRS (Anexo F), v pomere k svojmu podielu na dedičstve (čl. 19 CIRS).
• Po partilha. Dedič, ktorý byt dostane, ho zapíše do katastra nehnuteľností. Odvtedy sa záznamy o nájme a potvrdenia presúvajú na vlastné NIF tohto dediča.

Ak zomrie nájomca, platia iné pravidlá. Článok 1106 Občianskeho zákonníka rozhoduje o tom, či môže nájom prevziať manžel, partner alebo príbuzný, ktorý v byte býva.

Kolková daň z dedičstva

Portugalsko nemá samostatnú daň z dedičstva. Dedičstvá sa zdaňujú prostredníctvom kolkovej dane podľa položky 1.2 tabuľky kolkovej dane:

Pri nehnuteľnostiach sa 10 % vyberá z valor patrimonial tributário (VPT), daňovej hodnoty v registri nehnuteľností. Poplatok 0,8 % podľa položky 1.1 sa vzťahuje na kúpu a darovanie nehnuteľností, nie na dedenie. Daň sa uplatňuje preto, že nehnuteľnosť je v Portugalsku, bez ohľadu na to, kde dedičia žijú. Overte si, či dedičstvo zdaňuje aj krajina Vášho bydliska a či započítava portugalskú daň.

Kapitálový zisk pri predaji: rezidenti a nerezidenti

Zisk je predajná cena mínus nadobúdacia hodnota. Odpočítavajú sa uznateľné náklady: náklady na kúpu a predaj a zdokumentované práce na zhodnotení vykonané za posledných 12 rokov. Ak byt vlastníte viac ako 24 mesiacov, nadobúdacia hodnota sa najprv zvýši oficiálnymi inflačnými koeficientmi.

Pri zdedenej nehnuteľnosti je nadobúdacou hodnotou hodnota použitá pre kolkovú daň, bežne VPT, aj keď dedič kolkovú daň nezaplatil (čl. 45 CIRS). Dátumom nadobudnutia je dátum úmrtia. Nízke VPT preto môže znamenať vysoký zdaniteľný zisk. Nehnuteľnosti, ktoré zosnulý nadobudol pred 1. januárom 1989, sú podľa prechodného ustanovenia mimo dane z kapitálového zisku.

• Rezidenti. 50 % zisku sa pripočíta k Vašim ostatným príjmom a zdaní progresívnymi sadzbami IRS (čl. 43 ods. 2 CIRS).
• Nerezidenti. Od roku 2023 sa uplatňuje rovnaké pravidlo 50 % a progresívne sadzby. Paušálna sadzba 28 % bola zrušená. Musíte priznať svoje celosvetové príjmy, ktoré určujú sadzbu, ale samy osebe sa v Portugalsku nezdaňujú.

Predaj uveďte v Anexo G priznania IRS za rok predaja, ktoré sa podáva od apríla do júna nasledujúceho roka.

Vyňatie pri reinvestícii na roky 2026 – 2029

Decree-Law 97/2026 doplnil do čl. 10 CIRS nové pravidlá (ods. 7 – 9). Vzťahujú sa na predaje bytov uskutočnené od 1. januára 2026 do 31. decembra 2029, vrátane bytov, ktoré prenajímate a v ktorých nebývate. Váš zisk sa nezdaňuje, ak platí všetko nasledujúce:

1. Predajnú cenu, zníženú o prípadnú hypotéku na predanom byte, ktorú splatíte, reinvestujete do kúpy jedného alebo viacerých bytov v Portugalsku na prenájom.
2. Reinvestujete v období od 24 mesiacov pred do 36 mesiacov po predaji.
3. Zámer reinvestovať a jeho sumu uvediete v priznaní IRS za rok predaja.
4. Do šiestich mesiacov od reinvestície, alebo od predaja, ak je neskorší, podpíšete nájomnú zmluvu na bývanie. Nájomné nesmie presiahnuť limit primeraného nájomného, v roku 2026 2 300 € mesačne. Odôvodnené oneskorenia, napríklad pre naliehavé práce, sú prípustné.
5. Počas prvých piatich rokov byt prenajímate celkovo najmenej 36 mesiacov, nájomné nikdy neprekročí limit a byt nepredáte ani nedarujete.

Ak reinvestujete len časť sumy, oslobodená je len príslušná časť zisku. Ak porušíte niektorú podmienku, zisk sa zdaní v roku porušenia spolu s kompenzačným úrokom.

Text nestanovuje žiadnu podmienku rezidencie. Napriek tomu by si nerezidenti mali pred tým, ako sa na vyňatie spoľahnú, overiť situáciu na daňovom úrade alebo u poradcu.

Kontrolný zoznam

• Pred predajom: overte si, či nájomca byt prenajíma viac ako dva roky. Ak áno, pošlite doporučený list s ponukou a úplnými podmienkami a počkajte 30 dní alebo na písomné odmietnutie.
• Pri podpise kúpnej zmluvy: vyrovnajte kauciu a nájomné za aktuálny mesiac. Odovzdajte nájomnú zmluvu, potvrdenia a údaje nájomcu.
• Pri úmrtí: určite správcu, požiadajte o NIF dedičstva a do konca tretieho mesiaca po mesiaci úmrtia podajte Modelo 1 ku kolkovej dani.
• Kým je dedičstvo nerozdelené: vystavujte potvrdenia pod NIF dedičstva. Každý dedič priznáva svoj podiel v Anexo F.
• Pri predaji bytu so ziskom: uschovajte doklady o prácach a nákladoch. Včas sa rozhodnite, či budete reinvestovať podľa pravidiel na roky 2026 – 2029, a uveďte to v priznaní.