Vendere o ereditare un'abitazione locata in Portogallo

Quando un'abitazione locata in Portogallo viene venduta o passa agli eredi, la locazione non termina. L'acquirente o gli eredi subentrano come locatori, alle stesse condizioni. Prima di vendere, a un inquilino che abita l'immobile in locazione da più di due anni deve essere offerta la possibilità di acquistarlo allo stesso prezzo. Gli eredi devono comunicare il decesso alle Finanças entro circa tre mesi. Dal 2026, chi vende e reinveste il ricavato in abitazioni locate a canone moderato può evitare l'imposta sulle plusvalenze.

La locazione sopravvive a una vendita o al decesso del proprietario?

Sì. Ai sensi dell'articolo 1057 del Código Civil (Codice civile), chi acquista l'immobile "subentra nei diritti e negli obblighi del locatore". I giuristi conoscono questo principio come emptio non tollit locatum: la vendita non rompe la locazione. Si applica a vendite, donazioni ed eredità.

Cosa significa in pratica:

• L'inquilino non deve acconsentire al cambio di locatore.
• L'affitto, la data di scadenza, le condizioni di rinnovo e le regole di aggiornamento annuale restano invariati.
• Il deposito passa al nuovo locatore, che dovrà restituirlo alla fine della locazione. I tribunali portoghesi considerano il deposito parte della posizione che il nuovo proprietario eredita. Quando vende, regoli il deposito nell'atto o nel prezzo.
• La vendita non è un motivo per porre fine alla locazione. Un acquirente che desideri l'abitazione libera deve seguire le vie ordinarie: opporsi al rinnovo a una data consentita, oppure porre fine alla locazione per esigenze abitative proprie o di un figlio, ove la legge lo consenta. Entrambe prevedono termini di preavviso e condizioni.

Chi ha diritto di prelazione, e quanto tempo ha l'inquilino per rispondere

L'articolo 1091 del Codice civile conferisce all'inquilino un direito de preferência (diritto di prelazione) quando l'abitazione che ha in locazione da più di due anni viene venduta o ceduta in pagamento di un debito (dação em cumprimento). La soglia di due anni risale alla Lei 64/2018.

Il diritto non sorge in caso di donazione, eredità o divisione tra eredi (partilha). Riguarda solo le vendite.

La procedura (art. 1091(4) e artt. 416–418):

1. Concordi prima le condizioni con il Suo acquirente, di solito in una bozza o in un contratto preliminare firmato (contrato-promessa).
2. Comunichi all'inquilino il progetto di vendita e le relative condizioni con lettera raccomandata con avviso di ricevimento (carta registada com aviso de receção). Indichi almeno il prezzo, le modalità di pagamento e la data prevista per il rogito.
3. L'inquilino ha 30 giorni dal ricevimento per accettare. Per accettare, deve accettare l'intera operazione alle stesse condizioni.
4. Se l'inquilino rifiuta per iscritto, o i 30 giorni trascorrono senza risposta, può vendere al Suo acquirente alle condizioni comunicate.
5. Se poi le condizioni cambiano in modo rilevante, in particolare con un prezzo inferiore, informi nuovamente l'inquilino.

Se l'abitazione viene venduta insieme ad altri immobili, la lettera deve indicare separatamente il prezzo attribuito all'abitazione dell'inquilino (art. 1091(6)). L'articolo 1091(8) riguarda un appartamento in un edificio non suddiviso in unità giuridiche (propriedade horizontal). Consentiva all'inquilino di acquistare una quota dell'edificio. Nel 2020 la Corte costituzionale (sentenza 299/2020) lo ha dichiarato incostituzionale con efficacia generale vincolante. Ai sensi dell'art. 1091(9), gli inquilini di un edificio di questo tipo possono comunque unirsi per acquistare l'intero edificio.

Cosa succede se ignora il diritto dell'inquilino

Se vende senza comunicazione, o vende a condizioni migliori di quelle offerte, l'inquilino può promuovere un'ação de preferência (azione di prelazione) ai sensi dell'art. 1410:

• Il termine è di sei mesi dalla data in cui l'inquilino ha conosciuto le condizioni essenziali della vendita.
• L'inquilino deve depositare il prezzo entro 15 giorni dalla proposizione dell'azione.
• Se l'inquilino vince, prende il posto dell'acquirente. L'acquirente perde l'abitazione e deve recuperare il proprio denaro da Lei.

Per questo motivo acquirenti, banche e notai di solito chiedono la prova della comunicazione: la lettera, la ricevuta postale e la risposta scritta dell'inquilino.

Vendere con l'inquilino o con l'immobile libero

La maggior parte di chi acquista un'abitazione per viverci la vuole libera. Molti non acquistano con un inquilino all'interno, oppure offrono meno. Per gli investitori, un inquilino affidabile a un affitto equo può essere un vantaggio, soprattutto ora che gli affitti fino a 2.300 € al mese beneficiano dell'aliquota del 10% (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Elementi che incidono sul prezzo:

• L'affitto rispetto al mercato. Un affitto inferiore al mercato su una locazione lunga pesa di più sul prezzo.
• Quando si potrà legittimamente porre fine alla locazione o non rinnovarla. I termini di preavviso del locatore dipendono dalla durata della locazione e dalla data di inizio.
• La puntualità dei pagamenti dell'inquilino. Mostri le ricevute e confermi l'assenza di arretrati.
• Il diritto di prelazione dell'inquilino. La procedura aggiunge almeno 30 giorni ai tempi. Alcuni acquirenti rinunciano piuttosto che attendere.

Non faccia pressioni su un inquilino perché se ne vada per poter vendere. Le molestie nei confronti degli inquilini sono vietate dalle norme sulle locazioni urbane (NRAU), e qualsiasi accordo per porre fine anticipatamente alla locazione dovrebbe essere scritto. Concordare un'uscita volontaria, spesso dietro pagamento, è lecito.

Ereditare un'abitazione locata: chi è il locatore?

Quando un proprietario muore, l'immobile entra a far parte di una herança indivisa (eredità indivisa) fino alla divisione tra gli eredi. Fino ad allora gli eredi detengono l'eredità in comune. Il cabeça-de-casal (amministratore dell'eredità) la gestisce. Ai sensi dell'art. 2080 del Codice civile, questo ruolo spetta in primo luogo al coniuge superstite se è erede o ha diritto alla metà dei beni della coppia, poi all'esecutore testamentario, poi agli eredi legittimi più prossimi.

Per l'inquilino:

• La locazione prosegue invariata (art. 1057).
• L'eredità è il locatore fino alla partilha. L'affitto è pagato all'eredità, e l'amministratore lo riscuote e tiene i conti.
• Una volta che l'abitazione è attribuita a un erede nella partilha, quell'erede diventa il locatore.
• Comunichi per iscritto all'inquilino con chi deve rapportarsi e le nuove coordinate bancarie. Invii una copia del certificato di morte o della habilitação de herdeiros (atto che individua gli eredi).

Cosa aggiornare presso le Finanças

• Comunicare il decesso. L'amministratore presenta il Modelo 1 dell'imposto do selo (imposta di bollo) con l'Allegato I, l'elenco dei beni dell'eredità. Il termine è la fine del terzo mese successivo al mese del decesso (CIS art. 26(3)). La dichiarazione è obbligatoria anche quando non è dovuta alcuna imposta.
• Ottenere un NIF per l'eredità. L'eredità ha un proprio codice fiscale, richiesto sul Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Ricevute di affitto. Le ricevute di affitto elettroniche devono essere emesse dall'amministratore a nome dell'eredità, con il NIF dell'eredità. L'amministratore gestisce la dichiarazione di locazione (Modelo 2) per l'eredità. Se l'amministratore ha più di 65 anni, sono ammesse ricevute cartacee. Ogni coerede deve allora presentare il Modelo 44 per la propria quota dell'affitto entro la fine di febbraio.
• Imposta sul reddito. Ogni erede dichiara la propria quota dell'affitto nella propria dichiarazione IRS (Anexo F), in proporzione alla propria quota dell'eredità (CIRS art. 19).
• Dopo la partilha. L'erede che riceve l'abitazione la registra presso il registro immobiliare. Da quel momento i dati della locazione e le ricevute passano al NIF di quell'erede.

Se è l'inquilino a morire, si applicano regole diverse. L'articolo 1106 del Codice civile stabilisce se un coniuge, un convivente o un parente che vive nell'abitazione può subentrare nella locazione.

Imposta di bollo sulle successioni

Il Portogallo non ha un'imposta di successione separata. Le eredità sono tassate tramite l'imposta di bollo, alla voce 1.2 della tabella dell'imposta di bollo:

Per gli immobili il 10% si applica sul valor patrimonial tributário (VPT), il valore fiscale iscritto nel registro degli immobili. L'aliquota dello 0,8% della voce 1.1 si applica agli acquisti e alle donazioni di immobili, non alle successioni. L'imposta si applica perché l'immobile si trova in Portogallo, ovunque vivano gli eredi. Verifichi se anche il Suo Paese di residenza tassa l'eredità e se concede un credito per l'imposta portoghese.

Plusvalenze in caso di vendita: residenti e non residenti

La plusvalenza è il prezzo di vendita meno il valore di acquisto. Si deducono i costi ammessi: i costi di acquisto e di vendita e i lavori di miglioria documentati eseguiti negli ultimi 12 anni. Se possiede l'abitazione da più di 24 mesi, il valore di acquisto viene prima rivalutato con i coefficienti ufficiali di inflazione.

Per gli immobili ereditati, il valore di acquisto è quello utilizzato ai fini dell'imposta di bollo, normalmente il VPT, anche se l'erede non ha pagato l'imposta di bollo (CIRS art. 45). La data di acquisto è la data del decesso. Un VPT basso può quindi comportare una plusvalenza imponibile elevata. Gli immobili acquistati dal defunto prima del 1° gennaio 1989 sono esclusi dall'imposta sulle plusvalenze in base a una norma transitoria.

• Residenti. Il 50% della plusvalenza si somma agli altri redditi ed è tassato con le aliquote progressive IRS (CIRS art. 43(2)).
• Non residenti. Dal 2023 si applicano la stessa regola del 50% e le aliquote progressive. L'aliquota fissa del 28% è stata abrogata. Deve dichiarare il Suo reddito mondiale, che determina l'aliquota ma non è di per sé tassato in Portogallo.

Dichiari la vendita nell'Anexo G della dichiarazione IRS per l'anno della vendita, presentata tra aprile e giugno dell'anno successivo.

L'esclusione per reinvestimento 2026–2029

Il Decreto-Lei 97/2026 ha aggiunto nuove disposizioni all'art. 10 CIRS (nn. 7–9). Si applicano alle vendite di abitazioni effettuate tra il 1° gennaio 2026 e il 31 dicembre 2029, comprese le abitazioni che loca anziché abitare. La Sua plusvalenza non è tassata se ricorrono tutte queste condizioni:

1. Reinveste il prezzo di vendita, al netto dell'eventuale mutuo sull'abitazione venduta che rimborsa, nell'acquisto di una o più abitazioni in Portogallo da locare.
2. Reinveste tra 24 mesi prima e 36 mesi dopo la vendita.
3. Dichiara l'intenzione di reinvestire, e l'importo, nella dichiarazione IRS per l'anno della vendita.
4. Stipula una locazione abitativa entro sei mesi dal reinvestimento, o dalla vendita se successiva. L'affitto non deve superare il limite del canone moderato, 2.300 € al mese nel 2026. Sono ammessi ritardi giustificati, ad esempio per lavori urgenti.
5. Nei primi cinque anni loca l'abitazione per almeno 36 mesi in totale, l'affitto non supera mai il limite, e non vende né dona l'abitazione.

Se reinveste solo una parte dell'importo, solo la parte corrispondente della plusvalenza è esente. Se viola una condizione, la plusvalenza è tassata nell'anno della violazione, più gli interessi compensativi.

Il testo non prevede condizioni di residenza. Ciononostante, i non residenti dovrebbero verificare con l'amministrazione fiscale o con un consulente prima di fare affidamento sull'esclusione.

Lista di controllo

• Prima di vendere: verifichi se l'inquilino ha l'abitazione in locazione da più di due anni. In tal caso, invii la lettera raccomandata con l'offerta e tutte le condizioni e attenda 30 giorni o un rifiuto scritto.
• Al rogito: regoli il deposito e l'affitto del mese in corso. Consegni il contratto di locazione, le ricevute e i dati dell'inquilino.
• In caso di decesso: nomini l'amministratore, richieda il NIF dell'eredità e presenti il Modelo 1 dell'imposta di bollo entro la fine del terzo mese successivo al mese del decesso.
• Finché l'eredità è indivisa: emetta le ricevute con il NIF dell'eredità. Ogni erede dichiara la propria quota nell'Anexo F.
• Quando vende un'abitazione con plusvalenza: conservi le prove di lavori e costi. Decida per tempo se reinvestire secondo le regole 2026–2029, e lo indichi nella dichiarazione.