Продажба или наследяване на отдадено под наем жилище в Португалия

Когато отдадено под наем жилище в Португалия бъде продадено или премине към наследници, договорът за наем не се прекратява. Купувачът или наследниците стават наемодатели при същите условия. Преди да продадете, на наемател, който наема жилището повече от две години, трябва да се предложи възможността да го купи на същата цена. Наследниците трябва да съобщят за смъртта във Finanças в срок от около три месеца. От 2026 г. продавачите, които реинвестират постъпленията в жилища, отдавани при умерен наем, могат да избегнат данъка върху капиталовата печалба.

Продължава ли договорът за наем след продажба или смъртта на собственика?

Да. Съгласно член 1057 от Código Civil (Гражданския кодекс) лицето, което придобие имота, „встъпва в правата и задълженията на наемодателя“. Юристите познават принципа като emptio non tollit locatum: продажбата не прекратява наема. Той се прилага при продажба, дарение и наследяване.

Какво означава това на практика:

• Не е необходимо наемателят да се съгласи със смяната на наемодателя.
• Наемът, крайната дата, условията за подновяване и правилата за годишната актуализация остават същите.
• Депозитът преминава към новия наемодател, който ще трябва да го върне в края на договора. Португалските съдилища третират депозита като част от положението, което новият собственик наследява. Когато продавате, уредете депозита в нотариалния акт или в цената.
• Продажбата не е основание за прекратяване на договора. Купувач, който иска жилището свободно, трябва да използва обичайните пътища: противопоставяне на подновяването към допустима дата или прекратяване на договора за собствени жилищни нужди или за нуждите на дете, когато законът го позволява. И за двете има срокове за предизвестие и условия.

Кой има право на предпочитание и колко време има наемателят да отговори

Член 1091 от Гражданския кодекс дава на наемателя direito de preferência (право на предпочитание), когато жилището, което наема от повече от две години, бъде продадено или прехвърлено за погасяване на дълг (dação em cumprimento). Двугодишният праг е въведен с Lei 64/2018.

Правото не възниква при дарение, наследяване или делба между наследници (partilha). То обхваща само продажбите.

Процедурата (чл. 1091, ал. 4 и чл. 416–418):

1. Първо договорете условията с купувача си, обикновено в проект или подписан предварителен договор (contrato-promessa).
2. Изпратете на наемателя намерението за продажба и условията ѝ с препоръчано писмо с обратна разписка (carta registada com aviso de receção). Включете поне цената, условията на плащане и планираната дата на нотариалния акт.
3. Наемателят има 30 дни от получаването, за да приеме. За да приеме, той трябва да приеме цялата сделка при същите условия.
4. Ако наемателят откаже писмено или 30-те дни изтекат без отговор, можете да продадете на купувача си при изпратените условия.
5. Ако след това условията се променят съществено, особено при по-ниска цена, уведомете наемателя отново.

Ако жилището се продава заедно с други имоти, в писмото трябва да се посочи отделно цената, определена за жилището на наемателя (чл. 1091, ал. 6). Член 1091, ал. 8 се отнася за апартамент в сграда, която не е разделена на самостоятелни правни обекти (propriedade horizontal). Тя позволяваше на наемателя да купи дял от сградата. През 2020 г. Конституционният съд (решение 299/2020) я обяви за противоконституционна с общозадължителна сила. Съгласно чл. 1091, ал. 9 наемателите в такава сграда все пак могат да се обединят, за да купят цялата сграда.

Какво става, ако пренебрегнете правото на наемателя

Ако продадете, без да уведомите, или продадете при по-изгодни условия от предложените, наемателят може да предяви ação de preferência (иск за предпочитание) съгласно чл. 1410:

• Срокът е шест месеца от датата, на която наемателят е узнал съществените условия на продажбата.
• Наемателят трябва да внесе цената в рамките на 15 дни от предявяването на иска.
• Ако наемателят спечели, той заема мястото на купувача. Купувачът губи жилището и трябва да си възстанови парите от Вас.

Затова купувачите, банките и нотариусите обикновено изискват доказателство, че сте уведомили наемателя: писмото, пощенската квитанция и писмения отговор на наемателя.

Продажба с наемател или със свободно жилище

Повечето купувачи на жилища за собствено ползване искат свободно жилище. Много от тях не биха купили с настанен наемател или биха предложили по-малко. За инвеститорите надежден наемател при справедлив наем може да бъде предимство, особено сега, когато наемите до 2300 € месечно отговарят на условията за данъчната ставка от 10% (чл. 45-C EBF, 2026–2029 г.).

Фактори, които влияят на цената:

• Наемът в сравнение с пазара. Наем под пазарното равнище при дългосрочен договор тежи най-много върху цената.
• Кога следващия път можете законно да прекратите или да не подновите договора. Сроковете за предизвестие от наемодателя зависят от продължителността на договора и датата на започването му.
• Платежната история на наемателя. Покажете разписките и потвърдете, че няма просрочия.
• Правото на предпочитание на наемателя. Процедурата добавя поне 30 дни към графика. Някои купувачи се отказват, вместо да чакат.

Не оказвайте натиск върху наемател да напусне, за да можете да продадете. Тормозът над наематели е забранен съгласно правилата за градските наеми (NRAU), а всяко споразумение за предсрочно прекратяване на договора следва да е писмено. Договарянето на доброволно напускане, често срещу плащане, е законно.

Наследяване на отдадено жилище: кой е наемодателят?

Когато собственик почине, имотът става част от herança indivisa (неразделено наследство), докато наследниците не го поделят. Дотогава наследниците притежават наследството заедно. Cabeça-de-casal (управителят на наследството) го управлява. Съгласно чл. 2080 от Гражданския кодекс тази роля се пада първо на преживелия съпруг, ако той е наследник или има право на половината от имуществото на двойката, след това на изпълнител на завещанието, а след това на най-близките законни наследници.

За наемателя:

• Договорът продължава непроменен (чл. 1057).
• Наследството е наемодател до partilha. Наемът се плаща на наследството, а управителят го събира и води сметките.
• След като жилището бъде поставено в дял на един наследник при partilha, този наследник става наемодател.
• Уведомете наемателя писмено с кого да общува и за новите банкови данни. Изпратете копие от смъртния акт или от habilitação de herdeiros (акта, определящ наследниците).

Какво да актуализирате във Finanças

• Съобщете за смъртта. Управителят подава Modelo 1 за imposto do selo (гербов налог) с Приложение I — списък на активите на наследството. Срокът е до края на третия месец след месеца на смъртта (чл. 26, ал. 3 CIS). Декларацията се изисква дори когато не се дължи данък.
• Сдобийте се с NIF за наследството. Наследството има собствен данъчен номер, който се заявява в Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Разписки за наем. Електронните разписки за наем трябва да се издават от управителя от името на наследството, с NIF на наследството. Управителят отговаря за декларацията за договора (Modelo 2) от името на наследството. Ако управителят е над 65 години, се допускат хартиени разписки. Тогава всеки сънаследник трябва да подаде Modelo 44 за своя дял от наема до края на февруари.
• Данък върху доходите. Всеки наследник декларира своя дял от наема в собствената си декларация по IRS (Anexo F), пропорционално на дела си в наследството (чл. 19 CIRS).
• След partilha. Наследникът, който получава жилището, го вписва в имотния регистър. От този момент записите за договора и разписките преминават към собствения NIF на този наследник.

Ако почине наемателят, се прилагат различни правила. Член 1106 от Гражданския кодекс определя дали съпруг, партньор или роднина, живеещ в жилището, може да поеме договора.

Гербов налог при наследяване

В Португалия няма отделен данък върху наследството. Наследствата се облагат чрез гербовия налог по позиция 1.2 от таблицата за гербовия налог:

За недвижимите имоти 10% се начисляват върху valor patrimonial tributário (VPT) — данъчната стойност в регистъра на имотите. Налогът от 0,8% по позиция 1.1 се прилага за покупки и дарения на имоти, а не за наследяване. Данъкът се дължи, защото имотът се намира в Португалия, където и да живеят наследниците. Проверете дали държавата Ви на пребиваване също облага наследството и дали признава кредит за португалския данък.

Капиталова печалба при продажба: резиденти и нерезиденти

Печалбата е продажната цена минус стойността на придобиване. Приспадат се допустимите разходи: разходите по покупката и продажбата и документираните подобрения, извършени през последните 12 години. Ако притежавате жилището повече от 24 месеца, стойността на придобиване първо се увеличава с официалните коефициенти за инфлация.

За наследен имот стойността на придобиване е стойността, използвана за гербовия налог, обикновено VPT, дори ако наследникът не е платил гербов налог (чл. 45 CIRS). Датата на придобиване е датата на смъртта. Затова ниска VPT може да означава голяма облагаема печалба. Имотите, придобити от починалия преди 1 януари 1989 г., попадат извън данъка върху капиталовата печалба по силата на преходна разпоредба.

• Резиденти. 50% от печалбата се добавят към останалите Ви доходи и се облагат по прогресивните ставки на IRS (чл. 43, ал. 2 CIRS).
• Нерезиденти. От 2023 г. се прилагат същото правило за 50% и прогресивните ставки. Единната ставка от 28% беше отменена. Трябва да декларирате световния си доход, който определя ставката, но сам по себе си не се облага в Португалия.

Декларирайте продажбата в Anexo G на декларацията по IRS за годината на продажбата, подавана между април и юни на следващата година.

Изключването при реинвестиране за 2026–2029 г.

Декрет-закон 97/2026 добави нови правила в чл. 10 CIRS (ал. 7–9). Те се прилагат за продажби на жилища, извършени между 1 януари 2026 г. и 31 декември 2029 г., включително жилища, които отдавате, а не обитавате. Печалбата Ви не се облага, ако са изпълнени всички следни условия:

1. Реинвестирате продажната цена, намалена с погасената от Вас ипотека върху продаденото жилище, в покупката на едно или повече жилища в Португалия за отдаване под наем.
2. Реинвестирате в периода от 24 месеца преди до 36 месеца след продажбата.
3. Заявявате намерението си да реинвестирате и сумата в декларацията си по IRS за годината на продажбата.
4. Подписвате договор за жилищен наем в рамките на шест месеца от реинвестирането или от продажбата, ако тя е по-късно. Наемът не трябва да надвишава лимита за умерен наем — 2300 € месечно през 2026 г. Допускат се обосновани забавяния, например заради спешни ремонти.
5. През първите пет години отдавате жилището общо поне 36 месеца, наемът никога не надвишава лимита и не продавате или дарявате жилището.

Ако реинвестирате само част от сумата, освободена е само съответната част от печалбата. Ако нарушите някое условие, печалбата се облага в годината на нарушението, плюс компенсаторна лихва.

Текстът не поставя условие за пребиваване. Въпреки това нерезидентите следва да потвърдят с данъчната администрация или с консултант, преди да разчитат на изключването.

Контролен списък

• Преди продажба: проверете дали наемателят наема жилището повече от две години. Ако е така, изпратете препоръчаното писмо с предложение с пълните условия и изчакайте 30 дни или писмен отказ.
• При нотариалния акт: уредете депозита и наема за текущия месец. Предайте договора, разписките и данните на наемателя.
• При смърт: определете управителя, заявете NIF за наследството и подайте Modelo 1 за гербовия налог до края на третия месец след месеца на смъртта.
• Докато наследството е неразделено: издавайте разписки с NIF на наследството. Всеки наследник декларира своя дял в Anexo F.
• При продажба на жилище с печалба: пазете доказателствата за ремонтите и разходите. Решете навреме дали да реинвестирате по правилата за 2026–2029 г. и го заявете в декларацията си.