Prodaja ili nasljeđivanje iznajmljenog stana u Portugalu

Kada se iznajmljeni stan u Portugalu proda ili prijeđe na nasljednike, najam ne prestaje. Kupac ili nasljednici preuzimaju ulogu najmodavca pod istim uvjetima. Prije prodaje najmoprimcu koji stan unajmljuje dulje od dvije godine mora se ponuditi mogućnost da ga kupi po istoj cijeni. Nasljednici moraju prijaviti smrt u Finanças u roku od otprilike tri mjeseca. Od 2026. prodavatelji koji prihod od prodaje ponovno ulože u stanove iznajmljene uz umjerenu najamninu mogu izbjeći porez na kapitalni dobitak.

Opstaje li najam nakon prodaje ili smrti vlasnika?

Da. Prema članku 1057. Código Civil (Građanskog zakonika) onaj tko stekne nekretninu „stupa u prava i obveze najmodavca”. Pravnici to načelo poznaju kao emptio non tollit locatum: prodaja ne raskida najam. Primjenjuje se na prodaju, darovanje i nasljeđivanje.

Što to znači u praksi:

• Najmoprimac ne mora pristati na promjenu najmodavca.
• Najamnina, datum završetka, uvjeti produljenja i pravila godišnjeg usklađivanja ostaju isti.
• Jamčevina prelazi na novog najmodavca, koji će je morati vratiti na kraju najma. Portugalski sudovi jamčevinu smatraju dijelom položaja koji novi vlasnik preuzima. Kada prodajete, jamčevinu namirite u kupoprodajnom ugovoru ili cijeni.
• Prodaja nije razlog za prestanak najma. Kupac koji želi prazan stan mora koristiti uobičajene putove: protivljenje produljenju u dopušteno vrijeme ili prestanak najma radi vlastitog stanovanja ili stanovanja djeteta, ako to zakon dopušta. Oba puta imaju otkazne rokove i uvjete.

Tko ima pravo prvokupa i koliko vremena najmoprimac ima za odgovor

Članak 1091. Građanskog zakonika daje najmoprimcu direito de preferência (pravo prvokupa) kada se stan koji unajmljuje dulje od dvije godine proda ili preda radi podmirenja duga (dação em cumprimento). Prag od dvije godine potječe iz zakona Lei 64/2018.

Pravo ne nastaje pri darovanju, nasljeđivanju ili diobi među nasljednicima (partilha). Obuhvaća samo prodaju.

Postupak (čl. 1091. st. 4. i čl. 416.–418.):

1. Najprije dogovorite uvjete s kupcem, obično u nacrtu ili potpisanom predugovoru (contrato-promessa).
2. Najmoprimcu pošaljite namjeru prodaje i njezine uvjete preporučenim pismom s povratnicom (carta registada com aviso de receção). Navedite barem cijenu, uvjete plaćanja i planirani datum sklapanja kupoprodajnog ugovora.
3. Najmoprimac ima 30 dana od primitka da prihvati ponudu. Da bi je prihvatio, mora preuzeti cijeli posao pod istim uvjetima.
4. Ako najmoprimac pisano odbije ili 30 dana prođe bez odgovora, možete prodati svom kupcu pod uvjetima koje ste poslali.
5. Ako se uvjeti zatim bitno promijene, osobito ako se cijena snizi, ponovno obavijestite najmoprimca.

Ako se stan prodaje zajedno s drugim nekretninama, pismo mora zasebno navesti cijenu pripisanu stanu najmoprimca (čl. 1091. st. 6.). Članak 1091. st. 8. odnosi se na stan u zgradi koja nije podijeljena na pravne jedinice (propriedade horizontal). On je najmoprimcu omogućivao kupnju udjela u zgradi. Ustavni sud ga je 2020. (odluka 299/2020) proglasio neustavnim s općeobvezujućim učinkom. Prema čl. 1091. st. 9. najmoprimci takve zgrade i dalje se mogu udružiti kako bi kupili cijelu zgradu.

Što se događa ako zanemarite pravo najmoprimca

Ako prodate bez obavijesti ili prodate pod povoljnijim uvjetima od onih koje ste ponudili, najmoprimac može podnijeti ação de preferência (tužbu radi ostvarenja prava prvokupa) prema čl. 1410.:

• Rok je šest mjeseci od dana kada je najmoprimac saznao bitne uvjete prodaje.
• Najmoprimac mora položiti cijenu u roku od 15 dana od podnošenja tužbe.
• Ako najmoprimac uspije, preuzima mjesto kupca. Kupac gubi stan i novac mora potraživati od Vas.

Zbog toga kupci, banke i javni bilježnici obično traže dokaz da ste dali obavijest: pismo, potvrdu pošte i pisani odgovor najmoprimca.

Prodaja s najmoprimcem ili praznog stana

Većina kupaca koji kupuju stan za život želi prazan stan. Mnogi neće kupiti stan s najmoprimcem ili će ponuditi manje. Za ulagače pouzdan najmoprimac uz poštenu najamninu može biti prednost, osobito sada kada najamnine do 2.300 € mjesečno ostvaruju poreznu stopu od 10 % (čl. 45-C EBF-a, 2026.–2029.).

Čimbenici koji utječu na cijenu:

• Najamnina u usporedbi s tržištem. Najamnina ispod tržišne na dugoročnom ugovoru najviše utječe na cijenu.
• Kada sljedeći put možete zakonito okončati ili ne produljiti najam. Otkazni rokovi najmodavca ovise o trajanju najma i datumu njegova početka.
• Platna povijest najmoprimca. Pokažite potvrde i potvrdite da nema dugovanja.
• Pravo prvokupa najmoprimca. Postupak produljuje vremenski plan za najmanje 30 dana. Neki kupci radije odustanu nego da čekaju.

Ne vršite pritisak na najmoprimca da se iseli kako biste mogli prodati. Uznemiravanje najmoprimaca zabranjeno je pravilima o najmu urbanih nekretnina (NRAU), a svaki dogovor o prijevremenom prestanku najma trebao bi biti pisan. Dogovaranje dobrovoljnog iseljenja, često uz plaćanje, zakonito je.

Nasljeđivanje iznajmljenog stana: tko je najmodavac?

Kada vlasnik umre, nekretnina postaje dio herança indivisa (nepodijeljene ostavine) dok je nasljednici ne podijele. Do tada nasljednici zajednički drže ostavinu. Njome upravlja cabeça-de-casal (upravitelj ostavine). Prema čl. 2080. Građanskog zakonika ta uloga pripada najprije preživjelom bračnom drugu ako je nasljednik ili ima pravo na polovicu zajedničke imovine, zatim izvršitelju oporuke, a potom najbližim zakonskim nasljednicima.

Za najmoprimca:

• Najam se nastavlja nepromijenjen (čl. 1057.).
• Ostavina je najmodavac do diobe. Najamnina se plaća ostavini, a upravitelj je naplaćuje i vodi račune.
• Kada se stan diobom dodijeli jednom nasljedniku, taj nasljednik postaje najmodavac.
• Pisano obavijestite najmoprimca s kim treba komunicirati te o novim bankovnim podacima. Pošaljite presliku smrtnog lista ili habilitação de herdeiros (isprave kojom se utvrđuju nasljednici).

Što ažurirati u Finanças

• Prijavite smrt. Upravitelj podnosi Modelo 1 za imposto do selo (biljegovinu) s Prilogom I, popisom imovine ostavine. Rok je kraj trećeg mjeseca nakon mjeseca smrti (čl. 26. st. 3. CIS-a). Prijava je obvezna čak i kada porez nije dugovan.
• Pribavite NIF za ostavinu. Ostavina ima vlastiti porezni broj, koji se traži na portalu Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Potvrde o najamnini. Elektroničke potvrde o najamnini mora izdavati upravitelj u ime ostavine, koristeći NIF ostavine. Upravitelj obavlja prijavu ugovora o najmu (Modelo 2) za ostavinu. Ako upravitelj ima više od 65 godina, dopuštene su papirnate potvrde. Svaki sunasljednik tada mora do kraja veljače podnijeti Modelo 44 za svoj udio u najamnini.
• Porez na dohodak. Svaki nasljednik svoj udio u najamnini prijavljuje u vlastitoj prijavi IRS (Anexo F), razmjerno svom udjelu u ostavini (čl. 19. CIRS-a).
• Nakon diobe. Nasljednik koji dobije stan upisuje ga u zemljišnu knjigu. Od tada se evidencija o najmu i potvrde prenose na vlastiti NIF tog nasljednika.

Ako umre najmoprimac, primjenjuju se drukčija pravila. Članak 1106. Građanskog zakonika određuje može li bračni drug, partner ili srodnik koji živi u stanu preuzeti najam.

Biljegovina na nasljeđivanje

Portugal nema zaseban porez na nasljedstvo. Nasljedstva se oporezuju biljegovinom prema stavci 1.2 tablice biljegovine:

Za nekretnine se 10 % obračunava na valor patrimonial tributário (VPT), poreznu vrijednost u evidenciji nekretnina. Naknada od 0,8 % prema stavci 1.1 primjenjuje se na kupnju i darovanje nekretnina, a ne na nasljeđivanje. Porez se primjenjuje zato što se nekretnina nalazi u Portugalu, gdje god nasljednici živjeli. Provjerite oporezuje li nasljedstvo i Vaša zemlja rezidentnosti te priznaje li kredit za portugalski porez.

Kapitalni dobitak pri prodaji: rezidenti i nerezidenti

Dobitak je prodajna cijena umanjena za nabavnu vrijednost. Odbijaju se dopušteni troškovi: troškovi kupnje i prodaje te dokumentirani radovi na poboljšanju izvedeni u posljednjih 12 godina. Ako stan posjedujete dulje od 24 mjeseca, nabavna se vrijednost najprije uvećava službenim koeficijentima inflacije.

Za naslijeđenu nekretninu nabavna vrijednost je vrijednost korištena za biljegovinu, u pravilu VPT, čak i ako nasljednik nije platio biljegovinu (čl. 45. CIRS-a). Datum stjecanja je datum smrti. Nizak VPT stoga može značiti velik oporezivi dobitak. Nekretnine koje je ostavitelj stekao prije 1. siječnja 1989. na temelju prijelaznog pravila ne podliježu porezu na kapitalni dobitak.

• Rezidenti. 50 % dobitka pribraja se Vašim ostalim prihodima i oporezuje progresivnim stopama IRS-a (čl. 43. st. 2. CIRS-a).
• Nerezidenti. Od 2023. primjenjuju se isto pravilo od 50 % i progresivne stope. Jedinstvena stopa od 28 % ukinuta je. Morate prijaviti svoj dohodak ostvaren u cijelom svijetu, koji određuje stopu, ali se sam ne oporezuje u Portugalu.

Prodaju prijavite u obrascu Anexo G prijave IRS za godinu prodaje, koja se podnosi od travnja do lipnja sljedeće godine.

Izuzeće za ponovno ulaganje 2026.–2029.

Uredba sa zakonskom snagom (Decreto-Lei) 97/2026 dodala je nova pravila u čl. 10. CIRS-a (st. 7.–9.). Primjenjuju se na prodaje stanova obavljene od 1. siječnja 2026. do 31. prosinca 2029., uključujući stanove koje iznajmljujete, a u njima ne živite. Vaš se dobitak ne oporezuje ako je ispunjeno sve od sljedećeg:

1. Prodajnu cijenu, umanjenu za hipoteku na prodani stan koju otplatite, ponovno uložite u kupnju jednog ili više stanova u Portugalu za najam.
2. Ponovno ulažete u razdoblju od 24 mjeseca prije do 36 mjeseci nakon prodaje.
3. U prijavi IRS za godinu prodaje navedete namjeru ponovnog ulaganja i iznos.
4. Ugovor o najmu stambenog prostora potpišete u roku od šest mjeseci od ponovnog ulaganja ili od prodaje, ako je kasnije. Najamnina ne smije prelaziti granicu umjerene najamnine, 2.300 € mjesečno u 2026. Dopuštena su opravdana kašnjenja, primjerice zbog hitnih radova.
5. Tijekom prvih pet godina stan iznajmljujete ukupno najmanje 36 mjeseci, najamnina nikada ne prelazi granicu, a stan ne prodajete niti darujete.

Ako ponovno uložite samo dio iznosa, izuzet je samo taj dio dobitka. Ako prekršite uvjet, dobitak se oporezuje u godini kršenja, uz kompenzacijske kamate.

Tekst ne postavlja uvjet rezidentnosti. Unatoč tome, nerezidenti bi trebali provjeriti s poreznom upravom ili savjetnikom prije nego što se oslone na izuzeće.

Kontrolni popis

• Prije prodaje: provjerite unajmljuje li najmoprimac stan dulje od dvije godine. Ako da, pošaljite preporučeno pismo s ponudom i potpunim uvjetima te pričekajte 30 dana ili pisano odbijanje.
• Pri sklapanju kupoprodajnog ugovora: namirite jamčevinu i najamninu za tekući mjesec. Predajte ugovor o najmu, potvrde i podatke o najmoprimcu.
• Pri smrti: imenujte upravitelja, zatražite NIF ostavine i podnesite Modelo 1 za biljegovinu do kraja trećeg mjeseca nakon mjeseca smrti.
• Dok je ostavina nepodijeljena: izdajte potvrde pod NIF-om ostavine. Svaki nasljednik prijavljuje svoj udio u obrascu Anexo F.
• Pri prodaji stana s dobitkom: sačuvajte dokaze o radovima i troškovima. Na vrijeme odlučite hoćete li ponovno ulagati prema pravilima za 2026.–2029. i to navedite u prijavi.