Salg eller arv av en utleid bolig i Portugal

Når en utleid bolig i Portugal selges eller går over til arvinger, opphører ikke leiekontrakten. Kjøperen eller arvingene overtar som utleier, på de samme vilkårene. Før du selger, må en leietaker som har leid boligen i mer enn to år, få tilbud om å kjøpe den til samme pris. Arvingene må melde dødsfallet til Finanças innen omtrent tre måneder. Fra 2026 kan selgere som reinvesterer salgssummen i boliger som leies ut til moderat husleie, unngå gevinstskatt.

Består leiekontrakten ved salg eller eierens død?

Ja. Etter artikkel 1057 i Código Civil (sivillovboken) «trer den som erverver eiendommen, inn i utleierens rettigheter og plikter». Jurister kjenner prinsippet som emptio non tollit locatum: Salg bryter ikke leie. Det gjelder ved salg, gave og arv.

Hva dette betyr i praksis:

• Leietakeren trenger ikke å samtykke i bytte av utleier.
• Husleien, sluttdatoen, vilkårene for fornyelse og reglene for årlig justering forblir de samme.
• Depositumet går over til den nye utleieren, som må betale det tilbake når leieforholdet avsluttes. Portugisiske domstoler behandler depositumet som en del av posisjonen den nye eieren overtar. Når du selger, bør du gjøre opp depositumet i skjøtet eller i prisen.
• Et salg er ikke et grunnlag for å avslutte leieforholdet. En kjøper som vil ha boligen tom, må bruke de vanlige veiene: motsette seg fornyelse på et tillatt tidspunkt, eller avslutte leieforholdet for egen eller et barns bolig der loven tillater det. Begge har varslingsfrister og vilkår.

Hvem som har forkjøpsrett, og hvor lang tid leietakeren har til å svare

Artikkel 1091 i sivillovboken gir leietakeren en direito de preferência (forkjøpsrett) når boligen vedkommende har leid i mer enn to år, selges eller overdras som betaling for en gjeld (dação em cumprimento). Toårsgrensen stammer fra Lei 64/2018.

Retten oppstår ikke ved gave, arv eller deling mellom arvinger (partilha). Den gjelder bare salg.

Fremgangsmåten (art. 1091(4) og art. 416–418):

1. Bli først enig om vilkårene med kjøperen, vanligvis i et utkast eller en signert forhåndsavtale (contrato-promessa).
2. Send leietakeren planen om salg og vilkårene i rekommandert brev med mottaksbevis (carta registada com aviso de receção). Ta med minst prisen, betalingsvilkårene og planlagt dato for skjøtet.
3. Leietakeren har 30 dager fra mottak til å akseptere. For å akseptere må vedkommende ta hele avtalen på de samme vilkårene.
4. Avslår leietakeren skriftlig, eller går de 30 dagene uten svar, kan du selge til kjøperen din på vilkårene du sendte.
5. Endres vilkårene deretter på en vesentlig måte, særlig med lavere pris, må du varsle leietakeren på nytt.

Selges boligen sammen med andre eiendommer, må brevet angi prisen som er satt for leietakerens bolig separat (art. 1091(6)). Artikkel 1091(8) gjelder en leilighet i en bygning som ikke er delt inn i juridiske seksjoner (propriedade horizontal). Den ga leietakeren rett til å kjøpe en andel av bygningen. I 2020 erklærte forfatningsdomstolen (avgjørelse 299/2020) den grunnlovsstridig med allmenn bindende virkning. Etter art. 1091(9) kan leietakere i en slik bygning likevel gå sammen om å kjøpe hele bygningen.

Hva som skjer hvis du overser leietakerens rett

Selger du uten å varsle, eller selger på bedre vilkår enn du tilbød, kan leietakeren reise en ação de preferência (forkjøpssak) etter art. 1410:

• Fristen er seks måneder fra datoen leietakeren fikk kjennskap til de vesentlige vilkårene for salget.
• Leietakeren må deponere kjøpesummen innen 15 dager etter at saken er reist.
• Vinner leietakeren, trer vedkommende inn i kjøperens sted. Kjøperen mister boligen og må kreve pengene sine tilbake fra deg.

Av denne grunn ber kjøpere, banker og notarer vanligvis om bevis på at du har varslet: brevet, postkvitteringen og leietakerens skriftlige svar.

Salg med leietaker eller med tom bolig

De fleste som kjøper bolig for å bo i den, vil ha boligen tom. Mange vil ikke kjøpe med en leietaker i boligen, eller vil by mindre. For investorer kan en pålitelig leietaker med rimelig husleie være en fordel, særlig nå som husleie på inntil 2 300 euro i måneden kvalifiserer for skattesatsen på 10 % (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Forhold som påvirker prisen:

• Husleien sammenlignet med markedet. En husleie under markedsnivå på en lang leiekontrakt veier tyngst på prisen.
• Når du neste gang lovlig kan avslutte leiekontrakten eller motsette deg fornyelse. Utleierens varslingsfrister avhenger av leiekontraktens lengde og datoen den startet.
• Leietakerens betalingshistorikk. Vis frem kvitteringer og bekreft at det ikke finnes restanser.
• Leietakerens forkjøpsrett. Prosessen legger minst 30 dager til tidsplanen. Noen kjøpere trekker seg heller enn å vente.

Ikke press en leietaker til å flytte for at du skal kunne selge. Trakassering av leietakere er forbudt etter reglene om leie av bygninger i by (NRAU), og enhver avtale om å avslutte leieforholdet tidlig bør være skriftlig. Å avtale en frivillig fraflytting, ofte mot betaling, er lovlig.

Arv av en utleid bolig: hvem er utleier?

Når en eier dør, blir eiendommen en del av et herança indivisa (uskiftet dødsbo) inntil arvingene deler det. Inntil da eier arvingene boet i fellesskap. Cabeça-de-casal (bobestyreren) forvalter det. Etter sivillovboken art. 2080 går denne rollen først til gjenlevende ektefelle hvis vedkommende er arving eller har rett til halvparten av parets formue, deretter til en testamentsfullbyrder, og deretter til de nærmeste lovbestemte arvingene.

For leietakeren:

• Leiekontrakten fortsetter uendret (art. 1057).
• Dødsboet er utleier frem til partilha. Husleien betales til dødsboet, og bobestyreren krever den inn og fører regnskapet.
• Når boligen tildeles én arving ved partilha, blir den arvingen utleier.
• Gi leietakeren skriftlig beskjed om hvem vedkommende skal forholde seg til, og om de nye bankopplysningene. Send en kopi av dødsattesten eller habilitação de herdeiros (dokumentet som fastslår hvem arvingene er).

Hva som må oppdateres hos Finanças

• Meld dødsfallet. Bobestyreren leverer Modelo 1 for imposto do selo (dokumentavgift) med Annex I, en liste over dødsboets eiendeler. Fristen er utgangen av den tredje måneden etter dødsmåneden (CIS art. 26(3)). Oppgaven er påkrevd selv om det ikke skal betales noen avgift.
• Skaff et NIF for dødsboet. Dødsboet har sitt eget skattenummer, som du ber om på Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Husleiekvitteringer. Elektroniske husleiekvitteringer må utstedes av bobestyreren i dødsboets navn, med dødsboets NIF. Bobestyreren håndterer leiekontraktsoppgaven (Modelo 2) for dødsboet. Er bobestyreren over 65 år, er papirkvitteringer tillatt. Hver medarving må da levere Modelo 44 for sin andel av husleien innen utgangen av februar.
• Inntektsskatt. Hver arving oppgir sin andel av husleien i sin egen IRS-selvangivelse (Anexo F), i forhold til sin andel av dødsboet (CIRS art. 19).
• Etter partilha. Arvingen som får boligen, tinglyser den i grunnboken. Fra da av overføres leiekontraktsregistreringene og kvitteringene til arvingens eget NIF.

Er det leietakeren som dør, gjelder andre regler. Artikkel 1106 i sivillovboken avgjør om en ektefelle, samboer eller slektning som bor i boligen, kan overta leiekontrakten.

Dokumentavgift på arv

Portugal har ingen egen arveavgift. Arv skattlegges gjennom dokumentavgift etter post 1.2 i tabellen for dokumentavgift:

For fast eiendom beregnes de 10 % av valor patrimonial tributário (VPT), skatteverdien i eiendomsregisteret. Avgiften på 0,8 % etter post 1.1 gjelder kjøp og gaver av eiendom, ikke arv. Avgiften gjelder fordi eiendommen ligger i Portugal, uansett hvor arvingene bor. Sjekk om bostedslandet ditt også skattlegger arven, og om det gir kreditfradrag for den portugisiske avgiften.

Gevinstskatt ved salg: bosatte og personer bosatt i utlandet

Gevinsten er salgsprisen minus inngangsverdien. Fradragsberettigede kostnader trekkes fra: kostnadene ved kjøp og salg, og dokumenterte påkostninger utført i løpet av de siste 12 årene. Har du eid boligen i mer enn 24 måneder, blir inngangsverdien først oppjustert med offisielle inflasjonskoeffisienter.

For arvet eiendom er inngangsverdien den verdien som ble brukt for dokumentavgiften, normalt VPT, selv om arvingen ikke betalte noen dokumentavgift (CIRS art. 45). Ervervsdatoen er dødsdatoen. En lav VPT kan derfor føre til en stor skattepliktig gevinst. Eiendom som avdøde ervervet før 1. januar 1989, faller utenfor gevinstskatten etter en overgangsregel.

• Bosatte. 50 % av gevinsten legges til den øvrige inntekten din og skattlegges etter de progressive IRS-satsene (CIRS art. 43(2)).
• Personer bosatt i utlandet. Siden 2023 gjelder den samme regelen om 50 % og de progressive satsene. Den flate satsen på 28 % ble opphevet. Du må oppgi den globale inntekten din, som fastsetter satsen, men ikke selv skattlegges i Portugal.

Meld salget i Anexo G i IRS-selvangivelsen for salgsåret, som leveres mellom april og juni året etter.

Unntaket ved reinvestering 2026–2029

Decreto-Lei 97/2026 tilføyde nye regler i CIRS art. 10 (nr. 7–9). De gjelder salg av boliger mellom 1. januar 2026 og 31. desember 2029, også boliger du leier ut i stedet for å bo i. Gevinsten din skattlegges ikke hvis alle disse vilkårene er oppfylt:

1. Du reinvesterer salgsprisen, minus et eventuelt boliglån på den solgte boligen som du betaler tilbake, i kjøp av én eller flere boliger i Portugal for utleie.
2. Du reinvesterer mellom 24 måneder før og 36 måneder etter salget.
3. Du oppgir at du har til hensikt å reinvestere, og beløpet, i IRS-selvangivelsen for salgsåret.
4. Du inngår en boligleiekontrakt innen seks måneder etter reinvesteringen, eller etter salget hvis det er senere. Husleien må ikke overstige grensen for moderat husleie, 2 300 euro i måneden i 2026. Begrunnede forsinkelser, for eksempel på grunn av hastearbeider, er tillatt.
5. I løpet av de første fem årene leier du ut boligen i minst 36 måneder til sammen, husleien overstiger aldri grensen, og du verken selger eller gir bort boligen.

Reinvesterer du bare en del av beløpet, er bare den tilsvarende delen av gevinsten fritatt. Bryter du et vilkår, skattlegges gevinsten i året for bruddet, pluss kompensasjonsrenter.

Teksten stiller ikke noe vilkår om bosted. Likevel bør personer bosatt i utlandet få bekreftelse fra skattemyndigheten eller en rådgiver før de baserer seg på unntaket.

Sjekkliste

• Før salg: Sjekk om leietakeren har leid boligen i mer enn to år. Er det tilfellet, sender du det rekommanderte tilbudsbrevet med alle vilkårene og venter i 30 dager eller på et skriftlig avslag.
• Ved skjøtet: Gjør opp depositumet og husleien for inneværende måned. Overlever leiekontrakten, kvitteringene og leietakerens opplysninger.
• Ved dødsfall: Utpek bobestyreren, be om dødsboets NIF og lever Modelo 1 for dokumentavgift innen utgangen av den tredje måneden etter dødsmåneden.
• Mens dødsboet er uskiftet: Utsted kvitteringer med dødsboets NIF. Hver arving oppgir sin andel i Anexo F.
• Ved salg av en bolig med gevinst: Ta vare på dokumentasjon for arbeider og kostnader. Bestem deg tidlig for om du vil reinvestere etter reglene for 2026–2029, og oppgi det i selvangivelsen.