Bérlővel lakott lakás eladása vagy öröklése Portugáliában

Ha egy portugáliai bérbe adott lakást eladnak, vagy az örökösökre száll, a bérlet nem szűnik meg. A vevő vagy az örökösök azonos feltételekkel lépnek a bérbeadó helyébe. Eladás előtt annak a bérlőnek, aki több mint két éve bérli a lakást, fel kell kínálni a lehetőséget, hogy ugyanazon az áron megvegye. Az örökösöknek körülbelül három hónapon belül be kell jelenteniük a halálesetet a Finanças-nál. 2026-tól azok az eladók, akik a vételárat mérsékelt díjon bérbe adott lakásokba fektetik, elkerülhetik az árfolyamnyereség-adót.

Fennmarad-e a bérlet eladás vagy a tulajdonos halála esetén?

Igen. A Código Civil (Polgári Törvénykönyv) 1057. cikke szerint aki az ingatlant megszerzi, „a bérbeadó jogaiba és kötelezettségeibe lép”. A jogászok ezt az elvet emptio non tollit locatum néven ismerik: az eladás nem töri meg a bérletet. Ez vonatkozik az eladásra, az ajándékozásra és az öröklésre is.

Mit jelent ez a gyakorlatban:

• A bérlőnek nem kell hozzájárulnia a bérbeadó személyének változásához.
• A bérleti díj, a végdátum, a megújítási feltételek és az éves aktualizálási szabályok mind változatlanok maradnak.
• A kaució az új bérbeadóra száll át, akinek a bérlet végén vissza kell adnia. A portugál bíróságok a kauciót az új tulajdonos által átvett jogi helyzet részének tekintik. Eladáskor rendezze a kauciót az adásvételi okiratban vagy a vételárban.
• Az eladás nem ok a bérlet megszüntetésére. Az a vevő, aki üresen szeretné a lakást, a szokásos utakat járhatja: egy megengedett időpontra ellenezheti a megújítást, vagy ahol a törvény lehetővé teszi, megszüntetheti a bérletet saját vagy gyermeke lakhatása miatt. Mindkettőnek értesítési ideje és feltételei vannak.

Kinek van elővásárlási joga, és mennyi ideje van a bérlőnek válaszolni

A Polgári Törvénykönyv 1091. cikke direito de preferência-t (elővásárlási jogot) biztosít a bérlőnek, ha az általa több mint két éve bérelt lakást eladják, vagy tartozás fejében átadják (dação em cumprimento). A kétéves küszöb a Lei 64/2018-ból származik.

A jog nem keletkezik ajándékozás, öröklés vagy az örökösök közötti megosztás (partilha) esetén. Csak az eladásra vonatkozik.

Az eljárás (1091. cikk (4) bek. és 416–418. cikk):

1. Előbb állapodjon meg a feltételekben a vevőjével, általában egy előszerződés (contrato-promessa) tervezetében vagy aláírt példányában.
2. Küldje el a bérlőnek az eladási szándékot és annak feltételeit tértivevényes ajánlott levélben (carta registada com aviso de receção). Tüntesse fel legalább a vételárat, a fizetési feltételeket és az adásvételi okirat tervezett dátumát.
3. A bérlőnek a kézhezvételtől számított 30 napja van az elfogadásra. Az elfogadáshoz a teljes ügyletet ugyanazon feltételekkel kell vállalnia.
4. Ha a bérlő írásban elutasítja, vagy a 30 nap válasz nélkül eltelik, a megküldött feltételekkel eladhatja a vevőjének.
5. Ha a feltételek ezután lényegesen változnak, különösen ha a vételár csökken, ismét értesítse a bérlőt.

Ha a lakást más ingatlanokkal együtt adják el, a levélben külön meg kell jelölni a bérlő lakására eső vételárat (1091. cikk (6) bek.). Az 1091. cikk (8) bekezdése a jogilag egységekre (propriedade horizontal) nem osztott épületben lévő lakásra vonatkozik. Lehetővé tette, hogy a bérlő az épület egy hányadát megvásárolja. 2020-ban az Alkotmánybíróság (299/2020. sz. határozat) általános kötelező erővel alkotmányellenesnek nyilvánította. Az 1091. cikk (9) bekezdése szerint az ilyen épület bérlői továbbra is összefoghatnak az egész épület megvásárlására.

Mi történik, ha figyelmen kívül hagyja a bérlő jogát

Ha értesítés nélkül ad el, vagy a felajánlottnál kedvezőbb feltételekkel, a bérlő az 1410. cikk alapján ação de preferência-t (elővásárlási pert) indíthat:

• A határidő hat hónap attól a naptól, amikor a bérlő tudomást szerzett az eladás lényeges feltételeiről.
• A bérlőnek a keresetindítástól számított 15 napon belül le kell tétbe helyeznie a vételárat.
• Ha a bérlő nyer, a vevő helyébe lép. A vevő elveszíti a lakást, és pénzét Öntől kell visszaszereznie.

Ezért a vevők, a bankok és a közjegyzők általában igazolást kérnek arról, hogy az értesítést megküldte: a levelet, a feladóvevényt és a bérlő írásos válaszát.

Eladás bérlővel vagy üresen

A saját lakás céljára vásárlók többsége üres lakást szeretne. Sokan nem vásárolnak bérlővel lakott lakást, vagy kevesebbet ajánlanak. A befektetők számára egy megbízható, méltányos díjat fizető bérlő előny lehet, különösen most, hogy a havi 2300 €-ig terjedő bérleti díjak a 10%-os adókulcsra jogosultak (EBF 45-C. cikk, 2026–2029).

Az árat befolyásoló tényezők:

• A bérleti díj a piachoz képest. A hosszú bérletben szereplő, piaci alatti díj nyomja leginkább az árat.
• Mikor lehet legközelebb jogszerűen megszüntetni vagy nem megújítani a bérletet. A bérbeadó értesítési ideje a bérlet hosszától és kezdő dátumától függ.
• A bérlő fizetési előélete. Mutassa be a nyugtákat, és erősítse meg, hogy nincs hátralék.
• A bérlő elővásárlási joga. Az eljárás legalább 30 nappal meghosszabbítja az ütemtervet. Egyes vevők inkább visszalépnek, mint hogy várjanak.

Ne gyakoroljon nyomást a bérlőre, hogy költözzön ki, csak hogy eladhassa a lakást. A bérlők zaklatását a városi bérleti szabályok (NRAU) tiltják, és a bérlet idő előtti megszüntetéséről szóló bármely megállapodást írásba kell foglalni. Az önkéntes kiköltözésről – gyakran fizetés ellenében – való megállapodás jogszerű.

Bérlővel lakott lakás öröklése: ki a bérbeadó?

Amikor a tulajdonos meghal, az ingatlan a herança indivisa (osztatlan hagyaték) része lesz, amíg az örökösök fel nem osztják. Addig az örökösök közösen birtokolják a hagyatékot. A cabeça-de-casal (hagyatékgondnok) kezeli. A Polgári Törvénykönyv 2080. cikke szerint ez a szerep elsősorban a túlélő házastársat illeti, ha örökös, vagy ha a házaspár vagyonának felére jogosult, ezt követően a végrendeleti végrehajtót, majd a legközelebbi törvényes örökösöket.

A bérlő szempontjából:

• A bérlet változatlanul folytatódik (1057. cikk).
• A partilha-ig a hagyaték a bérbeadó. A bérleti díjat a hagyatéknak fizetik, a hagyatékgondnok beszedi és nyilvántartást vezet róla.
• Amint a lakást a partilha során egy örökösnek juttatják, ő lesz a bérbeadó.
• Írásban tájékoztassa a bérlőt arról, kihez forduljon, és mik az új bankszámla-adatok. Küldje meg a halotti anyakönyvi kivonat vagy a habilitação de herdeiros (az örökösöket megnevező okirat) másolatát.

Mit kell frissíteni a Finanças-nál

• A haláleset bejelentése. A hagyatékgondnok benyújtja az imposto do selo (illeték) Modelo 1 nyomtatványát az I. melléklettel, amely a hagyatéki vagyon jegyzéke. A határidő a halál hónapját követő harmadik hónap vége (CIS 26. cikk (3) bek.). A bevallás akkor is kötelező, ha nem kell adót fizetni.
• NIF a hagyaték részére. A hagyatéknak saját adószáma van, amelyet a Portal das Finanças-on kell igényelni (Herança Indivisa).
• Bérleti nyugták. Az elektronikus bérleti nyugtákat a hagyatékgondnoknak a hagyaték nevében, a hagyaték NIF-jével kell kiállítania. A hagyatékgondnok intézi a hagyaték bérleti nyilatkozatát (Modelo 2). Ha a hagyatékgondnok 65 évesnél idősebb, papíralapú nyugta is megengedett. Ilyenkor minden örököstársnak február végéig be kell nyújtania a Modelo 44-et a bérleti díjból rá eső részről.
• Jövedelemadó. Minden örökös a saját IRS-bevallásában (Anexo F) vallja be a bérleti díjból rá eső részt, a hagyatékból való részesedése arányában (CIRS 19. cikk).
• A partilha után. A lakást megkapó örökös bejegyezteti az ingatlan-nyilvántartásba. Ettől kezdve a bérleti nyilvántartás és a nyugták az adott örökös saját NIF-jére kerülnek át.

Ha a bérlő hal meg, más szabályok érvényesek. A Polgári Törvénykönyv 1106. cikke dönti el, hogy a lakásban élő házastárs, élettárs vagy rokon átveheti-e a bérletet.

Öröklési illeték

Portugáliában nincs külön öröklési adó. Az öröklést az illetéktáblázat 1.2. tétele szerinti illeték terheli:

Ingatlan esetén a 10%-ot a valor patrimonial tributário (VPT), vagyis az ingatlan-nyilvántartásban szereplő adóérték után számítják. Az 1.1. tétel szerinti 0,8%-os teher az ingatlanok vásárlására és ajándékozására vonatkozik, nem az öröklésre. Az adó azért alkalmazandó, mert az ingatlan Portugáliában van, bárhol éljenek is az örökösök. Ellenőrizze, hogy a lakóhelye szerinti ország is megadóztatja-e az öröklést, és beszámítja-e a portugál adót.

Árfolyamnyereség eladáskor: belföldi és külföldi illetőségűek

A nyereség az eladási ár és a beszerzési érték különbözete. A megengedett költségeket levonják: a vétel és az eladás költségeit, valamint az elmúlt 12 évben elvégzett, dokumentált korszerűsítési munkákat. Ha a lakás több mint 24 hónapja az Ön tulajdonában van, a beszerzési értéket előbb hivatalos inflációs szorzókkal megemelik.

Örökölt ingatlan esetén a beszerzési érték az illetékhez használt érték, általában a VPT, akkor is, ha az örökös nem fizetett illetéket (CIRS 45. cikk). A beszerzés időpontja a halál napja. Az alacsony VPT ezért nagy adóköteles nyereséget jelenthet. Az örökhagyó által 1989. január 1. előtt szerzett ingatlan egy átmeneti szabály alapján kívül esik az árfolyamnyereség-adón.

• Belföldi illetőségűek. A nyereség 50%-át hozzáadják az egyéb jövedelmükhöz, és a progresszív IRS-kulcsokkal adóztatják (CIRS 43. cikk (2) bek.).
• Külföldi illetőségűek. 2023 óta ugyanez az 50%-os szabály és a progresszív kulcsok érvényesek. A 28%-os egységes kulcsot hatályon kívül helyezték. Be kell vallania a világjövedelmét, amely meghatározza a kulcsot, de önmagában nem adózik Portugáliában.

Az eladást az eladás évére vonatkozó IRS-bevallás Anexo G mellékletében kell bejelenteni, amelyet a következő év április és június között kell benyújtani.

A 2026–2029-es újrabefektetési kedvezmény

A Decree-Law 97/2026 új szabályokkal egészítette ki a CIRS 10. cikkét (7–9. pont). Ezek a 2026. január 1. és 2029. december 31. között történő lakáseladásokra vonatkoznak, beleértve azokat a lakásokat is, amelyeket bérbe adott, és nem maga lakott bennük. A nyereség nem adózik, ha az alábbiak mindegyike teljesül:

1. Az eladási árat – csökkentve az eladott lakást terhelő, Ön által visszafizetett jelzáloghitellel – egy vagy több portugáliai bérbeadási célú lakás megvásárlásába fekteti.
2. Az újrabefektetés az eladás előtti 24 hónap és az eladás utáni 36 hónap között történik.
3. Az eladás évére vonatkozó IRS-bevallásában nyilatkozik az újrabefektetési szándékáról és annak összegéről.
4. Az újrabefektetéstől – vagy ha az későbbi, az eladástól – számított hat hónapon belül lakásbérleti szerződést köt. A bérleti díj nem haladhatja meg a mérsékelt bérleti díj határát, 2026-ban havi 2300 €-t. Indokolt késedelem, például sürgős munkák miatt, megengedett.
5. Az első öt évben a lakást összesen legalább 36 hónapig bérbe adja, a bérleti díj soha nem haladja meg a határt, és a lakást nem adja el vagy ajándékozza el.

Ha csak az összeg egy részét fekteti be újra, a nyereségnek csak az a része mentes. Ha valamely feltételt megszegi, a nyereség a szegés évében adózik, kompenzációs kamattal együtt.

A szöveg nem ír elő illetőségi feltételt. Ennek ellenére a külföldi illetőségűek egyeztessenek az adóhatósággal vagy egy tanácsadóval, mielőtt a kedvezményre építenének.

Ellenőrzőlista

• Eladás előtt: ellenőrizze, hogy a bérlő több mint két éve bérli-e a lakást. Ha igen, küldje el az ajánlott ajánlati levelet a teljes feltételekkel, és várjon 30 napot vagy az írásos elutasításig.
• Az adásvételi okiratnál: rendezze a kauciót és a folyó havi bérleti díjat. Adja át a bérleti szerződést, a nyugtákat és a bérlő adatait.
• Haláleset esetén: jelölje ki a hagyatékgondnokot, igényelje a hagyaték NIF-jét, és nyújtsa be a Modelo 1 illetékbevallást a halál hónapját követő harmadik hónap végéig.
• Amíg a hagyaték osztatlan: a nyugtákat a hagyaték NIF-jével állítsa ki. Minden örökös az Anexo F-ben vallja be a rá eső részt.
• Nyereséggel járó lakáseladásnál: őrizze meg a munkák és költségek igazolásait. Időben döntse el, hogy a 2026–2029-es szabályok szerint újra befektet-e, és ezt tüntesse fel a bevallásában.