Prodaja ali dedovanje oddanega stanovanja na Portugalskem

Ko je oddano stanovanje na Portugalskem prodano ali preide na dediče, se najem ne konča. Kupec ali dediči prevzamejo vlogo najemodajalca pod enakimi pogoji. Preden prodate, morate najemniku, ki stanovanje najema več kot dve leti, ponuditi možnost, da ga kupi po enaki ceni. Dediči morajo smrt prijaviti pri Finanças v približno treh mesecih. Od leta 2026 se prodajalci, ki izkupiček ponovno vložijo v stanovanja, oddana po zmernih najemninah, lahko izognejo davku od kapitalskega dobička.

Ali najemna pogodba preživi prodajo ali smrt lastnika?

Da. Po členu 1057 Código Civil (civilnega zakonika) tisti, ki pridobi nepremičnino, »vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca«. Pravniki to načelo poznajo kot emptio non tollit locatum: prodaja ne prekine najema. Velja za prodajo, darilo in dedovanje.

Kaj to pomeni v praksi:

• Najemniku se ni treba strinjati s spremembo najemodajalca.
• Najemnina, končni datum, pogoji podaljšanja in pravila o letni uskladitvi ostanejo enaki.
• Varščina preide na novega najemodajalca, ki jo bo moral vrniti ob koncu najema. Portugalska sodišča varščino obravnavajo kot del položaja, ki ga podeduje novi lastnik. Ko prodajate, varščino uredite v pogodbi ali pri ceni.
• Prodaja ni razlog za prenehanje najema. Kupec, ki želi prazno stanovanje, mora uporabiti običajne poti: nasprotovanje podaljšanju na dovoljeni datum ali prenehanje najema zaradi lastnih stanovanjskih potreb ali potreb otroka, kadar to dovoljuje zakon. Za obe veljajo odpovedni roki in pogoji.

Kdo ima predkupno pravico in koliko časa ima najemnik za odgovor

Člen 1091 civilnega zakonika najemniku daje direito de preferência (predkupno pravico), kadar je stanovanje, ki ga najema več kot dve leti, prodano ali predano v poplačilo dolga (dação em cumprimento). Prag dveh let izvira iz Lei 64/2018.

Pravica ne nastane pri darilu, dedovanju ali delitvi med dediči (partilha). Zajema samo prodaje.

Postopek (čl. 1091(4) in čl. 416–418):

1. Najprej se s kupcem dogovorite o pogojih, običajno v osnutku ali podpisani predpogodbi (contrato-promessa).
2. Najemniku namero o prodaji in njene pogoje pošljite s priporočenim pismom s povratnico (carta registada com aviso de receção). Navedite vsaj ceno, plačilne pogoje in načrtovani datum sklenitve pogodbe.
3. Najemnik ima za sprejem 30 dni od prejema. Če sprejme, mora prevzeti celoten posel pod enakimi pogoji.
4. Če najemnik pisno zavrne ali 30 dni mine brez odgovora, lahko prodate svojemu kupcu pod pogoji, ki ste jih poslali.
5. Če se pogoji nato bistveno spremenijo, zlasti če se cena zniža, najemnika znova obvestite.

Če se stanovanje prodaja skupaj z drugimi nepremičninami, mora pismo posebej navajati ceno, pripisano najemnikovemu stanovanju (čl. 1091(6)). Člen 1091(8) se nanaša na stanovanje v stavbi, ki ni razdeljena na pravne enote (propriedade horizontal). Najemniku je omogočal nakup deleža stavbe. Ustavno sodišče ga je leta 2020 (odločba 299/2020) s splošno zavezujočim učinkom razglasilo za neustavnega. Po čl. 1091(9) se najemniki take stavbe še vedno lahko združijo in kupijo celotno stavbo.

Kaj se zgodi, če najemnikovo pravico prezrete

Če prodate brez obvestila ali pod ugodnejšimi pogoji, kot ste jih ponudili, lahko najemnik vloži ação de preferência (tožbo za uveljavitev predkupne pravice) po čl. 1410:

• Rok je šest mesecev od dneva, ko je najemnik izvedel za bistvene pogoje prodaje.
• Najemnik mora kupnino deponirati v 15 dneh od vložitve tožbe.
• Če najemnik uspe, stopi na mesto kupca. Kupec izgubi stanovanje in mora denar izterjati od Vas.

Zato kupci, banke in notarji običajno zahtevajo dokazilo, da ste poslali obvestilo: pismo, potrdilo o oddaji pošiljke in najemnikov pisni odgovor.

Prodaja z najemnikom ali praznega stanovanja

Večina kupcev, ki stanovanje kupujejo za bivanje, želi prazno stanovanje. Mnogi z najemnikom ne bodo kupili ali bodo ponudili manj. Za vlagatelje je zanesljiv najemnik s pošteno najemnino lahko prednost, zlasti zdaj, ko so najemnine do 2.300 € na mesec upravičene do 10-odstotne davčne stopnje (EBF čl. 45-C, 2026–2029).

Dejavniki, ki vplivajo na ceno:

• Najemnina v primerjavi s trgom. Najemnina pod tržno ravnjo pri dolgoročnem najemu najbolj vpliva na ceno.
• Kdaj lahko najem naslednjič zakonito končate ali ga ne podaljšate. Odpovedni roki najemodajalca so odvisni od trajanja najema in datuma njegovega začetka.
• Plačilna zgodovina najemnika. Pokažite potrdila in potrdite, da ni zaostankov.
• Predkupna pravica najemnika. Postopek časovnico podaljša za vsaj 30 dni. Nekateri kupci raje odstopijo, kot da bi čakali.

Ne pritiskajte na najemnika, naj se izseli, da bi lahko prodali. Nadlegovanje najemnikov je po pravilih o najemu mestnih nepremičnin (NRAU) prepovedano, vsak dogovor o predčasnem prenehanju najema pa naj bo pisen. Dogovor o prostovoljnem odhodu, pogosto s plačilom, je zakonit.

Dedovanje oddanega stanovanja: kdo je najemodajalec?

Ko lastnik umre, postane nepremičnina del herança indivisa (nerazdeljene zapuščine), dokler je dediči ne razdelijo. Do takrat imajo dediči zapuščino skupaj. Upravlja jo cabeça-de-casal (upravitelj zapuščine). Po čl. 2080 civilnega zakonika ta vloga najprej pripade preživelemu zakoncu, če je dedič ali upravičen do polovice skupnega premoženja zakoncev, nato izvršitelju oporoke, nato najbližjim zakonitim dedičem.

Za najemnika:

• Najem se nadaljuje nespremenjen (čl. 1057).
• Do partilha je najemodajalec zapuščina. Najemnina se plačuje zapuščini, upravitelj jo pobira in vodi evidence.
• Ko je stanovanje v partilha dodeljeno enemu dediču, ta dedič postane najemodajalec.
• Najemniku pisno sporočite, s kom naj posluje, in nove bančne podatke. Pošljite kopijo mrliškega lista ali habilitação de herdeiros (listine o določitvi dedičev).

Kaj je treba posodobiti pri Finanças

• Prijava smrti. Upravitelj odda obrazec Modelo 1 za imposto do selo (kolkovino) s prilogo I, seznamom premoženja zapuščine. Rok je konec tretjega meseca po mesecu smrti (CIS čl. 26(3)). Napoved je obvezna tudi, kadar davek ni dolgovan.
• NIF za zapuščino. Zapuščina ima svojo davčno številko, za katero se zaprosi na Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Potrdila o plačilu najemnine. Elektronska potrdila mora izdajati upravitelj v imenu zapuščine z NIF zapuščine. Upravitelj ureja prijavo najema (Modelo 2) za zapuščino. Če je upravitelj starejši od 65 let, so dovoljena papirnata potrdila. Vsak sodedič mora nato do konca februarja oddati Modelo 44 za svoj delež najemnine.
• Dohodnina. Vsak dedič svoj delež najemnine prijavi v svoji napovedi IRS (Anexo F), sorazmerno s svojim deležem zapuščine (CIRS čl. 19).
• Po partilha. Dedič, ki prejme stanovanje, ga vpiše v zemljiško knjigo. Od takrat se evidence o najemu in potrdila prenesejo na NIF tega dediča.

Če umre najemnik, veljajo drugačna pravila. Člen 1106 civilnega zakonika določa, ali lahko najem prevzame zakonec, partner ali sorodnik, ki živi v stanovanju.

Kolkovina pri dedovanju

Portugalska nima posebnega davka na dediščine. Dediščine se obdavčijo s kolkovino po točki 1.2 tabele kolkovine:

Pri nepremičninah se 10 % obračuna od valor patrimonial tributário (VPT), davčne vrednosti v registru nepremičnin. Dajatev 0,8 % po točki 1.1 velja za nakupe in darila nepremičnin, ne za dedovanje. Davek se uporabi, ker je nepremičnina na Portugalskem, ne glede na to, kje živijo dediči. Preverite, ali dediščino obdavči tudi Vaša država prebivališča in ali prizna odbitek portugalskega davka.

Kapitalski dobiček ob prodaji: rezidenti in nerezidenti

Dobiček je prodajna cena, zmanjšana za nabavno vrednost. Odštejejo se priznani stroški: stroški nakupa in prodaje ter dokumentirana dela za izboljšave, opravljena v zadnjih 12 letih. Če imate stanovanje v lasti več kot 24 mesecev, se nabavna vrednost najprej zviša z uradnimi koeficienti inflacije.

Pri podedovanem premoženju je nabavna vrednost tista, ki je bila uporabljena za kolkovino, običajno VPT, tudi če dedič kolkovine ni plačal (CIRS čl. 45). Datum pridobitve je datum smrti. Nizka VPT lahko zato pomeni velik obdavčljiv dobiček. Premoženje, ki ga je pokojnik pridobil pred 1. januarjem 1989, je po prehodnem pravilu izvzeto iz davka od kapitalskega dobička.

• Rezidenti. 50 % dobička se prišteje k Vašim drugim dohodkom in obdavči po progresivnih stopnjah IRS (CIRS čl. 43(2)).
• Nerezidenti. Od leta 2023 veljata enako pravilo 50 % in progresivne stopnje. Enotna stopnja 28 % je bila odpravljena. Prijaviti morate svoj svetovni dohodek, ki določa stopnjo, vendar sam na Portugalskem ni obdavčen.

Prodajo prijavite v Anexo G napovedi IRS za leto prodaje, ki se odda med aprilom in junijem naslednjega leta.

Izvzetje ob ponovni naložbi 2026–2029

Decreto-Lei 97/2026 je v CIRS čl. 10 (št. 7–9) dodal nova pravila. Veljajo za prodaje stanovanj, opravljene med 1. januarjem 2026 in 31. decembrom 2029, vključno s stanovanji, ki ste jih oddajali in v njih niste živeli. Vaš dobiček ni obdavčen, če so izpolnjeni vsi naslednji pogoji:

1. Prodajno ceno, zmanjšano za morebitno hipoteko na prodanem stanovanju, ki jo odplačate, ponovno vložite v nakup enega ali več stanovanj na Portugalskem za oddajanje.
2. Ponovno naložbo opravite v obdobju od 24 mesecev pred do 36 mesecev po prodaji.
3. Namero o ponovni naložbi in znesek navedete v napovedi IRS za leto prodaje.
4. V šestih mesecih od ponovne naložbe ali od prodaje, če je ta poznejša, podpišete stanovanjsko najemno pogodbo. Najemnina ne sme presegati meje zmerne najemnine, ki v letu 2026 znaša 2.300 € na mesec. Upravičene zamude, na primer zaradi nujnih del, so dovoljene.
5. V prvih petih letih stanovanje oddajate skupaj vsaj 36 mesecev, najemnina nikoli ne preseže meje, stanovanja pa ne prodate ali podarite.

Če ponovno vložite le del zneska, je oproščen le ustrezen del dobička. Če kršite pogoj, se dobiček obdavči v letu kršitve, skupaj z nadomestilnimi obrestmi.

Besedilo ne postavlja pogoja glede prebivališča. Kljub temu naj nerezidenti, preden se zanesejo na izvzetje, to preverijo pri davčni upravi ali svetovalcu.

Kontrolni seznam

• Pred prodajo: preverite, ali najemnik stanovanje najema več kot dve leti. Če ga, pošljite priporočeno pismo s ponudbo s celotnimi pogoji in počakajte 30 dni ali na pisno zavrnitev.
• Ob sklenitvi pogodbe: uredite varščino in najemnino za tekoči mesec. Predajte najemno pogodbo, potrdila in podatke o najemniku.
• Ob smrti: imenujte upravitelja, zaprosite za NIF zapuščine in do konca tretjega meseca po mesecu smrti oddajte Modelo 1 za kolkovino.
• Dokler je zapuščina nerazdeljena: izdajajte potrdila pod NIF zapuščine. Vsak dedič svoj delež prijavi v Anexo F.
• Pri prodaji stanovanja z dobičkom: shranite dokazila o delih in stroških. Pravočasno se odločite, ali boste ponovno vložili po pravilih 2026–2029, in to navedite v napovedi.