Een verhuurde woning in Portugal verkopen of erven

Wanneer een verhuurde woning in Portugal wordt verkocht of overgaat op erfgenamen, eindigt het huurcontract niet. De koper of de erfgenamen worden verhuurder, op dezelfde voorwaarden. Voordat u verkoopt, moet een huurder die de woning al meer dan twee jaar huurt de kans krijgen haar tegen dezelfde prijs te kopen. Erfgenamen moeten het overlijden binnen ongeveer drie maanden bij Finanças melden. Vanaf 2026 kunnen verkopers die de opbrengst herinvesteren in woningen die tegen een gematigde huur worden verhuurd, vermogenswinstbelasting vermijden.

Overleeft het huurcontract een verkoop of het overlijden van de eigenaar?

Ja. Op grond van artikel 1057 van de Código Civil (Burgerlijk Wetboek) "treedt" degene die het onroerend goed verwerft "in de rechten en verplichtingen van de verhuurder". Juristen kennen dit beginsel als emptio non tollit locatum: koop breekt geen huur. Het geldt voor een verkoop, een schenking en een erfenis.

Wat dit in de praktijk betekent:

• De huurder hoeft niet in te stemmen met de wisseling van verhuurder.
• De huur, de einddatum, de verlengingsvoorwaarden en de regels voor jaarlijkse actualisering blijven allemaal gelijk.
• De borg gaat over op de nieuwe verhuurder, die haar aan het einde van het huurcontract moet terugbetalen. Portugese rechters beschouwen de borg als onderdeel van de positie die de nieuwe eigenaar overneemt. Regel de borg bij verkoop in de akte of in de prijs.
• Een verkoop is geen grond om het huurcontract te beëindigen. Een koper die de woning leeg wil hebben, moet de normale routes gebruiken: zich op een toegestane datum tegen verlenging verzetten, of het huurcontract beëindigen voor eigen bewoning of bewoning door een kind waar de wet dat toestaat. Voor beide gelden opzegtermijnen en voorwaarden.

Wie een voorkeursrecht heeft, en hoe lang de huurder heeft om te reageren

Artikel 1091 van het Burgerlijk Wetboek geeft de huurder een direito de preferência (voorkeursrecht) wanneer de woning die hij of zij langer dan twee jaar huurt, wordt verkocht of ter voldoening van een schuld wordt overgedragen (dação em cumprimento). De drempel van twee jaar dateert van Lei 64/2018.

Het recht ontstaat niet bij een schenking, een erfenis of een verdeling tussen erfgenamen (partilha). Het geldt alleen voor verkopen.

De procedure (art. 1091(4) en art. 416–418):

1. Spreek eerst voorwaarden af met uw koper, meestal in een concept of een ondertekend voorlopig koopcontract (contrato-promessa).
2. Stuur de huurder het verkoopplan en de voorwaarden ervan per aangetekende brief met ontvangstbevestiging (carta registada com aviso de receção). Vermeld minstens de prijs, de betalingsvoorwaarden en de geplande datum van de akte.
3. De huurder heeft 30 dagen na ontvangst om te aanvaarden. Om te aanvaarden, moet hij of zij de hele transactie op dezelfde voorwaarden overnemen.
4. Als de huurder schriftelijk weigert, of de 30 dagen zonder antwoord verstrijken, mag u aan uw koper verkopen op de voorwaarden die u hebt verstuurd.
5. Als de voorwaarden daarna wezenlijk veranderen, vooral bij een lagere prijs, stel de huurder dan opnieuw op de hoogte.

Als de woning samen met andere onroerende zaken wordt verkocht, moet de brief de prijs die aan de woning van de huurder is toegekend afzonderlijk vermelden (art. 1091(6)). Artikel 1091(8) betreft een appartement in een gebouw dat niet in juridische eenheden is gesplitst (propriedade horizontal). Het liet de huurder een aandeel in het gebouw kopen. In 2020 verklaarde het Constitutionele Hof (uitspraak 299/2020) dit met algemeen verbindende kracht ongrondwettig. Op grond van art. 1091(9) kunnen huurders van zo'n gebouw nog steeds gezamenlijk het hele gebouw kopen.

Wat er gebeurt als u het recht van de huurder negeert

Als u verkoopt zonder kennisgeving, of op betere voorwaarden verkoopt dan u hebt aangeboden, kan de huurder een ação de preferência (vordering op grond van het voorkeursrecht) instellen op grond van art. 1410:

• De termijn is zes maanden vanaf de datum waarop de huurder de wezenlijke voorwaarden van de verkoop vernam.
• De huurder moet de prijs binnen 15 dagen na het instellen van de vordering in depot storten.
• Als de huurder wint, neemt hij of zij de plaats van de koper in. De koper verliest de woning en moet zijn of haar geld op u verhalen.

Daarom vragen kopers, banken en notarissen meestal om bewijs dat u kennis hebt gegeven: de brief, het verzendbewijs en het schriftelijke antwoord van de huurder.

Verkopen met een huurder of leeg opgeleverd

De meeste kopers die zelf willen gaan wonen, willen een leeg opgeleverde woning. Velen kopen niet met een zittende huurder, of bieden minder. Voor beleggers kan een betrouwbare huurder tegen een redelijke huur een voordeel zijn, vooral nu huren tot € 2.300 per maand in aanmerking komen voor het belastingtarief van 10% (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Punten die de prijs beïnvloeden:

• De huur vergeleken met de markt. Een huur onder de marktwaarde op een lang huurcontract weegt het zwaarst op de prijs.
• Wanneer u het huurcontract rechtmatig kunt beëindigen of niet verlengen. De opzegtermijnen van de verhuurder hangen af van de looptijd van het huurcontract en de aanvangsdatum.
• Het betalingsgedrag van de huurder. Laat kwitanties zien en bevestig dat er geen achterstanden zijn.
• Het voorkeursrecht van de huurder. De procedure voegt minstens 30 dagen aan het tijdschema toe. Sommige kopers haken liever af dan te wachten.

Zet een huurder niet onder druk om te vertrekken zodat u kunt verkopen. Intimidatie van huurders is verboden op grond van de regels voor stedelijke huur (NRAU), en elke afspraak om het huurcontract voortijdig te beëindigen moet schriftelijk zijn. Een vrijwillig vertrek overeenkomen, vaak tegen een vergoeding, is rechtmatig.

Een verhuurde woning erven: wie is de verhuurder?

Wanneer een eigenaar overlijdt, wordt het onroerend goed onderdeel van een herança indivisa (onverdeelde nalatenschap) totdat de erfgenamen haar verdelen. Tot dan houden de erfgenamen de nalatenschap gezamenlijk. De cabeça-de-casal (beheerder van de nalatenschap) beheert haar. Op grond van Burgerlijk Wetboek art. 2080 komt deze rol eerst toe aan de langstlevende echtgenoot als die erfgenaam is of recht heeft op de helft van het vermogen van het echtpaar, vervolgens aan een executeur, en daarna aan de naaste wettelijke erfgenamen.

Voor de huurder:

• Het huurcontract loopt ongewijzigd door (art. 1057).
• De nalatenschap is de verhuurder tot de partilha. De huur wordt aan de nalatenschap betaald, en de beheerder int die en houdt de rekeningen bij.
• Zodra de woning in de partilha aan één erfgenaam is toebedeeld, wordt die erfgenaam de verhuurder.
• Laat de huurder schriftelijk weten met wie hij of zij contact moet hebben en wat de nieuwe bankgegevens zijn. Stuur een kopie van de overlijdensakte of de habilitação de herdeiros (akte van erfrecht).

Wat u bij Finanças moet bijwerken

• Meld het overlijden. De beheerder dient Modelo 1 van het imposto do selo (zegelrecht) in met Bijlage I, een lijst van de bezittingen van de nalatenschap. De termijn is het einde van de derde maand na de maand van overlijden (CIS art. 26(3)). De aangifte is verplicht, ook als er geen belasting verschuldigd is.
• Vraag een NIF voor de nalatenschap aan. De nalatenschap heeft een eigen fiscaal nummer, aan te vragen op het Portal das Finanças (Herança Indivisa).
• Huurkwitanties. Elektronische huurkwitanties moeten door de beheerder op naam van de nalatenschap worden uitgegeven, met het NIF van de nalatenschap. De beheerder verzorgt de aangifte van het huurcontract (Modelo 2) voor de nalatenschap. Als de beheerder ouder is dan 65, zijn papieren kwitanties toegestaan. Elke mede-erfgenaam moet dan vóór het einde van februari Modelo 44 indienen voor zijn of haar aandeel in de huur.
• Inkomstenbelasting. Elke erfgenaam geeft zijn of haar aandeel in de huur aan in de eigen IRS-aangifte (Anexo F), naar verhouding van het aandeel in de nalatenschap (CIRS art. 19).
• Na de partilha. De erfgenaam die de woning ontvangt, laat haar inschrijven in het kadaster. Vanaf dan gaan de gegevens van het huurcontract en de kwitanties over naar het eigen NIF van die erfgenaam.

Als het de huurder is die overlijdt, gelden andere regels. Artikel 1106 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt of een echtgenoot, partner of familielid die in de woning woont het huurcontract kan overnemen.

Zegelrecht op een erfenis

Portugal kent geen afzonderlijke erfbelasting. Erfenissen worden belast via het zegelrecht op grond van post 1.2 van de tabel van het zegelrecht:

Voor onroerend goed wordt de 10% geheven over de valor patrimonial tributário (VPT), de fiscale waarde in het kadastrale register. De heffing van 0,8% op grond van post 1.1 geldt voor aankopen en schenkingen van onroerend goed, niet voor erfenissen. De belasting is van toepassing omdat het onroerend goed in Portugal ligt, waar de erfgenamen ook wonen. Controleer of uw woonland de erfenis ook belast en of het verrekening toestaat voor de Portugese belasting.

Vermogenswinst bij verkoop: ingezetenen en niet-ingezetenen

De winst is de verkoopprijs min de verkrijgingsprijs. Toegestane kosten worden afgetrokken: de kosten van aankoop en verkoop, en gedocumenteerde verbouwingen die in de laatste 12 jaar zijn uitgevoerd. Als u de woning langer dan 24 maanden in bezit hebt, wordt de verkrijgingsprijs eerst verhoogd met officiële inflatiecoëfficiënten.

Voor geërfd onroerend goed is de verkrijgingsprijs de waarde die voor het zegelrecht is gebruikt, normaal de VPT, ook als de erfgenaam geen zegelrecht heeft betaald (CIRS art. 45). De verkrijgingsdatum is de datum van overlijden. Een lage VPT kan dus een grote belastbare winst betekenen. Onroerend goed dat de overledene vóór 1 januari 1989 heeft verkregen, valt op grond van een overgangsregel buiten de vermogenswinstbelasting.

• Ingezetenen. 50% van de winst wordt bij uw overige inkomsten opgeteld en belast tegen de progressieve IRS-tarieven (CIRS art. 43(2)).
• Niet-ingezetenen. Sinds 2023 gelden dezelfde 50%-regel en progressieve tarieven. Het vaste tarief van 28% is ingetrokken. U moet uw wereldinkomen opgeven, dat het tarief bepaalt maar zelf niet in Portugal wordt belast.

Geef de verkoop aan in Anexo G van de IRS-aangifte over het jaar van verkoop, die tussen april en juni van het volgende jaar wordt ingediend.

De herinvesteringsvrijstelling 2026–2029

Decreto-Lei 97/2026 voegde nieuwe regels toe aan CIRS art. 10 (nrs. 7–9). Ze gelden voor verkopen van woningen tussen 1 januari 2026 en 31 december 2029, inclusief woningen die u verhuurt in plaats van er zelf te wonen. Uw winst wordt niet belast als aan al het volgende is voldaan:

1. U herinvesteert de verkoopprijs, verminderd met een eventuele hypotheek op de verkochte woning die u aflost, in de aankoop van een of meer woningen in Portugal voor verhuur.
2. U herinvesteert tussen 24 maanden vóór en 36 maanden na de verkoop.
3. U vermeldt in uw IRS-aangifte over het jaar van verkoop dat u van plan bent te herinvesteren, en het bedrag.
4. U sluit binnen zes maanden na de herinvestering, of na de verkoop als die later is, een woninghuurcontract. De huur mag niet hoger zijn dan de grens voor gematigde huur, € 2.300 per maand in 2026. Gerechtvaardigde vertragingen, zoals dringende werkzaamheden, zijn toegestaan.
5. In de eerste vijf jaar verhuurt u de woning in totaal minstens 36 maanden, de huur komt nooit boven de grens uit en u verkoopt of schenkt de woning niet.

Als u slechts een deel van het bedrag herinvesteert, is alleen dat deel van de winst vrijgesteld. Als u een voorwaarde schendt, wordt de winst belast in het jaar van de schending, vermeerderd met compenserende rente.

De tekst stelt geen voorwaarde aan de woonplaats. Toch doen niet-ingezetenen er goed aan dit met de belastingdienst of een adviseur te bevestigen voordat zij op de vrijstelling rekenen.

Checklist

• Vóór de verkoop: controleer of de huurder de woning langer dan twee jaar huurt. Zo ja, stuur dan de aangetekende aanbiedingsbrief met de volledige voorwaarden en wacht 30 dagen of tot een schriftelijke weigering.
• Bij de akte: regel de borg en de huur van de lopende maand. Draag het huurcontract, de kwitanties en de gegevens van de huurder over.
• Bij een overlijden: wijs de beheerder aan, vraag het NIF van de nalatenschap aan en dien Modelo 1 voor het zegelrecht in vóór het einde van de derde maand na de maand van overlijden.
• Zolang de nalatenschap onverdeeld is: geef kwitanties uit onder het NIF van de nalatenschap. Elke erfgenaam geeft zijn of haar aandeel aan in Anexo F.
• Bij verkoop van een woning met winst: bewaar bewijs van werkzaamheden en kosten. Beslis tijdig of u onder de regels van 2026–2029 herinvesteert, en vermeld dat in uw aangifte.