Üürnikuga kodu müümine või pärimine Portugalis

Kui Portugalis väljaüüritud kodu müüakse või läheb pärijatele, üürileping ei lõpe. Ostja või pärijad saavad samadel tingimustel üürileandjaks. Enne müümist tuleb üürnikule, kes on kodu üürinud üle kahe aasta, pakkuda võimalust see sama hinnaga osta. Pärijad peavad surmast Finanças'ile teatama umbes kolme kuu jooksul. Alates 2026. aastast saavad müüjad, kes investeerivad tulu uuesti mõõduka üüriga väljaüüritavatesse kodudesse, kapitalikasumi maksu vältida.

Kas üürileping jääb müügi või omaniku surma korral kehtima?

Jah. Código Civil'i (tsiviilseadustik) artikli 1057 kohaselt „astub kinnisvara omandaja üürileandja õigustesse ja kohustustesse“. Juristid tunnevad seda põhimõtet kui emptio non tollit locatum: müük ei lõpeta üürilepingut. See kehtib müügi, kinkimise ja pärimise korral.

Mida see praktikas tähendab:

• Üürnik ei pea üürileandja vahetusega nõustuma.
• Üür, lõppkuupäev, pikenemise tingimused ja iga-aastase ajakohastamise reeglid jäävad samaks.
• Tagatisraha läheb üle uuele üürileandjale, kes peab selle üürilepingu lõpus tagastama. Portugali kohtud käsitlevad tagatisraha osana positsioonist, mille uus omanik üle võtab. Müümisel arveldage tagatisraha müügilepingus või hinnas.
• Müük ei ole üürilepingu lõpetamise alus. Ostja, kes soovib kodu tühjana, peab kasutama tavalisi teid: pikenemise vaidlustamine lubatud kuupäeval või üürilepingu lõpetamine enda või lapse eluaseme vajaduseks, kui seadus seda lubab. Mõlemal on etteteatamistähtajad ja tingimused.

Kellel on ostueesõigus ja kui kaua on üürnikul vastamiseks aega

Tsiviilseadustiku artikkel 1091 annab üürnikule direito de preferência (ostueesõigus), kui kodu, mida ta on üürinud üle kahe aasta, müüakse või antakse üle võla tasumiseks (dação em cumprimento). Kaheaastane piir pärineb Lei 64/2018-st.

Õigus ei teki kinkimise, pärimise ega pärijatevahelise jagamise (partilha) korral. See hõlmab ainult müüki.

Menetlus (art. 1091(4) ja art. 416–418):

1. Leppige esmalt oma ostjaga tingimustes kokku, tavaliselt eellepingu (contrato-promessa) projektis või allkirjastatud eellepingus.
2. Saatke üürnikule müügikava ja selle tingimused tähitud kirjaga koos kättesaamisteatega (carta registada com aviso de receção). Märkige vähemalt hind, maksetingimused ja kavandatud müügilepingu kuupäev.
3. Üürnikul on nõustumiseks 30 päeva kättesaamisest. Nõustumiseks peab ta võtma kogu tehingu samadel tingimustel.
4. Kui üürnik keeldub kirjalikult või 30 päeva möödub vastuseta, võite müüa oma ostjale saadetud tingimustel.
5. Kui tingimused seejärel olulisel määral muutuvad, eriti kui hind langeb, teavitage üürnikku uuesti.

Kui kodu müüakse koos muu kinnisvaraga, peab kirjas olema üürniku kodule määratud hind eraldi märgitud (art. 1091(6)). Artikkel 1091(8) kehtib korterile hoones, mis ei ole jagatud õiguslikeks üksusteks (propriedade horizontal). See lubas üürnikul osta osa hoonest. 2020. aastal tunnistas Konstitutsioonikohus (otsus 299/2020) selle üldkohustuslikult põhiseadusevastaseks. Art. 1091(9) kohaselt võivad sellise hoone üürnikud siiski ühineda, et osta kogu hoone.

Mis juhtub, kui eirate üürniku õigust

Kui müüte ilma teatamata või müüte paremate tingimustega, kui pakkusite, võib üürnik esitada art. 1410 alusel ação de preferência (eesõigushagi):

• Tähtaeg on kuus kuud alates kuupäevast, mil üürnik sai teada müügi olulistest tingimustest.
• Üürnik peab hinna deponeerima 15 päeva jooksul hagi esitamisest.
• Kui üürnik võidab, astub ta ostja asemele. Ostja kaotab kodu ja peab oma raha Teilt tagasi nõudma.

Seetõttu küsivad ostjad, pangad ja notarid tavaliselt tõendit, et olete teate andnud: kirja, postikviitungit ja üürniku kirjalikku vastust.

Müümine koos üürnikuga või tühjana

Enamik kodu endale elamiseks ostjaid soovib seda tühjana. Paljud ei osta üürnikuga kodu või pakuvad vähem. Investorite jaoks võib usaldusväärne üürnik õiglase üüriga olla eelis, eriti nüüd, kui kuni 2300 € kuuüürid kvalifitseeruvad 10% maksumäärale (EBF art. 45-C, 2026–2029).

Hinda mõjutavad punktid:

• Üür võrreldes turuga. Turuhinnast madalam üür pika üürilepingu puhul mõjutab hinda kõige rohkem.
• Millal saab üürilepingu järgmisena seaduslikult lõpetada või pikenemata jätta. Üürileandja etteteatamistähtajad sõltuvad üürilepingu pikkusest ja alguskuupäevast.
• Üürniku maksekäitumine. Näidake kviitungeid ja kinnitage, et võlgnevusi ei ole.
• Üürniku eesõigus. Menetlus lisab ajakavale vähemalt 30 päeva. Mõned ostjad loobuvad pigem, kui ootavad.

Ärge avaldage üürnikule survet lahkuda, et saaksite müüa. Üürnike ahistamine on linnaliste üürisuhete reeglitega (NRAU) keelatud ja iga kokkulepe üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks peaks olema kirjalik. Vabatahtliku lahkumise kokkuleppimine, sageli koos maksega, on seaduslik.

Üürnikuga kodu pärimine: kes on üürileandja?

Kui omanik sureb, saab kinnisvara osaks herança indivisa'st (jagamata pärandvara), kuni pärijad selle jagavad. Seni omavad pärijad pärandvara ühiselt. Seda juhib cabeça-de-casal (pärandvara haldaja). Tsiviilseadustiku art. 2080 kohaselt läheb see roll esmalt üleelanud abikaasale, kui ta on pärija või tal on õigus poolele paari varast, seejärel testamenditäitjale, seejärel lähimatele seadusjärgsetele pärijatele.

Üürniku jaoks:

• Üürileping jätkub muutmata kujul (art. 1057).
• Pärandvara on üürileandja kuni partilha'ni. Üür makstakse pärandvarale ning haldaja kogub selle ja peab arvestust.
• Kui kodu antakse partilha käigus ühele pärijale, saab sellest pärijast üürileandja.
• Teatage üürnikule kirjalikult, kellega suhelda, ja uued pangarekvisiidid. Saatke koopia surmatunnistusest või habilitação de herdeiros'ist (pärijaid nimetav akt).

Mida Finanças'is uuendada

• Teatage surmast. Haldaja esitab imposto do selo (tempelmaks) vormi Modelo 1 koos lisaga I, mis on pärandvara varade nimekiri. Tähtaeg on surmakuule järgneva kolmanda kuu lõpp (CIS art. 26(3)). Deklaratsioon on nõutav ka siis, kui maksu ei tule tasuda.
• Hankige pärandvarale NIF. Pärandvaral on oma maksukohustuslase number, mida taotletakse Portal das Finanças'is (Herança Indivisa).
• Üürikviitungid. Elektroonilised üürikviitungid peab väljastama haldaja pärandvara nimel, kasutades pärandvara NIF-i. Haldaja tegeleb pärandvara eest üürilepingu deklaratsiooniga (Modelo 2). Kui haldaja on üle 65 aasta vana, on lubatud paberkviitungid. Iga kaaspärija peab siis veebruari lõpuks esitama Modelo 44 oma üüriosa kohta.
• Tulumaks. Iga pärija deklareerib oma osa üürist oma IRS-i deklaratsioonis (Anexo F) proportsionaalselt oma osaga pärandvarast (CIRS art. 19).
• Pärast partilha't. Kodu saanud pärija registreerib selle kinnistusraamatus. Sellest ajast alates lähevad üürilepingu andmed ja kviitungid üle selle pärija enda NIF-ile.

Kui sureb üürnik, kehtivad teised reeglid. Tsiviilseadustiku artikkel 1106 otsustab, kas kodus elav abikaasa, partner või sugulane võib üürilepingu üle võtta.

Pärandi tempelmaks

Portugalis ei ole eraldi pärandimaksu. Pärandeid maksustatakse tempelmaksuga tempelmaksu tabeli punkti 1.2 alusel:

Kinnisvara puhul arvestatakse 10% valor patrimonial tributário (VPT) ehk kinnisvararegistris oleva maksustamisväärtuse pealt. Punkti 1.1 alusel võetav 0,8% kehtib kinnisvara ostudele ja kinkimistele, mitte pärimisele. Maks kehtib, kuna kinnisvara asub Portugalis, olenemata sellest, kus pärijad elavad. Kontrollige, kas Teie elukohariik maksustab samuti pärandit ja kas see arvestab Portugali maksu krediidina.

Kapitalikasum müümisel: residendid ja mitteresidendid

Kasum on müügihind miinus soetusväärtus. Maha arvatakse lubatud kulud: ostu- ja müügikulud ning viimase 12 aasta jooksul tehtud dokumenteeritud parendustööd. Kui olete kodu omanud üle 24 kuu, suurendatakse soetusväärtust esmalt ametlike inflatsioonikoefitsientidega.

Päritud kinnisvara puhul on soetusväärtus tempelmaksu jaoks kasutatud väärtus, tavaliselt VPT, isegi kui pärija tempelmaksu ei maksnud (CIRS art. 45). Soetuskuupäev on surma kuupäev. Madal VPT võib seega tähendada suurt maksustatavat kasumit. Kinnisvara, mille lahkunu omandas enne 1. jaanuari 1989, jääb üleminekureegli alusel kapitalikasumi maksust välja.

• Residendid. 50% kasumist liidetakse Teie muule tulule ja maksustatakse progresseeruvate IRS-i määradega (CIRS art. 43(2)).
• Mitteresidendid. Alates 2023. aastast kehtivad samad 50% reegel ja progresseeruvad määrad. 28% ühtne määr tühistati. Peate deklareerima oma kogu maailmast saadud tulu, mis määrab maksumäära, kuid mida ennast Portugalis ei maksustata.

Deklareerige müük müügiaasta IRS-i deklaratsiooni Anexo G-s, mis esitatakse järgmise aasta aprillist juunini.

2026.–2029. aasta reinvesteerimise erand

Dekreetseadus 97/2026 (Decree-Law 97/2026) lisas CIRS-i art. 10-sse uued reeglid (nr 7–9). Need kehtivad kodude müükidele, mis on tehtud 1. jaanuarist 2026 kuni 31. detsembrini 2029, sealhulgas kodudele, mida üürite välja, mitte ei ela ise. Teie kasumit ei maksustata, kui kõik järgmised tingimused on täidetud:

1. Investeerite müügihinna, millest on maha arvatud müüdud kodu hüpoteek, mille tagasi maksate, uuesti ühe või mitme kodu ostmisse Portugalis väljaüürimiseks.
2. Reinvesteerite ajavahemikus 24 kuud enne kuni 36 kuud pärast müüki.
3. Märgite oma müügiaasta IRS-i deklaratsioonis oma kavatsuse reinvesteerida ja summa.
4. Allkirjastate eluruumi üürilepingu kuue kuu jooksul pärast reinvesteerimist või pärast müüki, kui see on hilisem. Üür ei tohi ületada mõõduka üüri piiri, 2026. aastal 2300 € kuus. Põhjendatud viivitused, näiteks kiireloomulised tööd, on lubatud.
5. Esimese viie aasta jooksul üürite kodu välja kokku vähemalt 36 kuud, üür ei ületa kunagi piiri ning Te ei müü ega kingi kodu ära.

Kui reinvesteerite ainult osa summast, vabastatakse maksust ainult vastav osa kasumist. Kui rikute tingimust, maksustatakse kasum rikkumise aastal koos kompensatsiooniintressiga.

Tekst ei sea residentsuse tingimust. Sellegipoolest peaksid mitteresidendid enne erandile tuginemist seda maksuameti või nõustajaga kontrollima.

Kontrollnimekiri

• Enne müümist: kontrollige, kas üürnik on kodu üürinud üle kahe aasta. Kui jah, saatke tähitud pakkumiskiri koos kõigi tingimustega ja oodake 30 päeva või kirjalikku keeldumist.
• Müügilepingu sõlmimisel: arveldage tagatisraha ja jooksva kuu üür. Andke üle üürileping, kviitungid ja üürniku andmed.
• Surma korral: määrake haldaja, taotlege pärandvarale NIF ja esitage tempelmaksu vorm Modelo 1 surmakuule järgneva kolmanda kuu lõpuks.
• Kuni pärandvara on jagamata: väljastage kviitungid pärandvara NIF-iga. Iga pärija deklareerib oma osa Anexo F-is.
• Kasumiga kodu müümisel: hoidke alles tööde ja kulude tõendid. Otsustage varakult, kas reinvesteerida 2026.–2029. aasta reeglite alusel, ja märkige see oma deklaratsioonis.