Portal das Finanças fyrir leigusala: aðgangur, leigusamningar og leigukvittanir

Sem leigusali í Portúgal áttu samskipti við skattyfirvöld (AT) nær eingöngu í gegnum Portal das Finanças. Þar þarftu að gera fernt. Í fyrsta lagi að fá leið til að skrá þig inn. Í öðru lagi að tilkynna hvern leigusamning fyrir lok mánaðarins eftir að hann hefst og greiða stimpilgjald sem nemur 10% af mánaðarleigu. Í þriðja lagi að gefa út rafræna leigukvittun í hvert sinn sem þú færð greitt, nema þú sért undanþegin(n) (til dæmis vegna þess að þú ert 65 ára eða eldri), en þá skilarðu í staðinn einu árlegu framtali, Modelo 44. Í fjórða lagi að tilkynna allar breytingar á leigusamningnum, og lok hans, fyrir lok næsta mánaðar. Þú getur gert allt þetta frá útlöndum.

Vefgáttin er á portúgölsku; heiti valmynda hér á eftir eru skáletruð og oft er fljótlegast að slá þau inn í leitarstiku vefgáttarinnar.

Hvernig skrái ég mig inn á vefgáttina, líka frá útlöndum?

Til að skrá þig inn þarftu NIF-númerið þitt (skattnúmer) og annað af tvennu: lykilorð (senha de acesso) eða Autenticação.gov, sem merkir portúgalska borgarakortið eða Chave Móvel Digital (CMD, farsímainnskráning sem notar símanúmerið þitt og PIN-númer).

Leið 1: lykilorð í pósti

1. Veldu Registar-se (nýskráning) á vefgáttinni.
2. Fylltu út eyðublaðið með NIF-númerinu þínu og skattheimilisfangi og veldu öryggisspurningu.
3. AT sendir lykilorðið með CTT (portúgalska póstinum) á skattheimilisfangið þitt (domicílio fiscal). Það er aldrei sent með tölvupósti eða annað; ef þú ert með skattfulltrúa er það sent til hans.
4. AT gefur að meðaltali 5 virka daga fyrir afhendingu. Póstur á heimilisfang erlendis tekur yfirleitt lengri tíma.
5. Skráðu þig inn með Iniciar Sessão (innskráning). Þú verður strax að velja nýtt lykilorð, því lykilorðið sem sent var í pósti fellur úr gildi eftir fyrstu notkun.

Gakktu fyrst úr skugga um að skattheimilisfangið þitt sé rétt. Þegar þú ert kominn/komin inn skaltu staðfesta símanúmer og netfang undir Dados de Contacto (tengiliðaupplýsingar). Með staðfestu símanúmeri geturðu endurheimt gleymt lykilorð með SMS (Recuperar senha, endurheimta lykilorð) í stað þess að bíða eftir öðru bréfi. Þú getur einnig virkjað tveggja þrepa innskráningu með SMS (Segundo Fator de Autenticação, annar auðkenningarþáttur).

Leið 2: Chave Móvel Digital

Erlendir ríkisborgarar geta tengt CMD við vegabréfið sitt, en CMD sem byggir á vegabréfi þarf að virkja í eigin persónu. Það geturðu gert hjá þjónustuborði fyrir borgara í Portúgal eða, eftir pöntun, hjá portúgalskri ræðisskrifstofu erlendis. Taktu með þér vegabréfið og símann sem á að taka við SMS-kóðanum.

Að láta einhvern annan sjá um þetta

Þú getur veitt þriðja aðila, til dæmis umsjónaraðila eignarinnar, heimild til að gefa út kvittanir fyrir þína hönd. Það gerirðu í Modelo 2 eða á vefgáttinni. Heimildin nær aðeins til kvittana; hún veitir ekki aðgang að öðrum skattupplýsingum þínum. Þú berð áfram ábyrgð á öllu sem skilað er of seint eða rangt.

Hvar er þjónustan fyrir leigusala?

AT safnar þjónustu fyrir leigusala saman á leigusvæði sínu, Arrendamento (stundum birt sem e-Arrendamento). Helstu valkostirnir eru:

• Contratos (samningar): Comunicar contrato (tilkynna leigusamning), Comunicar Alteração (tilkynna breytingu), Comunicar Cessação (tilkynna lok leigusamnings) og Consultar contrato (skoða leigusamning).
• Recibos de Renda (leigukvittanir): Emitir (gefa út) og Consultar (skoða, og ógilda þaðan).
• Modelo 44: Preencher Declaração (fylla út framtal) og Consultar Declaração (skoða framtal sem þú sendir).

Hvernig skrái ég leigusamning og greiði stimpilgjaldið?

Hvern leigusamning, framleigusamning og loforð um leigu þar sem leigjandinn hefur þegar fengið eignina til afnota verður að tilkynna AT á Modelo 2 (stimpilgjaldsframtali). Fresturinn er lok mánaðarins eftir að leigusamningurinn hefst (fyrir leigusamning sem hefst 10. nóvember, í síðasta lagi 31. desember). Ef leigusalar eru fleiri en einn getur einn þeirra skilað fyrir alla og tilgreint hina.

1. Leitaðu að Comunicar contrato eða opnaðu Contratos > Comunicar contrato.
2. Auðkenndu eignina með fasteignanúmeri hennar (artigo matricial) og eignarhluta, eins og fram kemur í caderneta predial (fasteignaskrá).
3. Skráðu hvern leigusala og leigjanda með NIF-númeri. Leigjendur þurfa portúgölsk NIF-númer.
4. Skráðu upphafsdag, gildistíma, leigu, hversu oft hún er greidd og notkun. Fyrir íbúð er notkunin habitação (íbúðarhúsnæði). Frá 2026 getur skatthlutfall af leigu ráðist af því að leigusamningurinn sé eingöngu til íbúðar, svo gættu þess að skrá notkunina rétt.
5. Vistaðu drögin, yfirfarðu þau og sendu.
6. Þegar þú sendir reiknar AT út imposto do selo (stimpilgjald) og gefur út greiðsluseðil. Hlutfallið er 10% af mánaðarleigu (almenna stimpilgjaldstaflan, liður 2). Ef leigan breytist yfir tíma samkvæmt samningnum er skatturinn reiknaður af hæstu leigunni. Greiddu hann innan sama frests: fyrir lok mánaðarins eftir að leigusamningurinn hefst.

Þú getur aðeins skilað á skattstofu (Serviço de Finanças) í staðinn í tveimur tilvikum: ef þú ert 65 ára eða eldri, eða ef þú ert ekki með rafrænt pósthólf og leigutekjur þínar eru undir viðmiðunarmörkunum sem lýst er í næsta kafla. Allir aðrir verða að skila rafrænt.

Síðbúið eða vantandi Modelo 2 getur varðað sekt frá €150 til €3.750 (1. mgr. 117. gr. RGIT). Á ógreitt stimpilgjald leggjast einnig vextir.

Breytingar á leigusamningnum

• Ekki þarf að tilkynna árlegu lögbundnu leiguuppfærsluna. Tilkynntu hana aðeins ef þú vilt að kvittanirnar sýni nýju leiguna sjálfkrafa.
• Leiguhækkun sem samið er um með breytingu á samningsskilmálum er breyting: tilkynntu hana með Comunicar Alteração fyrir lok næsta mánaðar. Af henni greiðist stimpilgjald sem nemur 10% af mánaðarlegu hækkuninni.
• Ef leigusali, leigjandi, eign eða tegund samnings breytist geturðu ekki notað rafræna breytingaeyðublaðið. Notaðu e-Balcão, rafrænt þjónustuborð vefgáttarinnar, eða skattstofu.

Hverjir verða að gefa út rafrænar leigukvittanir og hverjir eru undanþegnir?

Samkvæmt 115. gr. CIRS og Portaria 98-A/2015 verðurðu að gefa út rafræna leigukvittun (recibo de renda eletrónico) fyrir hverja fjárhæð sem leigjandi greiðir þér. Það á einnig við um tryggingarfé (caução) og fyrirframgreidda leigu (adiantamento). AT segir að gefa eigi kvittunina út þegar þú tekur við peningunum.

Þú ert undanþegin(n) (5. gr. Portaria 98-A/2015) ef eitthvert eftirfarandi á við:

• Aldur: þú varst 65 ára eða eldri 31. desember árið á undan. Undanþágan er persónuleg. Ef sameigendur eiga eignina er aðeins sá sameigandi sem er 65 ára eða eldri undanþeginn.
• Landbúnaðarleiga: leigan kemur af leigusamningi samkvæmt reglum um leigu landbúnaðarlands.
• Litlar tekjur án rafræns pósthólfs: hvort tveggja verður að eiga við.
  • Þú ert ekki með, og ert ekki skyldug(ur) til að vera með, rafrænt pósthólf (caixa postal eletrónica).
  • Leigutekjur þínar árið á undan voru ekki hærri en tvöföld IAS (vísitala félagslegs stuðnings). Fyrir tekjur sem fengust 2025 voru það €1.045. Fyrir 2026 tilgreinir AT €1.074,26. Ef þú hafðir engar leigutekjur í fyrra ræðst prófið af því hvort þú gerir ráð fyrir að leiga þessa árs haldist innan þeirra marka.

Undanþága þýðir ekki að þú megir þegja. Ef þú ert undanþegin(n) og kýst að gefa ekki út rafrænar kvittanir verðurðu að skila Modelo 44, sem tilgreinir leiguna sem þú fékkst á árinu. Skilafrestur er fyrir lok febrúar árið eftir. Þessi frestur var færður frá janúar með Decree-Law 49/2025 og gilti í fyrsta sinn 2026; þar sem 28. febrúar 2026 var laugardagur féll fresturinn það ár á 2. mars. Samkvæmt gildandi upplýsingabæklingi sínum tekur AT aðeins við Modelo 44 rafrænt, í gegnum Modelo 44 – Preencher Declaração. Þú þarft samt að láta leigjandann fá einhvers konar staðfestingu á greiðslu.

Ef þú ert undanþegin(n) geturðu samt valið að gefa út rafrænar kvittanir. Um leið og þú gefur út þá fyrstu gilda venjulegu reglurnar um þig. Sama dag verðurðu einnig að gefa út kvittanir fyrir fyrri mánuði ársins.

Hvernig gef ég út kvittun í hverjum mánuði?

Þú getur aðeins gefið út kvittanir eftir að leigusamningurinn hefur verið tilkynntur.

1. Opnaðu Recibos de Renda > Emitir (eða leitaðu að „recibo de renda“).
2. Veldu leigusamninginn.
3. Skráðu tímabilið sem greiðslan nær til og daginn sem þú tókst í raun við peningunum (data de recebimento).
4. Athugaðu fjárhæðina. Vefgáttin fyllir út leiguna samkvæmt leigusamningnum, en þú getur breytt henni í þá fjárhæð sem raunverulega var greidd. Veldu tegund greiðslu: leiga, tryggingarfé eða fyrirframgreiðsla.
5. Gefðu kvittunina út. Leigjandinn getur séð hana á sínu eigin svæði á vefgáttinni. Útgefnar kvittanir eru aðgengilegar í 4 ár.

Nokkur hagnýt atriði:

• Ein kvittun nær yfir leigusamninginn jafnvel þótt leigjendur séu fleiri en einn.
• Sameigendur geta gefið út eina kvittun fyrir allri leigunni, eða hver um sig gefið út kvittun fyrir sínum hlut.
• Leiðbeiningar AT eru að gefa út sérstaka kvittun fyrir leigu hvers mánaðar, frekar en eina kvittun fyrir nokkra mánuði.
• Ef kvittun er ekki gefin út, eða gefin út of seint, getur það varðað sekt frá €150 til €3.750 (123. gr. RGIT).

Leiðrétting eða ógilding kvittunar

Þú getur ekki breytt kvittun eftir að hún hefur verið gefin út. Til að leiðrétta mistök skaltu finna hana undir Recibos de Renda > Consultar, ógilda hana (Anular) og gefa út rétta kvittun. Þú getur ógilt kvittun fram til loka skilafrests IRS-framtals fyrir það ár sem leigan tilheyrir. Sá frestur rennur venjulega út 30. júní árið eftir. Ógilt kvittun hefur engin skattaleg áhrif og AT tilkynnir leigjandanum að hún hafi verið ógilt.

Hvað ef leigjandinn greiðir of seint eða aðeins hluta leigunnar?

Kvittun er staðfesting á greiðslu. Ef leigjandinn hefur ekkert greitt gefurðu ekki út kvittun.

• Hlutagreiðsla: gefðu út kvittun fyrir þeirri fjárhæð sem raunverulega barst, fyrir þann mánuð. Gefðu út aðra þegar afgangurinn berst.
• Síðbúin greiðsla: þegar peningarnir berast skaltu gefa út kvittunina fyrir þann mánuð sem hún nær til, með raunverulegum móttökudegi. Samkvæmt 1041. gr. borgaralögbókarinnar geturðu einnig krafist bóta sem nema 20% af skuldinni þegar leiga er í vanskilum. Þú missir þann rétt ef leigjandinn greiðir innan 8 daga frá gjalddaga. Ef ábyrgðarmaður (fiador) er fyrir hendi og leigjandinn hefur ekki greitt innan þessara 8 daga verðurðu að tilkynna ábyrgðarmanninum innan næstu 90 daga.
• Viðvarandi vanskil: þú mátt segja leigusamningnum upp ef leigjandinn er 3 mánuðum eða meira á eftir (3. mgr. 1083. gr. borgaralögbókarinnar). Þú mátt einnig segja honum upp ef leigjandinn greiðir meira en 8 dögum of seint oftar en fjórum sinnum á 12 mánuðum, að því tilskildu að þú hafir aðvarað hann með ábyrgðarbréfi eftir þriðju töfina (4. mgr. 1083. gr.). Frumvarp sem samþykkt var á þinginu 30. september 2026 myndi stytta þessi tímabil, en það er ekki enn orðið að lögum.

Hvernig tilkynni ég lok leigusamnings?

Þegar leigusamningur lýkur, af hvaða ástæðu sem er, skaltu tilkynna það með Contratos > Comunicar Cessação fyrir lok mánaðarins eftir að honum lýkur. Tilgreindu raunverulegan lokadag. Gakktu úr skugga um að þú hafir gefið út kvittanir fyrir allar greiðslur sem bárust fram að þeim degi.

Lok eru ekki ógilding: Anular undir Consultar contrato er fyrir leigusamning sem skráður var fyrir mistök og er ekki mögulegt þegar kvittanir hafa verið gefnar út.

Helstu frestir

Ef þú lendir í vandræðum skaltu nota e-Balcão á vefgáttinni eða hringja í hjálparsíma AT í +351 217 206 707 (virka daga, 09:00–19:00).