Hver greiðir IMI, AIMI, húsfélagsgjöld og veitur af íbúð í útleigu

Sem eigandi íbúðar í útleigu í Portúgal greiðir þú fasteignaskattana: IMI (fasteignaskatt sveitarfélaga) ár hvert og AIMI (viðbótar-IMI) aðeins ef íbúðirnar þínar eru samanlagt mikils virði. Þú greiðir einnig almenn húsfélagsgjöld og allar sérstakar framkvæmdir, nema leigusamningurinn færi almennu gjöldin skriflega yfir á leigjandann. Leigjandinn greiðir að jafnaði vatn, rafmagn, gas og internet og samningarnir ættu að vera á nafni leigjandans. Mestan hluta þessa kostnaðar má draga frá leigutekjunum, en AIMI er undantekningin: með það er farið á annan hátt.

Hvernig IMI er reiknað

IMI leggst á valor patrimonial tributário eða VPT (skattmat eignarinnar sem skráð er hjá skattstofunni). Það er hvorki markaðsvirðið né verðið sem þú greiddir. Þú getur séð VPT í caderneta predial (skattskrá eignarinnar) á Portal das Finanças.

• VPT-formúlan (38. gr. CIMI) margfaldar grunnverð á m² með flatarmáli og stuðlum fyrir notkun, staðsetningu, gæði og þægindi og aldur. Aldursstuðullinn lækkar virðið eftir því sem byggingin eldist.
• Uppfærslur. Fyrir íbúðarhúsnæði er VPT uppfært á þriggja ára fresti um 75% af opinbera gjaldmiðilsstuðlinum (138. gr. CIMI). Þú getur óskað eftir nýju mati ef þú telur VPT úrelt, en aðeins þremur árum eftir síðasta mat (130. gr. CIMI). Kannaðu fyrst hvort nýtt mat myndi lækka töluna, því uppfærðir staðsetningarstuðlar geta þvert á móti hækkað hana.
• Hlutfallið. Fyrir eignir í þéttbýli ákveður hvert sveitarfélag ár hvert hlutfall á bilinu 0,3% til 0,45% af VPT (c-liður 1. mgr. og 5. mgr. 112. gr. CIMI). Sveitarfélög í formlegri fjárhagslegri endurreisnaráætlun mega innheimta allt að 0,5%. Fyrir IMI sem greitt var 2026 innheimtu yfir 200 sveitarfélög lágmarkið 0,3%. Þú getur kannað hlutfall þíns sveitarfélags á Portal das Finanças eða vef câmara municipal.
• Afslættir og álög sem sveitarfélagið ákveður. Sveitarfélag getur lækkað hlutfallið um allt að 20% fyrir eignir í þéttbýli sem eru í útleigu á svæðum sem það skilgreinir (7. mgr. 112. gr.). Það getur einnig breytt hlutfallinu um allt að 30% á endurnýjunarsvæðum (6. mgr. 112. gr.) og hækkað það um allt að 30% fyrir niðurníddar byggingar (8. mgr. 112. gr.). Spurðu câmara hvort leiguafslátturinn sé í boði þar sem eignin þín er.

Dæmi: af íbúð með VPT upp á €150.000 í sveitarfélagi sem innheimtir 0,3% greiðast €450 á ári. Ef sveitarfélagið veitir fullan 20% afslátt fyrir íbúðir í útleigu greiðast €360.

Hvenær IMI fellur í gjalddaga

IMI er lagt á þann sem er skráður eigandi 31. desember skattársins (8. og 113. gr. CIMI). Það er greitt árið eftir. Skattstofan sendir greiðslutilkynningu fyrir lok mánaðarins á undan greiðslu og þú finnur hana einnig á Portal das Finanças (119. gr.). Fjöldi afborgana ræðst af heildarfjárhæðinni (120. gr. CIMI):

Ef þú missir af afborgun falla þær sem eftir eru strax í gjalddaga (4. mgr. 120. gr.). Enginn reikningur er gefinn út ef heildarfjárhæðin er undir €10 (6. mgr. 113. gr.). Ef þú býrð erlendis skaltu virkja rafrænar tilkynningar eða tryggja að skattfulltrúinn þinn áframsendi tilkynningarnar, því tilkynning sem fór fram hjá þér er ekki afsökun fyrir síðbúinni greiðslu.

Hærra IMI fyrir tómar íbúðir og aflandseigendur

• Tómar íbúðir. Sveitarfélagið getur lýst íbúð sem hefur staðið auð í meira en ár devoluto (auða). IMI-hlutfall hennar er þá þrefaldað (3. mgr. 112. gr. CIMI). Merkin sem sveitarfélagið leitar að eru engir samningar um vatn, rafmagn, gas eða fjarskipti, eða engin notkun á reikningum (DL 159/2006). Áður en ákvörðun er tekin verður að tilkynna þér og gefa þér kost á að svara. Undantekningar eru til, til dæmis á meðan vottaðar endurbætur standa yfir.
• Tómar íbúðir á svæðum með miklum húsnæðisþrýstingi. Þar sem sveitarfélag hefur lýst yfir zona de pressão urbanística (svæði með mikilli eftirspurn eftir húsnæði) er hlutfallið fyrir auða íbúð tífalt venjulegt hlutfall. Það hækkar um 20% til viðbótar á hverju ári, allt að tuttugufalt (112. gr. B). Að auki getur íbúð sem hvorki er í útleigu né fast heimili þitt borið allt að 25% álag á þessum svæðum, eða allt að 50% ef félag á hana (19.–20. mgr. 112. gr.).
• Lögsagnarumdæmi á svörtum lista. Hlutfallið 7,5% gildir um eignir í eigu aðila sem eru búsettir á svæði sem er á portúgalska listanum yfir lágskattasvæði, eða sem slíkir aðilar ráða yfir (4. mgr. 112. gr.). Það gildir ekki um eignir í eigu einstaklinga (17. mgr. 112. gr.).

Hagnýti lærdómurinn er að halda bilinu milli leigjenda stuttu. Haltu minnst einum veitusamningi virkum, á þínu nafni eða leigjandans, svo íbúðin líti aldrei út fyrir að vera yfirgefin á pappírum.

AIMI: hver greiðir og hversu mikið

AIMI er árlegur skattur af samanlögðu VPT allra íbúða og byggingarlóða sem þú átt í Portúgal 1. janúar (135. gr. A til 135. gr. C CIMI). Atvinnu- og þjónustuhúsnæði er undanskilið (135. gr. B). Útleiga undanskilur ekki íbúð.

• Einstaklingar: fyrstu €600.000 af samanlögðu VPT eru dregnar frá. Hlutfallið er 0,7% þar fyrir ofan, 1% af hlutanum á milli €1 milljónar og €2 milljóna og 1,5% yfir €2 milljónum (135. gr. C og 135. gr. F). Óskipt dánarbú (herança indivisa) fær einnig €600.000 frádráttinn.
• Hjón og sambúðarfólk (união de facto): þið getið valið samsköttun á tímabilinu 1. apríl til 31. maí á Portal das Finanças. Frádrátturinn tvöfaldast þá í €1,2 milljónir og þrepin tvöfaldast einnig (135. gr. D og 135. gr. F). Valið gildir þar til þið afturkallið það.
• Félög: 0,4% af samanlögðu VPT, án nokkurs frádráttar (1. mgr. 135. gr. F). Íbúðir sem félag lætur hluthöfum sínum eða stjórnendum í té til einkanota eru skattlagðar samkvæmt hlutföllum einstaklinga. Félög á lágskattasvæðum á svörtum lista greiða 7,5%.
• Auðar íbúðir og rústir fá ekki €600.000 frádráttinn (4. mgr. 135. gr. C).

AIMI er lagt á í júní og greitt í september (135. gr. G og 135. gr. H). Dæmi: einstaklingur sem á íbúðir með samanlagt VPT upp á €750.000 greiðir (€750.000 − €600.000) × 0,7% = €1.050. Hjón með sömu íbúðir sem velja samsköttun greiða ekkert. Félag sem á sömu íbúðir greiðir €3.000.

Undanþágan vegna hóflegrar leigu. Í september 2025 tilkynntu stjórnvöld AIMI-undanþágu fyrir íbúðir sem leigðar eru á allt að €2.300 á mánuði. Í endanlegu lögunum (DL 97/2026, 20. maí 2026) gildir AIMI-undanþágan aðeins um íbúðir sem falla undir fjárfestingarsamning um útleigu (contrato de investimento para arrendamento, eða CIA). CIA er samningur sem gerður er við húsnæðisstofnunina IHRU og stendur frá 1. september 2026 til boða fjárfestum sem hafa tæknilega og stjórnunarlega getu til að útvega leiguhúsnæði. Venjulegur leigusali sem leigir á hóflegri leigu fær nýja 10% tekjuskattshlutfallið, en enga AIMI-undanþágu. Íbúðir í gamla Programa de Apoio ao Arrendamento eru áfram undanskildar AIMI (2. mgr. 135. gr. B). Staðfestu við skattstofuna hvort farið verði eins með samninga samkvæmt nýja einfaldaða kerfinu um hagkvæma leigu (RSAA).

Húsfélagsgjöld og sérstakar framkvæmdir

Í byggingu sem skipt er í frações (séreignarhluta) verður hver eigandi að leggja sitt af mörkum til kostnaðar við sameignina. Meginreglan er að skipt sé í hlutfalli við verðmæti (permilagem) eignarhlutans þíns, nema eignaskiptayfirlýsingin eða reglur húsfélagsins kveði á um annað (1424. gr. Código Civil). Hvert húsfélag verður einnig að halda varasjóð sem nemur minnst 10% af hlut hvers eiganda í öðrum kostnaði (4. gr. DL 268/94).

• Gagnvart húsfélaginu berð þú alltaf ábyrgð. Húsfélagið innheimtir hjá eigandanum, ekki leigjandanum. Frá umbótunum 2022 (Lei 8/2022) skuldar sá kostnaðinn sem átti eignarhlutann þegar húsfundurinn samþykkti hann. Þegar þú selur verður umsjónaraðilinn að gefa út yfirlit yfir gjöld og skuldir innan 10 daga frá beiðni þinni (1424. gr. A).
• Milli þín og leigjandans ræður leigusamningurinn. Ef leigusamningurinn segir ekkert eru gjöld vegna umsýslu, viðhalds og notkunar sameignarinnar þín (3. mgr. 1078. gr. CC). Þú getur samið skriflega um að leigjandinn greiði almenna mánaðargjaldið. Skráðu fjárhæðina, eða hvernig hún er reiknuð, í leigusamninginn.
• Sérstakar framkvæmdir (þak, framhlið, endurnýjun lyftu) eru kostnaður eiganda. Láttu hann liggja hjá þér, jafnvel þótt leigjandinn greiði almenna gjaldið. Innan íbúðarinnar verður leigusalinn að annast þær viðgerðir sem lög krefjast eða sem nauðsynlegar eru fyrir þá notkun sem samið var um í leigusamningnum, nema leigusamningurinn kveði á um annað (1. mgr. 1074. gr. CC).
• Mættu eða greiddu atkvæði með umboði. Húsfundi má halda með fjarfundabúnaði og ef þú samþykktir það fyrir fram má senda fundarboð í tölvupósti. Ef þú býrð erlendis skaltu veita einhverjum sem þú treystir umboð svo framkvæmdir séu ekki samþykktar án þinnar aðkomu.

Veitur og tryggingar

Veitur. Ef leigusamningurinn segir ekkert greiðir leigjandinn rekstrarkostnað vegna veitna til íbúðarinnar (2. mgr. 1078. gr. CC) og samningarnir ættu að vera á nafni þess sem greiðir (4. mgr. 1078. gr.). Í reynd:

1. Lestu af mælum daginn sem lyklarnir eru afhentir og skráðu álesturinn í úttektarskýrsluna við innflutning.
2. Leigjandinn færir rafmagn og gas yfir á eigið nafn hjá hvaða söluaðila sem er og notar leigusamninginn sem staðfestingu á búsetu. Söluaðili getur ekki hafnað nýjum samningi vegna skulda fyrri notanda á því heimilisfangi (ERSE). Hann þarf auðkenni afhendingarstaðar (CPE fyrir rafmagn, CUI fyrir gas) af reikningi eða mælinum.
3. Vatn er afhent af vatnsveitu sveitarfélagsins eða svæðisins. Spurðu hana hvað hún þarf vegna skipta á notanda; hún kann að biðja um leigusamninginn og upplýsingar um eigandann.
4. Internet og sjónvarp eru eigin samningar leigjandans.
5. Ef þú heldur samningi á þínu nafni og endurkrefur kostnaðinn verður leigusamningurinn að kveða á um það. Þú verður að sýna greiðslukvittun innan mánaðar og leigjandinn greiðir með næstu leigu (5.–6. mgr. 1078. gr.).

Tryggingar. Í hverri byggingu sem skipt er í eignarhluta er brunatrygging skylda fyrir hvern eignarhluta og fyrir sameignina (1429. gr. CC). Hver eigandi verður að kaupa tryggingu. Ef eigandi gerir það ekki kaupir umsjónaraðilinn hana og endurkrefur eigandann um iðgjaldið. Mörg húsfélög semja um sameiginlega tryggingu. Gakktu úr skugga um að eignarhlutinn þinn sé tryggður og að vátryggingarfjárhæðin sé raunhæf. Víðtækari húseigendatrygging (multi-risk), sem bætir við vatnstjóni og ábyrgð, er valfrjáls en skynsamleg. Innbústrygging leigjandans er val leigjandans sjálfs.

Skattar. IMI, húsfélagsgjöld sem þér er skylt að greiða, viðgerðir og tryggingar eru almennt frádráttarbær frá leigutekjum þínum (41. gr. CIRS). AIMI er ekki dregið frá sem kostnaður. Þess í stað er það dregið frá tekjuskatti þínum af leigutekjum (135. gr. I CIMI). Sjá sérstakar leiðbeiningar um frádráttarbæran kostnað til að fá nánari upplýsingar og vita hvaða gögn þú þarft.

Sniðmát fyrir árlegan kostnað

Afritaðu þessa töflu fyrir hverja eign og fylltu inn þínar eigin tölur.

Helstu frestir

• 1. janúar: skráðir eigendur á þessum degi greiða AIMI fyrir árið.
• 1. apríl – 31. maí: veldu samsköttun AIMI eða tilgreindu hvaða íbúðir tilheyra hvoru hjóna.
• Maí / ágúst / nóvember: afborganir IMI fyrir árið á undan.
• Júní: AIMI er lagt á. September: AIMI er greitt.
• 31. desember: eigandinn á þessum degi greiðir IMI fyrir árið. Þetta er einnig sá dagur sem sveitarfélög verða í síðasta lagi að tilkynna skattstofunni hlutföll næsta árs og lista yfir auðar íbúðir.