Кой плаща IMI, AIMI, етажна собственост и комунални услуги за отдадено жилище

Като собственик на отдадено жилище в Португалия Вие плащате данъците върху имота: IMI (общински данък върху имотите) всяка година и AIMI (допълнителния IMI) само ако жилищата Ви общо са на голяма стойност. Плащате също обичайните такси за етажната собственост и всички извънредни ремонти, освен ако договорът Ви за наем не прехвърля писмено обичайните такси на наемателя. Наемателят обикновено плаща водата, електричеството, газа и интернета, а договорите следва да са на негово име. Повечето от тези разходи се приспадат от доходите Ви от наем, но AIMI е изключението: той се третира по различен начин.

Как се изчислява IMI

IMI се начислява върху valor patrimonial tributário или VPT (данъчната стойност на имота, вписана от данъчната служба). Тя не е пазарната стойност или цената, която сте платили. Можете да видите VPT в caderneta predial (данъчната карта на имота) в Portal das Finanças.

• Формулата за VPT (чл. 38 CIMI) умножава базова стойност на m² по площта и по коефициенти за предназначение, местоположение, качество и комфорт и възраст. Коефициентът за възраст намалява стойността с остаряването на сградата.
• Актуализации. За жилищата VPT се актуализира на всеки три години със 75% от официалния валутен коефициент (чл. 138 CIMI). Можете да поискате нова оценка, ако смятате, че VPT е остаряла, но едва три години след последната (чл. 130 CIMI). Първо проверете дали новата оценка би намалила стойността, тъй като актуализираните коефициенти за местоположение могат вместо това да я увеличат.
• Ставката. За градските имоти всяка община определя всяка година ставка между 0,3% и 0,45% от VPT (чл. 112, ал. 1, буква c) и ал. 5 CIMI). Общините по официална програма за финансово оздравяване могат да начисляват до 0,5%. За IMI, платен през 2026 г., над 200 общини прилагаха минималната ставка от 0,3%. Можете да проверите ставката на Вашата община в Portal das Finanças или на уебсайта на câmara municipal (общината).
• Отстъпки и надбавки, определени от общината. Общината може да намали ставката с до 20% за отдадени под наем градски имоти в определени от нея райони (чл. 112, ал. 7). Тя може също да коригира ставката с до 30% в зони за градско обновяване (чл. 112, ал. 6) и да я увеличи с до 30% за запуснати сгради (чл. 112, ал. 8). Попитайте своята câmara дали отстъпката за наем се прилага там, където се намира имотът Ви.

Пример: апартамент с VPT 150 000 € в община със ставка 0,3% плаща 450 € годишно. Ако общината прилага пълната отстъпка от 20% за отдадени жилища, той плаща 360 €.

Кога се дължи IMI

IMI се начислява на лицето, което е вписан собственик към 31 декември на данъчната година (чл. 8 и 113 CIMI). Той се плаща през следващата година. Данъчната служба изпраща известието за плащане до края на месеца преди плащането, а можете да го намерите и в Portal das Finanças (чл. 119). Броят на вноските зависи от общата сума (чл. 120 CIMI):

Ако пропуснете вноска, останалите стават изискуеми наведнъж (чл. 120, ал. 4). Не се издава сметка, ако общата сума е под 10 € (чл. 113, ал. 6). Ако живеете в чужбина, настройте електронни известия или се уверете, че данъчният Ви представител Ви препраща известията, тъй като пропуснато известие не оправдава закъснялото плащане.

По-висок IMI за празни жилища и офшорни собственици

• Празни жилища. Жилище, което не е обитавано повече от година, може да бъде обявено от общината за devoluto (необитаемо). Тогава ставката на IMI за него се утроява (чл. 112, ал. 3 CIMI). Признаците, които общината търси, са липса на договори за вода, електричество, газ или телекомуникации или липса на потребление по сметките (DL 159/2006). Преди решението трябва да бъдете уведомени и да Ви бъде дадена възможност да отговорите. Има изключения, например докато се извършват сертифицирани ремонтни работи.
• Празни жилища в зони с градски натиск. Когато общината е обявила zona de pressão urbanística (район с високо търсене на жилища), ставката за празно жилище е десет пъти обичайната. Тя нараства с допълнителни 20% всяка година, до 20 пъти (чл. 112-B). Отделно, жилище, което нито е отдадено, нито е Ваше постоянно жилище, може да бъде обложено с надбавка до 25% в тези зони или до 50%, ако е собственост на дружество (чл. 112, ал. 19–20).
• Юрисдикции от черния списък. Ставка от 7,5% се прилага за имоти, собственост на субекти, пребиваващи на територия от португалския списък на преференциалните данъчни режими, или контролирани от такива субекти (чл. 112, ал. 4). Тя не се прилага за имоти, собственост на физически лица (чл. 112, ал. 17).

Практическият урок е да поддържате паузата между наемателите кратка. Поддържайте поне един договор за комунални услуги активен — на Ваше име или на името на наемателя, — за да не изглежда жилището никога изоставено на хартия.

AIMI: кой плаща и колко

AIMI е годишен данък върху общата VPT на всички жилища и терени за застрояване, които притежавате в Португалия към 1 януари (чл. 135-A до 135-C CIMI). Търговските и обслужващите помещения са изключени (чл. 135-B). Отдаването под наем не изключва едно жилище.

• Физически лица: първите 600 000 € от общата VPT се приспадат. Ставката е 0,7% над тази сума, 1% за частта между 1 милион € и 2 милиона € и 1,5% над 2 милиона € (чл. 135-C и 135-F). Неразделеното наследство (herança indivisa) също получава приспадането от 600 000 €.
• Съпрузи и лица във фактическо съжителство (união de facto): можете да изберете съвместно облагане между 1 април и 31 май в Portal das Finanças. Тогава приспадането се удвоява на 1,2 милиона €, а данъчните скали също се удвояват (чл. 135-D и 135-F). Изборът остава в сила, докато не го отмените.
• Дружества: 0,4% от общата VPT, без никакво приспадане (чл. 135-F, ал. 1). Жилищата, които дружеството предоставя за лично ползване на своите съдружници или управители, се облагат по ставките за физически лица. Дружествата в юрисдикции от черния списък плащат 7,5%.
• Празните жилища и руините не получават приспадането от 600 000 € (чл. 135-C, ал. 4).

AIMI се определя през юни и се плаща през септември (чл. 135-G и 135-H). Пример: физическо лице, чиито жилища имат обща VPT 750 000 €, плаща (750 000 € − 600 000 €) × 0,7% = 1050 €. Двойка със същите жилища, която избере съвместно облагане, не плаща нищо. Дружество, притежаващо същите жилища, плаща 3000 €.

Освобождаването при умерен наем. През септември 2025 г. правителството обяви освобождаване от AIMI за жилища, отдадени за до 2300 € месечно. В окончателния закон (DL 97/2026 от 20 май 2026 г.) освобождаването от AIMI се прилага само за жилища, обхванати от инвестиционен договор за отдаване под наем (contrato de investimento para arrendamento, или CIA). CIA е договор, сключен с жилищния институт IHRU, достъпен от 1 септември 2026 г. за инвеститори с технически и управленски капацитет за предоставяне на жилища под наем. Обикновеният наемодател, който отдава при умерен наем, получава новата ставка от 10% за данъка върху доходите, но не и освобождаване от AIMI. Жилищата по старата Programa de Apoio ao Arrendamento остават изключени от AIMI (чл. 135-B, ал. 2). Потвърдете с данъчната служба дали договорите по новата опростена схема за достъпни наеми (RSAA) ще бъдат третирани по същия начин.

Такси за етажна собственост и извънредни ремонти

В сграда, разделена на frações (самостоятелни обекти в индивидуална собственост), всеки собственик трябва да участва в разходите за общите части. По подразбиране това е пропорционално на стойността (permilagem) на Вашия обект, освен ако нотариалните актове или правилникът на етажната собственост не предвиждат друго (чл. 1424 от Código Civil). Всяка етажна собственост трябва също да поддържа резервен фонд от поне 10% от дела на всеки собственик в останалите разходи (DL 268/94, чл. 4).

• Спрямо етажната собственост винаги Вие носите отговорност. Етажната собственост начислява таксите на собственика, а не на наемателя. След реформата от 2022 г. (Lei 8/2022) разходите се дължат от лицето, което е било собственик на обекта, когато общото събрание ги е одобрило. Когато продавате, управителят трябва да издаде удостоверение за таксите и задълженията в рамките на 10 дни от Вашето искане (чл. 1424-A).
• Между Вас и наемателя решава договорът. Ако договорът не предвижда нищо, разходите за управление, поддръжка и ползване на общите части са Ваши (чл. 1078, ал. 3 ГК). Можете писмено да договорите наемателят да плаща обичайната месечна такса. Впишете сумата или начина на изчисляването ѝ в договора.
• Извънредните ремонти (покрив, фасада, подмяна на асансьор) са разход, свързан със собствеността. Оставете ги за своя сметка, дори ако наемателят плаща обичайната такса. В самото жилище наемодателят трябва да извършва ремонтите, необходими по закон или за договореното в договора ползване, освен ако договорът не предвижда друго (чл. 1074, ал. 1 ГК).
• Присъствайте или гласувайте чрез пълномощник. Общите събрания могат да се провеждат чрез видеоконференция, а ако сте се съгласили предварително, поканите могат да се изпращат по имейл. Ако живеете в чужбина, упълномощете човек, на когото имате доверие, за да не се одобряват ремонти без Вашето участие.

Комунални услуги и застраховки

Комунални услуги. Ако договорът не предвижда нищо, наемателят плаща текущите разходи за доставките до жилището (чл. 1078, ал. 2 ГК), а договорите следва да са на името на този, който плаща (чл. 1078, ал. 4). На практика:

1. Отчетете показанията на уредите в деня на предаване на ключовете и ги запишете в протокола при нанасяне.
2. Наемателят прехвърля електричеството и газа на свое име при който и да е доставчик, като използва договора за наем като доказателство за обитаване. Доставчикът не може да откаже нов договор заради задълженията на предишен титуляр на този адрес (ERSE). Ще са му нужни кодовете на точките на доставка (CPE за електричество, CUI за газ) от сметка или от уреда.
3. Водата се доставя от общинското или регионалното водоснабдително дружество. Попитайте го какво му е нужно за смяна на титуляра; то може да поиска договора за наем и данните на собственика.
4. Интернетът и телевизията са собствен договор на наемателя.
5. Ако запазите договор на Ваше име и префактурирате разхода, договорът за наем трябва да го предвижда. Трябва да представите доказателство за плащане в рамките на месец, а наемателят плаща заедно със следващия наем (чл. 1078, ал. 5–6).

Застраховки. Във всяка сграда, разделена на обекти, застраховката срещу пожар е задължителна за всеки обект и за общите части (чл. 1429 ГК). Всеки собственик трябва да сключи застраховка. Ако собственик не го направи, управителят я сключва и си възстановява премията от този собственик. Много етажни собствености сключват колективна полица. Проверете дали обектът Ви е покрит и дали застрахователната сума е реалистична. По-широка многорискова полица, която добавя щети от вода и отговорност, е по избор, но е разумна. Застраховката на вещите на наемателя е негов собствен избор.

Данъци. IMI, таксите за етажна собственост, които сте длъжни да плащате, ремонтите и застраховките по правило се приспадат от доходите Ви от наем (чл. 41 CIRS). AIMI не се приспада като разход. Вместо това той се приспада от данъка Ви върху доходите от наем (чл. 135-I CIMI). Вижте отделното ръководство за приспадаемите разходи за подробности и необходимите доказателства.

Образец за годишните разходи

Копирайте тази таблица за всеки имот и попълнете собствените си стойности.

Основни срокове

• 1 януари: вписаните към тази дата собственици дължат AIMI за годината.
• 1 април – 31 май: изберете съвместно облагане с AIMI или декларирайте кои жилища на кой съпруг принадлежат.
• Май / август / ноември: вноски по IMI за предходната година.
• Юни: определя се AIMI. Септември: плаща се AIMI.
• 31 декември: собственикът към тази дата дължи IMI за годината. Това е и датата, до която общините трябва да съобщят на данъчната служба ставките за следващата година и списъците с необитаеми жилища.