Kas maksā IMI, AIMI, daudzdzīvokļu mājas un komunālos maksājumus par izīrētu mājokli

Kā izīrēta mājokļa īpašnieks Portugālē Jūs maksājat īpašuma nodokļus: IMI (pašvaldības nekustamā īpašuma nodokli) katru gadu un AIMI (papildu IMI) tikai tad, ja Jūsu mājokļu kopējā vērtība ir liela. Jūs maksājat arī daudzdzīvokļu mājas kārtējos maksājumus un jebkādus ārkārtas darbus, ja vien īres līgumā kārtējie maksājumi rakstiski nav uzlikti īrniekam. Īrnieks parasti maksā par ūdeni, elektrību, gāzi un internetu, un līgumiem jābūt noslēgtiem uz īrnieka vārda. Lielāko daļu šo izmaksu var atskaitīt no Jūsu īres ienākumiem, taču AIMI ir izņēmums: to apstrādā citādi.

Kā tiek aprēķināts IMI

IMI tiek aprēķināts no valor patrimonial tributário jeb VPT (nodokļu birojā reģistrētās īpašuma nodokļu vērtības). Tā nav tirgus vērtība vai Jūsu samaksātā cena. VPT ir redzama caderneta predial (īpašuma nodokļu reģistra izrakstā) Portal das Finanças.

• VPT formula (CIMI 38. pants) reizina bāzes vērtību par m² ar platību un ar koeficientiem lietošanas mērķim, atrašanās vietai, kvalitātei un komfortam un vecumam. Vecuma koeficients samazina vērtību, ēkai novecojot.
• Aktualizācija. Mājokļiem VPT ik pēc trim gadiem aktualizē par 75 % no oficiālā valūtas koeficienta (CIMI 138. pants). Ja uzskatāt, ka VPT ir novecojusi, varat lūgt jaunu novērtējumu, bet tikai trīs gadus pēc pēdējā (CIMI 130. pants). Vispirms pārbaudiet, vai jauns novērtējums skaitli samazinātu, jo aktualizētie atrašanās vietas koeficienti to var tieši otrādi palielināt.
• Likme. Pilsētas īpašumiem katra pašvaldība katru gadu nosaka likmi no 0,3 % līdz 0,45 % no VPT (CIMI 112. panta 1. punkta c) apakšpunkts un 5. punkts). Pašvaldības, kas īsteno oficiālu finanšu atveseļošanas programmu, var piemērot līdz 0,5 %. 2026. gadā maksājamajam IMI vairāk nekā 200 pašvaldību piemēroja minimālo likmi 0,3 %. Savas pašvaldības likmi varat pārbaudīt Portal das Finanças vai câmara municipal tīmekļa vietnē.
• Pašvaldības noteiktas atlaides un piemaksas. Pašvaldība var samazināt likmi līdz 20 % izīrētiem pilsētas īpašumiem tās noteiktās teritorijās (112. panta 7. punkts). Tā var arī koriģēt likmi līdz 30 % pilsētvides atjaunošanas teritorijās (112. panta 6. punkts) un palielināt to līdz 30 % nolaistām ēkām (112. panta 8. punkts). Pajautājiet savai câmara, vai īres atlaide pastāv vietā, kur atrodas Jūsu īpašums.

Piemērs: dzīvoklis ar VPT 150 000 € pašvaldībā, kas piemēro 0,3 %, maksā 450 € gadā. Ja pašvaldība izīrētiem mājokļiem piemēro pilnu 20 % atlaidi, tas maksā 360 €.

Kad jāmaksā IMI

IMI tiek aprēķināts personai, kas ir reģistrētais īpašnieks taksācijas gada 31. decembrī (CIMI 8. un 113. pants). To maksā nākamajā gadā. Nodokļu birojs nosūta maksāšanas paziņojumu līdz mēneša beigām pirms maksājuma, un to var atrast arī Portal das Finanças (119. pants). Maksājumu daļu skaits ir atkarīgs no kopsummas (CIMI 120. pants):

Ja nokavējat kādu maksājumu, atlikušie kļūst maksājami nekavējoties (120. panta 4. punkts). Ja kopsumma ir mazāka par 10 €, rēķins netiek izrakstīts (113. panta 6. punkts). Ja dzīvojat ārzemēs, iestatiet elektroniskos paziņojumus vai pārliecinieties, ka Jūsu nodokļu pārstāvis pārsūta paziņojumus, jo nesaņemts paziņojums nav attaisnojums novēlotai samaksai.

Augstāks IMI tukšiem mājokļiem un ofšoru īpašniekiem

• Tukši mājokļi. Mājokli, kas nav apdzīvots ilgāk par gadu, pašvaldība var atzīt par devoluto (neapdzīvotu). Tad tā IMI likme tiek trīskāršota (CIMI 112. panta 3. punkts). Pazīmes, ko pašvaldība meklē, ir ūdens, elektrības, gāzes vai telekomunikāciju līgumu neesamība vai patēriņa neesamība rēķinos (DL 159/2006). Pirms lēmuma Jums par to jāpaziņo un jādod iespēja atbildēt. Ir izņēmumi, piemēram, kamēr notiek sertificēti renovācijas darbi.
• Tukši mājokļi pilsētu spiediena zonās. Ja pašvaldība ir izsludinājusi zona de pressão urbanística (teritoriju ar augstu pieprasījumu pēc mājokļiem), likme neapdzīvotam mājoklim ir desmitkārt lielāka par parasto. Tā katru gadu pieaug vēl par 20 %, līdz pat 20 reizēm (112.-B pants). Atsevišķi mājoklim, kas nav ne izīrēts, ne Jūsu pastāvīgā dzīvesvieta, šajās zonās var piemērot piemaksu līdz 25 % vai līdz 50 %, ja tas pieder uzņēmumam (112. panta 19.–20. punkts).
• Melnajā sarakstā iekļautas jurisdikcijas. 7,5 % likme attiecas uz īpašumu, kas pieder vienībām, kuras ir rezidentes teritorijā, kas iekļauta Portugāles labvēlīgo nodokļu režīmu sarakstā, vai kuras kontrolē šādas vienības (112. panta 4. punkts). Tā neattiecas uz īpašumu, kas pieder fiziskām personām (112. panta 17. punkts).

Praktiskā mācība ir saglabāt īsu pārtraukumu starp īrniekiem. Uzturiet aktīvu vismaz vienu komunālo pakalpojumu līgumu uz savu vai īrnieka vārda, lai mājoklis uz papīra nekad neizskatītos pamests.

AIMI: kas maksā un cik

AIMI ir ikgadējs nodoklis no visu Jums Portugālē 1. janvārī piederošo mājokļu un apbūves zemes kopējās VPT (CIMI 135.-A līdz 135.-C pants). Komerciālās un pakalpojumu telpas ir izslēgtas (135.-B pants). Tas, ka mājoklis ir izīrēts, to neizslēdz.

• Fiziskas personas: no kopējās VPT tiek atskaitīti pirmie 600 000 €. Likme virs šīs summas ir 0,7 %, 1 % daļai no 1 miljona € līdz 2 miljoniem € un 1,5 % virs 2 miljoniem € (135.-C un 135.-F pants). Arī nesadalīts mantojums (herança indivisa) saņem 600 000 € atskaitījumu.
• Laulātie un nereģistrētie partneri (união de facto): no 1. aprīļa līdz 31. maijam Portal das Finanças varat izvēlēties kopīgu aplikšanu ar nodokli. Tad atskaitījums dubultojas līdz 1,2 miljoniem €, un dubultojas arī likmju robežas (135.-D un 135.-F pants). Izvēle paliek spēkā, līdz to atceļat.
• Uzņēmumi: 0,4 % no kopējās VPT bez jebkāda atskaitījuma (135.-F panta 1. punkts). Mājokļus, ko uzņēmums nodrošina savu dalībnieku vai valdes locekļu personiskai lietošanai, apliek pēc fizisko personu likmēm. Uzņēmumi melnajā sarakstā iekļautās jurisdikcijās maksā 7,5 %.
• Tukši mājokļi un drupas nesaņem 600 000 € atskaitījumu (135.-C panta 4. punkts).

AIMI tiek aprēķināts jūnijā un samaksāts septembrī (135.-G un 135.-H pants). Piemērs: fiziska persona, kuras mājokļu kopējā VPT ir 750 000 €, maksā (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1050 €. Pāris ar tiem pašiem mājokļiem, kas izvēlas kopīgu aplikšanu, nemaksā neko. Uzņēmums, kuram pieder tie paši mājokļi, maksā 3000 €.

Mērenās īres maksas atbrīvojums. 2025. gada septembrī valdība paziņoja par AIMI atbrīvojumu mājokļiem, kas izīrēti par ne vairāk kā 2300 € mēnesī. Galīgajā likumā (DL 97/2026, 2026. gada 20. maijs) AIMI atbrīvojums attiecas tikai uz mājokļiem, uz kuriem attiecas ieguldījumu līgums izīrēšanai (contrato de investimento para arrendamento jeb CIA). CIA ir līgums, kas noslēgts ar mājokļu institūtu IHRU un no 2026. gada 1. septembra pieejams investoriem ar tehnisko un pārvaldības spēju nodrošināt īres mājokļus. Parasts izīrētājs, kas izīrē par mērenu īres maksu, saņem jauno 10 % ienākuma nodokļa likmi, bet nesaņem AIMI atbrīvojumu. Mājokļi vecajā Programa de Apoio ao Arrendamento joprojām ir izslēgti no AIMI (135.-B panta 2. punkts). Pārbaudiet nodokļu birojā, vai līgumi saskaņā ar jauno vienkāršoto pieejamās īres shēmu (RSAA) tiks vērtēti tāpat.

Daudzdzīvokļu mājas maksājumi un ārkārtas darbi

Ēkā, kas sadalīta frações (atsevišķos īpašumā esošās vienībās), katram īpašniekam jāpiedalās koplietošanas daļu izmaksu segšanā. Pēc noklusējuma – proporcionāli Jūsu vienības vērtībai (permilagem), ja vien īpašuma dokumentos vai dzīvokļu īpašnieku kopības noteikumos nav noteikts citādi (Código Civil 1424. pants). Katrai dzīvokļu īpašnieku kopībai jāuztur arī rezerves fonds vismaz 10 % apmērā no katra īpašnieka daļas pārējās izmaksās (DL 268/94, 4. pants).

• Attiecībā pret dzīvokļu īpašnieku kopību Jūs vienmēr esat atbildīgs. Kopība maksājumus prasa no īpašnieka, nevis īrnieka. Kopš 2022. gada reformas (Lei 8/2022) izmaksas ir jāmaksā tam, kurš bija vienības īpašnieks, kad kopsapulce tās apstiprināja. Pārdodot pārvaldniekam 10 dienu laikā pēc Jūsu pieprasījuma jāizsniedz izziņa par maksājumiem un parādiem (1424.-A pants).
• Starp Jums un īrnieku lemj īres līgums. Ja īres līgumā nekas nav teikts, koplietošanas daļu pārvaldīšanas, uzturēšanas un lietošanas maksājumi ir Jūsu (CC 1078. panta 3. punkts). Jūs varat rakstiski vienoties, ka īrnieks maksā kārtējo ikmēneša maksājumu. Ierakstiet īres līgumā summu vai tās aprēķināšanas veidu.
• Ārkārtas darbi (jumts, fasāde, lifta nomaiņa) ir īpašuma izmaksas. Atstājiet tās sev pat tad, ja īrnieks maksā kārtējo maksājumu. Mājokļa iekšpusē izīrētājam jāveic remonts, kas nepieciešams saskaņā ar likumu vai īres līgumā paredzētajai lietošanai, ja vien īres līgumā nav noteikts citādi (CC 1074. panta 1. punkts).
• Piedalieties vai balsojiet ar pilnvarnieka starpniecību. Kopsapulces var notikt videokonferencē, un, ja esat iepriekš piekritis, paziņojumus var sūtīt pa e-pastu. Ja dzīvojat ārzemēs, izsniedziet pilnvaru kādam, kam uzticaties, lai darbi netiktu apstiprināti bez Jūsu viedokļa.

Komunālie pakalpojumi un apdrošināšana

Komunālie pakalpojumi. Ja īres līgumā par to nekas nav teikts, īrnieks maksā mājokļa apgādes kārtējās izmaksas (CC 1078. panta 2. punkts), un līgumiem jābūt uz tā vārda, kurš maksā (1078. panta 4. punkts). Praksē:

1. Atslēgu nodošanas dienā nolasiet skaitītāju rādījumus un ierakstiet tos pieņemšanas aktā.
2. Īrnieks pārreģistrē elektrību un gāzi uz sava vārda pie jebkura piegādātāja, izmantojot īres līgumu kā dzīvošanas apliecinājumu. Piegādātājs nevar atteikt jaunu līgumu iepriekšējā lietotāja parādu dēļ šajā adresē (ERSE). Viņiem būs nepieciešami pieslēguma punkta kodi (CPE elektrībai, CUI gāzei) no rēķina vai skaitītāja.
3. Ūdeni piegādā pašvaldības vai reģionālais ūdensapgādes uzņēmums. Pajautājiet tam, kas nepieciešams līguma turētāja maiņai; tas var prasīt īres līgumu un īpašnieka datus.
4. Internets un TV ir paša īrnieka līgums.
5. Ja paturat līgumu uz sava vārda un izmaksas pārrēķināt, tas jānorāda īres līgumā. Jums mēneša laikā jāuzrāda samaksas apliecinājums, un īrnieks samaksā kopā ar nākamo īres maksu (1078. panta 5.–6. punkts).

Apdrošināšana. Jebkurā ēkā, kas sadalīta vienībās, ugunsgrēka apdrošināšana ir obligāta katrai vienībai un koplietošanas daļām (CC 1429. pants). Katram īpašniekam jāiegādājas apdrošināšana. Ja īpašnieks to nedara, to noslēdz pārvaldnieks un prēmiju atgūst no šī īpašnieka. Daudzas dzīvokļu īpašnieku kopības noslēdz kolektīvu polisi. Pārbaudiet, vai Jūsu vienība ir apdrošināta un vai apdrošinājuma summa ir reāla. Plašāka apdrošināšana pret dažādiem riskiem, kas papildus sedz ūdens bojājumus un civiltiesisko atbildību, nav obligāta, bet ir saprātīga. Īrnieka mantu apdrošināšana ir paša īrnieka izvēle.

Nodokļi. IMI, daudzdzīvokļu mājas maksājumus, kas Jums jāmaksā, remontu un apdrošināšanu parasti var atskaitīt no Jūsu īres ienākumiem (CIRS 41. pants). AIMI netiek atskaitīts kā izdevumi. Tā vietā to ieskaita Jūsu ienākuma nodoklī par īres ienākumiem (CIMI 135.-I pants). Sīkāku informāciju un nepieciešamos pierādījumus skatiet atsevišķajā ceļvedī par atskaitāmajiem izdevumiem.

Gada izmaksu veidne

Nokopējiet šo tabulu katram īpašumam un aizpildiet ar saviem skaitļiem.

Galvenie termiņi

• 1. janvāris: īpašniekiem, kas reģistrēti šajā datumā, tiek aprēķināts gada AIMI.
• 1. aprīlis – 31. maijs: izvēlieties kopīgu AIMI aplikšanu vai deklarējiet, kuri mājokļi pieder kuram laulātajam.
• Maijs / augusts / novembris: IMI maksājumi par iepriekšējo gadu.
• Jūnijs: tiek aprēķināts AIMI. Septembris: tiek samaksāts AIMI.
• 31. decembris: īpašniekam šajā datumā tiek aprēķināts gada IMI. Tas ir arī datums, līdz kuram pašvaldībām jāpaziņo nodokļu birojam nākamā gada likmes un neapdzīvoto mājokļu saraksti.