Kuka maksaa IMI:n, AIMI:n, taloyhtiömaksut ja käyttökulut vuokra-asunnossa

Portugalissa sijaitsevan vuokra-asunnon omistajana maksatte kiinteistöverot: IMI:n (kunnallinen kiinteistövero) joka vuosi ja AIMI:n (IMI:n lisävero) vain, jos asuntojenne yhteisarvo on suuri. Maksatte myös taloyhtiön tavanomaiset maksut ja mahdolliset ylimääräiset korjaustyöt, ellei vuokrasopimuksessa siirretä tavanomaisia maksuja kirjallisesti vuokralaiselle. Vuokralainen maksaa tavallisesti veden, sähkön, kaasun ja internetin, ja sopimusten pitäisi olla vuokralaisen nimissä. Useimmat näistä kuluista ovat vähennyskelpoisia vuokratulostanne, mutta AIMI on poikkeus: sitä käsitellään eri tavalla.

Miten IMI lasketaan

IMI määrätään valor patrimonial tributário -arvosta eli VPT:stä (verotoimiston kirjaama kiinteistön verotusarvo). Se ei ole markkina-arvo eikä maksamanne hinta. VPT näkyy caderneta predial -otteessa (kiinteistön verorekisteriote) Portal das Finanças -palvelussa.

• VPT:n kaava (CIMI art. 38) kertoo neliömetrikohtaisen perusarvon pinta-alalla sekä käyttö-, sijainti-, laatu- ja mukavuus- ja ikäkertoimilla. Ikäkerroin alentaa arvoa rakennuksen vanhetessa.
• Päivitykset. Asuntojen VPT päivitetään kolmen vuoden välein 75 prosentilla virallisesta rahanarvokertoimesta (CIMI art. 138). Voitte pyytää uutta arviointia, jos katsotte VPT:n vanhentuneeksi, mutta vasta kolmen vuoden kuluttua edellisestä (CIMI art. 130). Tarkistakaa ensin, alentaisiko uusi arviointi lukua, koska päivitetyt sijaintikertoimet voivat sen sijaan nostaa sitä.
• Verokanta. Kaupunkikiinteistöille kukin kunta asettaa vuosittain verokannan 0,3 %:n ja 0,45 %:n väliltä VPT:stä (CIMI art. 112(1)(c) ja (5)). Virallisessa talouden tervehdyttämisohjelmassa olevat kunnat voivat periä enintään 0,5 %. Vuonna 2026 maksetussa IMI:ssä yli 200 kuntaa peri vähimmäisverokannan 0,3 %. Kuntanne verokannan voi tarkistaa Portal das Finanças -palvelusta tai câmara municipalin verkkosivuilta.
• Kunnan asettamat alennukset ja korotukset. Kunta voi alentaa verokantaa enintään 20 % vuokratuille kaupunkikiinteistöille määrittelemillään alueilla (art. 112(7)). Se voi myös mukauttaa verokantaa enintään 30 % kaupunkien elvytysalueilla (art. 112(6)) ja korottaa sitä enintään 30 % rapistuneille rakennuksille (art. 112(8)). Kysykää câmaralta, onko vuokra-alennus käytössä kiinteistönne sijaintipaikalla.

Esimerkki: asunto, jonka VPT on 150 000 € kunnassa, jonka verokanta on 0,3 %, maksaa 450 € vuodessa. Jos kunta soveltaa vuokra-asuntoihin täyttä 20 %:n alennusta, se maksaa 360 €.

Milloin IMI erääntyy

IMI määrätään sille, joka on verovuoden 31. joulukuuta rekisteröity omistaja (CIMI art. 8 ja 113). Se maksetaan seuraavana vuonna. Verotoimisto lähettää maksuilmoituksen maksua edeltävän kuukauden loppuun mennessä, ja sen löytää myös Portal das Finanças -palvelusta (art. 119). Erien määrä riippuu kokonaismäärästä (CIMI art. 120):

Jos yksi erä jää maksamatta, jäljellä olevat erät erääntyvät heti (art. 120(4)). Laskua ei anneta, jos kokonaismäärä on alle 10 € (art. 113(6)). Jos asutte ulkomailla, ottakaa sähköiset tiedoksiannot käyttöön tai varmistakaa, että veroedustajanne välittää ilmoitukset, koska huomaamatta jäänyt ilmoitus ei ole peruste myöhästyneelle maksulle.

Korkeampi IMI tyhjille asunnoille ja offshore-omistajille

• Tyhjät asunnot. Kunta voi julistaa yli vuoden tyhjillään olleen asunnon devoluto-asunnoksi (tyhjä). Sen IMI-verokanta kolminkertaistetaan (CIMI art. 112(3)). Merkkejä, joita kunta etsii, ovat vesi-, sähkö-, kaasu- tai televiestintäsopimusten puuttuminen tai kulutuksen puuttuminen laskuista (DL 159/2006). Ennen päätöstä teille on ilmoitettava ja annettava mahdollisuus vastata. Poikkeuksia on, esimerkiksi hyväksyttyjen peruskorjaustöiden ajaksi.
• Tyhjät asunnot kaupunkipainealueilla. Jos kunta on julistanut alueen zona de pressão urbanística -alueeksi (asuntojen kova kysyntä), tyhjän asunnon verokanta on kymmenkertainen tavalliseen verrattuna. Se nousee 20 % lisää joka vuosi, enintään 20-kertaiseksi (art. 112-B). Erikseen asunnolle, joka ei ole vuokrattuna eikä vakituinen kotinne, voidaan näillä alueilla määrätä enintään 25 %:n korotus tai enintään 50 %:n korotus, jos sen omistaa yhtiö (art. 112(19)–(20)).
• Mustalla listalla olevat valtiot. 7,5 %:n verokantaa sovelletaan kiinteistöihin, jotka omistaa yhteisö, jonka kotipaikka on Portugalin etuuskohteluun oikeutettujen verojärjestelmien luettelossa olevalla alueella, tai joita tällaiset yhteisöt hallitsevat (art. 112(4)). Sitä ei sovelleta yksityishenkilöiden omistamiin kiinteistöihin (art. 112(17)).

Käytännön opetus on pitää vuokralaisten välinen aika lyhyenä. Pitäkää vähintään yksi käyttösopimus voimassa omissa tai vuokralaisen nimissä, jotta asunto ei koskaan näytä paperilla hylätyltä.

AIMI: kuka maksaa ja kuinka paljon

AIMI on vuotuinen vero kaikkien Portugalissa 1. tammikuuta omistamienne asuntojen ja rakennusmaan yhteenlasketusta VPT:stä (CIMI art. 135-A–135-C). Liike- ja palvelutilat on suljettu pois (art. 135-B). Vuokrattuna oleminen ei sulje asuntoa pois.

• Yksityishenkilöt: yhteenlasketusta VPT:stä vähennetään ensimmäiset 600 000 €. Verokanta on sen ylittävältä osalta 0,7 %, 1 % 1–2 miljoonan euron väliseltä osalta ja 1,5 % 2 miljoonan euron ylittävältä osalta (art. 135-C ja 135-F). Myös jakamaton kuolinpesä (herança indivisa) saa 600 000 euron vähennyksen.
• Aviopuolisot ja avopuolisot (união de facto): voitte valita yhteisverotuksen 1.4.–31.5. välisenä aikana Portal das Finanças -palvelussa. Vähennys kaksinkertaistuu silloin 1,2 miljoonaan euroon, ja myös verokantarajat kaksinkertaistuvat (art. 135-D ja 135-F). Valinta on voimassa, kunnes perutte sen.
• Yhtiöt: 0,4 % yhteenlasketusta VPT:stä ilman mitään vähennystä (art. 135-F(1)). Asuntoja, jotka yhtiö antaa osakkaidensa tai johtajiensa henkilökohtaiseen käyttöön, verotetaan yksityishenkilöiden verokannoin. Mustalla listalla olevien valtioiden yhtiöt maksavat 7,5 %.
• Tyhjät asunnot ja rauniot eivät saa 600 000 euron vähennystä (art. 135-C(4)).

AIMI määrätään kesäkuussa ja maksetaan syyskuussa (art. 135-G ja 135-H). Esimerkki: yksityishenkilö, jonka asuntojen yhteenlaskettu VPT on 750 000 €, maksaa (750 000 € − 600 000 €) × 0,7 % = 1 050 €. Pariskunta, jolla on samat asunnot ja joka valitsee yhteisverotuksen, ei maksa mitään. Samat asunnot omistava yhtiö maksaa 3 000 €.

Kohtuullisen vuokran vapautus. Syyskuussa 2025 hallitus ilmoitti AIMI-vapautuksesta asunnoille, joiden vuokra on enintään 2 300 € kuukaudessa. Lopullisessa laissa (DL 97/2026, 20.5.2026) AIMI-vapautusta sovelletaan vain asuntoihin, jotka kuuluvat vuokrausta koskevan investointisopimuksen (contrato de investimento para arrendamento, CIA) piiriin. CIA on asuntoinstituutti IHRU:n kanssa tehtävä sopimus, joka on ollut 1.9.2026 alkaen saatavilla sijoittajille, joilla on tekniset ja hallinnolliset valmiudet tuottaa vuokra-asuntoja. Tavallinen vuokranantaja, joka vuokraa kohtuullisella vuokralla, saa uuden 10 %:n tuloverokannan mutta ei AIMI-vapautusta. Vanhan Programa de Apoio ao Arrendamento -ohjelman asunnot ovat edelleen AIMI:n ulkopuolella (art. 135-B(2)). Varmistakaa verotoimistosta, kohdellaanko uuden yksinkertaistetun kohtuuhintaisen vuokran järjestelmän (RSAA) mukaisia sopimuksia samalla tavalla.

Taloyhtiömaksut ja ylimääräiset korjaustyöt

Rakennuksessa, joka on jaettu frações-huoneistoihin (erikseen omistetut huoneistot), jokaisen omistajan on osallistuttava yhteisten osien kustannuksiin. Oletuksena tämä tapahtuu huoneistonne arvon (permilagem) suhteessa, ellei perustamisasiakirjoissa tai taloyhtiön säännöissä toisin määrätä (Código Civil art. 1424). Jokaisen taloyhtiön on myös ylläpidettävä vararahastoa, joka on vähintään 10 % kunkin omistajan osuudesta muista kuluista (DL 268/94, art. 4).

• Taloyhtiöön nähden olette aina vastuussa. Taloyhtiö laskuttaa omistajaa, ei vuokralaista. Vuoden 2022 uudistuksesta (Lei 8/2022) lähtien kulut on velkaa se, joka omisti huoneiston, kun yhtiökokous hyväksyi ne. Myydessänne isännöitsijän on annettava selvitys maksuista ja veloista 10 päivän kuluessa pyynnöstänne (art. 1424-A).
• Teidän ja vuokralaisen välillä ratkaisee vuokrasopimus. Jos vuokrasopimuksessa ei sanota mitään, yhteisten osien hallinnointi-, kunnossapito- ja käyttökulut ovat teidän maksettavianne (CC art. 1078(3)). Voitte sopia kirjallisesti, että vuokralainen maksaa tavanomaisen kuukausimaksun. Kirjoittakaa määrä tai sen laskutapa vuokrasopimukseen.
• Ylimääräiset korjaustyöt (katto, julkisivu, hissin uusiminen) ovat omistamisen kustannuksia. Pitäkää ne omalla vastuullanne, vaikka vuokralainen maksaisi tavanomaisen maksun. Asunnon sisällä vuokranantajan on tehtävä lain edellyttämät tai vuokrasopimuksessa sovitun käytön vaatimat korjaukset, ellei vuokrasopimuksessa toisin määrätä (CC art. 1074(1)).
• Osallistukaa tai äänestäkää valtakirjalla. Yhtiökokoukset voidaan pitää videoyhteydellä, ja jos olette siitä etukäteen sopinut, kutsut voidaan lähettää sähköpostitse. Jos asutte ulkomailla, antakaa valtakirja luotetulle henkilölle, jotta korjaustöitä ei hyväksytä ilman teidän näkemystänne.

Käyttökulut ja vakuutukset

Käyttökulut. Jos vuokrasopimuksessa ei sanota mitään, vuokralainen maksaa asunnon toimitusten juoksevat kulut (CC art. 1078(2)), ja sopimusten pitäisi olla maksajan nimissä (art. 1078(4)). Käytännössä:

1. Ottakaa mittarilukemat avainten luovutuspäivänä ja kirjatkaa ne muuttotarkastusraporttiin.
2. Vuokralainen siirtää sähkön ja kaasun omiin nimiinsä minkä tahansa toimittajan kanssa käyttäen vuokrasopimusta asumisen todisteena. Toimittaja ei voi kieltäytyä uudesta sopimuksesta aiemman haltijan kyseisen osoitteen velkojen vuoksi (ERSE). Hän tarvitsee käyttöpaikkatunnukset (sähkön CPE, kaasun CUI) laskusta tai mittarista.
3. Veden toimittaa kunnallinen tai alueellinen vesilaitos. Kysykää siltä, mitä se tarvitsee haltijan vaihtoon; se voi pyytää vuokrasopimusta ja omistajan tietoja.
4. Internet ja televisio ovat vuokralaisen omia sopimuksia.
5. Jos pidätte sopimuksen omissa nimissänne ja veloitatte kulut edelleen, vuokrasopimuksessa on mainittava siitä. Teidän on esitettävä maksutosite kuukauden kuluessa, ja vuokralainen maksaa seuraavan vuokran yhteydessä (art. 1078(5)–(6)).

Vakuutukset. Jokaisessa huoneistoihin jaetussa rakennuksessa palovakuutus on pakollinen jokaiselle huoneistolle ja yhteisille osille (CC art. 1429). Jokaisen omistajan on otettava vakuutus. Jos omistaja ei ota, isännöitsijä ottaa sen ja perii vakuutusmaksun kyseiseltä omistajalta. Monet taloyhtiöt järjestävät yhteisvakuutuksen. Tarkistakaa, että huoneistonne on vakuutettu ja että vakuutusarvo on realistinen. Laajempi kotivakuutus, joka kattaa lisäksi vesivahingot ja vastuun, on vapaaehtoinen mutta järkevä. Vuokralaisen irtaimistovakuutus on vuokralaisen oma valinta.

Verotus. IMI, taloyhtiömaksut, joiden maksamiseen olette velvollinen, korjaukset ja vakuutukset ovat yleensä vähennyskelpoisia vuokratulostanne (CIRS art. 41). AIMI:tä ei vähennetä kuluna. Sen sijaan se hyvitetään vuokratulon tuloverostanne (CIMI art. 135-I). Katsokaa yksityiskohdat ja tarvittavat todisteet erillisestä vähennyskelpoisia kuluja käsittelevästä oppaasta.

Vuosikulupohja

Kopioikaa tämä taulukko kullekin kiinteistölle ja täyttäkää omat lukunne.

Tärkeimmät määräajat

• 1. tammikuuta: tänä päivänä rekisteröidyille omistajille määrätään vuoden AIMI.
• 1.4.–31.5.: valitkaa AIMI-yhteisverotus tai ilmoittakaa, mitkä asunnot kuuluvat kummallekin puolisolle.
• Toukokuu / elokuu / marraskuu: edellisen vuoden IMI-erät.
• Kesäkuu: AIMI määrätään. Syyskuu: AIMI maksetaan.
• 31. joulukuuta: tämän päivän omistajalle määrätään vuoden IMI. Tähän päivään mennessä kuntien on myös ilmoitettava verotoimistolle seuraavan vuoden verokannat ja tyhjien asuntojen luettelot.