Ποιος πληρώνει IMI, AIMI, κοινόχρηστα και λογαριασμούς σε μισθωμένη κατοικία

Ως ιδιοκτήτης μισθωμένης κατοικίας στην Πορτογαλία πληρώνετε τους φόρους ακινήτων: τον IMI (δημοτικό φόρο ακινήτων) κάθε χρόνο και τον AIMI (τον πρόσθετο IMI) μόνο αν οι κατοικίες σας έχουν συνολικά μεγάλη αξία. Πληρώνετε επίσης τα τακτικά κοινόχρηστα της πολυκατοικίας και τυχόν έκτακτες εργασίες, εκτός αν η μίσθωσή σας μεταφέρει εγγράφως τα τακτικά κοινόχρηστα στον μισθωτή. Ο μισθωτής κανονικά πληρώνει νερό, ρεύμα, αέριο και διαδίκτυο, και οι συμβάσεις πρέπει να είναι στο όνομά του. Οι περισσότερες από αυτές τις δαπάνες εκπίπτουν από το εισόδημά σας από ενοίκια, αλλά ο AIMI αποτελεί εξαίρεση: αντιμετωπίζεται διαφορετικά.

Πώς υπολογίζεται ο IMI

Ο IMI επιβάλλεται επί της valor patrimonial tributário ή VPT (της φορολογητέας αξίας του ακινήτου που καταγράφει η εφορία). Δεν είναι η αγοραία αξία ούτε η τιμή που πληρώσατε. Μπορείτε να δείτε τη VPT στην caderneta predial (φορολογική μερίδα του ακινήτου) στο Portal das Finanças.

• Ο τύπος της VPT (CIMI άρθρο 38) πολλαπλασιάζει μια βασική αξία ανά m² με το εμβαδόν και με συντελεστές χρήσης, θέσης, ποιότητας και άνεσης, και παλαιότητας. Ο συντελεστής παλαιότητας μειώνει την αξία όσο παλιώνει το κτίριο.
• Αναπροσαρμογές. Για τις κατοικίες, η VPT αναπροσαρμόζεται κάθε τρία έτη κατά το 75% του επίσημου νομισματικού συντελεστή (CIMI άρθρο 138). Μπορείτε να ζητήσετε νέα εκτίμηση αν θεωρείτε ότι η VPT δεν είναι επίκαιρη, αλλά μόνο τρία έτη μετά την τελευταία (CIMI άρθρο 130). Ελέγξτε πρώτα ότι μια νέα εκτίμηση θα μείωνε το ποσό, επειδή οι επικαιροποιημένοι συντελεστές θέσης μπορεί αντίθετα να το αυξήσουν.
• Ο συντελεστής. Για τα αστικά ακίνητα κάθε δήμος ορίζει ετησίως συντελεστή μεταξύ 0,3% και 0,45% της VPT (CIMI άρθρο 112(1)(c) και (5)). Οι δήμοι που βρίσκονται σε επίσημο πρόγραμμα δημοσιονομικής ανάκαμψης μπορούν να χρεώνουν έως 0,5%. Για τον IMI που καταβλήθηκε το 2026, περισσότεροι από 200 δήμοι εφάρμοσαν τον ελάχιστο συντελεστή 0,3%. Μπορείτε να ελέγξετε τον συντελεστή του δήμου σας στο Portal das Finanças ή στον ιστότοπο της câmara municipal.
• Εκπτώσεις και προσαυξήσεις που ορίζει ο δήμος. Ένας δήμος μπορεί να μειώσει τον συντελεστή έως 20% για μισθωμένα αστικά ακίνητα σε περιοχές που ο ίδιος ορίζει (άρθρο 112(7)). Μπορεί επίσης να προσαρμόσει τον συντελεστή έως 30% σε περιοχές αστικής ανάπλασης (άρθρο 112(6)) και να τον αυξήσει έως 30% για υποβαθμισμένα κτίρια (άρθρο 112(8)). Ρωτήστε την câmara σας αν υπάρχει η έκπτωση για μισθώσεις εκεί όπου βρίσκεται το ακίνητό σας.

Παράδειγμα: ένα διαμέρισμα με VPT 150.000 € σε δήμο που εφαρμόζει 0,3% πληρώνει 450 € τον χρόνο. Αν ο δήμος εφαρμόζει την πλήρη έκπτωση 20% για μισθωμένες κατοικίες, πληρώνει 360 €.

Πότε οφείλεται ο IMI

Ο IMI χρεώνεται σε όποιον είναι ο καταχωρισμένος ιδιοκτήτης στις 31 Δεκεμβρίου του φορολογικού έτους (CIMI άρθρα 8 και 113). Καταβάλλεται το επόμενο έτος. Η εφορία στέλνει το ειδοποιητήριο πληρωμής έως το τέλος του μήνα που προηγείται της πληρωμής και μπορείτε επίσης να το βρείτε στο Portal das Finanças (άρθρο 119). Ο αριθμός των δόσεων εξαρτάται από το συνολικό ποσό (CIMI άρθρο 120):

Αν χάσετε μια δόση, οι υπόλοιπες καθίστανται αμέσως απαιτητές (άρθρο 120(4)). Δεν εκδίδεται λογαριασμός αν το σύνολο είναι κάτω από 10 € (άρθρο 113(6)). Αν ζείτε στο εξωτερικό, ενεργοποιήστε τις ηλεκτρονικές κοινοποιήσεις ή βεβαιωθείτε ότι ο φορολογικός σας εκπρόσωπος σας διαβιβάζει τα ειδοποιητήρια, επειδή ένα ειδοποιητήριο που δεν είδατε δεν αποτελεί δικαιολογία για καθυστερημένη πληρωμή.

Υψηλότερος IMI για κενές κατοικίες και offshore ιδιοκτήτες

• Κενές κατοικίες. Μια κατοικία που παραμένει ακατοίκητη για περισσότερο από ένα έτος μπορεί να χαρακτηριστεί από τον δήμο devoluto (κενή). Ο συντελεστής IMI της τότε τριπλασιάζεται (CIMI άρθρο 112(3)). Οι ενδείξεις που αναζητά ο δήμος είναι η απουσία συμβάσεων νερού, ρεύματος, αερίου ή τηλεπικοινωνιών, ή η απουσία κατανάλωσης στους λογαριασμούς (DL 159/2006). Πριν από την απόφαση, πρέπει να ενημερωθείτε και να σας δοθεί η ευκαιρία να απαντήσετε. Υπάρχουν εξαιρέσεις, για παράδειγμα όσο εκτελούνται πιστοποιημένες εργασίες ανακαίνισης.
• Κενές κατοικίες σε ζώνες αστικής πίεσης. Όπου ένας δήμος έχει κηρύξει zona de pressão urbanística (περιοχή υψηλής ζήτησης κατοικίας), ο συντελεστής για κενή κατοικία είναι δεκαπλάσιος του κανονικού. Αυξάνεται κατά επιπλέον 20% κάθε χρόνο, έως το εικοσαπλάσιο (άρθρο 112-B). Χωριστά, μια κατοικία που ούτε μισθώνεται ούτε αποτελεί τη μόνιμη κατοικία σας μπορεί να επιβαρυνθεί με προσαύξηση έως 25% στις ζώνες αυτές, ή έως 50% αν ανήκει σε εταιρεία (άρθρο 112(19)–(20)).
• Δικαιοδοσίες της μαύρης λίστας. Συντελεστής 7,5% εφαρμόζεται σε ακίνητα που ανήκουν σε οντότητες με έδρα σε έδαφος που περιλαμβάνεται στον πορτογαλικό κατάλογο προνομιακών φορολογικών καθεστώτων, ή ελέγχονται από τέτοιες οντότητες (άρθρο 112(4)). Δεν εφαρμόζεται σε ακίνητα που ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα (άρθρο 112(17)).

Το πρακτικό δίδαγμα είναι να διατηρείτε σύντομο το διάστημα μεταξύ μισθωτών. Διατηρείτε ενεργή τουλάχιστον μία σύμβαση κοινής ωφέλειας, στο όνομά σας ή του μισθωτή, ώστε η κατοικία να μην εμφανίζεται ποτέ εγκαταλελειμμένη στα χαρτιά.

AIMI: ποιος πληρώνει και πόσο

Ο AIMI είναι ετήσιος φόρος επί της συνολικής VPT όλων των κατοικιών και των οικοπέδων που έχετε στην Πορτογαλία την 1η Ιανουαρίου (CIMI άρθρα 135-A έως 135-C). Εξαιρούνται τα εμπορικά ακίνητα και τα ακίνητα υπηρεσιών (άρθρο 135-B). Το γεγονός ότι μια κατοικία μισθώνεται δεν την εξαιρεί.

• Φυσικά πρόσωπα: αφαιρούνται τα πρώτα 600.000 € της συνολικής VPT. Ο συντελεστής είναι 0,7% πάνω από το ποσό αυτό, 1% στο τμήμα μεταξύ 1 εκατ. € και 2 εκατ. € και 1,5% πάνω από 2 εκατ. € (άρθρα 135-C και 135-F). Η αδιανέμητη κληρονομιά (herança indivisa) λαμβάνει επίσης την έκπτωση των 600.000 €.
• Έγγαμα ζεύγη και σύντροφοι σε ελεύθερη συμβίωση (união de facto): μπορείτε να επιλέξετε κοινή φορολόγηση από 1 Απριλίου έως 31 Μαΐου στο Portal das Finanças. Η έκπτωση τότε διπλασιάζεται σε 1,2 εκατ. € και διπλασιάζονται επίσης τα κλιμάκια (άρθρα 135-D και 135-F). Η επιλογή ισχύει μέχρι να την ακυρώσετε.
• Εταιρείες: 0,4% της συνολικής VPT, χωρίς καμία έκπτωση (άρθρο 135-F(1)). Οι κατοικίες που παρέχει μια εταιρεία για την προσωπική χρήση των εταίρων ή των διαχειριστών της φορολογούνται με τους συντελεστές των φυσικών προσώπων. Οι εταιρείες σε δικαιοδοσίες της μαύρης λίστας πληρώνουν 7,5%.
• Οι κενές κατοικίες και τα ερείπια δεν λαμβάνουν την έκπτωση των 600.000 € (άρθρο 135-C(4)).

Ο AIMI εκκαθαρίζεται τον Ιούνιο και καταβάλλεται τον Σεπτέμβριο (άρθρα 135-G και 135-H). Παράδειγμα: ένα φυσικό πρόσωπο του οποίου οι κατοικίες έχουν συνολική VPT 750.000 € πληρώνει (750.000 € − 600.000 €) × 0,7% = 1.050 €. Ένα ζευγάρι με τις ίδιες κατοικίες που επιλέγει κοινή φορολόγηση δεν πληρώνει τίποτα. Μια εταιρεία που έχει τις ίδιες κατοικίες πληρώνει 3.000 €.

Η απαλλαγή για μέτριο ενοίκιο. Τον Σεπτέμβριο του 2025 η κυβέρνηση ανακοίνωσε απαλλαγή από τον AIMI για κατοικίες που μισθώνονται έως 2.300 € τον μήνα. Στον τελικό νόμο (DL 97/2026, 20 Μαΐου 2026), η απαλλαγή από τον AIMI ισχύει μόνο για κατοικίες που καλύπτονται από επενδυτική σύμβαση για μίσθωση (contrato de investimento para arrendamento, ή CIA). Η CIA είναι σύμβαση που υπογράφεται με το ινστιτούτο στέγασης IHRU και είναι διαθέσιμη από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 σε επενδυτές με την τεχνική και διαχειριστική ικανότητα να παρέχουν μισθωμένες κατοικίες. Ένας συνήθης εκμισθωτής που μισθώνει με μέτριο ενοίκιο λαμβάνει τον νέο συντελεστή φόρου εισοδήματος 10%, αλλά καμία απαλλαγή από τον AIMI. Οι κατοικίες του παλαιού Programa de Apoio ao Arrendamento εξακολουθούν να εξαιρούνται από τον AIMI (άρθρο 135-B(2)). Επιβεβαιώστε με την εφορία αν οι συμβάσεις υπό το νέο απλοποιημένο καθεστώς προσιτής μίσθωσης (RSAA) θα αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο.

Κοινόχρηστα και έκτακτες εργασίες

Σε κτίριο χωρισμένο σε frações (αυτοτελείς ιδιοκτησίες), κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να συμμετέχει στις δαπάνες των κοινόχρηστων μερών. Κατά κανόνα η συμμετοχή είναι ανάλογη με την αξία (permilagem) της ιδιοκτησίας σας, εκτός αν οι πράξεις ή ο κανονισμός της πολυκατοικίας ορίζουν διαφορετικά (Código Civil άρθρο 1424). Κάθε πολυκατοικία πρέπει επίσης να διατηρεί αποθεματικό ταμείο τουλάχιστον 10% του μεριδίου κάθε ιδιοκτήτη στις λοιπές δαπάνες (DL 268/94, άρθρο 4).

• Έναντι της πολυκατοικίας, ευθύνεστε πάντα εσείς. Η πολυκατοικία χρεώνει τον ιδιοκτήτη, όχι τον μισθωτή. Από τη μεταρρύθμιση του 2022 (Lei 8/2022), οι δαπάνες οφείλονται από όποιον ήταν ιδιοκτήτης της μονάδας όταν τις ενέκρινε η γενική συνέλευση. Όταν πουλάτε, ο διαχειριστής πρέπει να εκδώσει βεβαίωση επιβαρύνσεων και οφειλών εντός 10 ημερών από το αίτημά σας (άρθρο 1424-A).
• Μεταξύ εσάς και του μισθωτή, αποφασίζει η μίσθωση. Αν η μίσθωση δεν αναφέρει τίποτα, οι δαπάνες διοίκησης, συντήρησης και χρήσης των κοινόχρηστων μερών βαρύνουν εσάς (ΑΚ άρθρο 1078(3)). Μπορείτε να συμφωνήσετε εγγράφως ότι ο μισθωτής πληρώνει το τακτικό μηνιαίο κοινόχρηστο. Αναγράψτε το ποσό ή τον τρόπο υπολογισμού του στη μίσθωση.
• Οι έκτακτες εργασίες (στέγη, πρόσοψη, αντικατάσταση ανελκυστήρα) αποτελούν κόστος ιδιοκτησίας. Κρατήστε τις στη δική σας ευθύνη, ακόμη κι αν ο μισθωτής πληρώνει το τακτικό κοινόχρηστο. Μέσα στην κατοικία, ο εκμισθωτής πρέπει να εκτελεί τις επισκευές που απαιτούνται από τον νόμο ή για τη χρήση που συμφωνήθηκε στη μίσθωση, εκτός αν η μίσθωση ορίζει διαφορετικά (ΑΚ άρθρο 1074(1)).
• Παρευρεθείτε ή ψηφίστε μέσω πληρεξουσίου. Οι συνελεύσεις μπορούν να γίνονται με τηλεδιάσκεψη και, αν το συμφωνήσατε εκ των προτέρων, οι προσκλήσεις μπορούν να αποστέλλονται με email. Αν ζείτε στο εξωτερικό, δώστε πληρεξούσιο σε κάποιον που εμπιστεύεστε, ώστε να μην εγκρίνονται εργασίες χωρίς τη δική σας γνώμη.

Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και ασφάλιση

Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Αν η μίσθωση δεν αναφέρει τίποτα, ο μισθωτής πληρώνει το κόστος λειτουργίας των παροχών προς την κατοικία (ΑΚ άρθρο 1078(2)) και οι συμβάσεις πρέπει να είναι στο όνομα εκείνου που πληρώνει (άρθρο 1078(4)). Στην πράξη:

1. Καταγράψτε τις ενδείξεις των μετρητών την ημέρα παράδοσης των κλειδιών και σημειώστε τις στο πρωτόκολλο παράδοσης.
2. Ο μισθωτής μεταφέρει το ρεύμα και το αέριο στο όνομά του σε οποιονδήποτε πάροχο, χρησιμοποιώντας τη μίσθωση ως αποδεικτικό χρήσης. Ένας πάροχος δεν μπορεί να αρνηθεί νέα σύμβαση λόγω οφειλών προηγούμενου κατόχου στη διεύθυνση αυτή (ERSE). Θα χρειαστεί τους κωδικούς σημείου παροχής (CPE για το ρεύμα, CUI για το αέριο) από έναν λογαριασμό ή από τον μετρητή.
3. Το νερό παρέχεται από τη δημοτική ή περιφερειακή εταιρεία ύδρευσης. Ρωτήστε τι χρειάζεται για αλλαγή κατόχου· μπορεί να ζητήσει τη μίσθωση και τα στοιχεία του ιδιοκτήτη.
4. Το διαδίκτυο και η τηλεόραση αποτελούν δική του σύμβαση του μισθωτή.
5. Αν διατηρείτε μια σύμβαση στο όνομά σας και ανακτάτε το κόστος, η μίσθωση πρέπει να το αναφέρει. Πρέπει να επιδείξετε αποδεικτικό πληρωμής εντός ενός μήνα και ο μισθωτής πληρώνει μαζί με το επόμενο ενοίκιο (άρθρο 1078(5)–(6)).

Ασφάλιση. Σε κάθε κτίριο χωρισμένο σε αυτοτελείς ιδιοκτησίες, η ασφάλιση πυρός είναι υποχρεωτική για κάθε ιδιοκτησία και για τα κοινόχρηστα μέρη (ΑΚ άρθρο 1429). Κάθε ιδιοκτήτης πρέπει να συνάψει ασφάλιση. Αν ένας ιδιοκτήτης δεν το κάνει, τη συνάπτει ο διαχειριστής και ανακτά το ασφάλιστρο από τον ιδιοκτήτη αυτόν. Πολλές πολυκατοικίες συνάπτουν ομαδικό ασφαλιστήριο. Ελέγξτε ότι η ιδιοκτησία σας καλύπτεται και ότι η ασφαλισμένη αξία είναι ρεαλιστική. Ένα ευρύτερο ασφαλιστήριο πολλαπλών κινδύνων, που προσθέτει ζημίες από νερό και αστική ευθύνη, είναι προαιρετικό αλλά συνετό. Η ασφάλιση περιεχομένου του μισθωτή είναι δική του επιλογή.

Φορολογία. Ο IMI, τα κοινόχρηστα που υποχρεούστε να πληρώνετε, οι επισκευές και η ασφάλιση εκπίπτουν γενικά από το εισόδημά σας από ενοίκια (CIRS άρθρο 41). Ο AIMI δεν αφαιρείται ως δαπάνη. Αντ' αυτού, πιστώνεται έναντι του φόρου εισοδήματος επί του εισοδήματος από ενοίκια (CIMI άρθρο 135-I). Δείτε τον χωριστό οδηγό για τις εκπιπτόμενες δαπάνες για λεπτομέρειες και τα αποδεικτικά που χρειάζεστε.

Υπόδειγμα ετήσιου κόστους

Αντιγράψτε τον πίνακα αυτό για κάθε ακίνητο και συμπληρώστε τα δικά σας ποσά.

Βασικές προθεσμίες

• 1η Ιανουαρίου: οι ιδιοκτήτες που είναι καταχωρισμένοι την ημερομηνία αυτή χρεώνονται τον AIMI του έτους.
• 1 Απριλίου – 31 Μαΐου: επιλέξτε κοινή φορολόγηση για τον AIMI ή δηλώστε ποιες κατοικίες ανήκουν σε ποιον σύζυγο.
• Μάιος / Αύγουστος / Νοέμβριος: δόσεις IMI για το προηγούμενο έτος.
• Ιούνιος: εκκαθαρίζεται ο AIMI. Σεπτέμβριος: καταβάλλεται ο AIMI.
• 31 Δεκεμβρίου: ο ιδιοκτήτης την ημερομηνία αυτή χρεώνεται τον IMI του έτους. Είναι επίσης η ημερομηνία έως την οποία οι δήμοι πρέπει να γνωστοποιήσουν στην εφορία τους συντελεστές του επόμενου έτους και τους καταλόγους κενών κατοικιών.